Решение от 17 декабря 2025 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-67542/25-77-518
г. Москва
18 декабря 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2025года

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2025 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Афанасьевой Е.А.,

с участием представителей:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО1 (доверенность № ДГИ-Д-697/24 от 06.12.2024г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 09.02.2018)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

установил:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО2 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 137,8 кв. м. по адресу: <...>, пом. 5П с кадастровым номером 77:05:0005005:10092, урегулировав п. 3.1 и п. 3.4 договора в следующей редакции:

- п.3.1 Цена Объекта составляет 8 330 000 (Восемь миллионов триста тридцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Отчетом об оценке № Д-540/0402 по результатам оценки рыночной стоимости от 04.02.2025г., выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Департамент «Научных Исследований и Строительных Экспертиз».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

- п.3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение 7 лет со дня ею заключения. Срок рассрочки может быть изменен по соглашению Сторон;

- п.3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 99 167 (Девяносто девять тысяч сто шестьдесят семь) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше;

-п. 3.7. Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по Договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе ненаступивших, будущих обязательств Покупателя по договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата, в части, не превышающей долг Покупателя, возвращается Покупателю в полном объеме по заявлению Покупателя;

- п.4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее шести месяцев;

- п.6.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора. Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 однократной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

- п.6.10. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктами 2.1.2. 2.1.9 и 5.1 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,3% от цены Объекта. При этом, в случае выявления Продавцом повторного нарушения Покупателем условий пункта 2.1.9 Договора, Продавец вправе расторгнуть Договор в судебном порядке.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе недвижимого имущества. Однако ответчиком было отказано в предоставлении государственной услуги.

Ответчик отказался от подписания договора купли-продажи на условиях, изложенных в Протоколе разногласий, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения спора надлежащим образом. Спор рассмотрен в его отсутствие, по материалам дела на основании ст.ст. 123, 124 АПК РФ.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва. В случае удовлетворения иска, просил урегулировать разногласия по цене Департамента.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 21.02.2025г. ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ ФИО2 (истец) через портал MOS.RU получен предлагаемый к заключению проект договора купли-продажи недвижимости № 59-10732 от 21 февраля 2025 г., согласно которому Департамент городского имущества г. Москвы (ответчик) предложил истцу передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, пом. 5П, с кадастровым номером 77:05:0005005:10092, общей площадью 137,8 кв. м, а Покупатель принять и оплатить это имущество по цене 18 501 000 руб. согласно Отчету ООО «Центр оценки «Аверс» (проверен Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», экспертное заключение 28.01.2025 № 33/25-25).

Истец не согласен с ценой продаваемого объекта недвижимости, размером ежемесячных платежей, неустойкой предложенной истцом, в связи с чем, направил ответчику проект договора с Протоколом разногласий, согласно которому цена объекта оставляет 8 330 000 руб. 00 коп. в соответствии с Отчетом об оценке № Д-540/0402 по результатам оценки рыночной стоимости от 04.02.2025г., выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Департамент «Научных Исследований и Строительных Экспертиз».

Письмом 13.03.2025 письмом № 33-5-140703/24-(0)-8 ответчик отклонил предложенный истцом протокол разногласий.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 АПК РФ, определением от 20.08.2025г. назначил экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу № А40-67542/25-77-518, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", комиссии экспертов ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7. На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: 1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 5П, общей площадью 137,8 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0005005:10092, по состоянию на 22.12.2024г. без учета НДС?

Согласно Заключению эксперта №243-ОЭ от 13 октября 2025 года рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 5П, общей площадью 137,8 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0005005:10092, по состоянию на 22.12.2024г. без учета НДС, составляет: 13877000 руб. 00 коп.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 14.04.2022 № 200), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития 25.09.2014 № 611).

Экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ. В качестве экспертов привлечены липа, обладающие специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертами являлись лица имеющие право осуществления оценочной деятельности, экспертами дана подписка о том, что они предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключения экспертов выполнены полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера. Заключение эксперта позволяет понять логику процесса определения рыночной стоимости объекта исследования, является понятным и последовательным, не содержит противоречий.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Доказательств, опровергающих выводы заключения эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, при определении размера стоимости объекта, суд исходит из Заключения судебной экспертизы.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Между тем, истец после получения результатов судебной экспертизы, превышающих рыночную стоимость арендуемого помещения по сравнению с экспертизой истца, своих требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не уточнил, против цены, установленной экспертизой, не возражал.

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 13 877 000 руб. 00 коп.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта и установленной законом семилетней рассрочкой.

В отношении требований истца об изменении пунктов 3.2, 3.7, 4.5, 6.1, 6.10 суд отказывает в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не представлено доказательств в подтверждение правомерности его редакции договора. Указанные пункты договора в редакции Департамента соответствуют положениям Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Доказательств того, что спорные пункты договора противоречат закону истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества путем изложения указанных пунктов в редакции истца судом при рассмотрении дела не установлено.

Кроме того, вышеуказанные пункты договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи. Кроме того, указанными пунктами договора нарушения прав истца не усматривается.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению частично.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб. 00 коп. и расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 15 000 руб. 00 коп., понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика, поскольку исковые требования заявлены правомерно.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-173, 176, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 137,8 кв. м. по адресу: <...>, пом. 5П с кадастровым номером 77:05:0005005:10092, урегулировав п. 3.1 и п. 3.4 договора в следующей редакции:

- пункт 3.1. «Цена Объекта составляет 13 877 000 (Тринадцать миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта № 243-ОЭ от 13.10.2025, подготовленным ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»,

- пункт 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 165 202 (Сто шестьдесят пять тысяч двести два) руб. 38 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

В части урегулирования пунктов 3.2, 3.7, 4.5, 6.1, 6.10 – отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 09.02.2018) расходы по уплате госпошлины по иску в размере 15 000 (Пятнадцать тысяч) руб. 00 коп., расходы за проведение по делу судебной экспертизы в размере 40 000 (Сорок тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья:

С.В. Романенкова