Решение от 17 мая 2018 г. по делу № А32-18155/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-18155/2017
г. Краснодар
17 мая 2018 года
Резолютивная часть решения принята 10.05.2018

Полный текст решения изготовлен 17.05.2018.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Агросахар» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352464, Краснодарский край, Успенский район, с. Коноково, Промышленная зона ( далее – заявитель, общество)


заинтересованное лицо: департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – заинтересованное лицо, департамент)


третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация муниципального образования Успенский район, с. Успенское (далее – третье лицо, администрация)


о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность


при участии:

от заявителя: ФИО2 – представитель, по доверенности

от заинтересованного лица: ФИО3 – представитель, по доверенности

от третьих лиц: не явились, извещены



УСТАНОВИЛ:

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, согласно которого просит:

- признать незаконным отказ в предоставлении государственной услуги исх. № 52-11421/17-32-20 от 20.04.2017 департамента в части земельного участка с кадастровым номером 23:34:0401000:0126, площадью 113,86 га, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, цель предоставления – для сельскохозяйственного производства, по адресу: Краснодарский край, Успенский район, с/о Коноковский, в границах земель ЗАО «Коноковское» участок № 40;

- обязать департамент в десятидневный срок направить обществу проект договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:34:0401000:0126, площадью 113,86 га, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, цель предоставления – для сельскохозяйственного производства, по адресу: Краснодарский край, Успенский район, с/о Коноковский, в границах земель ЗАО «Коноковское» участок № 40.

Представитель общества заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо возражает относительно удовлетворения заваленных требований, указывает на то, что у заявителя не возникло право на приобретение спорного земельного участка без торгов, в силу того, что договоры аренды от 19.07.2005, от 18.06.2015, заключенные с обществом являются недействительными (ничтожными) сделками.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 10.05.2018 объявлен перерыв до 17 часов 15 минут 10.05.2018. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.08.2017 земельный участок с кадастровым номером 23:34:0401000:126, площадью 1 138 600 +/ - 9 328 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Краснодарский край, Красноармейский район, Успенский район, с/о Маламинский, земли СПК «Кубань», участок 40, находится в собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края (запись государственной регистрации от 09.08.2004, № 23-01/00-167/2004-456).

19 июля 2005 года между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения № 0000001069 (далее – договор от 19.07.2005), согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:34:0401000:0126, площадью 113,86 га, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, Успенский район, Маламинский с/о, в границах земель СПК «Кубань», участок 40, для ведения сельскохозяйственного производства. Договор действует в течение 10 лет, до 19.07.2015 (пункт 7.3 договора от 19.07.2005). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АА 393709 от 30.09.2005.

На основании постановления администрации муниципального образования Успенский район от 18.06.2015 № 581 «О прекращении права аренды и о предоставлении в аренду на новый срок земельного участка в Успенском районе из фонда перераспределения земель Краснодарского края», между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Краснодарского края от 18.06.2015 № 8834000330 (далее – договор от 18.06.2015), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:34:0401000:0126, площадью 1 138 600 кв. м, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, Успенский район, Маламинский с/о, в границах земель СПК «Кубань», участок 40, разрешенное использование земельного участка – для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения), целевое назначение земельного участка – для развития отрасли животноводства для выращивания кормовых культур (кормовые травы, силосные культуры, кормовые корнеплоды, кормовые клубнеплоды, кормовые бахчевые культуры, зернофуражные культуры). Договор действует в течение 10 лет, по 17 июня 2025 года (пункт 7.2 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 04.08.2017.

29 декабря 2016 года общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении, в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, земельного участка с кадастровым номером 23:34:0401000:0126 в собственность. К заявлению обществом приложены: нотариальная копия паспорта, нотариально заверенная копия решения № 02-02/2016 от 24.02.2016, копия договора от 18.06.2015, копия договора от 23.05.2005

Письмом от 20.04.2017 № 52-11421/17-32-20 департамент отказал обществу в предоставлении без проведения торгов в собственность спорного земельного участка. Отказ мотивирован тем, что договоры от 19.07.2005, от 18.06.2015 имеют признаки ничтожности.

Заявитель, полагая, что в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации, имеет право на выкуп спорного земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении настоящего дела, суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с таким требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в заявлении о предоставлении участка должны быть указаны, в том числе основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований (подпункт 4 пункта 1 статьи 39.17), а также цель использования земельного участка (подпункт 7 пункт 1 статьи 39.17).

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется надлежаще (в соответствии с его целевым назначением);заявление о заключении договора купли-продажи такого участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.

Право арендатора на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения возникает при одновременном выполнении следующих условий:

1) арендатор пользуется соответствующим участком на основании договора аренды не менее трех лет;

2) пользование данным участком осуществлялось надлежащим образом, что подтверждается представленными заявителем документами;

3) заявление о приобретении земельного участка в собственность подано до дня истечения срока действия договора аренды.

Статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее - Закона края № 532-КЗ) определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением (помимо других случаев) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих участков. Названные земельные участки приобретаются в собственность по кадастровой стоимости, дифференцированной (в процентах) в зависимости от срока аренды участка, при условии его надлежащего использования.

Из анализа названных норм следует, что для приобретения в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов необходимо использование арендатором участка на основании договора аренды.

В обосновании департамент указывает на то, что договоры аренды от 19.07.2005, 18.06.2015 имеет признаки ничтожной сделки.

Согласно абзацу 4 части 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции действующей на момент заключения договора, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны, в частности, обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 03 декабря 2002 года № 1369 утвержден перечень средств массовой информации, в которых осуществляется обязательная публикация сообщений, связанных с реализацией прав и обязанностей участников земельных отношений. В качестве газет краевого значения указаны «Кубань сегодня», «Вольная Кубань», «Кубанские новости».

Несмотря на то, что действующее законодательство не содержит специальных требований к порядку и способу опубликования и распространения информации о предстоящих торгах, соблюдение принципа публичности открытых по составу участников торгов на право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества предполагает сообщение о них посредством публикации надлежащего извещения в периодических изданиях. При этом обнародование информации о таких торгах должно обеспечивать доступность соответствующих сведений потенциальным арендаторам, что подразумевает широкое распространение всего тиража издания, содержащего извещение, обычным способом.

Судебной практикой выработаны критерии определения надлежащих средств массовой информации для публикации извещений о торгах, они сформулированы в ряде постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (к примеру, постановления от 19 июня 2007 года № 641/07; от 14 декабря 2010 года № 7781/10 и др.).

В материалы дела предоставлена публикация от 09.04.2005 № 51 (3578) газеты «Кубанские новости», согласно которой департамент информировал о наличии свободных земельных участков из фонда перераспределения земель Краснодарского края, предназначенных для сельскохозяйственного производства, в том числе земельного участка площадью 113,86 га, в границах СПК «Кубань».

В публикации обозначены признаки, позволяющие индивидуализировать земельный участок (местоположение, площадь земельного участка, вид угодий), и согласно размещенным сведениям определить предмет договора аренды. Доказательства, что у лиц, желающих и подавших заявления, возникли затруднения на подачу заявления о предоставлении земельного участка в аренду в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу, что порядок заключения договора аренды от 19.07.2005 соблюден, в связи, с чем не имеется оснований полагать, что указанный договор является недействительным (ничтожным).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 20.02.2018 по делу №А32-18149/2017.

В части довода о недействительности (ничтожности) договора аренды от 18.06.2015 суд руководствуется следующим.

В силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции после 01.03.2015) допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Кроме того, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с пунктом 2 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума № 73) судам следует учитывать, что по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды. Следовательно, преимущественным правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы по договорам как прекращенным в связи с истечением срока его действия, так и по основаниям, предусмотренным пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иного из закона не следует.

В силу указанных норм право, при заключении договора аренды от 18.06.2015 общество обладало преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, нарушений земельного законодательства и условий по использованию земельного участка, предусмотренных договором аренды, не выявлено. Земельный участок используется по целевому назначению, на момент обращения в суд и рассмотрения дела у общества отсутствовала задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отказ департамента от 20.04.2017 № 52-11421/17-32-20 не соответствует положениям Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает права и охраняемые интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку препятствует в реализации его право на преимущественное заключение договора аренды в отношении спорного земельного участка.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях восстановления нарушенного права заявителя на заинтересованное лицо надлежит возложить обязанность по направлению в адрес общества проекта договора купли - продажи спорного земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины в размере 3 000,00 рублей подлежат возмещению за счет департамента.


Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 49, 56, 65, 70, 110, 159, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ в предоставлении государственной услуги исх. № 52-11421/17-32-20 от 20.04.2017 департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар в части земельного участка с кадастровым номером 23:34:0401000:0126, площадью 1 138 600 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, цель предоставления – для сельскохозяйственного производства, по адресу: Краснодарский край, Успенский район, с/о Коноковский, в границах земель ЗАО «Коноковское» участок № 40.

Обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар в десятидневный срок с момента вступления настоящего решения суда в законную силу направить обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Агросахар» (ОГРН <***>, ИНН <***>), с. Коноково проект договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:34:0401000:0126, площадью 1 138 600 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, цель предоставления – для сельскохозяйственного производства, по адресу: Краснодарский край, Успенский район, с/о Коноковский, в границах земель ЗАО «Коноковское» участок № 40.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Агросахар» (ОГРН <***>, ИНН <***>), с. Коноково, в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу заявления 3 000,00 рублей.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко