Постановление от 30 октября 2018 г. по делу № А51-21433/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4545/2018
30 октября 2018 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии:

от ООО «Азимут-Девелопмент»: ФИО1, представитель по доверенности без номера от 14.10.2018

от ИП ФИО2: ФИО2 (лично); ФИО3, представитель по доверенности без номера от 26.07.2018

от ИП ФИО4: представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от 08.05.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018

по делу № А51-21433/2017 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Левченко Е.А., в апелляционной инстанции судьи: Глебов Д.А., Аппакова Т.А., Култышев С.Б.

По иску общества с ограниченной ответственностью «Азимут-Девелопмент»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО4

о расторжении договора аренды земельного участка и приведении земельного участка в первоначальное состояние

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью «Азимут-Девелопмент»

о признании договора расторгнутым

Общество с ограниченной ответственностью «Азимут-Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690001, <...> 108Е-10; далее – ООО «Азимут-Девелопмент», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 314250617500021, ИНН <***>; далее – ИП ФИО2, предприниматель) о расторжении договора аренды от 29.04.2014, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:921; обязании предпринимателя привести спорный земельный участок в первоначальное состояние путем закапывания имеющегося на нем котлована в указанных координатах, а также демонтажа и вывоза с территории участка металлического забора протяженность 75,14 м и состоящего из 29 опор, между которым расположены металлические листы (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4, третье лицо).

В процессе рассмотрения настоящего дела в арбитражном суде первой инстанции ИП ФИО2 в порядке статьи 132 АПК РФ предъявила к ООО «Азимут-Девелопмент» встречный иск о признании договора аренды земельного участка от 29.07.2014 в редакции дополнительных соглашений от 31.10.2014, от 28.11.2014, от 19.08.2015 расторгнутым.

Решением суда от 08.05.2018, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда без изменений, первоначальный иск общества удовлетворен частично, в результате на предпринимателя судами возложены обязанности привести земельный участок с кадастровым номером 25:28:050032:921 в первоначальное состояние путем закапывания расположенного на нем котлована, имеющего определенные координаты в системе координат МСК-25; демонтировать и вывезти с территории земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:921 металлический забор, обладающий следующими характеристиками: протяженностью 75,14 м, состоящий из 29 металлических опор, между которым расположены металлические листы, с указанием конкретных координат забора в системе координат МСК-25. В части требований о расторжении договора аренды (признании его расторгнутым) в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с состоявшимися по настоящему делу судебными актами, ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, просит отменить обжалуемые решение и апелляционное постановление с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование поданной жалобы (с учетом дополнительных пояснений к ней) заявитель приводит доводы о несоблюдении арендодателем обязательного досудебного порядка, касающегося досрочного расторжения договора аренды, обоснованных требований об устранении нарушений условий договора в адрес арендатора не выдвигалось. В такой ситуации заявитель полагает, что требования по первоначальному иску в части расторжении спорного договора подлежали оставлению без рассмотрения. При этом также отмечает, что общество и третье лицо, заключив договор купли-продажи спорного участка, нарушили тем самым права арендатора. В этой связи ООО «Азимут-Девелопмент» является ненадлежащим истцом. Кроме того, заявитель жалобы ссылается на возникшие на его стороне убытки в связи с прекращением действия спорного договора аренды, которые, по его мнению, должно возместить третье лицо до момента возврата арендуемого земельного участка. Дополнительно заявитель жалобы обращает внимание на уточнение заявленных им встречных требований, согласно которым предприниматель просил признать заключенный между обществом и третьим лицом договор купли-продажи участка недействительной сделкой.

ООО «Азимут-Девелопмент» в отзыве на кассационную жалобу опровергло все приведенные предпринимателем доводы, в связи с чем предложило оставить обжалуемые судебные акты без изменений как законные и обоснованные.

От третьего лица отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В заседании суда кассационной инстанции ИП ФИО2 лично и ее представитель, дав пояснения по обстоятельствам дела и ответив на вопросы суда, настаивали на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражал представитель ООО «Азимут-Девелопмент».

ИП ФИО4 извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и ходатайствовал о рассмотрении кассационной жалобы без его участия.

Проверив законность принятых по делу судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, отзыва на нее и пояснений присутствовавших в судебном заседании лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены или изменения.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, 29.07.2014 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование индивидуальные жилые дома, общей площадью 6 123 кв.м, адрес (местонахождение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир пятиэтажное здание (лит. 1), участок находится примерно в 212 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Приморский край, <...>, кадастровый номер 25:28:050032:921 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для использования в целях поэтапного строительства объектов недвижимости: I этап – строительство двух нежилых зданий, с определенными характеристиками; II этап – реконструкция объектов недвижимости, указанных в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 договора в группу жилых домов с определенными характеристиками.

