Решение от 22 мая 2024 г. по делу № А14-21853/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело № А14-21853/2023 « 23 » мая 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 7 мая 2024 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Барковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Барковой Е.Н., с согласия лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Первого заместителя прокурора Воронежской области, г.Воронеж, в интересах Воронежской области и субъектов предпринимательской деятельности,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Воронеж, ОГРНИП <***>, ИНН <***>,

Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

и обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик ТКФ «Строитель», г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

Администрация городского округа город Воронеж, г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о признании недействительными договоров купли-продажи, при участии в заседании:

от истца – ФИО2,

от ответчика ИП ФИО1 – ФИО3, представитель, по доверенности от 28.12.2023,

от ответчика Минимущества ВО – ФИО4, представитель, по доверенности № 86 от 18.10.2023,

от ответчика ООО СЗ ТКФ "Строитель" – ФИО5, представитель, по доверенности от 09.02.2024,

от третьего лица Администрация городского округа город Воронеж – ФИО6, представитель, по доверенности № 12/2024-с от 25.01.2024,

третье лицо Управление Росреестра по ВО – не явилось, извещено надлежаще,

установил:

Первый заместитель прокурора Воронежской области, действуя в интересах Воронежской области и субъектов предпринимательской деятельности (далее – истец, прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1), Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ответчик, Минимущества ВО) и обществу с ограниченной ответственностью специализированный

застройщик ТКФ «Строитель» (далее – ответчик, ООО СЗ ТКФ «Строитель»), в котором просил:

- признать недействительным договор купли-продажи от 17.04.2023 № 41/23-з земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 6411 кв.м., заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ФИО1;

- признать недействительным договор купли-продажи от 18.05.2023, заключенный между ФИО1 и ООО СЗ ТКФ «Строитель».

В обоснование заявленных требований истец указал, что договор купли-продажи земельного участка № 41/23-з от 17.04.2023, заключенный между ДИЗО ВО и ФИО1 и предшествующая ей сделка от 31.05.2019 (договор аренды земельного участка) являются ничтожными ввиду их притворности, поскольку реальной целью приобретения указанного земельного участка являлось использование его для коммерческого строительства многоквартирного жилого дома и торгового центра. Земельный участок выбыл из государственной собственности минуя публичную процедуру, ввиду нахождения на нем объектов недвижимости, находящихся в собственности ФИО1 Однако, по утверждению истца, расположенный на земельном участке объект недвижимости как центр дошкольного образования никогда не использовался, вместо него функционирует офисное здание, что свидетельствует о том, что изначально цели строительства образовательного учреждения у ФИО1 не имелось. Вопреки разрешенному использованию земельного участка, в период с 08.12.2021 по 08.02.2023 под видом образовательного центра фактически на нем возведен первый этаж многоквартирного жилого дома с подземной парковкой.

Определением суда от 26.12.2023 принято исковое заявление, возбуждено производство по делу, предварительное судебное заседание и судебное разбирательство назначены на 19.02.2024.

На основании статьи 136 АПК РФ в предварительном судебном заседании 19.02.2024 объявлялся перерыв до 04.03.2024.

От ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 и ФИО13 (далее - ФИО13, ФИО12, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11 и ФИО10) поступили заявления о вступлении их в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судом заявления ФИО13, ФИО12, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11 и ФИО10 о вступлении их в дело в качестве третьих лиц приняты к рассмотрению.

Представитель истца в предварительном судебном заседании 04.03.2024 заявил об уточнении предмета иска, в котором просил:

- признать недействительным договор купли-продажи от 17.04.2023 № 41/23-з земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 6411 кв.м., заключенный между Минимущества ВО (ранее - Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области) и ФИО1;

- истребовать из чужого незаконного владения ООО СЗ ТКФ «Строитель» в пользу Воронежской области земельный участок с кадастровым номером 36:34:0603025:143, расположенный по адресу: <...>, площадью 6411 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец указал следующее:

- ООО СЗ ТКФ «Строитель» и ООО «Арт Деко» входят в группу компаний «Развитие», являющуюся одним из крупнейших девелоперов Воронежской области, бенефициаром данной группы компаний является ФИО1;

- в период с 2012 года по 18.03.2021 ООО «Арт Деко» использовало спорный земельный участок с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства центра дошкольного образования»;

- за указанный период обществом возведено и введено в эксплуатацию нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0603025:5531, площадью 796 кв.м, право собственности зарегистрировано 25.03.2020;

- в марте 2021 года установлен вид разрешенного использования спорного земельного участка: «для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования»;

- в период с 18.03.2021 по 17.04.2023 на спорном земельном участке, находящемся в аренде у ФИО1 возведено здание «Центр дошкольного образования. Корпус 2» с кадастровым номером 36:34:0603025:10774, площадью 1249,5 кв.м, в соответствии с параметрами которого не требуется осуществление государственного строительного надзора (объект – менее 1500 кв.м, высотность до 3 этажей, застройщик – физическое лицо);

- как установлено надзорными мероприятиями, вопреки разрешенному использованию земельного участка, в период с 08.12.2021 по 08.02.2023 под видом образовательного центра на нем был возведен первый этаж многоквартирного многоэтажного жилого дома (далее - МКД) с подземной парковкой на 76 машино-мест;

- факт начала строительства МКД вместо строительства здания «Центр дошкольного образования. Корпус 2» подтверждается нижеуказанными обстоятельствами;

- 05.06.2023 в орган местного самоуправления от ООО СЗ ТКФ «Строитель» представлены уведомления о планируемом сносе и одновременно о завершении сноса объекта капитального строительства: «Центр дошкольного образования. Корпус 2», площадью 1249,5 кв.м, однако снос изначально возведенного под МКД объекта, не производился;

- в целях сокрытия данных действий допущены нарушения требований частей 9, 12.1 статьи 55.31 Градостроительного кодекса РФ;

- результаты и материалы обследования объекта, подлежащего сносу, в администрацию городского округа г.Воронеж, не представлены;

- документы, подтверждающие отключение объекта от сетей инженерно-технического обеспечения, подписанные эксплуатирующими организациями, также не представлены;

- в этой связи, органом местного самоуправления было отказано в размещении уведомлений и документов в государственной информационной системе Воронежской области «Обеспечение градостроительной деятельности Воронежской области»;

- по информации ООО «РВК-Воронеж» от 29.11.2023 условия на отключение объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжение и водоотведение) не выдавались;

- аналогичные сведения предоставлены АО «Квант-Телеком»;

- при этом, по информации ООО «РВК-Воронеж» технические параметры произведенного подключения объекта позволяют произвести увеличения водопотребления с 49,6 куб. м/сут. (ранее заявленные по объекту) до 95 куб.м/сут. (для МКД) без негативного воздействия на других потребителей;

- опрошенные в ходе проверки жители многоквартирного дома № 2Б по ул. Березовая Роща г. Воронежа, из жилых помещений которых просматривается строительная площадка пояснили, что снос объекта не производился, возведение последующих этажей многоквартирного дома осуществлено путем надстройки;

- строительство подземного паркинга подтверждается фотоматериалами, приложенными к акту проверки земельного участка от 07.10.2022, подготовленному подведомственным департаменту государственным учреждением, на фотоматериалах зафиксированы характерные для возведения последующих этажей элементы на крыше 1- этажного объекта;

- специалистами инспекции государственного строительного надзора Воронежской области по результатам инициированной прокуратурой области в период с 27.11.2023 по 30.11.2023 внеплановой проверки зафиксирован факт начала строительства МКД до постановки объекта на государственный строительный надзор (27.10.2023);

- привлеченными специалистами министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области по результатам изучения проектной документации сделан вывод о том, что конфигурация здания строящегося МКД совпадает с конфигурацией Центра дошкольного образования. Корпус 2;

