Решение от 18 февраля 2026 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-88304/25-64-694
г. Москва
19 февраля 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2026года

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2026 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горничевой Т.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОГРЕСС" (125367, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПОКРОВСКОЕ-СТРЕШНЕВО, УЛ ГАБРИЧЕВСКОГО, Д. 8, ЭТ./ПОМЕЩ. АНТРЕСОЛЬ 1/I, КОМ. 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2019, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>),

- об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. от 10.03.2025, диплом

от ответчика – ФИО2 по дов. от 09.12.2025, диплом

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОГРЕСС" обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0007010:2143, общей площадью 247,4 кв. м., путем принятия п. 2.1.2, п.3.1., п. 3.4., п. 3.7., п. 3.8., п. 4.3., п. 4.7.2., п. 4.7.2.1, п. 4.7.2.2, п. 5.1, п. 5.2, п. 5.3., п. 5.4., п. 5.5, п. 6.3, п. 6.4, п. 6.8., п. 6.10., п. 6.11., п. 8.5., п. 8.6., п. 8.7., п. 8.9., п. 8.10., п. 8.11., п. 9.7:

п. 2.1.2. Исключить.

Изложить пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объектов составляет 29 554 000 руб. 00 коп. 00 коп., в соответствии заключением специалиста ФИО3, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Изложить пункт 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора или постановки Объекта на кадастровый учет, в зависимости от того которая из указанных дат наступит позже. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 351 833 руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

п. 3.7. Исключить.

п. 3.8. Исключить.

Изложить п. 4.3. договора купли-продажи в следующей редакции: «Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца».

п. 4 .7.2. Исключить.

п. 4 .7.2.1. Исключить.

п. 4 .7.2.2. Исключить.

п. 5.1. Исключить.

п. 5.2. Исключить.

п. 5.3. Исключить.

п. 5.4. Исключить.

п. 5.5. Исключить.

п. 6.3. Исключить.

п. 6.4. Исключить.

п. 6.8. Исключить.

п. 6.10. Исключить.

п. 6.11. Исключить.

Изложить п. 8.5. договора купли-продажи в следующей редакции: «В случае несоблюдения Покупателем обязанности, предусмотренной абзацем 6 пункта 1.8 Договора, или непоступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора (непредставление подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта».

п. 8.6. Исключить.

п. 8.7. Исключить.

п. 8.9. Исключить.

п. 8.10. Исключить.

п. 8.11. Исключить.

п. 9.7. Исключить.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что истец обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0007010:2143, общей площадью 247,4 кв. м.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо с приложением Проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0007010:2143, общей площадью 247,4 кв. м.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете Департамента, является необоснованно завышенной, а также не согласившись с редакцией ответчика договора п.п.2.1.2, п. 3.4., п. 3.7., п. 3.8., п. 4.3., п. 4.7.2., п. 4.7.2.1, п. 4.7.2.2, п. 5.1, п. 5.2, п. 5.3., п. 5.4., п. 5.5, п. 6.3, п. 6.4, п. 6.8., п. 6.10., п. 6.11., п. 8.5., п. 8.6., п. 8.7., п. 8.9., п. 8.10., п. 8.11., п. 9.7 направил в адрес ответчика Протокол разногласий.

Ответчик Протокол разногласий истца в установленный законом срок не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Истец исковые требования поддержал полном объеме, с учетом уточнений по доводам искового заявления.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва, просил урегулировать возникшие разногласия по цене и на условиях, установленных Департаментом. В части остальных пунктов договора просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Прогресс» (истец) является арендатором недвижимого имущества по адресу <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0007010:2143, общей площадью 247,4 кв. м на основании Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы от 14.04.2020 г. № 00-00351/20 с Департаментом городского имущества г. Москвы (ответчик).

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства № ЮЭ9965-25-31466028 от 11.04.2025 г.

09 декабря 2024 г. ООО «Прогресс», в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», обратился к ответчику с Заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы» в отношении указанного выше арендуемого объекта недвижимого имущества.

