Решение от 6 августа 2025 г. по делу № А75-23548/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, <...>, тел. <***>, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

Дело № А75-23548/2024

Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 07 августа 2025 года.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Бачурина Е.Д., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Промтехстрой» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.07.2014, ИНН: <***>, КПП: 860201001, адрес: 628426, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Быстринская, д. 8, офис 100) к администрации городского поселения Барсово о признании недействительным отказа № 2103/24 от 29.10.2024 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051604:244, общей площадью 4445,9 кв.м., без проведения торгов для окончания строительства объекта: «Многоквартирного жилого дома по ул. Сосновый Бор, условный №20, в пгт. Барсово»,

при участии в судебном заседании представителей заявителя - ФИО2 по доверенности от 15.06.2023 (в режиме онлайн до и после перерыва), ФИО3 по доверенности от 24.03.2024 (до перерыва в здании суда, в режиме онлайн после перерыва),

установил:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Промтехстрой» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к администрации городского поселения Барсово (далее - администрация) о признании недействительным отказа № 2103/24 от 29.10.2024 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051604:244, общей площадью 4445,9 кв.м., без проведения торгов для окончания строительства объекта: «Многоквартирного жилого дома по ул. Сосновый Бор, условный №20, в пгт. Барсово».

В отзыве администрация по заявленным требованиям возражает, настаивает на отсутствии оснований для их удовлетворения.

Представители заявителя в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме. Администрация о времени и месте судебного заседания извещенная надлежащим образом явку представителя в судебное заседание не обеспечила, в связи с чем дело рассмотрено со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в его отсутствие.

Заслушав представителя заявителя, исследовав материалы дела, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации городского поселения Барсово от 12.08.2016 № 214 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка», протокола о результатах аукциона от 30.09.2016 № 12, между администрацией и ФИО4 01.11.2016 заключен договор аренды земельного участка № 11126, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 86:03:0051604:244 общей площадью 3 487 кв. м, расположенный по адресу: Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Сосновый Бор, усл. № 20, с видом разрешенного использования «под строительство многоквартирного жилого дома», территориальная зона - ЖЗ (зона застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами).

Срок действия договора аренды установлен на 38 месяцев и вступает в силу с момента государственной регистрации, т.е. с 16.11.2016.

20.03.2018 между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «ПромТехСтрой» заключен договор № 1/К субаренды земельного участка (л.д. 20-21). Договор прошел государственную регистрацию 23.05.2018. По условиям договора арендодатель предоставляет в субаренду во временное владение и использование земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 86:03:0051604:244 общей площадью 3 487 кв. м, расположенный по адресу: Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Сосновый Бор, усл. № 20, с видом разрешенного использования «под строительство многоквартирного жилого дома», территориальная зона - ЖЗ (зона застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами).

06.06.2018 администрацией Сургутского района обществу с ограниченной ответственностью «ПромТехСтрой» выдано разрешение RU 86507102-38-2018 на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Сосновый Бор, условный № 20 в пгт. Барсово.

29.06.2019 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 86:03:0051604:376, рег. № 86:03:0051604:376-86/140/2019-1, адрес объекта: Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Сосновый Бор, условный № 20, степень готовности объекта незавершенного строительства 6%).

20.12.2019 ФИО4 обратилась с заявлением в администрацию г.п. Барсово о подписании трехстороннего соглашения о замене стороны по договору аренды земельного участка от 01.11.2016 № 11126.

Письмом от 28.01.2020 № 0245/20 администрация вернула соглашение без рассмотрения, при этом указала, что срок действия договора аренды истек 16.01.2020, необходимость в заключении дополнительного соглашения к договору аренды в части замены арендатора отсутствует.

В связи с истечением срока действия разрешения на строительство, общество 10.01.2020 обратилось в Департамент строительства и земельных отношений администрации района с заявлением о внесении изменений в разрешение от 06.06.2018 № RU 86507102-38-2018.

Письмом от 15.01.2020 № 33-01-21-106 в продлении срока отказано ввиду того, что подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство должна осуществляться не менее чем за 10 рабочих дней до истечения срока действия разрешения.

15.01.2020 в Департамент строительства и земельных отношений администрации Сургутского района подано заявление о представление земельного участка в аренду без проведения торгов. Данное заявление возвращено, при этом указано, что в силу статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах городского поселения Барсово, осуществляет администрация данного поселения.

31.01.2020 заявитель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении вышеназванного земельного участка в аренду без проведения торгов.

Письмом от 16.03.2020 № 0765/20 администрация отказала в предоставлении участка в связи с тем, что предоставление земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, в целях окончания строительства такого объекта в ином порядке, действующим земельным законодательством не предусмотрено.

Впоследствии общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа, изложенного в письме от 16.03.2020 № 0765/20, обязании администрации заключить с ним договора аренды земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.09.2020 по делу № А75-5448/2020 в удовлетворении требования отказано, поскольку общество не являлся арендатором земельного участка, договор аренды между ним и администрацией не заключался, в связи с чем у него отсутствует возможность заключения договора аренды нового договора аренды по правилам части 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

Впоследствии, Администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства со степенью готовности 15%, принадлежащего обществу на праве собственности, о чем в ЕГРН 29.06.2019 сделана запись регистрации № 86:03:0051604:376-86/140/2019-1, кадастровый номер 86:03:0051604:376, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Сосновый Бор, условный № 20, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.05.2021 по делу № А75-3390/2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021, в удовлетворении названных требований отказано, поскольку нарушение срока строительства объекта связано с неправомерными действиями лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, которые несвоевременно исполняли возложенные на них законом обязательства, в результате чего общество было фактически лишено возможности осуществлять строительство спорного объекта в течение шести месяцев.

Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 13372 от 20.10.2021, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 86:03:0051604:244 предоставлялся заявителю в аренду сроком на 3 года, то есть до 18.12.2024 (договор зарегистрирован в установленном порядке 18.12.2021 - запись регистрации № 86:03:0051604:244-86/049/2021-8).

Для строительства на названном земельном участке обществу выдано разрешение от 06.06.2018 № 86-ru 86507102-38-2018 сроком до 18.03.2025.

20.08.2024 (до истечения срока действия договора аренды) общество обратилось к администрации с заявлением о предоставлении ему земельный участок с кадастровым номером 86:03:0051604:244 однократно без проведения торгов для завершения строительства (подпункт 10пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - ЗК РФ).

Рассмотрев указанное заявление, администрацией принято решение от 29.10.2024 № 2103/24 об отказе в предоставлении заявителю земельного участка. В качестве основания отказа указано, что участок ранее уже предоставлялся без торгов, и, по её мнению, это исключает применение иных оснований для повторного предоставления без торгов.

Общество, не согласившись с отказом администрации, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства регулируется главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы статьей 39.6 ЗК РФ.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 упомянутой статьи.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Частью 4 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В свою очередь в пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Как указано в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018, граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из системного толкования вышеприведенных положений закона и разъяснений Верховного Суда РФ следует, что праву собственника объекта незавершенного строительства на однократное предоставление в аренду земельного участка по истечении договора аренды корреспондирует соответствующая обязанность органа местного самоуправления, если со стороны собственника помещения заявлено об этом. Возможность реализации такого права поставлена в зависимость от наличия установленных земельным законодательством критериев перечисленных в части 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-Ф3, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-Ф3 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона № 137-Ф3).

Основания отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, перечислены в статье 39.16 ЗК РФ, их перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Согласно статье 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в данной статье. При этом в пункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ определено, что основанием для отказа является случай, когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В оспариваемом решении администрацией указано, что земельный участок ранее предоставлялся заявителю без торгов на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и, по её мнению, это исключает возможность повторного предоставления участка без торгов по пункту 5 той же статьи.

Вместе с тем, материалами дела и вступившими в законную силу судебными актами по делам № А75-3390/2020 и № А75-5448/2020, названные обстоятельства не подтверждаются. Ранее спорный земельный участок предоставлялся иному лицу - ФИО4, обществу данный земельный участок не предоставлялся, отказ администрации в предоставления земельного участка без торгов признан законным и обоснованным. Мотивы и порядок заключения договора аренды от 20.10.2021 № 13372 находятся за пределами спора, разрешаемого в рамках настоящего дела.

При этом, материалами дела подтверждается, что общество является собственником объекта незавершённого строительства — многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 86:03:0051604:376, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.01.2020. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:03:0051604:244, ранее предоставленном истцу по договору аренды № 13372 от 20.10.2021, зарегистрированному 18.12.2021.

Срок действия указанного договора аренды истёк 18.12.2024. В течение шести месяцев с этой даты, то есть до 18.06.2025; с заявлением о предоставлении земельного участка однократно для завершения строительства общество обратилось до истечения срока действия договора аренды (20.08.2024).

Также в материалы дела представлены доказательства законности осуществления строительства объекта на спорном земельном участке - разрешение на строительств от 06.06.2018 № 86-ru 86507102-38-2018 сроком действия до 18.03.2025 (статья 51 ГрК РФ). Соответственно, на дату обращения общества в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства разрешение на строительство являлось действующим.

Таким образом, поскольку строительство указанного объекта на испрашиваемом земельном участке не завершено, право собственности на него зарегистрировано за обществом, на момент обращения с заявлением о продлении аренды без проведения торгов срок действия первоначального договора аренды не истек, доказательств того, что спорный земельный участок ранее уже предоставлялся в аренду без торгов не представлено, суд приходит к выводу о том, что общество, обращаясь в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершённого строительства от 20.08.2024, воспользовалось своим правом, предусмотренным статьей 39.6 ЗК РФ на заключение договора аренды без проведения торгов, однократно для завершения строительства объекта

Установив указанные обстоятельства, суд соглашается с доводами заявителя о том, что оспариваемое решение администрации об отказе в предоставлении обществу земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов не соответствует требованиям статьи 39.16 ЗК РФ и нарушает права общества как собственника объекта незавершенного строительства, находящегося на этом земельном участке.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому актуи нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом установленных при рассмотрении спора обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Суд полагает необходимым в целях восстановления прав заявителя обязать администрацию в установленном статьей 39.6 ЗК РФ порядке предоставить обществу земельный участок с кадастровым номером 86:03:0051604:244 в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в размере 50 000 рублей.

Руководствуясь статьями 71, 167 - 170, 176, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

признать незаконным и отменить решение администрации городского поселения Барсово, выраженное в письме № 2103/24 от 29.10.2024, обязав администрации городского поселения Барсово в установленном статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации порядке предоставить обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Промтехстрой» земельный участок с кадастровым номером 86:03:0051604:244 в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства.

Взыскать с администрации городского поселения Барсово в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Промтехстрой» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.Д. Бачурин