Договор заключен сроком на три года с 29.07.2014 по 29.07.2017. В случае если за два месяца до окончания срока действия договора сторонам станет очевидно, что цели, указанные в пункте 1.2 договора не достигнуты, договор подлежит продлению на 6 месяцев путем подписания сторонами дополнительного соглашения (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; принять участок по акту приема-передачи от арендодателя; уплатить арендную плату в порядке, установленном настоящим договором; в случае передачи прав и обязанностей арендатора в течение 3 рабочих дней направить арендодателю надлежащим образом заверенные копии соответствующих договоров.

Как следует из пункта 5.2 договора, арендодатель обязан передать арендатору участок по акту приема-передачи; не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора и действующему законодательству; оказывать содействие арендатору в получении разрешительной документации по строительству объектов недвижимости.

Участок передан арендатору по акту от 29.07.2014. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Впоследствии сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение от 28.11.2014, в результате чего пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Договор заключен на срок с 29 июля 2014 года по 31 декабря 2017 года. Настоящий договор подлежит государственной регистрации. В случае если за два месяца до окончания срока действия настоящего договора сторонам станет очевидно, что цели, указанные в пункте 1.2 настоящего договора, не достигнуты, договор подлежит продлению на срок 6 (шесть) месяцев путем подписания сторонами дополнительного соглашения, при этом остальные условия договора изменению не подлежат».

ИП ФИО2 получено разрешение от 27.11.2015 № RU25304000-199/2015 на строительство – реконструкцию гаражей по ул. Двенадцатая в г. Владивостоке в группу жилых домов с паркингами на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050032:921 сроком действия о 27.05.2017.

09.06.2017 на основании договора купли-продажи земельного участка от 07.06.2017 зарегистрировано право собственности ООО «Азимут-Девелопмент» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050032:921.

Согласно заключению кадастрового инженера от 26.07.2017, выполненного ООО «ГеоПроект», в результате осмотра и инструментального исследования на местности установлено следующее: земельный участок с кадастровым номером 25:28:050032:921 является свободным от объектов капитального строительства; вся площадь данного земельного участка занята котлованом, образованным путем выемки с поверхности грунта глубиной 0,5-7,0 м; образование котлована производилось без должного укрепления по всему периметру, что противоречит СП 45.13330.2012 «Земляные сооружения, основания и фундаменты»; котлован расположен не только на территории земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:921, но также частично занимает территорию земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:917 площадью 200,3 кв.м, а также часть земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:146 площадью 31,8 кв.м; при производстве работ по образованию котлована на части земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:146 нарушена целостность грунта с повреждением сооружения водоснабжения; при образовании котлована на части земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:146 произошло полное разрушение сооружения канализации со смотровыми колодцами; в период осмотра на территории земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:921 не обнаружены какие-либо объекты недвижимости, данный участок представляет собой единый котлован глубиной 0,5-7,0 м, в котором отсутствуют следы строительства, закладки фундамента, строительные материалы.

19.07.2017 и 16.10.2017 ООО «Азимут-Девелопмент» в адрес ответчика направлены требования о расторжении договора аренды земельного участка в связи с тем, что на участке работы не ведутся, уже проведенные работы осуществлены с грубым нарушением действующего законодательства.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Владивостока от 14.02.2018 № 2-57/2018 установлено, что в процессе разработки котлована охранные зоны от водовода и канализации не соблюдались, вследствие чего произошло обрушение грунта и нарушение целостности сооружений канализации и водоснабжения на части земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:146 площадью 31,8 кв.м, на котором расположены данные сооружения.

17.01.2018 ООО «Азимут-Девелопмент» обратилось в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.02.2018 № 25/001/001/2018-605 сведения об ограничении прав и обременении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:921, в том числе в связи с заключением договора аренды, отсутствуют.

28.02.2018 сторонами проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:921, по результатам которого составлен акт, согласно которому на земельном участке имеется котлован, канализационная труба, укрепления (частичные) по периметру, участок огорожен забором; согласно замечаниям ООО «Азимут-Девелопмент» труба протяженностью примерно 21 м находится не на территории земельного участка с кадастровым номером 25:28:050032:921, а на соседнем участке с кадастровым номером 25:28:050032:146, указанные ИП ФИО2 укрепления являются досками, которые рухнули и были засыпаны землей, доски идут по периметру 10 % участка.

В соответствии с представленным заключением кадастрового инженера ООО «Сфера-Кадастр» от 06.03.2018 визуально за временной период с 2012 по 2017 год следы строительства какой-либо недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050032:921 не визуализируются.

Согласно заключению о состоянии котлована, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050032:921, по адресу: <...>, выполненному 20.04.2018 ООО «ДАЛЬГЕОСЕРВИС», в ходе проведенного обследования установлено, что с момента выкапывания котлована прошел значительный период времени, между тем, в отношении котлована не были проведены мероприятия, предусмотренные пунктом 11.33 СП 45.13330.2012, обеспечивающие сохранение природной структуры и свойств грунтов в основании котлована.

Ссылаясь на то, что арендатор за 3,5 года не приступил к строительству и не имеет объективной возможности в установленный срок построить и ввести в эксплуатацию 4 многоквартирных дома, общество обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

ИП ФИО2, в свою очередь, полагая, что неисполнение в срок своих обязательств по договору с ее стороны произошло по вине истца и третьего лица, предъявила встречный иск о признании договора аренды земельного участка от 29.07.2014 в редакции дополнительных соглашений от 31.10.2014, от 28.11.2014, от 19.08.2015 расторгнутым.

