Решение от 29 июля 2019 г. по делу № А03-5747/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ


656015, Алтайский край, г. Барнаул, пр. Ленина 76, тел.: (385-2) 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-5747/2019
29 июля 2019 года
г. Барнаул



Резолютивная часть решения суда объявлена 22 июля 2019 года

Решение суда изготовлено в полном объеме 29 июля 2019 года


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Ильичевой Л.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПромПлощадка» к комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула о признании незаконным отказа от 25.01.2019 № ПЮ 3/01-13/4 от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030219:2272, расположенного по адресу: <...>, и обязании устранить допущенные нарушения,

с привлечением к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации г. Барнаула,

при участии в судебном заседании:

- от заявителя – ФИО1, доверенность от 13.03.2019 № 01-19,

- от заинтересованного лица – не явился, извещен надлежащим образом,

- от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом



У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «ПромПлощадка» (далее – заявитель, общество, ООО «ПромПлощадка») обратилось в арбитражный суд Алтайского края с заявлением к комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее – заинтересованное лицо, комитет) о признании незаконным отказа от 25.01.2019 № ПЮ 3/01-13/4 от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030219:2272, расположенного по адресу: <...>, и обязании устранить допущенные нарушения.

Определением от 04.07.2019 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию города Барнаула.

Заинтересованное лицо и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку своих представителей. Учитывая мнение участников процесса, и руководствуясь статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд рассматривает спор в отсутствие неявившихся представителей.

Поддерживая заявленные требования, Общество указало, что земельный участок для завершения строительства ранее не предоставлялся, отказ Комитета противоречит положениям пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.10.2001№ 137-ФЗ), статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и нарушает права Общества в сфере экономической деятельности, поскольку Комитет лишил Заявителя возможности завершить строительство объекта розничной торговли, расположенного на участке.

Возражая против удовлетворения заявления, Комитета указал в отзыве на заявление, что отсутствуют правовые основания предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка без торгов, Заявитель не соответствует критериям, установленным Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ, статьей 39.6 ЗК РФ, дальнейшее распоряжение земельным участком возможно только в рамках изъятия объекта путем продажи с публичных торгов в соответствии с положениями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Выслушав представителя заявителя, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Как следует материалам дела, в соответствии с договором уступки права (требования) по договору аренды земельного участка № 322 от 02.08.2016 года заключенному 12.12.2018 года между акционерным обществом специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» (АО СЗ «Барнаулкапстрой») «Арендатор» и ООО «ПромПлощадка» «Новый Арендатор», последний становится стороной по договору аренды № 322 земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.08.2016 (далее – договор аренды № 322), заключенного между Городской округ – город Барнаул Алтайского края и ОАО «Барнаулкапстрой» (в настоящее время - АО СЗ «БКС»).

Земельный участок, указанный в договоре аренды №е 322 земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.08.2016 года был образован в результате межевания земельного участка по ул. Декоративной, 59А, проведенным АО СЗ «Барнаулкапстрой».

В соответствии с договором аренды земельного участка от 07.07.2014 № 86 АО «Барнаулкапстрой» (в настоящее время - АО СЗ «Барнаулкапстрой») выступало арендатором земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, по адресу: <...> с кадастровым номером 22:63:030219:46 (пункт 1,1.3. Договора).

На основании пункта 2.1. договора аренды № 86 срок аренды устанавливается до 31.12.2018 с даты его подписания.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса РФ, в редакции от 28.12.2013 (ч. 2 ст. 30.2. Земельного кодекса РФ).

Договор аренды № 86 заключен АО СЗ «Барнаулкапстрой» по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на основании протокола от 19.06.2014 № 50.

В соответствии со статьями 39.6., 39.8. Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет право заключить договоры аренды на вновь образованные земельные участки без проведения торгов.

На основании п. 5. ст. 11.4 Земельного кодекса РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Руководствуясь требованиями действующего законодательства после принятия постановления № 2373 от 14.12.2015 об утверждении проекта планировки и разрешения по существу судебных требований смежного землепользователя АО СЗ «Барнаулкапстрой» получило возможность приступить к процедуре межевания земельного участка, постановке вновь образованных участков на кадастровый учет.