- 17.05.2023 изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с «для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка», то есть спустя месяц после его приобретения в собственность, тогда как в заявлении от 27.03.2023, поданном ФИО1 в Департамент указано, что целью использования земельного участка является: «для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования»;

- на следующий день после изменения вида разрешенного использования (18.05.2023), спорный земельный участок был продан ФИО1 ООО СЗ ТКФ «Строитель» за 138 млн. руб., тогда как цена его приобретения составляла 20 млн. руб.;

- в настоящее время, спорный земельный участок, изначально сформированный для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования», фактически используется строительной компанией «Развитие» исключительно в коммерческих целях – на земельном участке осуществляется строительство МКД и находится Бизнес Центр «Березка»;

- по мнению истца, последовательные действия ответчиков, совершенные ими в незначительный период времени после заключения оспариваемого договора купли- продажи, свидетельствуют о том, что до обращения с заявлением о выкупе земельного участка по льготной цене ФИО1 совершен ряд незаконных действий, направленных на создание видимости возведения объекта «Центр дошкольного образования. Корпус 2» с учетом вида разрешенного использования земельного участка, а после выкупа реализована действительная воля на достижение цели легализации строительства МКД, что идет в противоречие с принципом добросовестности;

- площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества;

- поскольку площадь нежилого здания с кадастровым номером 36:34:0603025:5531 (796 кв.м) и трансформаторной подстанции с кадастровым номером 36:34:0603025:5541 (38 кв.м) предоставляла возможность приобретения права лишь на часть спорного земельного участка, занятого этими объектами и необходимого для их использования, оснований для заключения договора купли-продажи, не имелось;

- в этой связи, по утверждению истца, ФИО1 ввел администрацию городского округа г.Воронеж в заблуждение относительно постройки образовательного центра, в том числе путем засыпки наружных элементов подземного паркинга и организованного въезда в него, с целью ввода объекта в эксплуатацию и приобретения права на приватизацию спорного земельного участка без проведения торгов.

В уточненном исковом заявлении также содержалось ходатайство о вызове в судебное заседание для дачи пояснений эксперта ФИО14

На основании статей 49, 135, 136 АПК РФ судом принято уточнение истцом предмета иска; ходатайство истца о вызове в судебное заседание для дачи пояснений эксперта ФИО14 принято к рассмотрению.

С учетом того, что определением суда от 26.12.2023 дело было назначено к судебному разбирательству, стороны не заявили возражений против рассмотрения дела в судебном заседании, суд в предварительном судебном заседании 04.03.2024 вынес определение о завершении предварительного судебного заседания и переходе к судебному разбирательству.

Определением суда от 04.03.2024 по ходатайству ответчика ИП ФИО1 судебное разбирательство было отложено на 27.03.2024.

Представитель истца в судебном заседании 27.03.2024 заявил об отказе от ранее заявленного ходатайства о вызове в судебное заседание для дачи пояснений эксперта ФИО14

Суд принят отказ истца от ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта ФИО14

В представленном в ходе судебного заседания 27.03.2024 отзыве на исковое заявление третье лицо – Администрация городского округа город Воронеж полагала требования необоснованными, указывая следующее:

- в отношении выдачи Администрацией разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Центр дошкольного образования. Корпус 2. Второй этап строительства» специалистами управления разрешительной документации в области строительства Администрации был проведен осмотр построенного объекта капитального строительства, в ходе которого установлен факт завершения всех строительно-монтажных работ;

- количественные показатели объекта подтверждаются техническим планом, который готовит кадастровый инженер и представляет застройщик в орган местного самоуправления, у специалистов Администрации отсутствует необходимое оборудование для замеров;

- ФИО1 в Администрацию был представлен технический план объекта капитального строительства от 05.12.2022, подготовленный кадастровым инженером ФИО15;

- поскольку было установлено соответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, соответствие параметров построенного объекта проектной документации и разрешенному использованию земельного участка, основания для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта отсутствовали, соответствующее разрешение выдано заявителю.

Определением суда от 08.04.2024 (резолютивная часть определения объявлена 27.03.2024) ФИО13, ФИО12, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11 и ФИО10 отказано во вступлении их в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Кроме того, определением суда от 27.03.2024 судебное разбирательство по делу откладывалось на 07.05.2024.

В судебное заседание 07.05.2024 третье лицо Управление Росреестра по ВО не явилось, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещено. На основании статьи 156 АПК РФ судебное разбирательство проводилось в отсутствие третьего лица.

Представитель истца в представленном суду пояснении по иску и в судебном заседании 07.05.2024 поддержал заявленные исковые требования, указывая следующее:

- по результатам прокурорской проверки установлено, что именно ввиду невозможности строительства многоквартирного дома на земельном участке с видом разрешенного использования «для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования», девелопером, в целях экономии

финансовых средств, принято решение начать строительство МКД под видом строительства одноэтажного здания «Центр дошкольного образования. Корпус 2», в целях дальнейшего приобретения права собственности на земельный участок и изменения его вида разрешенного использования на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)»; при этом органы власти были введены в заблуждение относительно истинных намерений приобретателя;

- исковое заявление прокуратуры мотивировано недобросовестностью действий застройщика при заключении договора купли-продажи земельного участка, экономической нецелесообразностью совершаемых им действий, приведшей к явному ущербу;

- исходя из позиции ответчиков здание «Центр дошкольного образования. Корпус 2», оцененное при переходе права от ФИО1. к ООО СЗ ТКФ «Строитель» в 45 млн.руб., в дальнейшем якобы снесено;

- факт строительства именно многоквартирного дома в период с 18.03.2021 по 17.04.2023, то есть в отсутствие надлежаще оформленного разрешения на строительство, а также вида разрешенного использования земельного участка подтверждается материалам дела;

- кроме того, в результате частичного демонтажа крыши, парапета, внутренних кирпичных перегородок, окон и дверей, здание, как самостоятельный объект недвижимости, не утратило статус объекта гражданского оборота, а изменило свой статус на объект незавершенного строительства.

- прокуратурой области изучен договор подряда от 23.05.2023, заключенный между ИП ФИО16 и ООО СЗ ТКФ «Строитель», на выполнение демонтажных работ на объекте по адресу: <...>; при этом, объективных данных, свидетельствующих о том, что именно ФИО16 производились работы не установлено;

- так, ИП ФИО16 является членом ассоциации СРО «РОС «Развитие», также входящей в группу компании «Развитие»; в условиях аффилированности сторон сделки, судом к сторонам применяется повышенный стандарт доказывания;

- представленные ИП ФИО16 в материалы процессуальной проверки документы не подтверждают фактическое выполнение им работы по демонтажу объекта по адресу: <...>, в частности отсутствуют документы по привлечению третьих лиц на выполнение работ, нет соответствующих журналов в сфере противопожарной безопасности и производственного травматизма;

- в ходе проверки представленных документов, в частности акта о приемке выполненных работ по форме КС-2, справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3, установлено, что в актах о приемке выполненных работ в графе акта «наименование работ» указано – «демонтажные работы»; при этом не указаны предусмотренные формой документа такие показатели, как наименование и виды работ, входящие в комплекс работ, а также номер единичной расценки, единица измерения, цена за единицу каждого вида работ; сметные расчеты к работам отсутствуют; справка о стоимости выполненных работ и затрат (по форме КС-3), которая является финансовым документом первичного учета, также не содержит необходимых реквизитов наименование работ, обозначение этапа работ, описание оборудования или затрат, стоимость каждого вида работ;

- отсутствие обязательных к заполнению реквизитов не позволяет установить существо, объем, стоимость, единицу измерения, а также другие характеристики выполненных работ, а, следовательно, подтвердить их экономическую обоснованность и документальное подтверждение;

