Решение от 7 сентября 2025 г. по делу № А52-17/2025

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, <...>

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-17/2025
город Псков
08 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 25 августа 2025 года

Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2025 года


Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Васильевой О.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гусевой Д.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Дом.РФ» (адрес: 125009, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью специализированый застройщик «Спецпроектжилстрой» (адрес: 180004, <...>, помещ. 1049, офис 27; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора купли-продажи,

встречное исковое заявление о внесении изменений в договор купли-продажи

при участии в заседании:

от АО «Дом.РФ»: ФИО1 - представитель по доверенности от 28.12.2023;

от ООО СЗ «Спецпроектжилстрой»: ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2025; ФИО3 – представитель по доверенности от 20.05.2024;

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Дом.РФ» (далее – АО «Дом.РФ») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированый застройщик «Спецпроектжилстрой» (далее -  ООО СЗ «Спецпроектжилстрой») о расторжении договора купли-продажи земельных участков от 07.11.2014 № ДЗ-144.

Определением от 03.03.2025 принято встречное исковое заявление о внесении изменений в договор купли-продажи земельных участков от 07.11.2014 № ДЗ-144 (с учетом уточнения исковых требований, принятых протокольным определением от 25.08.2025).

В судебном заседании АО «Дом.РФ» поддержало исковые требования (с учетом уточнения исковых требований, принятых протокольным определением от 19.03.2025), в удовлетворении встречного заявления просит отказать.

ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» полагает исковые требования не обоснованными по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление, встречный иск просят удовлетворить (с учетом уточнения исковых требований, принятых протокольным определением от25.08.2025).

Как следует из материалов дела, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - «Фонд «РЖС», Фонд») будучи институтом содействия развития жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры, в целях установленных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» (далее - Закон № 161-ФЗ) совершал юридические и иные действия, в том числе сделки в отношении своего имущества, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, в отношении которых уполномоченным Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом принято решение, предусмотренное п. 2 ч. 1 ст. 12 Закона № 161-ФЗ.

С 01.01.2015 право собственности Фонда «РЖС» на земельные участки, переданные в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иные объекты недвижимого имущества Фонда прекращено (в силу ст. 7 Федерального закона от 24.11.2014 № 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), земельные участки стали собственностью Российской Федерации и считались переданными Фонду «РЖС» для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с Законом № 161-ФЗ.

01.09.2016 года все права и обязанности Фонда «РЖС» были переданы в пользу АО «АИЖК» в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 года №221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п.1 ст.2 Федеральный закон от 13.07.2015 года №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Впоследствии, распоряжением Росимущества от 02.03.2018 № 97-р АО «АИЖК» переименовано в АО «Дом.РФ».

Между Фондом «РЖС» и ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 27.12.2011 № А12-07/2011/2 (далее - Протокол об итогах аукциона) был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 № ДЗ-270 (далее - договор аренды).

Согласно договору аренды, Арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование Арендатору земельный участок общей площадью 1 520 001 кв. м. (кадастровый номер: 60:18:0060601:167), расположенный по адресу: Псковская область, Псковский район, Завеличенская волость, д. Борисовичи (далее - исходный земельный участок) на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи.

Во исполнение п. п. 6.1.1 и 6.2.1 договора аренды исходный земельный участок передан от Арендодателя Арендатору по акту приемки-передачи земельного участка от 30.12.2011.

Срок действия договора продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения № 4 от 23.08.2020 на три года до 30.12.2024 и дополнительного соглашения № 8 от 31.05.2022 на три года, до 30.12.2027.

В дальнейшем между Фондом РЖС и ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» заключено дополнительное соглашение №2 от 11.06.2014, в соответствии с которым Арендатору передано 324 земельных участка общей площадью 1 229 934,00 кв. м, которые на основании ст. 5 договора аренды были образованы в результате раздела исходного земельного участка.

В последующем на основании п. 2 ст. 16.3 Закона № 161-ФЗ и ст. 5 договора аренды в отношении 5 образованных земельных участков общей площадью 11 072 кв. м, кадастровые номера 60:18:0060601:439, 60:18:0060601:452, 60:18:0060601:612, 60:18:0060601:314, 60:18:0060601:315 между Фондом «РЖС» и ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» заключен договор купли-продажи земельных участков от 07.11.2014 № ДЗ-144 (далее - договор купли-продажи от 07.11.2014).