В соответствии с требованиями действующего законодательства соглашением от 04.05.2016 договор аренды от 07.07.2014 №86 расторгнут, АО СЗ «Барнаулкапстрой» заключены договоры аренды на вновь образованные земельные участки.

В результате межевания земельного участка по ул. Декоративной, 59А АО СЗ «Барнаулкапстрой» заключено 209 договоров аренды земельных участков, в том числе договор аренды земельного участка от 09.08.2016 № 322 (далее - договор аренды № 322) с кадастровым номером 22:63:030219:2272 для комплексного освоения и в целях жилищного строительства (для строительства объекта розничной торговли) по адресу. Российская Федерация, Алтайский край, город Барнаул, район Индустриальный, улица Ирисовая, 7.

Согласно условиям договора аренды № 322 срок аренды установлен до 31.12.2018 с даты подписания договора (п.2.1. договора аренды).

В соответствии с разрешением на строительство от 13.11.2018 №22- RU22302000-401-2018 АО СЗ «Барнаулкапстрой» на земельном участке по ул. Ирисовая,7 осуществляло строительство объекта розничной торговли.

Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке по ул.Ирисовая, 7, с назначением - объект розничной торговли, степень готовности объекта незавершенного строительства - 18%.

07.12.2018 г. АО СЗ «БКС» передало незавершенный строительством объект: «Объект розничной торговли по ул. Ирисовая, 7 в г. Барнауле» ООО «ПромПлощадка», а последнее оплатило его стоимость.

Заявителем 18.12.2018 года было зарегистрированно право собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке по ул. Ирисовая, 7, с назначением - объект розничной торговли, степень готовности 18%, о чем предоставлена выписка из ЕГРН от 17.04.2019.

ООО «ПромПлощадка» обратилось 29.12.2018 в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду сроком на три года, для завершения строительства объекта розничной торговли, земельного участка по ул. Ирисовая 7 на основании пункта 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», пп. 10 п. 2, п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно письму от 25.01.2019 № ПЮ 3/01-13/4 Комитет отказал ООО «ПромПлощадка» в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта бытового обслуживания ввиду отсутствия законных оснований.

Не согласившись с отказом комитета, общество обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с настоящим заявлением.

Суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований, в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые акты (действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие -либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или го отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ, основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как установлено судом, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий Заявителю на праве собственности.

Доказательства предоставления спорного земельного участка ранее для завершения строительства каким-либо предыдущим собственникам объекта Комитетом суду не представлены и материалы дела их не содержат.

Судом также установлено и не оспаривается комитетом, что испрашиваемый земельный участок не предоставлялся Обществу для завершения строительства объекта розничной торговли. Требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов Комитетом заявлено не было.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Материалами дела подтверждается, что заявление о заключении нового договора аренды направлено заявителем заинтересованному лицу до истечения срок действия договора аренды № 322, отсутствуют иные лица, обладающие исключительным правом на приобретение спорного земельного участка, договор аренды не расторгался по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, право собственности на который принадлежит ООО «ПромПлощадка».

Договор аренды № 86 от 07.07.2014 являлся основанием для заключения АО СЗ «БКС» последующих договоров аренды на размежеванные земельные участки, образованные в результате раздела участка с кадастровым номером 22:63:030219:46 по ул. Декоративной, 59А, в том числе Договора аренды № 322.

Таким образом, договор аренды № 3 представляет собой следствие реализации и исполнения первоначального договора аренды, заключенного АО СЗ «БКС» до 01.03.2015. А на основании договора уступки права (требования) по договору аренды земельного участка № 322 от 02.08.2016, заключенного между АО СЗ «БКС» и ООО «ПромПлощадка», к последнему переходят права и обязанности по договору № 322.