- кроме того, оплата произведена лишь 02.08.2023, то есть спустя более 2-х месяцев после выполнения работ единовременно на всю сумму третьим лицом - ООО СЗ «ЛТДМ Развитие», также входящим в группу компании «Развитие»;

- согласно платежному поручению № 334 от 02.08.2023 оплата ООО СЗ «ЛТДМ Развитие» произведена по счету № 713 от 31.07.2023 за демонтаж зданий и сооружений (сумма 2100000 руб.), при этом отсутствует указание на то, что платеж осуществлен по договору подряда от 23.05.2023, заключенному между ИП ФИО16 и ООО СЗ ТКФ «Строитель»; счет, указанный в платежном поручении содержит указание на адрес, по которому выполнялись работы;

- ООО СЗ «ЛТДМ Развитие», также являясь строительной организацией на территории города Воронежа, в июне 2023 года в адрес администрации городского округа город Воронеж направило 3 уведомления о сносе 3 объектов капитального строительства по адресу: <...>;

- анализ движения денежных средств по счетам ООО СЗ «ЛТДМ Развитие» свидетельствует о том, что оплата по выполнению работ связанных со сносом объектов строительства произведена единожды лишь ИП ФИО16 по платежному поручению № 334 от 02.08.2023, иных финансовых операций, связанных со сносом объектов капитального строительства, по счетам ООО СЗ «ЛТДМ Развитие» не имеется;

- выездом на место строительства по адресу: <...> установлено фактическое отсутствие снесенных объектов;

- таким образом, приведенные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о том, что договор подряда от 23.05.2023, заключенный между ИП ФИО16 и ООО СЗ ТКФ «Строитель», на выполнение демонтажных работ на объекте по адресу: <...>, является мнимой сделкой, направленной на искусственное подтверждение факта выполнения работ по сносу объекта «Центра дошкольного образования Корпус 2», а фактически ИП ФИО16 выполнялись работы по объекту по адресу: <...>.

Представитель ответчика ИП ФИО1 в представленном суду отзыве, дополнении к отзыву и в судебном заседании 07.05.2024 возражал против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям:

- в принадлежащем ФИО1 здании – центр дошкольного образования с кадастровым номером 36:34:0603025:5531 на протяжении длительного времени на основании договора аренды нежилого помещения № 13 от 01.06.2022 располагался детский логопед ФИО17, являющаяся самозанятой, а также иные лица, которые занимались подготовкой детей к школе;

- собственник здания ФИО1 направлял предложения о заключении договоров аренды, в том числе на льготных условиях, другим лицам, осуществляющим деятельность по воспитанию, образованию и просвещению детей, однако потенциальные арендаторы отказывались от заключения договоров аренды ввиду значительной конкуренции образовательных услуг в районе расположения здания;

- на основании постановления администрации городского округа г.Воронеж от 03.03.2021 № 144 по заявлению собственника земельного участка (ДИЗО ВО) вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования»;

- земельный участок предоставлялся в аренду ООО «Арт Деко» без каких-либо преференций, для использования в коммерческих целях – для проектирования и строительства объекта коммерческого назначения и осуществления деятельности по оказанию услуг в сфере развивающих программ для детей на платной основе;

- строительство объекта осуществлялось не в рамках реализации муниципальной программы городского округа город Воронеж «Развитие образования», утвержденной постановлением администрации городского округа город Воронеж от 23.12.2013 № 1250, не финансировалось из бюджета, в связи с чем, здание не является объектом социального назначения и не может быть использовано под муниципальное дошкольное образовательное учреждение;

- ФИО1 08.12.2021 было получено разрешение на строительство № 36- RU36302000-104-2021 объекта капитального строительства «Центр дошкольного образования. Корпус 2. Второй этап строительства».

- при этом изначально, ООО «Арт Деко» предполагало строительство ЦДО 2 очереди, однако ввиду получения градостроительного плана с маленьким пятном застройки, был спроектирован и поострен 1 корпус ЦДО площадью 796 кв.м; в феврале 2019 года по результатам исполнения судебного акта, был получен градостроительный план с существующим пятном застройки, позволяющим строительство 2 корпуса ЦДО;

- строительство второго корпуса ЦДО осуществлялось за счет собственных средств ФИО1 в соответствии с проектной документацией; данный объект был введен в эксплуатацию 08.02.2023 на основании соответствующего разрешения № 36-34-005-2023, после чего 15.02.2023 Управлением Росреестра по Воронежской области зарегистрировано право собственности на данный объект за ФИО1;

- каких-либо предложений собственнику от администрации городского округа г.Воронеж о выкупе зданий ЦФО для муниципальных нужд в связи с превышением нормативной мощности функционирующих в микрорайоне «Березовая Роща» муниципальных дошкольных образовательных учреждений не поступало;

- при проектировании, строительстве и вводе второго корпуса ЦДО в эксплуатацию на объект выезжали сотрудники администрации, которые проверяли соответствие построенного ЦДО проектной документации, нарушений и отклонений не выявлено;

- согласование в ООО УК «АвиаСервис» и других организациях возведения объекта капитального строительства – 2 корпуса ЦДО высотой 90 метров не является подтверждением первоначальной цели строительства МКД;

- представленное истцом в материалы дела решение от 17.02.2023 о сносе 2 корпуса ЦДО (через 2 дня после регистрации права собственности и до выкупа земельного участка) ФИО1 не принимал и не подписывал;

- на основании договора купли-продажи от 17.04.2023 земельного участка, занимаемого объектами недвижимости, заключенного с ДИЗО, ФИО1 осуществлен его выкуп за 19959654 руб. 80 коп. (50 % от кадастровой стоимости);

- указанная цена определена в соответствии с пунктом 3 Правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденных приказом ДИЗО ВО от 19.12.2016 № 2079;

- право собственности на земельный участок было зарегистрировано за ФИО1 в установленном порядке;

- при этом, в заявлении на заключение договора купли-продажи земельного участка отсутствовали какие-либо недостоверные сведения, в том числе о цели использования земельного участка;

- согласно данным ЕГРН назначением нежилых зданий (корпус 1 и корпус 2) является «Центр дошкольного образования», что полностью соответствует виду разрешенного использования земельного участка на момент его выкупа;

- последующее изменение вида разрешенного использования земельного участка собственником, никак не влияет на правомерность выкупа земельного участка, поскольку собственник земельного участка вправе выбирать любой из основных видов разрешенного использования и использовать участок по своему усмотрению в соответствии с полномочиями собственника;

- перед выкупом земельного участка ФИО1 обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском об оспаривании отказа ДИЗО в утверждении схемы раздела земельного участка и обязании Департамента разделить земельный участок, выделив из него территорию общего пользования площадью 683 кв.м, что препятствовало приобретению земельного участка в собственность, независимо от проведения либо непроведения торгов. Судом отказ Департамента в разделе земельного участка был

признан незаконным, решение суда вступило в законную силу и во исполнение данного решения, ДИЗО ВО был осуществлен раздел земельного участка, о чем 24.03.2023 в ЕГРН внесена соответствующая запись. В результате раздела, площадь приобретенного ФИО1 земельного участка составила 6411 кв.м.

