Решение от 10 июня 2025 г. по делу № А66-8053/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ)

Дело № А66-8053/2023
г.Тверь
11 июня 2025 года



Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Бачкиной Е.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания  Глуховой А.Н., при участии: представителя заявителя – ФИО1 по доверенности, представителя ответчика – ФИО2 по доверенности, третьего лица Департамента – ФИО2 по доверенности, ФИО3 (05.05.2025), рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Центр Инструмент» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2008, ИНН: <***>), г.Тверь                                                                                        

к Администрации города Твери, г. Тверь                                                        

третьи лица: Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, ФИО4, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, ФИО3, г. Тверь                                                       

об оспаривании отказа и обязании,                                                                         

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр Инструмент» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Твери, г. Тверь, в котором просит:

- признать незаконным отказ Администрации города Твери в предоставлении ООО «Центр Инструмент» в собственность, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:468, расположенного по адресу: г. Тверь, площадь Гагарина, д. 1, принадлежащим ООО «Центр Инструмент» объектом недвижимости, выраженный в письме от 02.05.2023 исх. № 01/2093-и;

- обязать Администрацию города Твери, в соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса РФ, осуществить подготовку и подписание проектов договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:468, расположенного по адресу: г. Тверь, площадь Гагарина, д. 1, в трех экземплярах, а также направление проектов указанных договоров для подписания ООО «Центр Инструмент», в течение 10 дней с момента вступления в силу судебного решения.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие третьих лиц ФИО4, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Заявитель требования поддержал.

Ответчик возражал против удовлетворения требований.

Третье лицо Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери поддержало позицию ответчика.

Третье лицо ФИО3 поддержала позицию заявителя.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 20.05.2025 до 17:00.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

Заявитель требования поддержал, представил справку кадастрового инженера от 20.05.2025 с дополнительными документами.

Ответчик возражал против удовлетворения требований.

Третье лицо Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери поддержало позицию ответчика.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие третьих лиц ФИО4, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, ФИО3.

Как следует из материалов дела, Общество 17.04.2023 обратилось к Администрации города Твери с заявлением о предоставлении в собственность, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного Кодекса РФ, статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ, земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:468, расположенного по адресу: г. Тверь, площадь Гагарина д. 1, под принадлежащим ООО «Центр Инструмент» объектом недвижимости с кадастровым номером 69:40:0200011:841.

02.05.2023 года Администрацией города Твери письмом (исх. 01/2093-и от 02.05.2023г.) было отказано в выкупе земельного участка по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:468 имеет общую площадь 2539 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные склады, находится в собственности муниципального образования город Тверь. 02.05.2023 года, Администрацией г. Твери письмом (исх. 01/2093-и от 02.05.2023г.) было отказано в выкупе земельного участка по следующим основаниям.

Согласно сведениям ЕГРН сооружение (Склад реагентов) с кадастровым номером 69:40:0200011:841, расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 69:40:0200011:468; 69:40:0200011:470; 69:40:0200011:471.

В соответствии с генеральным планом городского округа города Твери Тверской области (постановление Правительства Тверской области от 22.11.2021 № 615-п) земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:468, площадью 2539 кв.м. расположенный по адресу: <...>, находится в производственной зоне.

Согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Твери (решение ТГД от 02.07.2003 № 71) земельный участок кадастровым номером 69:40:0200011:468 расположен в зоне производственной деятельности (П) - Производственная зона объектов III - V класса опасности (по санитарной классификации) с включением объектов инженерной инфраструктуры, градостроительный регламент установлен статьей 39.

Администрация указывает, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:468 с 12.10.2017 находится в собственности муниципального образования город Тверь, ООО «Центр Инструмент» ни на каком виде прав не предоставлялся.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 04.07.2011 поставлено на кадастровый учет нежилое здание (производственное здание) кадастровый номер 69:40:0200030:171, площадью 1085,3 кв.м, год завершения строительства: 1963, материал наружных стен: кирпичные, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, которое ранее принадлежало на праве собственности (03.05.2017 - 17.01.2022) ООО «Центр Инструмент».

Данный объект недвижимости снят с кадастрового учета 17.01.2022. Указанное производственное здание по сведениям ЕГРН расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:470, который предоставлен в собственность ООО «Центр Инструмент», регистрация права собственности произведена 19.11.2019.

