Решение от 21 декабря 2020 г. по делу № А58-4821/2020

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677000, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-4821/2020
21 декабря 2020 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2020 года.

Мотивированное решение изготовлено 21 декабря 2020 года.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрация муниципального образования "Город Удачный" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) 15.07.2020 № 2803 к Общество с ограниченной ответственностью "Сибирь" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 1 473 986,04 руб.

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация муниципального образования "Город Удачный" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) обратилась 20.07.2020 посредством электронного сервиса «Мой арбитр» в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ (определение от 17.09.2020), к Общество с ограниченной ответственностью "Сибирь" о взыскании 1 473 986,04 руб., в том числе: 1 230 849,14 руб. арендной платы за период с 28.03.2015 по 31.03.2020, 243 136,90 руб. неустойки, начисленной за период с 28.03.2015 по 31.03.2020.

Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 АПК РФ.

23.11.2020 от истца посредством электронного сервиса «Мой арбитр» поступило возражение от 23.11.2020 № 477 на отзыв с приложениями.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

21.10.2014 между МО «Мирнинский район» РС (Я) (Арендодатель) и Общество с ограниченной ответственностью "Сибирь" (Арендатор), на основании Постановления Администрации МО «Мирнинский район» РС (Я) № 1851 от 14.10.2014, заключен договор аренды земельного участка № 93п/14 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1. договора аренды Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в долгосрочное (краткосрочное) пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 14:16:010410:241, площадью 1 487 кв.м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, г. Удачный, мкр. Новый город (далее – участок).

В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды участок предоставляется под строительство объекта: магазин «Эдем», совмещенный со «Спорт-баром».

Договор заключен сроком на 3 (три) года с 14.10.2014 по 13.10.2017 (п. 2.1. договора аренды). При этом пунктом 9.5. договора аренды установлено, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончанием срока договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2.5 договора аренды арендные платежи начинают исчисляться с 14.10.2014 и вносятся ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.

В пункте 2.6. договора аренды оговорены размер и расчет арендной платы, а также условия изменение размера арендной платы.

21.10.2014 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка по договору аренды.

Постановлением Администрации МО «Мирнинский район» № 0353 от 27.02.2015 «О предоставлении земельного участка в собственность под эксплуатацию объекта: магазин «Эдем», совмещенный со «Спорт-баром» ООО «Сибирь»» (далее – постановление № 0353 от 27.02.2015) обществу предоставлена в собственность из земель населенных пунктов земельный участок, находящийся в государственной собственности (вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), <...> под эксплуатацию объекта: магазин «Эдем», совмещенный со «Спорт-баром», в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка № 14/13-436847 от 23.09.2014г., площадью 1 487 кв.м.: путем предоставления 1 487 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 14:16:010410:241, ранее учтенного по договору аренды земельного участка № 93п/14 от 21.10.2014 с ООО «Сибирь» (п. 1.1.).

Согласно пункту 2.10. указанного постановления договор аренды земельного участка № 93п/14 от 21.10.2014 расторгнут.

21.12.2015 на основании постановления № 0353 от 27.02.2015 Администрация муниципального образования «Мирнинский район» РС (Я), в лице Председателя муниципального казенного учреждения «Комитет имущественных отношений» муниципального образования «Мирнинский район» РС (Я) (Продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Сибирь» (Покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка № 61 (далее – договор пукли-продажи).

Согласно пункту 1.1. договора пукли-продажи продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 14:16:010410:241, местоположение: Республика Саха (Якутия), <...> для использования в целях эксплуатации объекта: магазин «Эдем», совмещенный со «Спорт-баром», в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, от 23.09.2014 № 14/13-436847, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 1487 кв.м.

Цена участка установлена в размере 417 405,06 руб. (п. 2.1. договора пукли-продажи). Покупатель оплачивают цену участка в течение 7 календарных дней с момента заключения договора пукли-продажи (п. 2.2.). Полная оплата цены участка должна быть произведена до регистрации права собственности на участок (п. 2.3.).

Покупатель обязался, кроме прочего, с момента подписания договора купли-продажи и до момента регистрации права собственности на участок не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на участке (п. 4.2.1); за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок и представить копии документов о государственной регистрации Продавцу (п. 4.2.2).

19.05.2020 истец почтовой связью направил в адрес ответчика требование № 1741 от 06.05.2020, которым предложил в течение десяти дней с момента получения данного требования выплатить числящуюся задолженность в размере 1 330 258,46 руб. Требование получено ответчиком 26.05.2020.

10.06.2020 истец направил почтовым отправлением РПО 80080549956415 в адрес ответчика требование (претензия) от 08.06.2020 № 2261 с требованием в срок до 06.07.2020 погасить задолженность по арендной плате за период с 14.10.2014 по 31.03.2020 в размере 1 304 346,59 руб., и неустойку в размере 265 128,93 руб., начисленного на основании пункта 2.7. договора аренды.

В связи с отсутствием ответа на претензию, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве от 07.10.2020. В частности, ответчик полагает, что поскольку договор аренды земельного участка расторгнут, земельный участок передан в собственность обществу, у истца отсутствуют правовые основания для начисления ответчику арендных платежей и пени в период с 21.12.2015; Также ответчик заявил о пропуске срока исковой давности и снижении размера неустойки.

Суд, изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, приходит к следующим выводам.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными в законе.

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В качестве документа, направленного на возникновение, изменение прав и обязанностей, истцом представлен договор аренды земельного участка от 21.10.2014 № 93п/14.

Согласно исковому заявлению спорные отношения сторон связаны с исполнением условий указанного договора.

В соответствии с частью 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, названным Кодексом и другими федеральными законами.

Тем самым правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением и исполнением обязательств по договору аренды земельного участка от 21.10.2014 № 93п/14, регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ и ЗК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), как это предусмотрено статьей 606 ГК РФ, имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли, в соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРН.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04.06.2020 № КУВИ-002/2020-2376740 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:16:010410:241 данные о правообладателе отсутствуют. Имеется запись от 24.12.2014 за номером 14-14-06/033/2014-235 о государственной регистрации договора аренды земельного участка № 93п/14, выданного 21.10.2014.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что оснований для начисления арендных платежей и неустойки у истца отсутствовали в силу следующего.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Материалами дела подтверждается факт оплаты ответчиком стоимости спорного участка в полном объеме (платежное поручение № 390 от 25.08.2015).

В материалах дела отсутствуют доказательства признания недействительными постановления № 0353 от 27.02.2015 и/ или договора купли-продажи земельного участка от 21.12.2015 № 61.

Следовательно, в силу пункта 2 статьи 224 ГК РФ, земельный участок считается переданным ответчику 21.12.2015. Кроме того, в материалах дела имеется акт от 21.12.2015, согласно которому земельный участок передан обществу на праве собственности.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом установлено, что какие-либо арендные правоотношения между сторонами в заявленном истцом периоде отсутствовали.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" разъяснено, что до государственной регистрации перехода права собственности на землю покупатель (бывший арендатор) не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку истец является публично-правовым образованием, он не уплачивает земельный налог.

По совокупности, указанных обстоятельств дела и норм права, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом результата рассмотрения дела, вопрос по взысканию государственной пошлины не рассматривается.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).


Судья Ю.Ю. Клишина