Решение от 17 октября 2024 г. по делу № А81-4725/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-4725/2024
г. Салехард
17 октября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 08 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2024 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамадулиной М. Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИМПЕРИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверным отчета об оценке, определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Городская служба оценки и экспертизы» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился;

от ответчика – представитель не явился;

от третьих лиц – представитель не явился,



установил:

общество с ограниченной ответственностью "ИМПЕРИЯ" (далее – Общество: истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой (далее – Департамент, ответчик) о признании недостоверным отчета об оценке объекта от 24.10.2023 № 1965/23, выполненный ООО «Региональный экспертный центр» об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1554, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> и об определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1554, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> при его реализации путем продажи с публичных торгов равной его рыночной стоимости в размере 53 738 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Городская служба оценки и экспертизы», общество с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр».

Определением от 22.07.2024 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр Экономического Содействия».

04.09.2024 из экспертного учреждение поступило Заключение эксперта № 4621/24 от 29.08.2024.

Определением от 24.09.2024 производство по делу возобновлено.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Действующее арбитражное процессуальное законодательство обеспечивает для находящихся в разных субъектах Российской Федерации участников процесса равные возможности доступа к правосудию, в том числе, посредством использования систем веб-конференции при условии заявления ими соответствующего ходатайства и при наличии в арбитражном суде технической возможности осуществления веб-конференции (часть 1 статьи 153.2 АПК РФ).

Судом удовлетворено ходатайство истца об участии в судебном заседании посредством веб-конференции, техническая возможность участия представителей судом обеспечена. Между тем, представитель истца сам не подключился к онлайн-заседанию, в то время как судом такая возможность обеспечена.

От ответчика поступило ходатайство, в котором Департамент выражает согласие с размером рыночной стоимости Объекта в размере 36 902 000 руб., определенной по результатам оценки, проводимой ООО Центр Экономического Содействия».

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом не является препятствием к рассмотрению дела в соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по существу в отсутствие сторон по имеющимся документам.

Рассмотрев заявление, оценив доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением от 21.04.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-10921/2022, оставленным без изменения постановлением от 20.07.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда удовлетворены исковые требования Департамент к Обществу об изъятии путем продажи с публичных торгов, объекта незавершенного строительства: «Административно-бытовой корпус» с кадастровым номером 89:11:020102:1554, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:11:020102:219, по адресу: ЯНАО, <...>.

Вместе с тем, вышеуказанным решением суда об изъятии Объекта не была установлена начальная продажная цена при проведении публичных торгов, хотя Обществом заявлялось ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по делу.

С того времени в адрес Общества от Департамента никаких документов не поступало.

Как указывается истцом, 16 марта 2024 года Обществу случайно стало известно о том, что на универсальной торговой платформе Акционерного общества «Сбербанк - Автоматизированная система торгов» (официальный сайт https://utp.sberbank-ast.ru/) проводился аукцион в электронной форме на право заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Используя в поисковой строке кадастровый номер объекта незавершенного строительства (89:11:020102:1554) на указанном сайте удалось обнаружить:

- Информационное сообщение № 1-2024/ЭНЗС о проведении публичных торгов в форме аукциона по продаже объекта незавершенного строительства;

- Протокол №SBR012-2402050014.1 (№ 1-2024/ЭНЗС) заседания Комиссии по продаже посредством аукциона в электронной форме объекта незавершенного строительства.

На странице 3 Информационного сообщения № 1-2024/ЭНЗС указано:

"Начальная цена объекта продажи: 28 941 000,00 (двадцать восемь миллионов девятьсот сорок одна тысяча) рублей 00 копеек с учетом НДС (20%). Рыночная стоимость объекта оценки, установленная в соответствии с отчетом ООО «Региональный экспертный центр» об оценке объекта оценки от 24.10.2023 № 1965/23".

Из Протокола № SBR012-2402050014.1 (№ 1-2024/ЭНЗС) заседания Комиссии следует, что аукцион по продаже в электронной форме объекта незавершенного строительства признан несостоявшимся.

Истцом указывается, что Отчет об оценке объекта от 24.10.2023 г. № 1965/23, выполненный ООО «Региональный экспертный центр», является недостоверным, поскольку стоимость объекта незавершенного строительства является явно заниженной и не соответствует реальной рыночной стоимости, а объект фактически оценщиком не осматривался, и им не были учтены затраты и материалы, вложенные в строительство объекта, в связи с чем, по поручению Общества независимым специалистом была проведена независимая оценка объекта.

В соответствии с Отчетом об оценке № 337, выполненным ООО «Городская служба оценки и экспертизы» (г. Сургут), рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на 24.10.2023 г. составляет 52 924 000 рублей, а по состоянию на 22.03.2024 г. - 53 738 000 рублей.

По мнению истца, в отличие от отчета ООО «Региональный экспертный центр» об оценке объекта оценки от 24.10.2023 № 1965/23 отчет об оценке № 337, выполненный ООО «Городская служба оценки и экспертизы», полностью соответствует положениям Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а значит именно он должен быть положен в основу при определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства при его реализации с публичных торгов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании частей 1,2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статьям 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Статьей 3 Закона N 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

На основании статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце третьем статьи 6 Закона N 135-ФЗ закреплено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу первому статьи 13 Закона N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ), - пункт 2 информационного письма № 92.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрении спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ООО Центр Экономического Содействия» № 4621/24 от 29.08.2024 рыночная стоимость Объекта исследования, определенная затратным подходом, на дату экспертизы с учетом округления составляет: 36 902 000 (Тридцать шесть миллионов девятьсот две тысячи) рублей.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В пункте 4 статьи 239.1 ГК РФ указано, что начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно подпункту "з" пункта 7 Правил N 1299 извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 3 Закона N 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подлежащего применению по аналогии в соответствии со статьей 6 ГК РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Заключение эксперта № 4621/24 от 29.08.2024 никем не оспорено, не признано недействительным, вследствие чего, суд определяет начальную цену продажи объекта незавершенного строительства при его реализации равной его рыночной стоимости, установленной настоящим заключением.

Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, определен статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 110 названного Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно абзацу второму подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 26.07.2019 № 198-ФЗ) при признании ответчиком иска до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверным Отчёт об оценке объекта оценки от 24.10.2023 № 1965/23, выполненный ООО «Региональный экспертный центр» об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1554, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, юрод Новый Уренгой, по улице Железнодорожная.

Определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1554, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> при его реализации путем продажи с публичных торгов равной его рыночной стоимости в размере 36 902 000 рублей.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ИМПЕРИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 4 200 рублей, составляющих 70% суммы государственной пошлины уплаченной по платежному поручению № 1 от 23.04.2024, в связи с признанием иска ответчиком.

3. Взыскать с Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 04.12.2002, адрес: 629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ИМПЕРИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 12.12.2014; адрес: 629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Оптимистов, д. 10, к. 1, кв. 6) 1 800 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

4. Обеспечительные меры, принятые определением от 25.04.2024, отменить.

5. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

С.В. Соколов