Решение от 22 июля 2025 г. по делу № А32-44177/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-44177/2024
г. Краснодар
23 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 июля 2025 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хачатрян Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-44177/2024

по первоначальному исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вершина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вершина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изменении условий дополнительного соглашения, о принятии протокола разногласий к дополнительному соглашению,

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Аспис»,

при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью «Вершина» – ФИО1 (доверенность, диплом), от общества с ограниченной ответственностью «Аспис» – ФИО2 (доверенность, диплом),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Вершина» (далее – общество) о понуждении подписать дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от 16.10.2014 № 4900009629 (далее – договор аренды от 16.10.2014).

Определением от 07.11.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Аспис».

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к администрации, в котором просило:

– изменить условия дополнительного соглашения к договору аренды от 16.10.2014;

– принять протокол разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды от 16.10.2014 на следующих условиях:

«Протокол разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды от 16.10.2014.

1. Изложить пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «В связи с реорганизацией ООО «Урал» (ИНН <***>) в форме разделения на ООО «Аспис» (ИНН <***>) и ООО «Вершина» (ИНН <***>) на основании протокола общего собрания участников ООО «Урал» от 18.12.2019, передаточного акта от25.05.2020, что подтверждается внесением записи в ЕГРЮЛ от 07.07.2020, переходом права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0204011:2972, 23:49:0204011:2949, 23:49:0204011:2969, 23:49:0204011:2970, 23:49:0204011:2947, 23:49:0204011:2973, 23:49:0204011:2974, 23:49:0204011:2958, 23:49:0204011:2936, 23:49:0204011:2987, внести изменения в преамбулу договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договора аренды) от 16.10.214 № 4900009629, с 01.01.2025 включить в состав арендаторов ООО «Вершина» (ИНН <***>) в лице директора ФИО3».

2. Приложение к договору аренды от 16.10.2014 изложить в следующей редакции: «Для арендатора – ООО «Вершина» установить долю земельного участка пропорционально доле в праве собственности на недвижимость в размере 15,7%».

3. Администрации подписать дополнительное соглашение с обществом в редакции, указанной в протоколе разногласий».

Определением от 30.04.2025 встречное исковое заявление принято, возбуждено производство в рамках настоящего дела.

В представленных в суд отзывах на первоначальный и встречный иски ООО «Аспис» просило удовлетворить требования администрации и отказать в удовлетворении встречного иска.

В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении встречных требований, сообщил о том, что ответчик не уклонялся от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, полагал ненадлежащим условия в представленной администрации редакции дополнительного соглашения, касающиеся размера арендной платы за предыдущие периоды, при том, что истец не обращался с требованием о погашении задолженности, по которой на данный момент пропущен срок исковой давности; представитель третьего лица поддержал доводы ранее представленных отзывов, просил требования администрации удовлетворить.

Дело подлежит рассмотрению согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс). Неявка администрации, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для разрешения спора.

Изучив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи (арендодатель) и ООО «Урал», ООО «Айленд гранд» (арендаторы) заключили договор, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендаторы принять на условиях договора земельный участок площадью 3701 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204011:42, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 11 (блок № 5 торговой галереи) с видом разрешенного использования «торговый центр» в территориальной зоне «ОД-1» категории земель – земли населенных пунктов.

Срок аренды установлен с момента государственной регистрации договора до 01.07.2046 (пункт 2.1 договора).

В пункте 3.2 стороны определили размер годовой арендной платы за участок в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.09.2014 № 16/03-2014, который составил 1 799 927 рублей.

Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора, может быть пересмотрен арендодателем и связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется. Изменения размера арендной платы фиксируются и оформляются приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем (пункт 3.5 договора).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2019 утверждено мировое соглашение между ФИО4, ООО «Урал» и ФИО3, в том числе о реорганизации ООО «Урал» путем разделения на два общества и распределении между обществами имущества, в числе которых нежилые помещения.

В соответствии с передаточным актом ООО «Урал» от 25.05.2020, утвержденным протоколом общего собрания участников общества, правопреемнику – обществу переданы объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0204011:2972, 23:49:0204011:2946, 23:49:0204011:2969, 23:49:0204011:2974, 23:49:0204011:1458, 23:49:0204011:2936.

В пункте 4 передаточного акта также установлено, что правопреемниками в отношении права аренды по договору аренды от 16.10.2014 являются соответствующие собственники помещений.

Таким образом, права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.10.2014 перешли правопреемникам ООО «Урал» – обществу и ООО «Аспис».

Из материалов дела следует, что деятельность ООО «Урал» прекращена 22.07.2022 в связи с реорганизацией в форме разделения на ООО «Аспис» и общество.

24 октября 2022 года муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи и ООО «Аспис» заключили дополнительное соглашение, которым внесли в преамбулу договора аренды от 16.10.2014 изменения о замене с 07.07.2020 арендатора ООО «Урал» на ООО «Аспис».

