Решение от 26 февраля 2025 г. по делу № А73-18820/2024

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-18820/2024
г. Хабаровск
27 февраля 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 17 февраля 2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи М.С. Шеиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Г.А. Клепцовой,

рассмотрел в заседании суда дело по иску акционерного общества «Пиллар» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 680021, <...>, помещ. 0(14-24))

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 680000, <...>)

о признании права на заключение договора, об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании после перерыва:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 01.07.2024, диплом;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности № 09-17/15328 от 25.12.2024, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Пиллар» (далее – истец, АО «Пиллар») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – ответчик, Департамент) о признании права на заключение договора купли-продажи земельного участка в льготном порядке: категория земель «земли населенных пунктов», земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050904:153. общей площадью 7686,0 кв.м., местоположение: <...>, цель использования земельного участка: под склад с Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 июля 2012 г.; также просит пункт 1.1. договора купли-продажи № 8567 земельного участка с кадастровым номером - 27:23:0050904:153 в отношении земельного участка изложить в следующей редакции:

«1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью 7686,0 кв.м., местоположение: <...> с кадастровым номером 27:23:0050903:153 в собственность за плату под склад, общей стоимостью 137 433 (сто тридцать семь тысяч четыреста тридцать три рубля) 37 коп.».

Исковые требования мотивированы наличием у истца права на льготный порядок выкупа земельного участка, нормативно обоснованы положениями статей 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 35, 36, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определением от 14.11.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Департамент по доводам отзыва возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку заявление о выкупе земельного участка подано после 01.07.2012, в связи с чем положения Вводного закона не применимы, право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено на право аренды до 30.01.2001.

В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 17.02.2025.

В судебном заседании после перерыва представители сторон поддержали свои позиции.

Как следует из материалов дела, Программой приватизации Хабаровского завода отопительного оборудования путём преобразования его в акционерное общество открытого типа «Хабаровский завод отопительного оборудования», расположенного по адресу: 680015. г. Хабаровск-15, утвержденной Приказом комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края. Приказ № 239 от 08.12.1992, помещение -склад формовочных материалов, 1965 года постройки, инв. № 11681, площадью 6634,2 кв.м. было приватизировано путем продажи акций акционерного общества открытого типа «Хабаровский завод отопительного оборудования», собственником стало ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования».

Постановлением главы администрации города Хабаровска от 24.07.10995 исх.№ 2315 акционерному обществу открытого типа «Хабаровский завод отопительного оборудования» в аренду сроком на 5 лет передан земельный участок площадью 258 776 кв.м. на основании данных акта инвентаризации земель от 05.09.1994 под фактически возведенные строения завода в Индустриальном районе по ул. Суворова.

В дальнейшем, 30.10.2003 между Департаментом (арендодатель) и ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования» (арендатор) заключен договор аренды № 2284 земельного участка с городским учетным номером 27:23:050902:1 площадью 225241,19 кв.м и с городским учетным номером 27:23:050902:2 площадью 1848,6 кв.м.

Срок действия договора установлен с 24.07.2003 по 23.07.2006.

Земельные участки переданы по передаточному акту от 24.07.2003.

16.02.2006 между Департаментом (арендодатель) и ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования» (арендатор)  заключен договор аренды № 128 земельного участка с кадастровым номером 27:23:000000:0564 площадью 225241,19 кв.м, с кадастровым номером 27:23:050904:0015, площадью 1848,6 кв.м.

Срок действия договора установлен с 16.02.2006 по 15.01.2007.

Земельные участки переданы по передаточному акту от 24.07.2003.

АО «Пиллар» является собственником нежилого здания – склад формовочных материалов с кадастровым номером 27:23:0050904:134, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050903:153, площадью 7 686 кв.м, по адресу: <...>, о чем в ЕГРН внесена запись от 13.06.2024 № 27:23:0050904:134-27/020/2024-6.

В соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО3 от 01.10.2024 земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050903:153 площадью 7 686 кв.м, используемый АО «Пиллар», образован в соответствии с утвержденным проектом межевания и поставлен на кадастровый учет 30.11.2022.

В ходе камеральных работ установлено, что данный участок находится на месте ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 27:23:000000:0564 (ранее 27:23:050902:01) с целью использования - под склад формовочных конструкций.

04.07.2024 АО «Пиллар» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050903:153, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, без проведения торгов, за плату в размере 2,5 % кадастровой стоимости на основании пункта 1 статьи 39.20, подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ, пункта 1 статьи 2 ФЗ № 137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001, а также Постановления правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр.

Письмом от 15.07.2024 исх.№ 13-07/2367 Департамент направил заявителю проект договора купли-продажи № 8567 земельного участка с подписью продавца. Также указано, что АО «Пиллар» не относится к субъектам, имеющим право на льготный порядок выкупа земельного участка.

Согласно положениям пункта 1.1 договора выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050903:153 определена в размере 5 497 334 руб. 64 коп.

Полагая, что АО «Пиллар» вправе приобрести земельный участок, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, без проведения торгов за плату в размере 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, ввиду отказа Департамента о внесении в договор купли-продажи указного условия, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения предъявленных требований в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Общие правила определения цены продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности закреплены в статье 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка должна определяться в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральными законами. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определение Конституционного Суда РФ от 1 октября 2009 года № 1129-О-О).

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельных участков.

До 1 июля 2012 года допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (абзац второй); юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (абзац четвертый) по цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участков.

Следовательно, субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Для таких субъектов достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

В силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, помимо прочего, указанным лицам до 1 июля 2012 года вменялось в обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести такие участки в собственность.

В случае если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено в период со дня вступления в силу данного закона до 1 июля 2012 года, собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3).

Абзацем первым пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу приведенных норм права право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене предоставлено законом не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим.