В соответствии с пунктами 1.3, 3.2.6, 3.2.8 договора купли-продажи земельные участки были предоставлены Покупателю для исполнения обязательств по обеспечению строительства объектов, указанных в пункте 1.2 договора купли-продажи, а также по обустройству территории посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод (подведения инженерных коммуникаций), иной инфраструктуры, создания элементов озеленения и благоустройства объектов, указанных в пункте 1.2 договора купли-продажи, в срок, установленный Протоколом об итогах аукциона.

Согласно Протоколу об итогах аукциона максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную государственную или оформлению в частную собственность - 10 лет со дня подписания акта приема-передачи исходного земельного участка - до 30.12.2021.

Однако указанные обязательства Покупателем не исполнены. Осуществлено строительство одного объекта на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:439, на остальных земельных участках строительство объектов, указанных в пункте 1.2 договора купли-продажи не начато, что для  АО «Дом.РФ» является существенным нарушением условий договора купли-продажи.

Таким образом, в связи с неисполнением Покупателем принятых на себя обязательств по освоению земельных участков, по мнению первоначального истца, имеются основания для расторжения договора купли-продажи.

          ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» вышло со встречным иском. Учитывая неоднократное внесение изменений в документацию по планировке территории в границах участков просят суд:

внести изменения в пункт 1.2 договора купли-продажи №ДЗ-144 от 07.11.2014 года и изложить его в следующей редакции:

«Участки предоставляются Покупателю для осуществления их комплексного освоения, а именно для строительства объектов, предусмотренных документацией по проекту планировки территории жилой застройки в деревне Борисовичи на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:167:

-  Участок -301 и Участок - 302 - для жилищного строительства,

-  Участок - 314 и Участок - 315 - для улично-дорожной сети.

В соответствии с договором купли-продажи и утвержденной документацией по планировке территории Покупатель обязан осуществить комплексное освоение земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора, в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков, указанных в документации по планировке территории. В случае внесения изменений в документацию по планировке территории, комплексное освоение земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора, осуществляется в соответствии с видами разрешенного использования, установленными в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. Комплексным освоением участков является:

-   обустройство территории в границах участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории участков объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участков, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление таких объектов в частную собственность;

- осуществление жилищного и иного строительства на участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Строительство осуществляется Покупателем в соответствии с основными требованиями к параметрам и характеристикам планируемого развития территории Участков, в том числе плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, при подготовке документации по планировке территории, а также минимальному объему осуществлении жилищного строительства, иным технико-экономическим показателям жилищного строительства, требованиям к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их эффективности и экологичности  при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства, установленным протоколом об итогах аукциона.».

Внести изменения в пункт 1.3 договора купли-продажи № ДЗ-144 от 07.11.2014 года и изложить его в следующей редакции:

«1.3 Покупатель обеспечивает жилищное и иное строительство на участках в границах участков в срок до 30.12.2027 г.

Датой окончания жилищного и иного строительства на участках в границах участков является дата выдачи Покупателю в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах участков либо иного документа, подтверждающего завершение выполнения работ.

При обороте участка (участков) к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению установленного абзацем первым настоящего пункта срока жилищного и иного строительства на участке (участках) в соответствии с видами разрешенного использования участка (участков)».

Внести изменения в пункт 3.2.6 договора купли-продажи № ДЗ-144 от07.11.2014 года и изложить его в следующей редакции:

«Обеспечить проектирование и строительство объектов, указанных в пунктах 1.2, 1.3 договора, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской федерации, в срок, установленный пунктом 1.3 договора.».

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из условий договора купли-продажи земельных участков от 07.11.2014, продавец передает в собственность покупателя пять земельных участков, образованных в соответствии с документацией по проекту планировки территории жилой застройки, для строительства объектов, предусмотренных утвержденной документацией по проекту планировки территории жилой застройки в д.Борисовичи, а именно для строительства и обустройства парковочных мест.

