Решение от 18 сентября 2024 г. по делу № А84-1704/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-1704/2024
19 сентября 2024 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения оглашена 05сентября 2024г.

Полный текст решения составлен 19 сентября 2024г.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Байметова А.А., при ведении протокола секретарём судебного заседания Лукуша А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об оспаривании решения Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>),

лица, участвующие в деле не явились, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения;

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 и ИП ФИО2 обратились в Арбитражный суд г. Севастополя с заявлением, которым просят: признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации прав, оформленное уведомлением № КУВД-001/2024-4311114/1 от 22.02.2024г. Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее – Управление, заинтересованное лицо) и обязать Управление осуществить государственную регистрацию права аренды земельного участка с кадастровым номером 91:03:002011:1318 на основании договора аренды № 142 земельного участка от 22.03.2019.

Определением от 22.04.2024 заявление ИП ФИО1 и ИП ФИО2 принято судом к рассмотрению и возбуждено производство по делу № А84-1704/2024.

Определением от 13.05.2024 произведена замена судьи Минько О.В. на судью Байметова А.А. 

Заявители о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако, явку своего представителя в заседание суда не обеспечили.

Управление явку своего представителя не обеспечили, извещено о месте и времени судебного заседания, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для проведения судебного заседания без его участия и рассмотрения дела по имеющимся в деле документам

Исследовав и оценив доказательства по делу, изучив доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что заявление ИП ФИО1 и ИП ФИО2 подлежит удовлетворению, исходя из следующего. 

Как усматривается из материалов дела 22 февраля 2019 года между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (Арендодатель), Обществом с ограниченной ответственностью «ПУД», ФИО1 и ФИО2 (Арендаторы) был заключён договор аренды, по условиям которого в аренду был передан земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 91:03:002011:1318, расположенный по адресу: <...>, вид разрешённого использования: «для строительства и обслуживания торгово-офисного комплекса». Данный договор был заключён в соответствии с Порядком переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическими и физическими лицами до 18.03.2014, утверждённым постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015г. № 1250-ПП.   

С целью осуществления государственной регистрации аренды вышеуказанного земельного участка Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 22.02.2019 в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя.

В ходе рассмотрения заявление о государственной регистрации права аренды заинтересованным лицом было принято решение о приостановлении государственной регистрации права от 22.02.2024 № КУВД-001/2024-4311114/1.

Из текста указанного решения усматривается, что основанием для его принятия стали выводы заинтересованного лица о том, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости и не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав. 

Полагая решение о приостановлении государственной регистрации прав, которое оформлено уведомлением № КУВД-001/2024-4311114/1 от 22.02.2024 незаконным, принятым в нарушение норм действующего законодательства, препятствующим регистрации их права аренды на земельный участок с кадастровым номером 91:03:002011:1318, заявители обратились с заявлением в суд.       

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Конституции РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию РФ и законы.

Исследовав содержание обжалуемого решения, суд установил, что заинтересованное лицо при его принятии пришло к выводу, что договор аренды № 142 от 22.02.2019 заключён с арендаторами в порядке процедуры переоформления и приведения в соответствие с требованиями законодательства РФ договора аренды от 22.03.2006.

Согласно сведений Архива Главного управления Госкомзема Украины в г. Севастополе договор аренды от 22.03.2006 был заключён с ФИО3.

Ссылаясь на сведения ЕГРН, заинтересованное лицо указало, что на земельном участке с кадастровым номером 91:03:002011:1318 отсутствуют объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности ООО «ПУД», ФИО1 и ФИО2

С учётом вышеизложенных обстоятельств, Управление пришло к выводу об отсутствии у заявителей преимущественного права аренды указанного земельного участка в силу ст. 39.6 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а регистрация договора аренды №142 от 22.02.2019г. не представляется возможной. 

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ (далее – ФЗ № 218) основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Часть 1 ст. 51 ФЗ № 218 указывает на то, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учёту и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утверждён приказом Минэкономразвития России № 278 от 07.06.2017г. (далее – Административный регламент).

Пункт 223 Административного регламента предусматривает, что в случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает: право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями, наличие существенных условий сделки, указание в ней на наличие ограничения права, обременения объекта недвижимости (в том числе проверяет, имеются ли в ЕГРН актуальные (непогашенные) записи, свидетельствующие о наличии ограничений права, обременений объекта недвижимости),  соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных федеральным законом случаях.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Судом установлено, что на арендованном по договору земельном участке с кадастровым номером 91:03:002011:1318 находится объект капитального строительства – торгово-офисный комплекс общей площадью 1883,50 кв.м., кадастровый номер 91:03:002011:1911, расположенный по адресу: г. Севастополь, у. ФИО4, 169А (далее – Комплекс), право собственности на которое с 2009 года зарегистрировано за ИП ФИО1 (65/100 долей) и ИП ФИО2 (35/100 долей).

26.12.2017 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.12.2017, заключенного между ИП ФИО1, ИП ФИО2 и ООО «ПУД», осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «ПУД» на часть нежилых помещений Комплекса общей площадью 746 кв.м.

Следовательно, с 2009 года ФИО3 не является собственником объекта недвижимости, расположенного на арендованном по Договору земельном участке с кадастровым номером 91:03:002011:1318, а поэтому, с учетом приведенных выше требований законодательства и разъяснений  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.03.2006 перешли к ИП ФИО1 и ИП ФИО2, а с 26.12.2017 - также к ООО «ПУД». Данные обстоятельства были установлены решением Арбитражного суда г. Севастополя от 23.01.2023 по делу № А84-451/2022.

В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 № 883-ПП, Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Ст. 608 ГК РФ указывает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии с ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3 части 4 статьи 201 АПК РФ). В силу изложенного, решение о приостановлении государственной регистрации прав, оформленное уведомлением № КУВД-001/2024-4311114/1 от 22.02.2024г. Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, подлежит признанию незаконным, а заявленные требования - удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом настоящего заявления в размере 300 рублей подлежат отнесению на Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя о приостановлении государственной регистрации прав, оформленное уведомлением № КУВД-001/2024-4311114/1 от 22.02.2024.

Обязать Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) осуществить государственную регистрацию права аренды земельного участка с кадастровым номером 91:03:002011:1318 на основании договора аренды № 142 земельного участка от 22.03.2019.

Взыскать с Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г.Севастополь) расходы по уплате государственной пошлины в размере 150 рублей.

Взыскать с Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) расходы по уплате государственной пошлины в размере 150 рублей.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.


Судья        

А.А. Байметов