- в связи с изменением размера земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143 изменилась и его кадастровая стоимость, что повлияло на изменение выкупной цены земельного участка, указанной в договоре купли-продажи от 17.04.2023, в результате чего, она была установлена дополнительным соглашением к указанному договору;

- оставшаяся в результате раздела часть земельного участка, имеющего кадастровый номер 36:34:0603025:10778, площадью 683 кв.м, с разрешенным использованием для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования до настоящего времени находится в аренде у ФИО1 на основании заключенного 18.04.2023 с ДИЗО ВО сроком до 31.05.2025 договора аренды земельного участка № 8232-23/гз;

- кроме того, после раздела, независимо от строительства 2 корпуса ЦДО ФИО1 имел право выкупить земельный участок площадью 6411 кв.м с кадастровым номером 36:34:0603025:143, что подтверждается экспертным исследованием ФБУ Воронежский РЦСЭ № 471/6-6-24 от 29.01.2024, согласно которому с учетом имеющегося расположения основного здания и обозначения (размещения) объектов вспомогательного назначения, вся площадь земельного участка является необходимой и достаточной для эксплуатации, использования и обслуживания расположенных на нем объектов по их функциональному назначению по состоянию на 24.03.2023;

- на момент выкупа земельного участка на нем находилось 2 корпуса ЦДО и трансформаторная подстанция, а также необходимые для обслуживания данных зданий сооружения – сети водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, право собственности на которые оформлено в установленном порядке;

- законные основания для отказа в выкупе земельного участка и проведения аукциона по его продаже отсутствовали;

- при этом, наличие действующей аренды (до 31.05.2025) и размещение на земельном участке объектов недвижимости, делает невозможным проведение аукциона по его продаже;

- после приобретения земельного участка в собственность, ФИО1 было принято законное решение о смене вида его разрешенного использования на многоэтажную жилую застройку (высотная застройка);

- при этом, ни договором аренды, ни договором купли-продажи не была предусмотрена обязанность арендатора (собственника) после исполнения договора, возведения объекта и окончания срока действия договора аренды земельного участка, использовать построенные объекты как ЦДО;

- на основании договора купли-продажи от 18.05.2023 земельный участок по рыночной стоимости был продан ФИО1 ООО СЗ ТКФ «Строитель»;

- снос нежилого здания ЦДО (корпус 2) осуществлялся новым собственником земельного участка;

- пояснения жильцов близлежащих домов по факту сноса здания 2 корпуса ЦДО не могут являться объективными и достоверными доказательствами по делу, поскольку сомнительно, что опрошенные лица, не имея специального образования, могли визуально через огороженную территорию объекта детально рассмотреть, какие работы производились на объекте и тем более установить выполнение его частичного демонтажа;

- ООО СЗ ТКФ «Строитель» получило разрешение на строительство МКД со сроком действия до 20.08.2026, после чего, с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществляло строительство МКД до момента принятия обеспечительных мер судом;

- проектная документация на строительство ЦДО и МКД имеет существенные отличия в плане компоновки помещений, наличия подъездов и лифтовых шахт, подземного паркинга и пр.;

- схожее пятно застройки обусловлено градостроительным планом земельного участка, прохождением сетей по участку и планировкой участка;

- истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о мнимости и притворности оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, нарушений этой сделкой публичных интересов, прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Представитель ответчика ООО СЗ ТКФ «Строитель» в представленных суду отзыве, дополнении к нему, и в судебном заседании 07.05.2024 возражал против удовлетворения исковых требований указывая следующее:

- истец в первоначальном иске ссылался на то, что оспариваемая сделка, заключенная между ДИЗО ВО и ФИО1 17.04.2023 (с учетом дополнительных соглашений от 26.04.2023, 12.05.2023) и предшествующая ей сделка от 31.05.2019 являются ничтожными ввиду их притворности; и исходя из последовательных действий ряда лиц, подконтрольных ФИО1, реальной целью приобретения спорного земельного участка являлось его использование для коммерческого строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома и торгового центра»;

- ответчик не согласен с указанными доводами истца, поскольку исходя из обстоятельств дела, договор купли- продажи земельного участка от 17.04.2023 № 41/23-з с кадастровым номером 36:34:0603025:143 общей площадью 6411 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключен в соответствии с требованиями закона без проведения торгов;

- при этом, цена выкупа определена в соответствии пунктом 3 Правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденных приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19.12.2016 года № 2079 «Об утверждении правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов»,

- с учетом расположения на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143 объектов недвижимого имущества, построенных и введенных в эксплуатацию в установленном порядке до даты выкупа, вся площадь земельного участка в размере 6411 кв.м. была необходима и достаточна для размещения зданий, строений и сооружений, их эксплуатации с учетом охранных зон, ФИО1 имел право на выкуп всего земельного участка, а не его части, как указывает истец;

- истец не доказал, что оспариваемая сделка совершена с намерением причинить вред какому-либо лицу, либо то, что МИЗО и ФИО1 при заключении сделки преследовали противоправную цель;

- при этом, изменение вида разрешенного использования земельного участка произошло в рамках основных видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143, что соответствует градостроительным требованиям и не может вменяться ответчику, как злоупотребление правом;

- заявление истца о злоупотреблении правом ответчиками не обосновано.

- строительство МКД ООО СЗ «ТКФ «Строитель» осуществлялось на основании разрешения на строительство № 36-34-094-2023 многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, сроком действия: до 20.08.2026 года, выданного Администрацией городского округа город Воронеж;

- выдача уполномоченным органом разрешения на строительство свидетельствует о том, что документы, предоставленные для его получения, соответствуют установленным требованиям;

- при этом, ответчиком для получения разрешения на строительство получено 12.07.2023 согласование войсковой части 45117 на строительство «многоквартирного жилого дома», за подписью ВРИО командира войсковой части ФИО18;

- отключение снесенного объекта от сетей инженерно-технического обеспечения не производилось по причине того, что на земельном участке расположены иные объекты недвижимого имущества, подключенные к инженерным сетям;

- совпадение пятна застройки определено Градостроительным планом земельного участка, в котором установлены границы, в пределах которых допускается строительство объектов капитального строительства с учетом расположения иных объектов, коммунальных сетей, охранных зон, потому и является сходным со снесенным объектом;

- ответчик полагает, что снос нежилого здания ЦДО (2 корпус), принадлежащего ему на праве собственности, не противоречит установленному порядку;

- при этом, согласно пункту 14.4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ сносом объекта капитального строительства является ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей;

- снос нежилого здания ЦДО (2 корпус) подтверждается актом обследования, составленным кадастровым инженером ФИО19, согласно которому в ходе выполнения кадастровых работ 01.06.2023 года было установлено, что объект недвижимости – ЦДО корпус 2 с кадастровым номером 36:34:0603025:10774 ликвидирован;

- довод истца об идентичности конфигурации строящегося многоквартирного дома и Центра дошкольного образования Корпус 2 не соответствует сведениям, внесенным в ЕГРН в отношении нежилого здания - Центра дошкольного образования, корпус 2, с кадастровым номером 36:34:0603025:10774 и проектной документации, разрешению на строительство многоквартирного дома; выводы специалистов о совпадении конфигураций объектов, привлеченных истцом, противоречат вышеуказанным документам;

- ответчик также полагает, что пояснения жильцов близлежащих домов по факту сноса здания 2 корпуса ЦДО, на которые ссылается истец, являются недопустимым доказательством;

- поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности и владении ООО СЗ ТКФ «Строитель» истребование земельного участка без объектов недвижимости неправомерно ввиду противоречия закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

- признание оспариваемой сделки недействительной не приведет к восстановлению интересов публичного органа.