Цена договора составляет 30 115 руб. 84коп. Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры – 10 лет со дня подписания акта приема-передачи исходного земельного участка – до 31.12.2021.

Участки переданы покупателю, переход права зарегистрирован, цена оплачена. Поскольку на четырех земельных участках строительство объектов, указанных в пункте 1.2 договора купли-продажи не начато, что для  АО «Дом.РФ» является существенным нарушением условий договора купли-продажи, а сроки строительства истекли 31.12.2021, соглашение о расторжении договора от 25.12.2024 покупателем не подписано, продавец настаивает на расторжении договора.

Ответчик исковые требования не признает, полагает, что срок строительства объектов на выкупленных земельных участках не может быть менее сроков, установленных в договоре аренды от 30.12.2011, в связи с чем просит внести соответствующие изменения в договор купли-продажи от 07.11.2014.

Отношения, связанные с реализацией договора аренды от 30 декабря 2011 г., регулируются Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., в том числе положениями статьи 30.2 Земельного кодекса, действовавшей на момент заключения данного договора.

В соответствии с частью 14 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу этого закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу этого закона).

Пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, обладает исключительным правом на приобретение в пределах срока действия договора аренды в собственность участков, образованных из исходного участка, предоставленного для осуществления жилищного или иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Установленному законом праву на приобретение арендатором в собственность земельных участков на основании положений приведенной нормы корреспондирует обязанность арендодателя заключить с арендатором договор купли-продажи участков (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса).

Часть 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закона N 98-ФЗ) преследует цель выравнивания баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, и учитывает влияние чрезвычайных обстоятельств, при которых эффективное исполнение договора в течение его заранее установленного срока было объективно затруднено (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30 мая 2023 г. N 1219-О).

Продление срока аренды участка, предоставленного для комплексного освоения территории, без возможности использования участка в указанных целях противоречит сути правоотношений по комплексному освоению, которые до 1 марта 2015 г. регулировались положениями статьи 30.2 Земельного кодекса.

Таким образом, продление по правилам статьи 19 Закона N 98-ФЗ срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 1 марта 2015 г. для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет дальнейшую возможность осуществления арендатором предусмотренных положениями статьи 30.2 Земельного кодекса мероприятий в указанных целях, в том числе продление срока строительства и возможность реализации арендатором исключительного права на выкуп образованных в границах территории комплексного освоения земельных участков при соблюдении условий пунктов 5 и 6 статьи 30.2 Земельного кодекса.

Иное толкование противоречит целям принятия Закона N 98-ФЗ и может привести к нарушению прав арендаторов (застройщиков) публичных земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на использование участка по назначению и поставит таких арендаторов в неравное положение с иными арендаторами публичных земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости.

Стороны дополнительными соглашениями в порядке, предусмотренном статьей 19 Закона N 98-ФЗ, продлили срок договора аренды до 30 декабря 2027 года.

Продление на основании Закона N 98-ФЗ срока действия договора аренды повлекло продление для ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» срока комплексного освоения.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса).

С учетом положений статьи 75.1 Конституции Российской Федерации принцип добросовестности является одним из элементов публичного порядка Российской Федерации (пункт 5.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 октября 2023 г. N 46-П).

Положения Закона N 161-ФЗ, в рамках которого общество "Дом.РФ" выступает агентом Российской Федерации и осуществляет функции в том числе по предоставлению федеральных земель для строительства, призваны обеспечить решение социальных задач государства в жилищной сфере наиболее оперативным способом и по своей сути направлены на реализацию гарантий, закрепленных в статьях 7 и 40 Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 г. N 533-О, от 23 апреля 2015 г. N 915-О).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов градостроительного законодательства является обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории.

По смыслу как ранее действовавшего земельного законодательства, так и действующего в настоящее время градостроительного законодательства предоставление незастроенного публичного земельного участка для комплексного освоения направлено на обеспечение развития территории и ее благоустройства, создание благоприятных условий проживания граждан на данной территории путем возведения объектов жилищного и иного строительства, а также объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки территории.

Таким образом, в результате исполнения сторонами обязательств по комплексному освоению территории достигаются как цели, преследуемые публичным органом за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, строительства объектов инфраструктуры, благоустройства в границах предоставленной застройщику территории, так и цели, преследуемой застройщиком по получению земельных участков в границах предоставленной территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

При этом исполнение застройщиком обязательств за счет собственных средств по подготовке градостроительной документации территории, формированию, постановке на кадастровый учет образованных в границах территории участков, строительству объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и передаче их в публичную собственность или в собственность эксплуатирующих организаций влечет исполнение арендодателем (публичным собственником или лицом, выступающим в качестве его агента) корреспондирующей обязанности по предоставлению земельных участков для строительства иных капитальных объектов, предусмотренных документацией по планировке территории.

Во исполнение условий договора арендатор осуществил раздел территории участка в соответствии с документацией по планировке территории, государственный кадастровый учет образуемых участков, строительство и ввод в эксплуатацию определенного объема общей площади жилья, предусмотренного условиями договора аренды и аукционной документации, и объектов инженерной инфраструктуры, о чем суду представлены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (л.д.63-86 том 1).

По мере осуществления застройки в проект планировки территории жилой застройки в д.Борисовичи на земельном участке с КН 60:18:0060601:167 вносятся изменения, которые утверждаются Администрацией Псковского района (распоряжение от 04.10.2016 № 327-р, распоряжение от 23.07.2021 от 171-р) (л.д.87-93 том 1).

АО «Дом.РФ» принимает активное участие в осуществлении проекта, о чем свидетельствует согласование на образование земельных участков от 13.09.2021, рекомендации по изменению видов разрешенного использования образованных земельных участков, изложенные в ответе на письмо от07.10.2014 и т.п. При этом довод представителя АО «Дом.РФ» о том, что земельные участки, предоставленные в собственность уже не могут контролироваться со стороны арендодателя не может быть принят судом, поскольку как указано выше, осуществляется комплексное освоение территории, изменение проекта планировки, вида разрешенного использования земельных участков корректируются в целом по всему пятну застройки с учетом норм градостроительной деятельности, поскольку   акционерное общество «Дом.РФ» заключает договоры о комплексном развитии незастроенной территории на условиях, установленных законодательством о градостроительной деятельности, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом № 161-ФЗ. Для достижения целей деятельности, решения задач, выполнения функций единого института развития он совместно с застройщиками вправе осуществлять строительный контроль (в том числе за качеством работ, выполненных лицами, осуществляющими строительство) в соответствии с настоящим Федеральным законом и на условиях, предусмотренных договорами аренды земельных участков единого института развития, договорами безвозмездного пользования земельными участками единого института развития, договорами о комплексном освоении территории, договорами о развитии незастроенной территории, заключенными в соответствии с настоящим Федеральным законом.

При заключении договора купли-продажи земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства учитываются положения договора аренды и аукционной документации.

Согласно пункту 5.3.6 договора аренды договор купли-продажи заключается с учетом тех условий договора аренды, которыми предусмотрены этапы строительства, ответственность в виде неустойки за нарушение сроков и требований по минимальному объему осуществления жилищного и иного строительства любого из этапов, за использование образованных участков не в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора аренды.

Ссылку на протокол об итогах аукциона содержит и редакция пункта 1.2 договора, предложенная ООО СЗ «Спецпроектжилстрой». 

В рамках исполнения договоров аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, договора купли-продажи земельных участков  и учитывая продление cрока аренды на законных основаниях, ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» подготовил изменения договора купли-продажи земельных участков.

Возражая против встречного иска, АО «Дом.РФ» указывает, что увеличение срока аренды земельного участка не обязывает Арендодателя автоматически продлевать и сроки проведения работ (строительства, освоения участка и т.п.) по договору купли-продажи.

Отклоняя указанные доводы, суд учитывает следующее.

Как следует из материалов дела и существа заключенных договоров между сторонами, присутствует прямая зависимость сроков договора купли-продажи от срока договора аренды. Законодатель Федеральным законом от 14.03.2022 г. N 98-ФЗ предоставил предпринимателям право на льготное продление сроков действия договоров аренды государственной земли в целях поддержания бизнеса с учетом экономической ситуации в стране.