Рассматривая возникший спор, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что в данном случае сложившиеся между сторонами правоотношения подпадают под правовое регулирование главы 34 ГК РФ о договоре аренды, а также общих положений об обязательствах.

Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции норм статьи 71 АПК РФ, и руководствуясь при этом положениями статей 309, 310, 606, 610 ГК РФ, а также учитывая конкретные условия заключенного между сторонами договора аренды от 29.04.2014 в редакции дополнительных соглашений к нему, судебные инстанции установили факт направления обществом в адрес арендатора предложений о расторжении договора и прекращении арендных отношений.

При изложенных обстоятельствах, а также принимая во внимание позицию общества против дальнейшего использования арендатором спорного имущества после истечения 31.12.2017 срока действия договора аренды, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что данном случае арендные отношения между сторонами прекратились.

Далее судебные инстанции на основе заключений кадастрового инженера ООО «ГеоПроект» от 26.06.2017 и ООО «ДАЛЬГЕОСЕРВИС» от 20.04.2018, в совокупности с иными доказательствами по делу, установили, что на территории спорного земельного участка находятся котлован и металлический забор, которые препятствуют использованию этого участка в соответствии с его целевым назначением, что не опровергалось ответчиком в процессе рассмотрения настоящего дела в арбитражных судах.

С учетом установленного судебные инстанции, руководствуясь положениями норм статьи 622 ГК РФ, пришли к верному выводу о наличии в таком случае правовых оснований для удовлетворения требований ООО «Азимут-Девелопмент» в части, касающейся обязания ИП ФИО2 привести спорный земельный участок в первоначальное состояние путем закапывания котлована и демонтирования с последующим вывозом металлического забора, в связи с чем их удовлетворили.

В тоже время судебные инстанции не выявили необходимых условий для удовлетворения как первоначально заявленных обществом требований о расторжении спорного договора аренды (статьи 450, 453 ГК РФ), так и встречных требований предпринимателя о признании этой же сделки расторгнутой (статья 450.1 ГК РФ) исходя из того, что правовым последствием истечения срока действия договора является прекращение соответствующих правоотношений между его сторонами, что в свою очередь исключает возможность расторжения такого договора.

Названные выводы судебных инстанций в целом признаются судом округа сделанными на основании полного, всестороннего исследования и оценки всех представленных сторонами в рамках настоящего дела доказательств с правильным применением соответствующих норм материального права.

Доводов, опровергающих выводы судов о прекращении арендных отношений ввиду истечения срока действия договора, в кассационной жалобе не приведено.

При этом возражения предпринимателя против предъявленных к нему требований, включая указание на несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования настоящего спора и необходимость в связи с этим оставления поданного обществом иска без рассмотрения отклоняются судом округа как прямо противоречащие материалам дела, которые, вопреки мнению ответчика, содержат письма истца от 19.07.2017 и от 16.10.2017 с четко сформулированными требованиями о расторжении договора аренды спорного земельного участка в том числе ввиду нежелания истца относительно дальнейшего продолжения арендных отношений с ответчиком.

Также признается необоснованной позиция предпринимателя относительно того, что у ООО «Азимут-Девелопмент» является ненадлежащим истцом. В данном случае общество правомерно требует защиты своего права собственности, которое до настоящего момента в отношении принадлежащего ему участка никем не оспорено в установленном законом порядке.

Указание предпринимателя в жалобе на возникновение у него убытков ввиду прекращения арендных отношений не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку требований в этой части по настоящему делу не заявлялось, что, в свою очередь, не исключает возможности общения ИП ФИО2 за защитой своих прав и интересов в судебном порядке.

Доводы предпринимателя относительно рассмотрения судами настоящего спора без учета уточнений правовой позиции и требований ИП ФИО2, в которых последняя просила признать заключенный между обществом и третьим лицом договор купли-продажи земельного участка недействительным, также не принимаются судом округа ввиду следующего.

В данном случае какого-либо ходатайства об уточнении предъявленных ответчиком встречных требований со стороны последнего не заявлялось. При этом правовая позиция ИП ФИО2 об уточнении требований исходя из своего буквального содержания предполагает одновременное изменение предмета и оснований встречного иска, а также состав лиц на стороне ответчиков (сторон оспариваемой сделки), что по существу является новым самостоятельным иском, которы не мог быть рассмотрен в рамках настоящего дела в силу положений действующего процессуального законодательства. Также следует отметить, что первоначально заявленные предпринимателем встречные требования до момента принятия решения суда по существу данного спора поддерживались в полном объеме, в том числе на стадии апелляционного производства.

Иных доводов и аргументов, опровергающих правильность выводов арбитражных судов, положенных в основу принятых по настоящему делу судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами также не допущено, правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.05.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018 по делу № А51-21433/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

С.Н. Новикова