В представленных суду отзыве на иск, письменных пояснениях по существу заявленных требований и в судебном заседании 07.05.2024 представитель ответчика Минимущество ВО возражал против удовлетворения иска, указывая следующее:

- Министерство является органом, уполномоченным на заключение договоров купли-продажи, аренды в отношении земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, а также земельных участков, расположенных на территории городского округа город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов;

- во исполнение решения Арбитражного суда Воронежской области от 29.10.2017 по делу № А14-12003/2017 департаментом (в настоящее время – Министерство) с ООО «Арт Деко» был заключен договор аренды от 31.05.2019 № 5909-19/гз земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов, площадью 7094 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0603025:143, с видом разрешенного использования «проектирование и строительство центра

дошкольного образования», занимаемого объектом недвижимости – объект незавершенного строительства площадью 299 кв.м (степень готовности – 15 %), кадастровый номер 36:34:0603025:5289, принадлежащий ООО «Арт Деко» на праве собственности для завершения строительства указанного объекта, Срок действия указанного договора – до 31.05.2022;

- на основании положений статьи 450 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, записи регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в ЕГРН от 25.03.2020 дополнительным соглашением от 18.03.2021 была осуществлена смена арендатора на ФИО1; дополнительным соглашением от 30.05.2022 срок действия договора аренды продлен до 31.05.2025;

- на основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 05.04.2022 по делу № А14-13423/2021 приказом департамента от 29.06.2022 № 1423з осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143 с сохранением исходного в измененных границах;

- в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143 образован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 36:34:0603025:10778, площадью 683 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) образования;

- между Министерством и ФИО1 был заключен договор от 18.04.2023 № 8232-23/гз аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:10778;

- приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 24.01.2017 № 102 утвержден Административный регламент министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области по предоставлению государственной услуги «Заключение договоров купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, а также земельными участками, расположенными на территории городского округа город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» (далее – Административный регламент);

- пункт 2.8 административного регламента содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении государственной услуги;

- сам процесс предоставления государственной услуги включает в себя целый ряд административных процедур, таких как: проверка представленных заявителем сведений и документов, формирование и направление межведомственных запросов в органы государственной власти, органы местного самоуправления, учреждения (организации);

- в случае выявления нарушений (несоответствий) в представленном пакете документов, при осуществлении административных процедур, предусмотренных административным регламентом, и при наличии соответствующих оснований для отказа в предоставлении государственной услуги, министерством принимается решение об отказе в предоставлении государственной услуги;

- в рассматриваемом случае, в адрес министерства поступило заявление ФИО1 на заключение договора купли-продажи на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный на территории городского округа город Воронеж с целью использования – «для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования» в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143;

- на указанном земельном участке находились три объекта недвижимого имущества, принадлежавшие на праве собственности ФИО1: центр дошкольного образования, площадью 796 кв.м, кадастровый номер 36:34:0603025:5531; центр дошкольного образования. Корпус 2, площадью 1249,5 кв.м, кадастровый номер 36:34:0603025:10774 (право собственности зарегистрировано 15.02.2023) и

трансформаторная подстанция, площадью 38 кв.м, кадастровый номер 36:34:0603025:5541;

- к заявлению ФИО1 был приложен необходимый пакет документов, предусмотренный административным регламентом для предоставления указанной государственной услуги;

- в ходе рассмотрения заявления ФИО1, министерством была запрошена информация в управлении главного архитектора администрации городского округа город Воронеж; согласно полученным документам установлено следующее: ФИО1 выдано разрешение от 08.12.2021 на строительство объекта «Центр дошкольного образования. Корпус 2. Второй этап строительства», расположенного по адресу: <...>, и разрешение от 08.02.2023 на ввод указанного объекта в эксплуатацию; ООО СЗ «Развитие Арт Деко» выдано разрешение от 18.09.2019 на строительство объекта капитального строительства: «Реконструкция центра дошкольного образования по адресу: <...>» и разрешение от 12.03.2020 на ввод указанного объекта в эксплуатацию; в рамках выездной проверки, проведенной министерством, установлено, что по состоянию на 06.04.2023 на спорном земельном участке расположены, в том числе 3 объекта недвижимого имущества (здания); по сведениям из ЕГРН на спорном земельном участке с видом разрешенного использования дошкольное, начальное и среднее общее образование также располагались объекты недвижимого имущества с функциональным использованием центр дошкольного образования;

- с учетом изложенного, у министерства при принятии решения о заключении договора купли-продажи не было оснований сомневаться в фактическом использовании земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных на нем.

Из материалов дела следует, что приказом главного управления государственного имущества Воронежской области от 19.12.2008 № 2169-3 ООО «Арт Деко» (в настоящее время ООО СЗ «Развитие Арт Деко») в соответствии со статьями 29-32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предварительно согласовано место размещения земельного участка, расположенного по адресу: <...>, утвержден акт выбора указанного земельного участка для проектирования и строительства центра дошкольного образования.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0603025:143, площадью 7094 кв.м, поставлен на государственный кадастровый учет 04.04.2011 с видом разрешенного использования «проектирование и строительство центра дошкольного образования».

Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области 17.01.2012 издан приказ № 6-з о предоставлении данного земельного участка в аренду ООО «Арт Деко» сроком на 5 лет для проектирования и строительства центра дошкольного образования.

Между ДИЗО ВО (арендодатель) и ООО «Арт Деко» (арендатор) 23.01.2012 был заключен договор аренды земельного участка № 1892-12/гз, согласно которому арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору земельный участок с кадастровым номером 36:34:0603025:143, площадью 7094 кв.м, расположенный по адресу: г.Воронеж, Березовая Роща, 1б, сроком до 16.01.2017, для проектирования и строительства центра дошкольного образования.

ООО «Арт Деко» 19.08.2014 обратилось в Управление главного архитектора Администрации городского округа г.Воронеж с заявлением об утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка для получения в дальнейшем разрешения на строительство.

Письмом от 15.09.2014 № 08/4-02/3-5864 Управление отказало ООО «Арт Деко» в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.09.2015 по делу № А14-6197/2015 данный отказ признан незаконным, суд обязал

Администрацию утвердить градостроительный план на указанный земельный участок, подготовленный МКП «Управление главного архитектора» на основании договора № 000003312 от 26.05.2014.

Из представленной в материалы дела копии градостроительного плана следует, что указанное решение суда было исполнено частично, градостроительный план, утвержденный приказом заместителя главы администрации по градостроительству от 22.03.2016 № 135 предусматривал значительно меньшее пятно застройки (л.д. 76-80).

ООО «Арт Деко» было спроектировано строительство 1 корпуса здания ЦДО в пределах указанного места допустимого размещения объекта; 26.12.2016 получено разрешение на строительство ЦДО № 36-RU 36302000-246-2016 сроком действия до 26.06.2018.

На земельном участке был возведен фундамент здания ЦДО, в связи с чем, ООО «Арт Деко» обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства «Центр дошкольного образовании». Уведомлением от 13.04.2017 № 36/001/146/2016-2120 Управление Росреестра по Воронежской области отказало в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 10.07.2018 по делу № А145810/2017 данный отказ признан незаконным, суд обязал Управление Росреестра по Воронежской области произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Арт Деко» на объект незавершенного строительства «Центр дошкольного образования», степень готовности 15 %, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0603025:5289.

Право собственности ООО «Арт Деко» на данный объект незавершенного строительства было зарегистрировано 25.07.2018.

ООО «Арт Деко» обратилось к ДИЗО ВО с заявлением от 13.04.2017 о предоставлении в аренду земельного участка, на котором размещен незавершенный строительством объект, в порядке статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ для завершения строительства объекта.

Письмом от 05.05.2017 № 52-17-599з ДИЗО ВО отказал ООО «Арт Деко» в предоставлении земельного участка.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, разрешение на строительство от 26.12.2016 № 36-RU 36302000-246-2016 было отменено распоряжением Главы городского округа город Воронеж № 365-р от 26.05.2017.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.10.2018 по делу № А1412003/2017 отказ ДИЗО ВО в заключении с ООО «Арт Деко» договора аренды земельного участка признан незаконным.

Во исполнение решения суда, 31.05.2019 между ДИЗО ВО и ООО «Арт Деко» был заключен новый договор аренды земельного участка № 5909-19/гз для завершения строительства объекта незавершенного строительства – центра дошкольного образования с кадастровым номером 36:34:0603025:5289, принадлежащего на праве собственности арендатору, сроком до 31.05.2022. Дополнительным соглашением к договору аренды, срок его действия установлен до 31.05.2025.