Департаментом городского имущества г. Москвы с Сопроводительным письмом от 17.02.2025 г. № 33-5-135677/24-(0)-6 направлен Договор купли-продажи.

Не согласившись с содержанием отдельных положений представленного государственным органом текста Договора, истец в порядке статей 443, 445 части первой ГК РФ направил в адрес ответчика Протокол разногласий от 07.03.2025 г., в соответствии с которым, выразил несогласие с ценой, указанной в проекте Договора купли-продажи объекта недвижимости.

Департамент городского имущества г. Москвы ответа на указанный протокол разногласий в адрес истца не направлял.

10 марта 2025 г. ООО «Прогресс» направила в адрес ДГИ г. Москвы досудебную претензию с требованием принять указанный протокол разногласий и решить возникший спор мировым путем.

Ответчик Протокол разногласий истца в установленный законом срок не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренной законом о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно п.5 ст.3 данного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Указанные арендуемые истцом помещения были включены Правительством Москвы в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

- с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от

заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

- по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

- с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 03.09.2025г. назначена оценочная экспертиза по делу № А40-88304/25-64-694, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ" эксперту ФИО3 На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0007010:2143, общей площадью 248,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Покровское-Стрешнево, ул. Габричевского, д. 5, пом. 6/1,, по состоянию на 09.12.2024?»

Согласно экспертному заключению № 164 от 12.11.2025г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0007010:2143, общей площадью 248,0 кв.м., расположенного по адресу: Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Покровское-Стрешнево, ул. Габричевского, д.8, пом. 6/1, по состоянию на 09.12.2024, составляет: 29 554 000 рублей без НДС.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 14.04.2022 № 200), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития 25.09.2014 № 611).

Экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ. В качестве экспертов привлечены липа, обладающие специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертами являлись лица, имеющие право осуществления оценочной деятельности, экспертами дана подписка о том, что они предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключения экспертов выполнены полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера. Заключение эксперта позволяет понять логику процесса определения рыночной стоимости объекта исследования, является понятным и последовательным, не содержит противоречий.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Протокольным определением суд отказал в удовлетворении устного ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

Доказательств, опровергающих выводы заключения эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 АПК РФ).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 29 554 000 руб. 00 коп.

Пункты п. 2.1.2, п.3.1., п. 3.4., п. 3.7., п. 3.8., п. 4.7.2., п. 4.7.2.1, п. 4.7.2.2, п. 5.1, п. 5.2, п. 5.3., п. 5.4., п. 5.5, п. 6.3, п. 6.4, п. 6.8., п. 6.10., п. 6.11., п. 8.6., п. 8.7., п. 8.9., п. 8.10., п. 8.11., п. 9.7 подлежат исключению из текста договора в силу следующего.

В отношении положений п. 2.1.2. и п. 6.4. Договора

В соответствии с положением ст. 334.1 части первой ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, в случае же установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств.

В соответствии с положением п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ". В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В тоже время, в соответствии с положением п. 2. ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости)» к залогу недвижимости имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно указанной выше статье, в случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке, однако, указанное не является обязанностью сторон.

В рассматриваемом случае, условия, касающиеся электронной закладной, фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что исходя из смысла указанной нормы должно быть следствием воли и согласия сторон, и не может быть навязано одной из них, тем более продавцом, которому само условие наличие электронной закладной добавляет больше прав, при отсутствии каких-либо дополнительных прав со стороны покупателя, что бесспорно нарушает баланс интересов сторон.

Соответственно, и предлагаемое условие Договора о праве Продавца потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога, является кабальным, так как противоречит основополагающему праву Покупателя на рассрочку по оплате. Более того, утрата права в данном случае не связана с действиями/бездействиями Покупателя, а исключительно с произвольным желанием Продавца реализовать право передачи прав по закладной.

Более того, со стороны продавца действует специальный субъект - государственный орган, в отношении которого в законодательство РФ действует принцип императивного управления в части наделения полномочий: запрещено все, что не разрешено, ввиду чего им не может быть навязано покупателю условия о наличии электронной закладной.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По указанным причинам положения п. 2.1.2. и п. 6.4. Договора подлежат исключению.