В связи с чем суд приходит к выводу, что на правоотношения в рамках договора аренды № 380 распространяются положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также п.п. 10 п.2, п.4 ст.39.6. Земельного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют объективные доказательства, свидетельствующие о том, что цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, что объект незавершенного строительства достроен в пределах срока аренды. Ранее спорный земельный участок не предоставлялся Обществу в аренду для завершения строительства. Оснований полагать, что Общество не намерено продолжать строительство, что объект незавершенного строительства находится в споре, что кем-либо заявляются права в отношении данного объекта недвижимости, или земельного участка, у суда не имеется.

Установленные судом обстоятельства подтверждают основания применения к возникшим спорным правоотношениям пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и не исключают возможность предоставления земельного участка в аренду по правилам пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. В связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для отказа в предоставлении земельного участка по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, город Барнаул, район Индустриальный, улица Апельсиновая, 15.

Также судом признается необоснованным довод Комитета о том, что отсутствуют условия применения пункта 3-4 статьи 39.6 ЗК РФ к спорным правоотношениям.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Материалами дела подтверждается, что заявление Общества о заключении договора аренды для завершения строительства поступило в Комитет до истечения срока действия предыдущего договора.

Исключительным правом на заключение договора, по основаниям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, кроме Общества, иные лица не обладают.

Договор, по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ, не прекращался.

При указанных обстоятельствах основания неприменения пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ у суда отсутствуют, что соответствует позиции изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 12.11.2018 № 303-КГ18-17633.

Кроме того, суд принимает во внимание, что незавершение работ по строительству объекта, было обусловлено объективными причинами, а именно длительным согласованием проектной документации и возникшими судебными разбирательствами.

Суд отклоняет доводы Комитета о необходимости изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов по требованиям статьи 239.1 ГК РФ, со ссылкой на наличие правовой неопределенности.

Так, в силу прямого указания пункта 33 статьи 34 Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу указанного федерального закона, то есть до 01.03.2015.

В ходе судебного разбирательства, с достоверностью установлено, что правоотношения по освоению земельного участка являются длящимися и возникли до 01.03.2015 из обязательств по договору аренды от 07.07.2014 № 86. В связи с чем, статья 239.1 ГК РФ к спорным правоотношениям не применима.

Соответственно возникшая у Комитета правовая неопределенность связана исключительно с неправильным применением норм земельного законодательства без учета обстоятельств дела. Обратного Комитетом не доказано.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Заявитель имеет право на предоставление ему в аренду, без проведения торгов, спорного земельного участка.

Отказ Комитета в предоставлении заявителю земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов, по основаниям, изложенным в письме от 25.01.2019 № ПЮ 3/01-13/4, не соответствует требованиям земельного законодательства и нарушает права и законные интересы Общества, поскольку не позволяет Обществу завершить строительство объекта, возводимого на этом земельном участке.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в решении суда по данной категории дела указывается обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Вывод о необходимости применения конкретного способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов, суд делает на основании установленных обстоятельств дела и доказательств, представленных сторонами, исходя из критериев необходимости, достаточности и соразмерности средств, направленных на устранение нарушений.

Поскольку предметом настоящего спора является проверка законности решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка по заявлению общества, надлежащим способом восстановления нарушенного права заявителя в данном случае будет являться обязание Комитета предоставить спорный земельный участок в аренду, сроком на три года для завершения строительства.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся судом на Комитет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,



Р Е Ш И Л:

заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным отказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030219:2272 по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, город Барнаул, район Индустриальный, Ирисовая, 7, изложенный в письме от 25.01.2019 № ПЮ 3/01-13/4.

Обязать Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Барнаул, Алтайский край) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «ПромПлощадка» посредством заключения с обществом, в течение пятнадцати дней с момента вступления настоящего решения в законную силу, договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030219:2272, расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, город Барнаул, район Индустриальный, улица Ирисовая, 7, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с проектируемым назначением – объект розничной торговли, на срок, предусмотренный п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Взыскать с Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Барнаул, Алтайский край) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПромПлощадка» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Барнаул, Алтайский край) 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г.Томск через Арбитражный суд Алтайского края в месячный срок со дня его принятия.


Судья Л.Ю. Ильичева