Более того, в п. 4 ст. 8 указанного Федерального закона сделана оговорка, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. Тем самым законодатель указал, что предусмотренные п. 8 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ предельные сроки, на которые может быть заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, при указанном продлении не применяются. С учетом этого не подлежит применению и предельный срок предоставления земельного участка для комплексного освоения, который был установлен подп. 4 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 5.3.6 договора аренды договор купли-продажи заключается с учетом тех условий договора аренды, которыми предусмотрены этапы строительства, ответственность в виде неустойки за нарушение сроков и требований по минимальному объему осуществления жилищного и иного строительства любого из этапов, за использование образованных участков не в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора аренды.

По смыслу пункта 5.4 договора аренды в случае, если по требованию арендатора будут заключены договоры купли-продажи образованных участков, стороны могут урегулировать изменение этапов и сроков осуществления строительства на указанных участках.

Из указанного следует, что если по требованию арендатора будут заключены договоры купли-продажи образованных участков, стороны могут урегулировать изменение этапов и сроков осуществления строительства на указанных участках.

При этом, протокол об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства не устанавливает предельных сроков освоения и строительства на выкупленных арендатором земельных участков.

Срок договора аренды согласно протоколу - 10 лет со дня подписания акта приема-передачи участка. Максимальный срок подготовки проекта планирования территории и проекта межевания территории в границах участка 1 год со дня подписания акта приема-передачи участка. Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства безвозмездной передаче в муниципальную, государственную или оформленную в частную собственность 10 лет со дня подписания акта приема-сдачи Участка.

Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участка предназначенного для жилищного и иного строительства составляют 10 лет со дня подписания акта приема-сдачи Участка. Протокол, как и договор аренды не устанавливают сроков строительства, в случае выкупа земельных участков.

Данный подход приведен в постановлении от 08.08.2025 по делу А19-23367/2023 Четвертого арбитражного апелляционного суда. С учетом положений ст. 431 ГК РФ, п. 5.4 договора аренды, апелляционный суд исходит из того, что сроки строительства объектов на выкупаемых земельных участках, в том числе по этапам строительства, согласовываются сторонами и не ограничены сроком в 10 лет с момента заключения договора аренды, как предлагает АО «Дом.РФ».

Ни протокол об итогах аукциона, ни договор аренды не содержат ограничений права лица, выкупившего земельные участки, на их распоряжение, поскольку это противоречит конституционному праву институту частной собственности. Вместе с тем и протокол об итогах аукциона, и договор аренды, и определение ВС РФ по указанному делу, определяет, что независимо от владельца земельного участка, подлежит сохранению его целевое использование, что согласуется с правовыми позициями Определений КС РФ N 913-О, N 914-О от 14.04.2025.

Датой окончания жилищного и иного строительства на участках в границах участков является дата выдачи Покупателю в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах участков либо иного документа, подтверждающего завершение выполнения работ.

При обороте участка (участков) к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению установленного абзацем первым настоящего пункта срока жилищного и иного строительства на участке (участках) в соответствии с видами разрешенного использования участка (участков).

С учетом вышеизложенного отказ  АО «Дом.РФ» от заключения дополнительного соглашения в пределах пролонгированного срока аренды участков, является необоснованным, прямо ущемляет права ООО СП «Спецпроектжилстрой» и ставит его в заведомо невыгодное положение, создает препятствия для осуществления им предпринимательской деятельности.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, учитывая наличие прямой зависимости сроков договоров купли-продажи земельных участков от срока аренды земельных участков, уклонение от заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи является нарушением условий договора аренды, а также ущемлением прав и законных интересов застройщика, поскольку лишает его возможности получить разрешения на строительство и начать строительство объектов в соответствии с договором купли-продажи и проектом планировки территории, прямо ущемляет его права.

На основании изложенного исковые требования ООО СЗ «Спецпроектжилстрой» о внесении изменений в договор купли-продажи № ДЗ-144 от 07.11.2014 земельных участков подлежат удовлетворению.

С учетом удовлетворения требования о внесении изменений в договор купли-продажи, в требовании о его расторжении следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на стороны согласно удовлетворенным требованиям.