В отношении положений п. 3.7. Договора

Положения Договора в данной части противоречат п. 1 ст. 421 ГК РФ и орган публичной власти не вправе устанавливать условия, которые ставят контрагента в заведомо худшее положение, создают необоснованное финансовое бремя. Также п. 5 ст. 3 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 № 209-ФЗ устанавливает, что органы власти обязаны поддерживать субъектов малого и среднего предпринимательства в целях их развития, из чего следует, что создание дискриминационных условий Департаментом недопустимо.

Также нарушаются п. 1 и п. 2. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, так как право рассрочки покупателя, предусмотренное законом, не может быть никем ограниченно.

По указанным причинам положениям п. 3.7. Договора подлежат исключению.

В отношении положений п. 3.8. Договора

Положения Договора в данной части противоречат п. 5 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, в соответствии с которым право на рассрочку по оплате связанно лишь с наличием статуса МСП на момент заключения Договора купли-продажи.

По указанным причинам положения п. 3.8. Договора подлежат исключению.

В отношении положений п. 4.7.2., 4.7.2.1 и п. 4.7.2.2. Договора

Положения договора в редакции ответчика в данной части противоречат ст. 209 ГК РФ в части нарушения права собственника распоряжения вещью большего, чем предусмотрено законом в рамках права залогодержателя. По указанным причинам положения п. 4.7.2., 4.7.2.1 и п.4.7.2.2. Договора подлежат исключению.

В отношении положений п. 5.1., 5.2., 5.3., 5.4., 5.5. Договора

Указанные положения Договора в редакции ответчика противоречат как положениям законодательства РФ, так и экономической природе правоотношений, возникающих на основании договора страхования.

Положения п. 5.1.-5.5. противоречат положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, так как согласно указанному закону на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и в силу положений ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным.

Пункт 5.2 Договора предусматривает, что выгодоприобретателем является город Москва в лице Департамента городского имущества города Москвы. Указанное положение лишает ИП ФИО4 права на получение страховой выплаты в случае гибели или повреждения застрахованного имущества по причинам, не зависящим от воли сторон (ст. 929, 930 ГК РФ), поскольку страховщик будет обязан произвести выплату третьему лицу - городу Москве, а ИП ФИО4 останется без компенсации убытков, понесенных в связи с утратой объекта страхования.

Такое распределение страховых рисков противоречит принципам свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и страхового интереса страхователя, создавая неравенство в правах сторон и ставя ИП ФИО4 в невыгодное положение.

Более того, пункт 6.10. договора возлагает на Общество дополнительно финансовое обязательство на 7 лет ежегодно.

В силу Закона страхование — это право, а не обязанность и при возражении покупателя не может в принудительном порядке быть возложена на него.

В тоже время, положения п. 5.4. Договора противоречит ст. 209 ГК РФ в части ограничения права собственника распоряжения вещью большего, чем предусмотрено законом в рамках обеспечения прав залогодержателя по следующим основаниям.

Положения Договора противоречит п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, так как оформления закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа.

Положения Договора противоречат положениям Главы 30 части второй ГК РФ, в соответствии с которым право Продавца, обеспеченным корреспондирующей обязанностью Покупателя, в рамках правоотношений, устанавливаемых путем заключения договора купли-продажи, является получение цены продаваемого Объекта, а не контроль за содержанием Покупателем предмета, на который ему передается право собственности от Продавца, в состоянии пригодном для эксплуатации.

Что же касается положения п. 5.5. Договора в редакции ответчика, то оно также противоречит ст. 209 части первой ГК РФ в части нарушения права собственника распоряжения вещью большего, чем предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя.

Также вышеуказанные положения противоречат п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, так как оформление закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа.

По указанным причинам положения п. 5.1., 5.2., 5.3., 5.4., 5.5. Договора подлежат исключению.