Согласно сведениям из ЕГРН сооружение (Склад реагентов) с кадастровым номером 69:40:0200011:841 поставлено на кадастровый учет 17.01.2022, расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 69:40:0200011:470, 69:40:0200011:468, 69:40:0200011:471.

В отказе Администрации, выраженном в письме от 02.05.2023 исх. № 01/2093-и, ответчик указывает, что подземное сооружение расположено на других отдельных земельных участках - 69:40:0200011:468, 69:40:0200011:471.

Не согласившись с отказом Администрации, заявитель оспорил его в судебном порядке.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В силу статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без торгов в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.

Данной нормой закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом. Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

По смыслу указанных положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В ходе проведенного в 2020 году обследования «Склада регентов» с целью определения является ли здание склада реагентов и вспомогательные помещения единым производственным комплексом, было подготовлено техническое заключение от 31.01.2020. В данном техническом заключении дается описание объектов, которые включаются в единый комплекс, к которым относятся здание склада реагентов и иные вспомогательные объекты, включая подземные резервуары для нефти, тоннель, резервуар для мазута, смотровые железобетонные колодцы.

Подземная часть сооружения фактически создана для обеспечения эксплуатации основного объекта «Склад реагентов», имеет обслуживающее назначение по отношению к нему и размещена на земельном участке, смежном с земельным участком, на котором расположен основной объект.

Ответчик отмечает, что технический паспорт на «Склад реагентов» (69:40:0200030:171) не содержит сведений о подземной части объекта капитального строительства.

Как указано в Обзоре практики Верховного суда РФ № 2 (2024), утвержденном Президиумом Верховного суда РФ от 27.11.2024 определение границ и площади предоставляемого в собственность публичного участка производится с учетом не только в зависимости от площади возведенного на нем объекта недвижимости, но и с учетом размера площади необходимой обеспечить функциональное использование здания или сооружения.

Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести. (Определение Верховного Суда РФ от 2В декабря 2О2З г, N ЗOS-ЭС23-19751 по делу N A32-5820012021)

В рамках дела №А66-8218/2022 ООО «Центр инструмент» обратился с заявлением к Администрации города Твери, в котором просил:

1. Признать Постановление Администрации г. Твери «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории в Московском районе города Твери в кадастровом квартале 69:40:0200011» № 2007 от 16.11.2015 года - недействительным.

2.  Указать, что данное решение будет являться основанием для снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0200011:468, 69:40:0200011:470, 69:40:0200011:471, образованных на основании Постановления Администрации г. Твери «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории в Московском районе города Твери в кадастровом квартале 69:40:0200011» № 2007 от 16.11.2015 года, и прекращения права собственности на указанные участки, а также восстановления сведений об исходном земельном участке, в прежних границах по следующим координатам характерных точек:

Обозначение      характерных точек границы

Координаты, м


X
Y

1
290251

2278922

2
290169

2279037

5
290101

2278952

6
290211

2278870

Постановлением Администрации г. Твери «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории в Московском районе города Твери в кадастровом квартале 69:40:0200011» от 16.11.2015 № 2007 утверждена соответствующая схема расположения земельных участков, образовавшихся в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:78.

В результате чего, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:78 был разделен на четыре земельных участка: 69:40:0200011:468, 69:40:0200011:469, 69:40:0200011:470, 69:40:0200011:471.

Общество является собственником земельного участка по адресу: <...> (ранее: <...>. Адрес изменен Постановлением Администрации города Твери от 11.04.2022 № 321) с кадастровым номером 69:40:0200011:470 и расположенных на нем объектов недвижимости: сооружение Склад реагентов с кадастровым номером 69:40:0200011:841, Склад № 1 с кадастровым номером 69:40:0200011:417.

Решением суда от 25.09.2023, оставленным без изменений судом апелляционной инстанции, в удовлетворении заявления отказано.

Согласно пунктам 1, 19 статьи 39.16 ЗК РФ Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Материалами дела установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.04.2017 ООО «Центр Инструмент» приобрело у ФИО4, в том числе, производственное здание 1 этажное, кирпичное, 1963 года постройки, общей площадью 1085,3 кв.м. с кадастровым номером 69:40:0200030:171 в собственность (далее - договор купли-продажи от 25.04.2017).

