Решение от 21 февраля 2020 г. по делу № А40-225272/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-225272/19-60-1843
21 февраля 2020 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2020г.

Решение суда в полном объеме изготовлено 21 февраля 2020г.

Арбитражный суд в составе: судьи Буниной О.П., единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

В заседании приняли участие:

От истца – ФИО2 – представитель, по доверенности от 31.12.2019г.;

От ответчика – ФИО3 – представитель, по доверенности от 01.11.2019г.;

От третьего лица - ФИО4 – представитель, по доверенности от 20.01.2020г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 123112, г.Москва, 1й Красногвардейский пр-д, д.21, стр.1; дата регистрации: 15.11.1991г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Меркури Кэпитал Траст» (ОГРН 1057748134025; ИНН 7707559942; 107031 г.Москва, Столешкниов пер., д.14; дата регистрации: 07.09.2005г.) Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Меркури – Коммерческая недвижимость»

Третье лицо – ООО Управляющая Компания «Интеллект-Капитал»

о взыскании 736.346руб. 44коп.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к ООО «Управляющая Компания «Меркури Кэпитал Траст» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Меркури – Коммерческая недвижимость» о взыскании 736.346руб. 44коп., в том числе: 622.485руб. 67коп. задолженности по арендным платежам за период с 1 квартала 2013г. по 30.09.2016г., 113.860руб. 77коп. пени за период с 4 квартала 2011г. по 30.09.2016г., на основании договора аренды земельного участка от 30.11.2011г. №М-09-020093, соглашения от 16.04.2007г.

Определение суда от 06.11.2019г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета исковых требований привлечено ООО Управляющая Компания «Интеллект-Капитал».

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске обстоятельствам.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, заявил о пропуске истцом срока исковой давности за период до 3 квартала 2014г., а также указал на то, что является ненадлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям в связи с прекращением прав на объект недвижимого имущества, а также, поскольку требования предъявлены неактуальному доверительному управляющему.

Третье лицо, поддерживая позицию ответчика по иску, также указав на то, что ответчик не является стороной договора аренды с 22.05.2014г., поскольку помещение было продано ФИО5; третье лицо является в настоящее время доверительным управляющим ЗПИФН «Меркури-Коммерческая недвижимость».

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

Между Московским земельным комитетом города Москвы и ООО «Лисия» заключен долгосрочный договор аренды земельного участка от 30.11.2001 №М-09-020093, в соответствии с п.1.1 которого предметом договора является земельный участок, общей площадью 5 237кв.м., из состава земель населенных пунктов (кадастровый номер: 77:09:01008:119) с адресными ориентирами: <...> вл.24-А, стр.1, предоставляемый в пользование на условиях аренды для дальнейшей эксплуатации магазина.

Договор заключен сроком до 31 января 2015 года, о чем указано в п.2.1. договора.

16 апреля 2007г. к договору долгосрочной аренды земельного участка от 30.11.2001 №М-09-020093было заключено дополнительное соглашение, пунктом 1 которого, в соответствии со ст.36 (п.3) Земельного кодекса Российской Федерации, договор признается договором с множественностью лиц на стороне Арендатора, которая возникает в установленном порядке при вступлении в Договор иных правообладателей частей здания, строения, сооружения (помещений в них), расположенных на земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 (в новой редакции от 16.04.2007), в связи с переходом права собственности на помещения площадью 370,1кв.м. по адресу: <...>, права и обязанности с 27.12.2005 по договору аренды земельного участка от 30.11.2001 №М-09-020093 перешли к ООО «ПАТЭКС», далее перешедшее к ООО «РТМ Центр», что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28.03.2018 года (№77/100/217/2018-2719).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 03.02.2004 №51-ПП Московский земельный комитет был переименован в Департамент земельных ресурсов города Москвы, к которому в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №49-ПП от 08.02.2013 присоединен Департамент имущества г. Москвы, являющийся правопредшественником Департамента городского имущества города Москвы (далее именуемый «Истец»).

В связи с переходом прав собственности на помещение, основанием которого является договор купли продажи нежилого помещения от 22.05.2014 №77-77-12/023/2010-094, права и обязанности по договору долгосрочной аренды земельного участка от 30.11.2001 №М-09-020093 переходят к ООО "Управляющая компания "Меркури Кэпитал Траст" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Меркури - Коммерческая недвижимость", (выписка из ЕГРП от 28.03.2018 № 77/100/217/2018-2719).

Пунктом 3.3 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении 1 к настоящему договору. Приложение 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

Истец указывает, что согласно п.п.3.2, 5.7, 5.8 Договора на Ответчика возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату не позднее 5 числа первого месяца квартала.

Согласно п.7.2 договора, в случае невнесения арендной платы в установленный срок Ответчик уплачивает Истцу пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Истец указывает, что ответчик не оплатил арендные платежи за заявленный в иске период, письменную от 18.11.2016 №33-6-74016/18-(0)-1 претензию об оплате задолженности – не исполнил.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика составила 622.485,67руб. основного долга по арендной плате за период с 1 квартала 2013 по 30.09.2016; 113.860,77руб. пени за просрочку платежа за период с 4 квартала 2011 по 30.09.2016.

В статьях 1 и 65 Земельного кодекса РФ закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования.

В соответствии со ст.ст.614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в том числе, своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из п.3.1 и п.3.2 Договора, расчетным периодом по Договору является квартал, оплата производится не позднее 5 числа первого квартала месяца квартала.

Также Дополнительным соглашением от 16.04.2007 к Договору утверждено новое приложение №1, устанавливающий размер арендной платы и порядок её внесения.

Согласно п. 3 указанного Приложения, арендная плата уплачивается ежеквартально равными частями не позднее 5 числа первого месяца квартала.

Согласно указанному дополнительному соглашению к Договору, договор в соответствии с п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ признается договором с множественностью лиц на стороне Арендатора, которая возникает в установленном порядке при вступлении в договор иных правообладателей частей здания, строения, сооружения (помещений в них), расположенных на земельном участке.

Учитывая данные положения закона, договора, Ответчик являлся стороной Договора аренды в период владения помещением, являющимся частью здания, расположенного на арендуемом земельном участке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.03.2018, представленной Истцом с иском, Ответчик являлся собственником помещения в здании, находящемся по адресу: <...>, (далее - помещение) в период с 08.10.2010 по 21.05.2014, с 22.05.2014 собственником помещений стал ФИО5.

Таким образом, в силу норм статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик утратил право пользования соответствующим земельным участком.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку, при отчуждении объекта недвижимого имущества, его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, ответчик являлся лицом, обязанным оплачивать плату за пользование земельным участков, в период до 22.05.2014г. (дата перехода права собственности на помещения к другому лицу).

Согласно п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ст.201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Как следует из п.24, п.25, п.26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Иск поступил в суд 27.08.2019г.

Таким образом, согласно п.1 ст.196 ГК РФ, требования о погашении задолженности и уплате пени поданы истцом с пропуском исковой давности.

С учетом изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Кроме того, ответчик не является доверительным управляющим ЗПИФН «Меркури-Коммерческая недвижимость» в связи с передачей прав и обязанностей доверительного управляющего Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Интеллект-Капитал» на основании решения общего собрания владельцев инвестиционных паев, оформленного протоколом от 21.12.2018г., с последующим внесением изменений и дополнений в Правила доверительного управления ЗПИФН «Меркури-Коммерческая недвижимость».

На основании ст.ст.195, 199, 200, 207, 307-309, 310, 330, 614, 615 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.51, 65, 68, 71, 75, 101-103, 110, 112, 131, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина