Решение от 16 июля 2020 г. по делу № А41-18040/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-18040/20
16 июля 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

МО ФОНД «Статус» (ИНН <***>, ОГРН <***>), конкурсный управляющий ФИО2

к Управлению Росреестра по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными уведомлений от 14.01.2020 № 50/027-50/027/008/2019-24302; № 50/027-50/027/008/2019-24303 о приостановлении государственной регистрации,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

МО ФОНД «Статус» обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области с требованиями о признании недействительными решений от 14.01.2020 № 50/027-50/027/008/2019-24302, № 50/027-50/027/008/2019-24303 о приостановлении государственной регистрации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме, изложил позицию суду согласно заявлению и письменным пояснениям. Представитель заинтересованного лица по требованиям возражал согласно письменному отзыву.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения своих прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно подпунктам 3, 5, 7 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Как следует из статьи 29 указанного закона, государственная регистрация прав включает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

МО ФОНД «Статус» обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями от 25.12.2019 №№ 50/027-50/027/008/2019-24302, 50/027-50/027/008/2019-24303 о государственной регистрации договора аренды от 12.12.2019 № 159ю/19 земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:43 и договора аренды от 12.12.2019 № 160ю/19 земельного участка с кадастровым номером 50:55:0031048:8.

По результатам рассмотрения указанных заявлений Управлением Росреестра по Московской области приняты решения о приостановлении государственной регистрации, оформленные уведомлениями от 14.01.2020 № 50/027-50/027/008/2019-24302, № 50/027-50/027/008/2019-24303.

Согласно уведомлению от 14.01.2020 № 50/027-50/027/008/2019-24302 государственная регистрация договора аренды от 12.12.2019 № 159ю/19 земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:43 приостановлена, поскольку договор аренды заключен без проведения торгов и при отсутствии согласия кредиторов должника.

Государственная регистрация договора аренды от 12.12.2019 № 160ю/19 земельного участка с кадастровым номером 50:55:0031048:8 приостановлена на основании уведомления от 14.01.2020 № 50/027-50/027/008/2019-24303, поскольку договор аренды заключен без проведения торгов, при отсутствии согласия кредиторов должника и сведений в ЕГРН о регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Полагая, что уведомления от 14.01.2020 № 50/027-50/027/008/2019-24302, № 50/027-50/027/008/2019-2430 не соответствуют требованиям закона, а необоснованное приостановление государственной регистрации повлекло затягивание сроков освоения земельных участков и строительства, МО ФОНД «Статус» обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с указанным Федеральным законом, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации

В силу Закона Московской области от 05.11.2019 № 222/2019-ОЗ «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области в области земельных отношений» распоряжение земельными участками, в том числе заключение договоров аренды, осуществляется органами местного самоуправления по согласованию с Министерством имущественных отношений Московской области и Министерством жилищной политики Московской области.

Как следует из содержания договоров аренды от 12.12.2019 №№ 159ю/19, 160ю/19 земельные участки с кадастровыми номерами 50:55:0030613:43, 50:55:0031048:8 предоставлены МО ФОНД «Статус» без проведения торгов в порядке подпункта 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства жилых многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в целях исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены.

Заключение указанных договоров КИЗО Администрации городского округа Подольск согласовано Министерством жилищной политики Московской области, что подтверждается выпиской из протокола от 26.11.2019 № 45 заседания Градостроительного комитета Московской области.

Материалами регистрационных дел подтверждается, что договоры аренды и выписки заседания Градостроительного совета Московской области представлялись заявителем вместе с заявлениями о государственной регистрации от 25.12.2019 №№ 50/027-50/027/008/2019-24302, 50/027-50/027/008/2019-24303.

Следовательно, правомерность заключения спорных договоров аренды земельных участков без проведения торгов подтверждена заявителем. Представление договоров долевого участия в строительстве не требуется при заключении договора аренды и государственной регистрации обременения прав на земельные участки в соответствии с таким договором.

При этом суд принимает во внимание, что регистрирующий орган и государственный регистратор не обладают полномочиями по оценке существа сделки, порождающей подлежащие регистрации права, поскольку правовая экспертиза в рамках государственной регистрации проводится на предмет исключительно установления наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан заключать сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, только с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов.