ООО СЗ «Развитие Арт Деко» 18.09.2019 было выдано разрешение № 36-RU 36302000-104-2019 на строительство объекта капитального строительства: «Реконструкция центра дошкольного образования по адресу: <...>».

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 36-RU36302000-019- 2020 от 12.03.2020 указанный объект капитального строительства введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: <...> и при постановке на кадастровый учет – кадастровый номер 36:34:0603025:5531.

Решением Управления главного архитектора администрации городского округа г.Воронеж от 12.03.2020 № 181, земельному участку с кадастровым номером 36:34:0603025:143, площадью 7094 кв.м, также присвоен адрес: <...>.

Право собственности на центр дошкольного образования 25.03.2020 было зарегистрировано за ФИО1, в связи с чем, дополнительным соглашением от 18.03.2021 к договору аренды земельного участка от 31.05.2019 № 5909-19/гз в данный договор внесены изменения в части замены арендатора с ООО СЗ «Развитие Арт Деко» на ФИО1

ФИО1 08.12.2021 было получено разрешение на строительство № 36- RU36302000-104-2021 объекта капитального строительства «Центр дошкольного образования. Корпус 2. Второй этап строительства» (л.д. 126-12- т. 1).

После завершения строительства кадастровым инженером ФИО15 был подготовлен технический план здания от 05.12.2022, копия которого представлена в материалы дела.

ФИО1 обратился в администрацию городского округа город Воронеж с заявлением от 02.02.2023 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию «Центра дошкольного образования. Корпус 2. Второй этап строительства».

По результатам рассмотрения заявления, было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 36-34-005-2023 от 08.02.2023.

Между ДИЗО ВО (продавец) и ФИО1 (покупатель) 17.04.2023 в соответствии со статьей 39.2, пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании записей о регистрации в ЕГРН от 25.03.2020 № 36:34:0603025:5531-36/069/2020-1, от 15.02.2023 № 36:34:0603025:10774-36/069/2023-1, от 24.07.2020 № 36:34:0603025:5541-36/069/2020-1, заявления ФИО1, был заключен договор купли-продажи земельного участка № 41/23-з занимаемый объектом недвижимости). В соответствии с пунктом 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 36:34:0603025:143, находящийся по адресу: <...>, общей площадью 6411 кв.м.

Как указано в пункте 1.2 договора, на выкупаемом земельном участке находятся принадлежащие покупателю на праве собственности объекты недвижимости:

- Центр дошкольного образования, площадью 796 кв.м, кадастровый номер 36:34:0603025:5531;

- Центр дошкольного образования. Корпус 2, площадью 1249,5 кв.м, кадастровый номер 36:34:0603025:10774;

- Трансформаторная подстанция, площадью 38 кв.м, кадастровый номер 36:34:0603025:5541.

Согласно пункту 2.1 договора, цена участка составляет 22086069 руб. 43 коп. (приложение 1).

Как указано в приложении № 1 к договору, цена выкупа земельного участка определена на основании статьи 39.4 ЗК РФ, закона Воронежской области от 13.05.2008 № 25-ОЗ «О регулировании земельный отношений на территории Воронежской области», постановления правительства Воронежской области от 06.11.2020 № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельный участков категории земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области», приказа департамента имущественных и земельных отношений от 19.12.2016 № 2079 «Об утверждении правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов».

Дополнительным соглашением от 26.04.2023 к договору купли-продажи земельного участка от 17.04.2023 № 41/23-з, внесены изменения в названный договор в части цены выкупа, которая составила 19959654 руб. 80 коп.

Кроме того, дополнительным соглашением от 12.05.2023 в договор купли-продажи земельного участка от 17.04.2023 № 41/23-з внесены изменения в части адреса земельного участка (изменен на ул. Березовая роща, 1с), а также пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: «использовать участок в соответствии с ограничениями, предусмотренными статьей 56 ЗК РФ», раздел 2 договора дополнен пунктом 3.2: «Использовать земельный участок в соответствии с сервитутом от 12.01.2015, номер государственной регистрации 36-36/001-01/281/2014-200/2 в соответствии с соглашением от 29.10.2014 № 61-С».

Одновременно с заключением вышеуказанного договора купли-продажи, между ДИЗО ВО и ФИО1 было подписано дополнительное соглашение от 17.04.2023 к договору аренды земельного участка от 31.05.2019 № 5909-19/гз, согласно которому стороны договорились расторгнуть договор аренды земельного участка.

В дальнейшем, между ИП ФИО1 (продавец) и ООО СЗ ТКФ «Строитель» (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает следующие объекты недвижимости:

- земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 6411 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), кадастровый номер 36:34:0603025:143 (цена – 138000000 руб.);

- расположенные на земельном участке объекты недвижимого имущества: здание, кадастровый номер 36:340603025:10774, общей площадью 1249,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>, назначение – нежилое, применение: центр дошкольного образования, корпус 2, количество этажей: 1, принадлежащее продавцу на праве собственности (цена – 45000000 руб.); сооружение, кадастровый номер 36:34:0603025:5538, протяженностью 133 м, назначение – хозяйственно-бытовая канализация, наименование: сооружения коммунального хозяйства, принадлежащее продавцу на праве собственности (цена – 2000000 руб.).

На основании передаточного акта от 18.05.2023 вышеуказанные объекты переданы покупателю.

Право собственности ООО СЗ ТКФ «Строитель» на указанные объекты зарегистрировано 23.05.2023, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

В материалы дела также представлены:

- копия заявления ФИО1 на заключение договора купли-продажи на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный на территории городского округа город Воронеж, поступившего в ДИЗО ВО 28.03.2023 № 52-17у-12053-э/п, с приложениями;

- копии материалов, представленных ООО «Арт-деко» на согласование, а также заключение комиссии, выданное по результатам их рассмотрения (25.03.2019 согласовано строительство «Центра дошкольного образования по адресу: <...>»);

- копии объяснений ФИО20, ФИО21, (членов комиссии по разрешению строительства жилых и не жилых объектов недвижимости);

- копия объяснений ФИО22 (начальник отдела надзора за строительством объектов инспекции государственного строительного надзора Воронежской области);

- копия справки за подписью начальника отдела контроля за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области;

- копии объяснений жильцов дома по ул.Березовая Роща, 2Б; - копии материалов космической съемки;

- копия постановления от 19.12.2023 о направлении материалов проверки в орган предварительного расследования для решения вопроса об уголовном преследовании;

- выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО СЗ ТКФ «Строитель» (единственный участок общества – ФИО1);

- копия представления Прокуратуры города Воронежа об устранении нарушений градостроительного законодательства от 15.01.2024 № 2-1-2024;

- копия ответа Главы городского округа город Воронеж на вышеуказанное представление (приказом исполняющего обязанности заместителя главы администрации по градостроительству администрации городского округа город Воронеж от 30.01.2024 № 3 действие разрешения от 20.09.2023 № 36-34-094-2023 на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <...>» приостановлено);

- копия приказа № 3 от 30.01.2024 «О приостановлении разрешения на строительство от 20.09.2023 № 36-34-094-2023»;

- копия проектной декларации № 36-000930 от 05.02.2024;

- копия постановления от 19.01.2024 о направлении материалов проверки в орган предварительного расследования для решения вопроса об уголовном преследовании;

- копия постановления от 02.02.2024 о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству ( № 12401200070140140);

- актов проверки земельного участка от 07.10.2022 и от 06.04.2023 с фотофиксацией;