 При изготовлении резолютивной части решения судом допущена опечатка в указании номеров земельных участков, следовало указать: Участок - 304 и Участок - 305 - для улично-дорожной сети, указано: Участок - 314 и Участок - 315 - для улично-дорожной сети.

Институт исправления допущенных в решении/определении опечаток, описок, арифметических ошибок направлен на устранение случайно допущенных, очевидных, не требующих пересмотра состоявшегося судебного акта дефектов, имеющихся в тексте.

Подлежащая исправлению опечатка по своей сути носит технический характер. Под опечаткой (опиской) понимается случайная ошибка в письменном (печатном) тексте, сделанная по рассеянности и (или) невнимательности, описки и опечатки, связанные с искажениями наименования юридического лица и (или) данных граждан (фамилия, имя и иное), а также с неправильным написанием в решении слов и выражений, а также цифр, имеющих какое-либо юридическое значение, но обнаруженные лишь после оглашения судебного акта.

Процессуальное законодательство не содержит ограничений относительно подлежащих исправлению судебных актов или их частей, однако не допускает изменение их содержания по существу спора.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 20.03.2014 N 576-О указано на то, что положение статьи 179 АПК РФ, предоставляющее принявшему решение арбитражному суду право исправить допущенные им в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания, направлено на обеспечение неизменности судебного решения и не предполагает ее произвольного применения судами.

        На основании изложенного неправильное указание номеров участков является опечаткой, не изменяет содержание решения по существу спора и подлежит исправлению. Резолютивную часть решения следует читать в следующей редакции:

Руководствуясь статьями 167-170, 173, 110, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд        

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований акционерного общества «Дом. РФ» к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Спецпроектжилстрой» о расторжении договора купли-продажи отказать.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Спецпроектжилстрой» удовлетворить.

Внести изменения в пункт 1.2 договора купли-продажи №ДЗ-144 от 07.11.2014 года и изложить его в следующей редакции:

«Участки предоставляются Покупателю для осуществления их комплексного освоения, а именно для строительства объектов, предусмотренных документацией по проекту планировки территории жилой застройки в деревне Борисовичи на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:167:

-  Участок -301 и Участок - 302 - для жилищного строительства,

-  Участок - 304 и Участок - 305 - для улично-дорожной сети.

В соответствии с договором купли-продажи и утвержденной документацией по планировке территории Покупатель обязан осуществить комплексное освоение земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора, в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков, указанных в документации по планировке территории. В случае внесения изменений в документацию по планировке территории, комплексное освоение земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора, осуществляется в соответствии с видами разрешенного использования, установленными в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. Комплексным освоением участков является:

-   обустройство территории в границах участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории участков объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участков, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление таких объектов в частную собственность;

- осуществление жилищного и иного строительства на участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Строительство осуществляется Покупателем в соответствии с основными требованиями к параметрам и характеристикам планируемого развития территории Участков, в том числе плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, при подготовке документации по планировке территории, а также минимальному объему осуществлении жилищного строительства, иным технико-экономическим показателям жилищного строительства, требованиям к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их эффективности и экологичности  при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства, установленным протоколом об итогах аукциона.».

Внести изменения в пункт 1.3 договора купли-продажи № ДЗ-144 от 07.11.2014 года и изложить его в следующей редакции:

«1.3 Покупатель обеспечивает жилищное и иное строительство на участках в границах участков в срок до 30.12.2027 г.

Датой окончания жилищного и иного строительства на участках в границах участков является дата выдачи Покупателю в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах участков либо иного документа, подтверждающего завершение выполнения работ.

При обороте участка (участков) к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению установленного абзацем первым настоящего пункта срока жилищного и иного строительства на участке (участках) в соответствии с видами разрешенного использования участка (участков)».

Внести изменения в пункт 3.2.6 договора купли-продажи № ДЗ-144 от07.11.2014 года и изложить его в следующей редакции:

«Обеспечить проектирование и строительство объектов, указанных в пунктах 1.2, 1.3 договора, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской федерации, в срок, установленный пунктом 1.3 договора.».

Взыскать с акционерного общества «Дом. РФ» в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Спецпроектжилстрой» 50000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.


Судья                                                                          О.Г. Васильева