Решение от 26 февраля 2019 г. по делу № А49-15116/2018

Арбитражный суд Пензенской области

440000, г. Пенза, ул. Кирова, д. 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А49-15116/2018
г. Пенза
26 февраля 2019 года
резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2019 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В., при ведении протокола помощником судьи Поповой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 309580330100016) к администрации города Кузнецка Пензенской области (ОГРН <***>),

установил:

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к администрации города Кузнецка Пензенской области, в котором просит утвердить произведенную перепланировку нежилого здания общей площадью 936,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 58:31:0202092:314 согласно проекта перепланировки и сохранить нежилое здание общей площадью 936,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 58:31:0202092:314 в переустроенном состоянии.

В отзыве на исковое заявление ответчик считает, что в отношении указанного в иске нежилого здания была осуществлена реконструкция, а не перепланировка. Ответчик также указал, что разрешение на реконструкцию не выдавалось; спорное здание располагается в границах земельного участка, который является муниципальной собственностью и находится в аренде. Решение по делу ответчик оставляет на усмотрение суда.

Привлеченное к участию в деле по ходатайству истца в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Агроторг» в отзыве на иск с исковыми требованиями согласилось, считает их законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, что не является препятствием для проведения судебного заседания (ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

От ИП ФИО1 поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит сохранить одноэтажное нежилое здание общей площадью 936,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 58:31:0202092:314 в реконструированном, перепланированном (переустроенном) состоянии с имеющимися техническими характеристиками. Кроме того, от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Уточнение истцом исковых требований принято арбитражным судом на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступило дополнение к отзыву на исковое заявление, в котором он просит привлечь к участию в деле в качестве третьего лица Комитет по управлению имуществом города Кузнецка, а также провести судебное заседание без участия своего представителя.

Ходатайство ответчика о привлечении Комитета по управлению имуществом города Кузнецка третьим лицом было рассмотрено и отклонено на основании ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку из материалов дела не усматривается то, что принятым судебным актом могут быть затронуты его права и обязанности.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Согласно выписке из ЕГРН от 09.12.2016 ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое торгово-административное здание с кадастровым номером 58:31:0202092:314 площадью 916,6 кв.м, по адресу: <...>.

Дата регистрации перехода права собственности к истцу 09.12.2016.

Это здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 58:31:00209:151 площадью 4 580 кв.м, который по сведениям из публичной кадастровой карты относится к собственности публично-правовых образований, разрешенное использование по документу – размещение административных и офисных зданий.

В договоре купли-продажи от 03.12.2016, по которому истец приобрел здание в собственность у ФИО2 и ФИО3, указано, что земельный участок под отчуждаемым зданием принадлежит продавцам на праве аренды.

В п.25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, с 09.12.2016 истец является арендатором земельного участка, на котором находится принадлежащий ему объект недвижимости.

Часть принадлежащего истцу здания – нежилое помещение общей площадью 526 кв.м. ранее было предоставлено в аренду ООО «Агроторг» по договору №СВ-6/1115 от 30.03.2016 для организации розничной торговли продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Материалам дела, в частности проектом перепланировки и заключением о возможности капитального ремонта и перепланировки нежилого помещения по ул. Белинского, 82 в г. Кузнецке Пензенской области, выполненными ООО «Архстройсервис», подтверждается, что в 2017 году на объекте истца производились строительные работы по устройству нового объемно-планировочного пространства для организации магазина «Пятерочка», в том числе демонтаж внутренних стен и устройство новых перегородок в арендуемом ООО «Агроторг» помещении (без изменения его площади), а также корректировка размеров дверных и оконных проемов (уменьшение проема за счет закладки кирпичом, закладка оконных проемов), организация пандуса, пробивка и устройство нового дверного проема для эвакуационного выхода в существующей наружной стене здания. Помимо этого, к существующему зданию была пристроена новая входная группа и произведена ее отделка алюкобондом, а также с торца здания была организована загрузочная зона и смонтирован подъемник. В результате этого площадь здания увеличилась до 936,1 кв.м, о чем свидетельствует имеющееся в техническом плане здания от 06.04.2018 заключение кадастрового инженера.

По смыслу п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объекта капитального строительства, в том числе его площади и объема, является его реконструкцией, которая согласно ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации производится на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления застройщику при условии предоставления им перечисленных в названной статье документов.

Письмом от 07.09.2017 №450 администрация города Кузнецка Пензенской области отказала истцу в выдаче разрешения на строительство, так как на момент подачи заявления реконструкция была завершена.

Из названного письма также следует, что специалистами отдела архитектуры и градостроительства администрации города Кузнецка был осуществлен выезд на место и установлен факт самовольной реконструкции магазина «Пятерочка», в частности, выявлено увеличение площади здания и его строительного объема при строительстве разгрузочной зоны с установкой подъемника и ограждающих конструкций, устройство навеса с торца здания и пробивка дверного проема в наружной стене.

Данные обстоятельства нашли отражение в акте от 28.08.2017. К этому акту приложены фотографии, на которых видна пристроенная к зданию часть и ограждающие ее строительные конструкции.

Таким образом, оценив в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства во взаимной связи и совокупности, арбитражный суд пришел к выводу о том, что в данном случае была произведена реконструкция здания, а истец, обращаясь с иском о сохранении принадлежащего ему нежилого здания общей площадью 936,1 кв.м в реконструированном, перепланированном (переустроенном) состоянии с имеющимися техническими характеристиками, по сути просит суд легализовать (узаконить) самовольную постройку.

Согласно п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта вода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п.9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 №143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

По смыслу закона и приведенных выше разъяснений возведение самовольной постройки является правонарушением, а признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

При этом судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом или нормативными актами норм, правил и условий возведения объектов недвижимости.

Иное означало бы введение упрощенного порядка легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнил предусмотренные законом требования.

Из положений ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что застройщик вправе приступить к строительству, реконструкции объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство и оформления требуемых для этого документов.

Из материалов дела следует, что до начала работ по реконструкции здания, а также в процессе их выполнения истец к ответчику за получением разрешения на строительство (реконструкцию) не обращался, указанные в законе документы не предоставлял.

Наличие независящих от воли истца обстоятельств, которые бы препятствовали своевременному получению разрешения на строительство (реконструкцию), а также представлению соответствующих документов для получения такого разрешения материалами дела не подтверждено.

Исходя из того, что истцом не предпринимались меры к легальному началу строительства (реконструкции), в частности к получения разрешения на строительство (реконструкцию), обращение истца за получением разрешения на переустройство и перепланировку в данном случае носило формальный характер (на момент обращения строительные работы уже были завершены), а также учитывая то, что право собственности может быть признано только за добросовестным лицом, которое пыталось возвести объект по легальной процедуре, действуя на равных началах с добросовестными участниками оборота, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Довод истца о том, что выполненные работы не представляют угрозу жизни и здоровью граждан, отвечают санитарным и противопожарным нормам и правилам арбитражным судом отклоняется, поскольку данные обстоятельства имеют правовое значение лишь в том случае, если застройщик предпринял все необходимые меры к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство до начала строительных работ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но в выдаче данных разрешений ему было необоснованно отказано.

Кроме того, доказательств соответствия выполненной реконструкции градостроительным требованиям в материалы дела не представлено.

Дополнительно арбитражный суд отмечает, что земельный участок находится у истца в аренде и для реконструкции объекта капитального строительства ему не предоставлялся.

На основании изложенного и руководствуясь приведенными нормативными положениями и их разъяснениями, арбитражный суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине в сумме 6000 руб. подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать, расходы по госпошлине отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья Аверьянов С.В.