- копия решения о сносе, датированного 17.02.2023, в котором отражено, что ФИО1, собственник нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0603025:10774, решил произвести демонтаж и снос указанного здания (в ходе рассмотрения дела ИП ФИО1 категорически отрицал принятие и подписание названного решения);

- копия заключения о согласовании строительства «Многоквартирного жилого дома» по адресу: <...>, согласно которому ООО «Арт Деко» разрешено строительство «многоквартирного жилого дома по адресу: <...> (дата согласования 28.03.2019);

- копия протокола допроса свидетеля ФИО15, копия объяснений ФИО15;

- копия объяснений ФИО16;

- копия протокола осмотра места происшествия от 27.02.2024; - копия объяснений ФИО23 от 28.02.2024;

- копии документов, свидетельствующих, по утверждению истца, о мнимости договора подряда № 04/06/23, заключенного 3.05.2023 между ООО СЗ ТКФ «Строитель» (заказчик) и ИП ФИО16 (исполнитель) (письмо Управления разрешительной документации от 12.04.2024 № 23841659 о поступлении от ООО СЗ «ЛТДМ Развитие» уведомлений о планируемом сносе объектов капитального строительства по ул. Ленинградской, 118а в г.Воронеже, копия сообщения о рассмотрении данных уведомлений, копия акта осмотра земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304019:4, расположенного по адресу: <...> от 16.04.2024);

- проектная документация «Центр дошкольного образования. Корпус 2. Второй этап строительства», подготовленная ООО «Фидес» по заказу ФИО1;

- копия уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства от 05.06.2023, согласно которому ООО СЗ ТКФ «Строитель» сообщал о планируемом сносе объекта капитального строительства с кадастровым номером 36:34:0603025:10774,

расположенного на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143 по адресу: <...>;

- копия уведомления о завершении сноса вышеуказанного объекта капитального строительства от 05.06.2023;

- копия проектной документации «Снос центра дошкольного образования, корпус 2 по адресу: <...>», подготовленного ООО АПБ «Вега-14» по заказу ООО СЗ ТКФ «Строитель»;

- копия разрешения на строительство МКД № 36-34-094-2023, выданного 20.09.2023 ООО СЗ ТКФ «Строитель»;

- выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143 по состоянию на 18.09.2023 (разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка);

- копия положительного заключения негосударственной экспертизы «Строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>», подготовленного 04.07.2023 ООО «Центр инженерных экспертиз»;

- копия проектной документации «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <...>, подготовленной ООО «Фидес» по заказу ООО СЗ ТКФ «Строитель»;

- копия подготовленного ООО «Билд Эксперт» положительного заключения негосударственной экспертизы по вопросу оценки соответствия проектной документации «МКД со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <...>» установленным требованиям;

- копия извещения № 4 от 26.10.2023 о начале строительства МКД;

- копии решений Арбитражного суда Воронежской области от 16.09.2015 по делу № А14-6197/2015, от 10.07.2018 по делу № А14-5810/2017, от 29.10.2018 по делу № А1412003/2017;

- копия экспертного исследования № 471/6-6-24, подготовленного 29.01.2024 экспертом ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ФИО14 (согласно выводам, содержащимся в исследовании, с учетом имеющегося расположения основного здания с кадастровым номером 36:34:0603025:5531 на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143 по адресу: <...>, и обозначении (размещении) объектов вспомогательного назначения согласно проектной документации в виде схемы планировочной организации земельного участка, выполненной ООО АПБ «Вега-14», в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка – дошкольное, начальное и среднее общее образование, следует, что площадь земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143 в размере 6411 кв.м, является полностью необходимой и достаточной для эксплуатации, использования и обслуживания расположенных на нем объектов по их функциональному назначению по состоянию на 24.03.2023;

- копия договора аренды нежилого помещения № 13 от 01.06.2022, заключенного между ИП ФИО1 и гр. ФИО17 (предоставление в аренду нежилого помещения площадью 9,98 кв.м на 1 этаже здания по адресу: <...> (кадастровый номер 36:34:0603025:5531);

- копии писем с предложениями арендовать нежилые помещения в здании по адресу: <...> (кадастровый номер 36:34:0603025:5531);

- копия постановления от 19.04.2024 об отказе в возбуждении уголовного дела;

- копия договора подряда № 04/06/23, заключенного 3.05.2023 между ООО СЗ ТКФ «Строитель» (заказчик) и ИП ФИО16 (исполнитель), на выполнение демонтажных работ на объекте по адресу: <...>, с приложением технического задания, сметного расчета (стоимость демонтажных работ –

2100000 руб.), графика производства работ по демонтажу (с 24.05.2023 по 31.05.2023), акта приема-передачи строительной площадки от 23.05.2023, счета на оплату № 713 от 31.07.2023, акта о приемке выполненных работ от 31.05.2023, справки о стоимости выполненных работ, письма ООО СЗ ТКФ «Строитель» от 31.07.2023, адресованного ООО СЗ «ЛТДМ Развитие» с просьбой об оплате счета № 713 от 31.07.2023 за ООО СЗ ТКФ «Строитель», платежного поручения № 334 от 02.08.2023 на сумму 2100000 руб.

Ссылаясь на ничтожность договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Минимущества ВО и ИП ФИО1, как притворной сделки, а также сделки, совершенной при злоупотреблении правом с целью легализации строительства многоквартирного жилого дома, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Данная норма подлежит применению при установлении порока воли всех сторон договора (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2005 № 10505/04, от 05.04.2011 № 16002/10, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.07.2020 № 306- ЭС19-2986 (7,8) по делу № А65-27205/2017).

Заявляя о недействительности договора купли-продажи земельного участка от 17.04.2023 № 41/23-з, заключенного между Минимущества ВО и ИП ФИО1, а также предшествующей ему сделки (договора № 3909-19/гз от 31.05.2019 аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости) как притворных сделок, истец не указывает какую, по его мнению, сделку действительно имели ввиду стороны (ответчики по настоящему делу).

Следует отметить, что договор № 3909-19/гз от 31.05.2019 аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, обозначенный истцом как притворенная сделка был заключен во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Воронежской области от 29.10.2018 по делу № А14-12003/2017.

Заявляя о недействительности указанной сделки истец также ссылается на то, что она была совершена при злоупотреблении правом со стороны ИП ФИО1, поскольку у него отсутствовало намерение использовать приобретаемый земельный участок в соответствии с разрешенным использованием «для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования», его действия были направлены на приобретение спорного земельного участка в коммерческих целях – для строительства многоквартирного жилого дома и торгового центра.

В силу положений пункта 2 статьи 1, пункта 1 статьи 9, пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу вышеприведенной нормы закона под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ. Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.20 ЗК РФ, для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3, статье 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Материалами дела подтверждается, что на дату совершения сделки по выкупу земельного участка (17.04.2023 года) гончаров С.В. являлся собственником следующих объектов недвижимости:

- центра дошкольного образования с кадастровым номером 36:34:0603025:5531, общей площадью 796 кв.м.;

- центр дошкольного образования. Корпус 2 с кадастровым номером 36:34:0603025:10774, площадью 1 249,5 кв.м.;

- трансформаторной подстанции с кадастровым номером 36:34:0603025:5541, площадью 38 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования».

Таким образом, договор купли- продажи земельного участка от 17.04.2023 № 41/23- з с кадастровым номером 36:34:0603025:143 общей площадью 6411 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключен в соответствии с требованиями вышеперечисленных норм закона без проведения торгов.