Статьей 19 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определено, что в целях настоящего Федерального закона заинтересованными лицами по отношению к должнику признаются: лицо, которое в соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" входит в одну группу лиц с должником; лицо, которое является аффилированным лицом должника.

Заинтересованными лицами по отношению к должнику - юридическому лицу признаются также: руководитель должника, а также лица, входящие в совет директоров (наблюдательный совет), коллегиальный исполнительный орган или иной орган управления должника, главный бухгалтер (бухгалтер) должника, в том числе указанные лица, освобожденные от своих обязанностей в течение года до момента возбуждения производства по делу о банкротстве или до даты назначения временной администрации финансовой организации (в зависимости от того, какая дата наступила ранее), либо лицо, имеющее или имевшее в течение указанного периода возможность определять действия должника; лица, находящиеся с физическими лицами, указанными в абзаце втором настоящего пункта, в отношениях, определенных пунктом 3 настоящей статьи; лица, признаваемые заинтересованными в совершении должником сделок в соответствии с гражданским законодательством о соответствующих видах юридических лиц.

Заинтересованными лицами по отношению к должнику-гражданину признаются его супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, заинтересованными лицами по отношению к арбитражному управляющему, кредиторам признаются лица в соответствии с пунктами 1 и 3 настоящей статьи.

Договоры аренды земельных участков от 12.12.2019 №№ 159ю/19, 160ю/19 земельные участки с кадастровыми номерами 50:55:0030613:43, 50:55:0031048:8, заключенные между МО ФОНД «Статус» и КИЗО Администрации городского округа Подольск, не подлежат квалификации в качестве сделок с заинтересованностью. Доказательств обратного заинтересованным лицом в материалы дела не представлено.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что Управление Росреестра по Московской области не имело достаточных правовых оснований для приостановления государственной регистрации и вынесения уведомлений от 14.01.2020 № 50/027-50/027/008/2019-24302, № 50/027-50/027/008/2019-24303.

Суд отклоняет довод заинтересованного лица о том, что на момент рассмотрения настоящего спора государственная регистрация обременения прав на земельные участки с кадастровыми номерами 50:55:0030613:43, 50:55:0031048:8 на основании договоров аренды от 12.12.2019 №№ 159ю/19, 160ю/19 и права заявителя восстановлены, в связи со следующим.

В соответствии с позицией Европейского Суда по правам человека и правовой позицией, изложенной в Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица (постановления от 5 января 2000 года по делу "Бейелер (Beyeler) против Италии" и от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России"). Данная позиция была положена в основу разрешения Европейским Судом по правам человека дел, связанных с истребованием у граждан жилых помещений, поступивших в собственность публично-правовых образований как выморочное имущество (постановления от 13 сентября 2016 года по делу "Кириллова против России", от 17 ноября 2016 года по делу "Аленцева против России" и от 2 мая 2017 года по делу "Клименко против России").

Судом установлено, что государственная регистрация договоров аренды произведена Управлением Росреестра по Московской области 11.02.2020 в связи с представлением МО ФОНД «Статус» пояснений в обоснование заявлений о государственной регистрации.

При этом, как установлено судом, оснований для приостановления государственной регистрации не имелось, срок регистрации необоснованно продлен на период с 15.01.2020 по 11.02.2020, в то время как регистрация должна была быть произведена не позднее 14.01.2020.

Наличие зарегистрированного договора аренды является основанием для получения застройщиком градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, подготовки проектной документации.

Материалами дела подтверждается, что в период осуществления регистрационных действий имелись заключенные заявителем договоры на подготовку исходно-разрешительной документации по строительству. Срок исполнения таких договоров также необоснованно затянулся на период приостановления государственной регистрации. При этом не имеет значения наличие непосредственной причинно-следственной связи между нарушением сроков исполнения обязательств заявителем и незаконными действиями заинтересованного лица, поскольку нарушение сроков совершения юридически значимых действий органами и учреждениями, исполняющими публичные функции, действующим законодательством не допускается ни при каких обстоятельствах.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Признать незаконными уведомления Управления Росреестра по Московской области от 14.01.2020 № 50/027-50/027/008/2019-24302, № 50/027-50/027/008/2019-24303 о приостановлении государственной регистрации.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.С. Таранец