Для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Таким образом, для выкупа земельного участка по льготной цене необходимо установить, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды осуществлено до 1 июля 2012 года; здания, строения, сооружения должны быть отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, правовое значение для применения льготной цены выкупа земельного участка имеет также определение площади земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в отношении которого осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок  образован в соответствии с утвержденным проектом межевания и поставлен на кадастровый учет 30.11.2022, находится на месте ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 27:23:000000:0564 (ранее 27:23:050902:01) с целью использования - под склад формовочных конструкций.

Право собственности на объект недвижимости, с которым истец связывает наличие права на льготный выкуп, возникло у правопредшественника в результате приватизации имущества государственного предприятия.

Земельный участок, на котором находились подлежащие приватизации объекты, включая спорный, изначально отведен и закреплен за предприятием на праве бессрочного пользования, что подтверждается планом инвентаризации, составленным по состоянию на 08.12.1992.

В последующем указанный земельный участок на основании постановления главы администрации от 24.07.1995 исх.№ 2315 закреплен за АООТ «Хабаровский завод отопительного оборудования»; заключались договоры аренды от 30.10.2003 № 2284, от 16.02.2006 № 128.

Указанное постановление принято в период действия пункта 4.6 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 года № 1535, предусматривающего, что собственники приватизированных (государственных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.

Последующее земельное законодательство закрепило правило о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок для лиц, не перечисленных в статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, пункте 2 статьи 39.9 Кодекса в действующей редакции.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.09.2024 право собственности на склад формовочных материалов зарегистрировано 12.09.2007 за ОАО «Хабаровский завод отопительное оборудования» (ИНН <***>), впоследствии 27.09.2010 перешло к ООО «Хабтехлит» (ИНН <***>), затем 25.02.2013 к ООО «Арбат» (ИНН <***>), 13.07.2015 к ООО «Полюс здоровья» (ИНН <***>), 07.05.2024 правообладателем стал ФИО4,ДД.ММ.ГГГГ г.р. затем с 13.06.2024 - АО «Пиллар» (ИНН <***>).

Таким образом, фактически право аренды в отношении указанного земельного участка оформлено в установленном законом порядке в 2003 году.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что право аренды истца на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050903:153, образованный в результате раздела исходного земельного участка, предоставленного и используемого правопредшественником (предприятием) на условиях бессрочного пользования, возникло в результате переоформления соответствующего права в 2003 году, то есть до 1 июля 2012 года.

Следовательно, АО «Пиллар» в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ вправе приобрести спорный земельный участок на льготных основаниях.

Для такого порядка расчета при выкупе земельного участка необходимо установить, что объект недвижимости, находящийся в границах земельного участка и с наличием которого возможен соответствующий выкуп земельного участка, ранее находился в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку в 1952 году «Хабаровский завод отопительного оборудования и канализационных труб» получил в бессрочное пользование в целях строительства завода отопительного оборудования земельный участок-площадью 29,25 га в обозначенных границах, программой приватизации «Хабаровского завода отопительного оборудования путём преобразования» его в акционерное общество открытого типа «Хабаровский завод отопительного оборудования», расположенного по адресу: 680015. г. Хабаровск-15. утвержденной Приказом комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края № 239 от 08.12.1992, помещение – склад формовочных материалов, 1965 года постройки, инв. № 11681, площадью 6634,2 кв.м было приватизировано путем продажи акций акционерного общества открытого типа «Хабаровский завод отопительного оборудования», собственником стало ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования», следовательно на выкупаемый земельный участок, занимаемый объектом, ранее находившимся в государственной собственности, распространяется льготный порядок.

Таким образом, требования о признании права на заключение договора купли-продажи земельного участка в льготном порядке: категория земель «земли населенных пунктов», земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050904:153, общей площадью 7686,0 кв.м, местоположение: <...>, цель использования земельного участка: под склад с Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 июля 2012 г. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

На основании статей 421 и 422 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор возможно в случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно в силу ГК РФ или иных законов, уклоняется от его заключения. Соответствующее разъяснение также даны в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В соответствии с пунктами 1.2., 2.2. Положения о Департаменте муниципальной собственности администрации города Хабаровска, утвержденного Решением Хабаровской городской Думы от 29.11.2016 № 5452, Департамент создан с целью осуществления в пределах своих полномочий управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, а также земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена, выступает арендодателем земельных участков, являющимися муниципальной собственностью.

Таким образом, Департамент является субъектом, обладающим полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 27:23:0050904:153,  находящимся в муниципальной собственности, наделен правом выступать в качестве продавца указанного земельного участка и не вправе необоснованно отказывать в заключении договора купли-продажи.

Следовательно, требование об изложении пункта 1.1. договора купли-продажи № 8567 земельного участка с кадастровым номером - 27:23:0050904:153 в отношении земельного участка в следующей редакции:

«1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью 7686,0 кв.м., местоположение: <...> с кадастровым номером 27:23:0050903:153 в собственность за плату под склад, общей стоимостью 137 433 (сто тридцать семь тысяч четыреста тридцать три рубля) 37 коп.»  заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать за акционерным обществом «Пиллар» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050904:153, общей площадью 7686,0 кв.м, местоположение: <...>, цель использования земельного участка: под склад, в собственность за плату в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Пункт 1.1. договора купли-продажи № 8567 земельного участка с кадастровым номером - 27:23:0050904:153 в отношении земельного участка изложить в следующей редакции:

«1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью 7686,0 кв.м, местоположение: <...> с кадастровым номером 27:23:0050903:153 в собственность за плату под склад, общей стоимостью 137 433 (сто тридцать семь тысяч четыреста тридцать три рубля) 37 коп.»

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества «Пиллар» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) государственную пошлину  в размере 100 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья                                                                                                                  М.С. Шеина