В отношении положений п. 6.3., п. 6.4. и п. 6.10. Договора

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершенно в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В проекте договора купли-продажи содержится п. 5.3, который за уклонение Покупателя от государственной регистрации, в том, числе электронной закладной, предусматривает привлечение покупателя к гражданско-правовой ответственности в виде штрафа в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 809-ПП, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причины приостановления) государственной регистрации перехода прав собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект.

В п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.07.2000 г. № 56 «Об Обзор практики разрешения судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что в силу ст. ст. 329 и 330 ГК РФ исполнения обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. При этом арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру (Определения ВС РФ от 29.11.2016 г. №303-ЭС16-12299).

Положения п. 3 ст. 551 ГК РФ предоставляют способ защиты нарушенного права собственности, а также право требования взыскания понесенных в связи с таким уклонением убытков. Отношения сторон в части возможности начисления неустойки за нарушение обязанности по государственной регистрации перехода прав собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект, указанной нормой права не предусмотрены, особенно с учетом доводов в отношении незаконности подписания электронной закладной при отсутствии согласия Покупателя.

В данном случае спор возник не в отношении размера неустойки, а в отношении возможности начисления неустойки.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащем случае форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным являются условия о предмете договора, условия, которые названы в закон или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанности заключить договор предусмотрена, настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По указанным причинам положения п. 6.3., п. 6.4. и п. 6.10. Договора подлежат исключению.

В отношении положения п. 6.8. Договора

Положение Договора в данной части в редакции ответчика противоречит положениям Федерального закона № 159-ФЗ, так как такие правомочия не предусмотрены для продавца имущества, находящегося в государственной собственности, ввиду чего действия ответчика, представляют собой элементы административного давления. Более того, размещение указанной информацию публично, не подтвержденной вступившим в законную силу судебных актов, может представлять собой дестабилизацию коммерческой деятельности Покупателя.

В данной части положения договора противоречат положениям ст. 421 части первой ГК РФ, в соответствии с которыми понуждение к заключению договора не допускается.

По указанным причинам положения п. 6.8. Договора подлежат исключению.

В отношении положения 6.11 Договора

Положение Договора в данной части в редакции ответчика противоречит ст. 333 части первой ГК РФ. По указанной причине положение 6.11 Договора подлежит исключению.

В отношении п. 8.6., п. 8.7., 8.9., 8.10. Договора

Данные положения в редакции ответчика противоречат п. 5 ст. 5 Федерального закона 159-ФЗ, так как необоснованно расширяют правомочия Продавца, а также противоречат ст. 420 части первой ГК РФ, так как Договор устанавливает права и обязанности, вытекающие из гражданских, но не публичных правоотношений.

Также указанные положения договора противоречат положениям ст. 421 части первой ГК РФ, в соответствии с которыми понуждение к заключению договора не допускается.

В частности, положения п. 8.6. Договора нарушают п. 2 ст. 9 Федерального закона 102-ФЗ, в котором указано, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, соответственно, ипотека не может «перемещаться» на иное имущество, которое еще не существует или неизвестно, что именно будет предоставлено.

Пункт 8.7. Договора также противоречит положениям Главы 34 части второй ГК РФ и ч. 1 ст. 308 ГК РФ, так как создает обязанности третьих лиц, не участвующих в обязательстве.

Пункт 8.9. Договора в редакции Продавца предоставляют ему право требования о досрочном исполнении обязательств в случае наличия просроченной задолженности (как по основному долгу, так и по процентам, а также неустоек (штрафов и пеней) на момент принятия решения о ликвидации, реорганизации Покупателя и (или) уменьшении его уставного капитала, что является нарушением ст. 310 ГК РФ. В указанной статье законодателем императивно установлены основания для одностороннего отказа, среди которых нет наличия просроченной задолженности на момент принятия решения о ликвидации, реорганизации и (или) уменьшения его уставного капитала.

По указанным причинам п. 8.6. 8.7., п. 8.9., п. 8.10. Договора подлежат исключению.