В адрес общества письмом от 21.08.2023 № 12899/02.01-44 направлено дополнительное соглашение от 21.07.2023 о включении общества в состав арендаторов по договору аренды от 16.10.2014.

Из содержания условий дополнительного соглашения следует, что администрация просит внести изменения в договор аренды от 16.10.2014: включить с 07.07.2020 в состав арендаторов общество; определить размер годовой арендной платы для общества (определен органом местного самоуправления с указанием доли в праве собственности на недвижимое имущество): в 2020 году – 410 062 рубля 47 копеек, в 2021 году – 425 234 рубля 78 копеек, 442 244 рубля 17 копеек, 466 567 рублей 60 копеек.

В связи с тем, что в адрес арендодателя подписанное со стороны общества дополнительное соглашение не возвращено, администрация обратилась в арбитражный суд.

Обращаясь со встречным иском, общество указало, что не возражает относительно заключения дополнительного соглашения, однако возражает по поводу размера арендной платы, отраженной за предыдущие периоды.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданского кодекса). Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Статьей 11 Гражданского кодекса закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Закрепленный статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации принцип платности использования земли заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату. Согласно пункту 3 статьи 39.7 данного Кодекса порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности различных уровней, устанавливается соответствующими органами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил регулируемый характер арендной платы по договору аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, применимость изменений регулируемой арендной платы (формулы расчета, ее компонентов, ставок арендной платы) к отношениям, возникшим после таких изменений, а также право арендодателя по договору с регулируемой арендной платой требовать ее внесения в установленном на соответствующий период регулирующим органом размере без дополнительного изменения договора.

При этом стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11).

Условиями предоставления судебной защиты лиц, обратившихся в суд с первоначальными и встречными требованиями, являются установление наличия у них субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от противоположной стороны, наличия у стороны обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения стороной.

В данном случае доводы сторон сводятся к необходимости внесения изменений в договор аренды публичного земельного участка в части определения размера арендной платы в отношении общества; при этом из предложенных администрацией условий дополнительного соглашения следует, что орган местного самоуправления определил плату для общества ретроспективно с учетом доли в праве собственности на недвижимое имущество (жилые помещения), размещенное в границах участка; общество, в свою очередь, возражало против определения администрацией арендной платы ретроспективно, а равно установленной доли в праве собственности на недвижимое имущество (жилые помещения).

Дополнительное соглашение к договору изменяет или прекращает гражданские права и обязанности по договору, оно само является гражданско-правовым договором (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса, пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса), к нему применяются те же правила, которые установлены законодательством в отношении гражданско-правовых договоров, включая правила о сделках и об обязательствах (пункты 2, 3 статьи 420 Гражданского кодекса). Дополнительное соглашение заключается в той же форме и порядке, что и основной договор (статья 452 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и тому подобное) не требуется.

В рассматриваемом случае суд не находит оснований для изменения договора аренды в части размера годовой арендной платы, поскольку арендная плата за спорный публичный земельный участок является регулируемой и независимо от условий договора подлежит определению исходя из действующего в спорный период законодательства, нормативного правового акта, принятого уполномоченным органом, при этом новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (при этом внесение соответствующих изменений в договор аренды не требуется).

В данном случае права администрации, указывающей на неисполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей, не могут быть восстановлены путем внесения требуемых изменений в договор аренды от 16.10.2014. При наличии к тому фактических и правовых оснований администрация вправе обратиться в суд о взыскании с общества платы за пользование публичным земельным участком в тот или иной период.

Суд также полагает, что в отсутствие определения доли в нежилых помещениях каждого из арендатора в отдельности для исчисления арендной платы основания для определения доли земельного участка, используемого непосредственно обществом, отсутствуют. Данный вопрос не может быть рассмотрен исключительно в отношении общества, без мнения иных арендаторов и установления их доли в пользовании участком для определения платы за него. 

Сведения о согласовании (или, напротив, спора) между арендодателем и всеми арендаторами принадлежащей последним доли в нежилых помещениях, размещенных в границах земельного участка, не представлены. Данный вопрос на разрешение суда в рамках рассматриваемого спора не выносился.

При этом суд учитывает, что договор аренды от 16.10.2014, а равно дополнительное соглашение от 24.10.2022, заключенное администрацией и ООО «Аспис», не содержат указаний на согласование размера арендной платы для каждого из арендаторов в отдельности в зависимости от доли используемой части земельного участка, определенной пропорционально доли в праве собственности на нежилые помещения.

Стороны договора от 16.10.2014 не лишены возможности устранить имеющиеся у них разногласия относительно порядка внесения арендной платы (в части определения используемой доли земельного участка пропорционально доле в праве собственности на недвижимость) в досудебном порядке, а в случае недостижения согласия по данному вопросу, вынести его на рассмотрение суда.

При названных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований администрации и общества не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 27, 29, 137, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску:

В иске отказать.

По встречному иску:

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

О.С. Левченко