В соответствии с техническим паспортом на здание (склад реагентов) по состоянию на 2000 год общая площадь объекта также составляла 1085,3 кв.м.

По акту приема-передачи к договору купли-продажи от 27.04.2017 продавец передавал покупателю объект недвижимости площадью 1085,3 кв.м., а покупатель принял в собственность именно объект недвижимости с такими характеристиками.

В пункте 1.2 договора купли - продажи от 25.04.2017 указано, что земельный участок, занятый недвижимым имуществом, принадлежит продавцу (ФИО4) на праве пользования.

В дальнейшем, на основании договора купли-продажи земельного участка, расположенного на территории города Твери, государственная собственность на который не разграничена № 51-1 от 29.10.2019 ООО «Центр Инструмент» приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:470, в том числе, под вышеуказанным объектом недвижимости кадастровым номером 69:40:0200030:171.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:470 был сформирован исходя из тех объектов капитального строительства, которые располагались на нем.

Таким образом, указанный договор купли-продажи заключен только на надземный объект и только на его площадь.

В пункте 1.5 договора купли-продажи земельного участка от 29.10.2019 установлены ограничения для земельного участка.

В поименованных ограничениях определено на необходимость сохранения подземных инженерных сетей, указано на наличие сетей инженерно - технического обеспечения, включая подземные резервные нефтехранилища, сети теплоснабжения, канализация, кабельные линии, технические трубопроводы и другие объекты.

Согласно сведениям из ЕГРН сооружение для химических и нефтехимических производств (склад реагентов) с кадастровым номером 69:40:0200011:841, общей площадью 1540 кв.м., год завершения строительства 1963, расположенное по адресу: <...> соор. 2Д, и поставленное на кадастровый учет 17.01.2022, образовано из ранее стоявшего на кадастровом учете нежилого здания (производственное здание) с кадастровым номером 69:40:0200030:171, площадью 1085,3 кв.м., год завершения строительства 1963, материал наружных стен: кирпичные, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0.

Согласно пункту 1 статьи 133.1 Гражданского кодекса недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела І части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25), в качестве единого недвижимого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы реестре прав на и недвижимое другие линейные объекты). При этом в едином государственном имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Наличие регистрации права собственности на подземную часть, в данном конкретном случае, не влечет возникновение у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Земельным кодексом Российской Федерации установлена процедура предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Статьей 39.14 ЗК РФ предусмотрен порядок предоставления, в том числе, в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пунктом 2 статьи 39.4 ЗК РФ предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных B участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На территории Тверской области цена продажи земельных участков определяется Законом Тверской области от 09.04.2008 № 49-30 «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» (в отношении земельных участков, находящихся в собственности Тверской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена) и решением Тверской городской Думы от 08.04.2015 № 50 «Об утверждении Положения о регулировании отдельных вопросов, касающихся земельных отношений, на территории города Твери» (в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности).

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:468 находится в муниципальной собственности города Твери. В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Земельным кодексом Российской Федерации, Уставом города Твери, Тверской городской Думой принято решение от 08.04.2015 № 50 об утверждении Положения о регулировании отдельных вопросов, касающихся земельных отношений, на территории города Твери (далее - Положение).

Настоящее Положение регулирует, в том числе, земельные отношения при осуществлении органами местного самоуправления города Твери полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Твери.

Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов устанавливается разделом 9 настоящего Положения, если иное не установлено федеральными законами (пункт 3.1.2. Положения).

В соответствии с пунктом 9.3. Положения лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Твери, приобретают такие земельные участки по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

В настоящий момент действующее законодательство не предусматривает возможность льготного выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая указанное, суд полагает отказ Администрации города Твери в предоставлении ООО «Центр Инструмент» в собственность, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:468, расположенного по адресу: г. Тверь, площадь Гагарина, д. 1, принадлежащим ООО «Центр Инструмент» объектом недвижимости, выраженный в письме от 02.05.2023 исх. № 01/2093-и обоснованным, при таких установленных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований Общества.

Судебные расходы по оплате госпошлины относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ.


Судья                                                                                                   Бачкина Е.А.