В отношении положения п. 8.11. Договора

Положение Договора в данной части противоречит п. 5. Ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, так как необоснованно расширяет правомочия Продавца и он остается в более выгодном положении, поскольку автоматическое расторжение договора без поворота исполнения освобождает его от обязанности возвращать уже полученное, что создаёт элемент односторонней выгодности.

Также данные положения договора противоречат ст. 420 части первой ГКРФ, так как Договор устанавливает права и обязанности, вытекающие из гражданских, но не публичных правоотношений.

Такая формулировка положения снижает гарантии добросовестности сделок и нарушает баланс обязательств и прав сторон по договору, что противоречит ст. 307 ГК РФ, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом.

По указанным причинам положения п. 8.11. Договора подлежат исключению.

В отношении положения п. 9.7. Договора

Положения Договора в данной части противоречат как положениями ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, так как электронный документооборот не является обязательным, согласно нормам указанного закона, в связи с чем, положения п. 9.7. Договора подлежат исключению.

В отношении положений п. 4.3 Договора

Положения Договора в данной части в редакции ответчика противоречат п. 5 ст. 5 Федерального закона 159-ФЗ, так как необоснованно предоставляет дополнительные права Продавцу и возлагает дополнительные обязанности на Покупателя.

Продавец не имеет права включать в договор купли-продажи пункты, не относящиеся к предмету договора, а также ограничивать Покупателя в распоряжении полученными доходами от предпринимательской деятельности.

По указанным причинам положения п. 4.3. подлежат изложению в редакции истца.

В отношении положение 8.5 Договора

Право на внесудебное расторжение Договора со стороны продавца противоречит положениям ст. 1 части первой ГК РФ о равноправии участников гражданского оборота, так как положения Договора при обилии ссылок на внесудебное право расторжения Продавца, не содержит ни одной ссылки на внесудебное право Покупателя.

Привязка даты кода Договор должен считаться расторгнутым не содержит привязку к факту совершения Продавцом действий по возврату оплаченных Покупателем в счет Договора кули-продажи платежей. Действия продавца, по включению указанного положения в Договор купли-продажи представляет собой элемент административного давления на Покупателя. Также данные положения договора противоречат п. 5 ст. 5 Федерального закона 159-ФЗ, так как оформление закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа.

По указанным причинам положение 8.5. Договора подлежит изложению в редакции истца.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы возлагаются на ответчика.

Расходы по госпошлине по иску относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:08:0007010:2143, общей площадью 247,4 кв. м, путем принятия и изложения пунктов договора в следующей редакции:

п. 2.1.2. Исключить.

п. 3.1. Цена объектов составляет 29 554 000 (двадцать девять миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп. 00 коп., в соответствии заключением специалиста ФИО3, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора или постановки Объекта на кадастровый учет, в зависимости от того которая из указанных дат наступит позже. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 351 833 (триста пятьдесят одна тысяча восемьсот тридцать три) руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

п. 3.7. Исключить.

п. 3.8. Исключить.

п. 4.3. Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

п. 4 .7.2. Исключить.

п. 4 .7.2.1. Исключить.

п. 4 .7.2.2. Исключить.

п. 5.1. Исключить.

п. 5.2. Исключить.

п. 5.3. Исключить.

п. 5.4. Исключить.

п. 5.5. Исключить.

п. 6.3. Исключить.

п. 6.4. Исключить.

п. 6.8. Исключить.

п. 6.10. Исключить.

п. 6.11. Исключить.

п. 8.5. В случае несоблюдения Покупателем обязанности, предусмотренной абзацем 6 пункта 1.8 Договора, или непоступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора (непредставление подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта.

п. 8.6. Исключить.

п. 8.7. Исключить.

п. 8.9. Исключить.

п. 8.10. Исключить.

п. 8.11. Исключить.

п. 9.7. Исключить.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОГРЕСС" (125367, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПОКРОВСКОЕ-СТРЕШНЕВО, УЛ ГАБРИЧЕВСКОГО, Д. 8, ЭТ./ПОМЕЩ. АНТРЕСОЛЬ 1/I, КОМ. 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2019, ИНН: <***>) расходы за проведение судебной экспертизы в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей 00 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева