Решение от 29 августа 2022 г. по делу № А13-12013/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А13-12013/2021
город Вологда
29 августа 2022 года




Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2022 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Лукенюк О.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Надежда» (ОГРН <***>) к Администрации города Вологды (ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества,

При участии от истца ФИО2 по доверенности от 25.07.2022 (до перерыва), от ответчика ФИО3 по доверенности от 02.02.2022 (до перерыва), ФИО4 по доверенности от 02.02.2022 (после перерыва),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Вологды (далее – ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества № 280 от 01.07.2021 (двухэтажное кирпичное здание фабрики сувениров с кадастровым номером 35:24:0304003:135, площадью 808,6 кв.м., с земельным участком с кадастровым номером 35:24:0304003:129, площадью 1557 кв.м., расположенные по адресу: <...>), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1.: «Цена имущества составляет – 4 981 250 рублей (Четыре миллиона девятьсот восемьдесят одна тысяча двести пятьдесят)».

Пункт 2.2 договора: «Стороны договорились, что покупатель оплачивает имущество в рассрочку в форме ежемесячных платежей, рассчитанных равными долями в течение всего срока действия рассрочки согласно графику погашения платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №1, № 2). График погашения платежей подписывается одновременно с подписанием настоящего договора. Срок рассрочки составляет 10 (десять) лет».

Определением суда от 20 января 2022 года по делу № А13-12013/2021 назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5 (г.Вологда).

Производство по настоящему делу было приостановлено до получения экспертного заключения.

Протокольным определением суда от 16.08.2022 производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании до перерыва поддержал уточненные исковые требования. После перерыва представитель истца не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, уточненные требования поддерживает.

Представитель ответчика поддерживает доводы, изложенные в отзыве.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения представителя истца, ответчика, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором двухэтажного кирпичного здания фабрики сувениров с кадастровым номером 35:24:0304003:135, площадью 808,6 кв.м., с земельным участком с кадастровым номером 35:24:0304003:129, площадью 1557 кв.м., расположенных по адресу: <...> (договор аренды нежилого здания с земельным участком муниципальной собственности от 21.02.2019 № 8/13).

В рамках реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого имущества на основании части 1 статьи 4 ФЗ № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), постановления Администрации г.Вологды от 03.06.2021 № 758 «Об условиях приватизации нежилого здания с земельным участком по адресу: <...>» Департамент имущественных отношений Администрации города Вологды направил в адрес истца письмо от 10.06.2021 с предложением заключить договор купли-продажи названного имущества по цене, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в размере 12 024 000 руб. без учета НДС, в т.ч. 8 182 000 руб. без учета НДС – цена двухэтажного кирпичного здания фабрики сувениров, 3 842 000 руб. без учета НДС – цена земельного участка.

15.07.2021 истец направил в адрес Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды письмо с протоколом разногласий, согласно которому цена имущества определена в размере 3 000 000 рублей без учета НДС, срок рассрочки оплаты имущества – 10 лет.

Ответчик возвратил истцу протокол разногласий без подписания, сославшись на то, что условия заключения договора купли-продажи не должны противоречить требованиям Закона № 159-ФЗ.

Ссылаясь на то, что Администрация в согласовании разногласий отказала, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п. 2 ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 N 7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 23.05.2021, определением суда от 20.01.2022 по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5 (г.Вологда).

По результатам экспертизы представлено заключение эксперта № 50/01/2022, согласно которому рыночная стоимость двухэтажного кирпичного здания фабрики сувениров с кадастровым номером 35:24:0304003:135, площадью 808,6 кв.м., с земельным участком с кадастровым номером 35:24:0304003:129, площадью 1557 кв.м., расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 23.05.2021 без учета НДС составила 4 981 250 руб.

Оценив заключение эксперта, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, так как, эксперт, проводивший исследование, является компетентным специалистом в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументированно, содержит ответ на поставленный судом вопрос, основано на исследовании представленных материалов.

Допустимых доказательств того, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, является не полным, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено. Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении эксперта, а также противоречий судом не установлено.

На основании изложенного, судом принято экспертное заключение в качестве допустимого доказательства.

При изложенных обстоятельствах, указанную в экспертном заключении стоимость имущества суд считает применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества.

Суд пришел к выводу о том, что представленная истцом редакция в части пункта 2.1 договора относительно определения цены имущества в размере 4 981 250 руб. соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Требование по пункту 2.2 договора в части установления срока рассрочки по оплате имущества в десять лет является необоснованным и противоречит положениям пункта 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и решению Вологодской городской Думы от 25.10.2018 № 1651 «Об установлении срока рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Город Вологда».

В соответствии со статьей 5 ФЗ № 159-ФЗ оплата имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества согласно решению Вологодской городской Думы от 25.10.2018 № 1651 «Об установлении срока рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Город Вологда» установлен в пределах семи лет с даты заключения договора купли-продажи имущества.

С учетом изложенного, п. 2.2 договора подлежит принятию в редакции ответчика.

Довод ответчика о том, что заключение эксперта № 50/01/2022 противоречит отчету, на который ссылается ответчик, отклоняется судом как не опровергающий достоверность заключения судебной экспертизы по делу.

На основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Положения статей 4 - 6 и 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" предусматривают соблюдение принципов законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники при составлении экспертного заключения.

Из анализа части 3 статьи 64 АПК РФ следует, что доказательства признаются полученными с нарушением закона, если при их собирании и закреплении были нарушены гарантированные Конституцией Российской Федерации права человека и гражданина или если собирание и закрепление доказательств осуществлено ненадлежащим лицом или органом, либо в результате действий, не предусмотренных процессуальными нормами.

Заключение эксперта по настоящему делу было получено судом в соответствии с законом, на основании определения о назначении судебной экспертизы по делу, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и, в силу статьи 71 АПК РФ, подлежит оценке судом, наравне с другими представленными доказательствами.

В рассмотренном случае недостатков в экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы, не установлено.

Кроме того, ответчик своим правом не воспользовался, ходатайства о назначении повторной экспертизы и вызове эксперта не заявлял.

При этом основания для сомнений в обоснованности судебного заключения эксперта, а также наличия противоречий в выводах эксперта, не установлено.

Заключение эксперта соответствует требованиям законодательства.

Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта с учетом иного отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения

В связи с удовлетворением иска в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за его рассмотрение относятся на ответчика. Расходы за проведение экспертизы по определению цены спорного объекта относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Надежда» и Администрацией города Вологды при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, установив спорное условие договора в следующей редакции: пункт 2.1: «Цена имущества составляет – 4 981 250 рублей (Четыре миллиона девятьсот восемьдесят одна тысяча двести пятьдесят), без учета НДС».

В остальной части отказать.

Взыскать с Администрации города Вологды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Надежда» в возмещение расходов по уплате госпошлины 6000 рублей, в возмещение расходов по оплате экспертизы 27 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья О.И.Лукенюк