Кроме того, согласно информации, указанной в ГПЗУ, выписок из ЕГРН от 14.02.2024 года в границах земельного участка на дату выкупа располагались следующие объекты недвижимого имущества:

1. Нежилое здание - Центр дошкольного образования (кадастровый номер 36:34:0603025:5531), поставлен на кадастровый учет 20.03.2020 года;

2. Хозяйственно-питьевой водопровод (кадастровый номер 36:34:0603025:5539) поставлен на кадастровый учет 30.06.2020 года;

3. Нежилое здание - Центр дошкольного образования. Корпус 2 (кадастровый номер 36:34:0603025:10774) поставлен на кадастровый учет 15.02.2023 года;

4. Хозяйственно - бытовая канализация (кадастровый номер 36:34:0603025:5538) поставлен на кадастровый учет 30.06.2020 года;

5. Кабель силовой 1 кВ (кадастровый номер 36:34:0603025:5537) поставлен на кадастровый учет 30.06.2020 года;

6. Хозяйственно-питьевой водопровод (кадастровый номер 36:34:0000000:44125) поставлен на кадастровый учет в 2019 году;

7. Нежилое здание - Трансформаторная подстанция (кадастровый номер 36:34:0603025:5541) поставлен на кадастровый учет 24.07.2020 года;

8. Сооружение - канализационные сети Центрального района (кадастровый номер 36:34:0000000:2794) поставлен на кадастровый учет в 2013 году.

9. На земельный участок также зарегистрированы ограничения (обременения), в том числе, сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком в пользу третьих лиц.

В соответствии с требованиями СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" необходимо обеспечить соблюдение минимальных противопожарных расстояний между зданиями, строениями, сооружениями, расположенными на оспариваемом земельном участке.

В связи с размещением сооружений коммунального хозяйства на земельном участке, для каждого сооружения установлена охранная зона, которая не подлежит застройке.

С учетом расположения на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143 вышеперечисленных объектов недвижимого имущества, построенных и введенных в эксплуатацию в установленном порядке до даты выкупа, вся площадь земельного участка в размере 6 411 кв.м. была необходима и достаточна для размещения зданий, строений и сооружений, их эксплуатации с учетом охранных зон.

Указанный вывод также следует из экспертного исследования № 471/6-6-24, подготовленного 29.01.2024 экспертом ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ФИО14

При таких обстоятельствах, довод истца о том, что ФИО1 не имел право на приобретение всего спорного участка, а мог претендовать только на приобретение его части, признается необоснованным.

Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав могут использоваться земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории

земель и разрешенным использованием.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что основными принципами законодательства о градостроительной деятельности являются обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории; обеспечение сбалансированного учета экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности.

Согласно статье 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки наряду с прочим включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами (пункт 2 части 3 статьи 30 ГрК РФ).

Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ и частью 4 статьи 37 ГрК РФ, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки, правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж» (далее – Правила землепользования).

Согласно Правилам землепользования и Градостроительному плану на земельный участок, для земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143 установлены основные виды разрешенного использования земельного участка, в том числе: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6); дошкольное, начальное и среднее общее образование (код.3.1.5).

Согласно подпункту 1 пункта 3.1 статьи 5 Правил землепользования установлено, что основные виды разрешенного использования, это виды разрешенного использования, которые правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка соответствует основным видам разрешенного использования земельного участка, указанным в Градостроительном плане № РФ-36-2-02-0-00-2023-0272-0 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143, выданном 23.05.2023 года управлением главного архитектора администрации г.о. г. Воронежа.

Таким образом, ФИО1, как собственник земельного участка имел право самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка на любой вид разрешенного использования земельного участка, выбранного из основных видов, указанных в Правилах землепользования и ГПЗУ, путем подачи заявления в Росреестр.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка (договор купли-продажи земельного участка от 17.04.2023 № 41/23-з) совершена в требуемой законом форме, договор подписан и исполнен сторонами, переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном порядке.

Пунктом 5 статьи 10 ГК РФ установлена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений, в связи с чем, на истце лежит обязанность по опровержению указанной презумпции.

Вместе с тем, оценив все представленные сторонами доводы и доказательства в их подтверждение, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено надлежащих и достаточных доказательств, которые позволили бы сделать вывод о наличии в действиях сторон сделки злоупотребления правом.

Приведенные истцом доводы, в основном основаны на предположениях и доказательствах, которые не могут быть признаны надлежащими и достаточными.

В частности, истец указывает, что учитывая объяснения жильцов рядом расположенного дома, отсутствие отключения спорного объекта от инженерных сетей, материалы проверки использования земельного участка, совпадение конфигурации ЦДО и МКД можно сделать вывод о том, что поставленный на учет как «Центр дошкольного образования. Корпус 2» объект недвижимости в действительности являлся первым этажом МКД.

Вместе с тем, уполномоченным органом на основании заявления ФИО1 о вводе в эксплуатацию указанного объекта была проведена необходимая проверка и выдано разрешение на ввод в эксплуатацию ЦДО. Корпус 2. При этом, не было установлено отклонений от параметров разрешения на строительство, проектной документации и разрешенному использованию земельного участка.

У суда отсутствуют основания сомневаться в выводах уполномоченного органа.

Доводы истца о том, что после совершения оспариваемой сделки снос ЦДО. Корпус 2 фактически не производился, а представленный ответчиком договор подряда на демонтажные работы является мнимой сделкой, также не подтверждены достаточными и надлежащими доказательствами.

Ненадлежащее оформление соответствующих документов, несвоевременная оплата либо неоплата работ, сами по себе не свидетельствуют о мнимости договора подряда.

Факт выполнения работ подтвержден объяснениями подрядчика, кадастрового инженера, проводившего осмотр объекта после завершения демонтажных работ, заключением кадастрового инженера.

Учитывая изложенное, суд не усматривает наличия оснований для удовлетворения требования истца о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка от 17.04.2023 № 41/23-з, заключенного между Минимущества ВО и ИП ФИО1

Истцом также заявлено об истребовании из чужого незаконного владения ООО СЗ ТКФ «Строитель» земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603025:143.

Как предусмотрено статьей 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником. Цель предъявления такого иска - возврат конкретной вещи во владение лицу, доказавшему свои права на истребуемое имущество.

По делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на индивидуально-определенное имущество; наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

В случае недоказанности хотя бы одного из перечисленных обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения не подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о недоказанности истцом незаконности владения ответчиком (ООО СЗ ТКФ «Строитель») спорным земельным участком, в связи с чем, соответствующее требование не подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, исходя из заявленных требований и представленных доказательств, в иске следует отказать в полном объеме.

Определением суда от 26.12.2023 по настоящему делу были применены обеспечительные меры в виде:

- запрета ООО СЗ ТКФ «Строитель» осуществлять строительные работы на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 6411 кв.м;

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области совершать любые учетно-регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу <...>, с кадастровым номером 36:34:0603025:143, а также объектами недвижимости с кадастровыми номерами 36:34:0603025:5531, 36:34:0603025:10774, 36:34:0603025:5541, расположенными на нем.

В дальнейшем, определением суда от 07.03.2024 принятые определением Арбитражного суда Воронежской области от 26.12.2023 обеспечительные меры отменены в части: запрета ООО СЗ ТКФ «Строитель» осуществлять строительные работы на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 6411 кв.м; и запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области совершать учетно-регистрационные действия по регистрации договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав требований по договорам участия в долевом строительстве на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0603025:143.

На основании статьи 96 АПК РФ, учитывая результат рассмотрения дела, с даты вступления в законную силу настоящего решения, принятые определением Арбитражного суда Воронежской области от 26.12.2023 с учетом определения Арбитражного суда Воронежской области от 07.03.2024 обеспечительные меры подлежат отмене.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению на истца. При этом, истец в силу положений Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины. В этой связи, основания для её взыскания в федеральный бюджет, отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 96, 110, 112, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

С даты вступления решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Воронежской области от 26.12.2023 с учетом определения Арбитражного суда Воронежской области от 07.03.2024.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Е.Н. Баркова