Решение от 18 марта 2021 г. по делу № А76-45382/2020

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-45382/2020
18 марта 2021 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения оглашена 18 марта 2021 г.

Решение в полном объёме изготовлено 18 марта 2021 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Магнитогорска, г. Магнитогорск

к обществу с ограниченной ответственностью «Медпроект -Строй», г. Магнитогорск, ОГРН <***>

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, ООО «СтройМеханизация», г. Челябинск

об изъятии объекта незавершённым строительством

с участием представителя ответчика: ФИО2, доверенность от 11.01.2021,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Магнитогорска (далее – истец, Комитет) 27.10.2020 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «СтройМеханизация», г. Челябинск об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершённым строительством с кадастровым номером 74:33:0311002:117 степенью готовности 33%, расположенного по адресу- <...> (строит.) на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0311002:1917.

Заявлением от 22.12.2020 истец ходатайствовал о замене ненадлежащего ответчика на ООО «Медпроект -Строй», г. Магнитогорск в связи с принадлежностью спорного объекта с 28.07.2020 указанному лицу.

Суд 02.02.2021 в порядке ст. 46 АПК РФ произвел замену ответчика и привлек ООО «СтройМеханизация» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В обоснование иска со ссылкой на ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ истец указал, что для строительства нежилого здания промтоварного магазина с офисами 23.06.2017 с арендатором подписан договор аренды №9850 сроком действия до 16.05.2020 для завершения строительства. По истечении срока действия договора объект в эксплуатацию введен не был. В связи с чем, администрация считает возможным изъять указанный объект с его реализацией с публичных торгов.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв по заявленным требованиям (л.д. 112).

Определением суда от 22.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, которое представило мнение не представило, явку представителя не обеспечило.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Дело слушается в отсутствие надлежащим образом извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства истца и третьих лиц по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд считает иск подлежащим удовлетворению в силу следующего:

Как следует из материалов дела, 23.06.2017 между истцом (арендодатель) и обществом «Синай» (арендатор) подписан договор №9850 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:1917 площадью 3 835 кв.м., расположением – <...> для завершения строительства объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома сроком действия до 16.05.2020 г. (л.д. 7-9).

Соглашением от 09.12.2019 произошла замена стороны арендатора на общество «СтройМеханизация», а также изменен ряд условий договора аренды (л.д. 11-13).

21 декабря 2018 г. за обществом «СтройМеханизация» зарегистрировано право собственности на объект незавершенным строительством степенью готовности 33% с кадастровым номером 74:33:0311002:117 (л.д. 18).

05 июня 2020 г. в адрес общества «СтройМеханизация» администрацией направлено предупреждение №КУИиЗО02/3760 о прекращении договорных отношений после истечения срока действия договора (л.д. 15-16).

Между тем, 15.05.2020 общество «СтройМеханизация» и общество «Медпроект – Строй» подписали договор купли-продажи объекта незавершенным строительством степенью готовности 33% площадью 609,35 кв.м., кадастровый номер 74:33:03011002:117, расположенный по адресу <...> (строит.) (л.д. 76-79), в связи с чем, к указанному лицу перешли права и обязанности по договору аренды №9850 в порядке ст. 551 Гражданского кодекса РФ.

Переход права собственности зарегистрирован 28.07.2020 г.

Считая, что после истечения срока действия договора №9850 орган местного самоуправления вправе обратиться с иском об изъятии объекта незавершенным строительством, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ применяются к арендным правоотношениям, имевшим место на 01.03.2015.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что договор аренды № 4988 заключен для завершения строительства объекта, ранее возведенного на спорном земельном участке.

Срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:1917 по условиям договора аренды №9850 согласован сторонами в пункте 2.1 договора по 16.05.2020.

С момента приобретения в собственность объекта незавершенным строительством, покупатель приобретает право пользования участком на тех же основаниях, что и предыдущий собственник. В данном случае, право собственности на объект недвижимости перешло к обществу «Медпроект- Срой» после прекращения действия договора аренды №9850. Следовательно, у указанного лица отсутствую основания для пользования участком.

При этом, изложенные обстоятельства, свидетельствуют о том, что арендаторами было реализовано предоставленное после 01.03.2015 право на однократное продление на три года договора аренды земельного участка для завершения строительства, договор аренды прекращен, в силу чего у администрации имеется право на реализацию полномочий, предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса РФ.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершённого строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ начальная цена продажи объекта незавершённого строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

То обстоятельство, что истцом не были заявлены требования об определении начальной продажной стоимости имущества, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершённого строительством объекта путём продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ требование о продаже объекта незавершённого строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов судами не установлена, а порядок реализации с публичных торгов изъятого объекта регулируется Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства», суд не находит оснований для отказа в удовлетворении требований администрации об изъятии у ответчика объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 74:33:0311002:117, расположенный по адресу: <...> (строит.) путём продажи с публичных торгов, поэтому требование подлежит удовлетворению.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Настоящее решение принято не в пользу ответчика, поэтому с последнего в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Медпроект – Строй» путем продажи с публичных торгов объекта незавершённым строительством с кадастровым номером 74:33:0311002:117 степенью готовности 33%, расположенный по адресу- <...> (строит.) на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0311002:1917.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медпроект – Строй» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.