Решение от 12 апреля 2019 г. по делу № А65-949/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-949/2019

Дата принятия решения – 12 апреля 2019 года

Дата объявления резолютивной части – 11 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Г.И.Хайруллиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Рав+", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 238711 руб. долга за период с 31.07.2018г. по 31.12.2018г., 144131 руб. штрафа, расторжении договора аренды земельного участка от 22.03.2000г.,

с участием:

от истца – ФИО1, доверенность от 21.09.2018г.,

от ответчика – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Рав+", г. Казань (далее - ответчик) о взыскании 546304 руб. долга, 144131 руб. штрафа, расторжении договора аренды земельного участка от 22.03.2000г.

В судебное заседание 13.02.2019г. от ответчика по системе Мой арбитр поступило возражение относительно рассмотрения дела по существу в его отсутствие после завершения предварительного судебного заседания. Также ответчик указывает на оплату 207000 руб., произведенную платёжным поручением№1 от 31.01.2019г.

В судебном заседании 26.03.2019г. истец представил уточнение размера арендной платы со ссылкой на представление ошибочных документов при подаче иска. Также истец представил письменное ходатайство об уменьшении требований в части имущественных требований. Истец просит взыскать задолженность в сумме 397121 руб. за период с 31.07.2018г. по 31.12.2018г. и штраф в размере 144131 руб. также истец просит расторгнуть договор.

Ответчик по системе Мой арбитр направил отзыв с указанием на оплату 207000 руб. платёжным поручением №1 от 31.01.2019г. и 158410 руб. платёжным поручением №2 от 22.03.2019г. при этом ответчик полагает, что погасил весь долг, просит отказать в иске, в том числе, расторжении договора.

Истец указал, что сумма 207000 руб. по платёжному поручению №1 от 31.01.2019г. учтена им при расчёте долга, а о сумме 158410 руб. ему не известно.

В судебное заседание 11.04.2019г. от истца по системе Мой арбитр поступило ходатайство об уменьшении требований в части долга до 238711 руб. В оставшейся части требования оставлены без изменения.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшение суммы долга принято судом.

Истец поддержал заявленные требования в оставшейся части.

Ответчик в заседание не явился, дополнительный отзыв по существу иска не представил.

На вопрос суда о причине первоначального начисления платы ответчику с момента регистрации за ним права собственности 15.08.2018г., а в уточнениях с 31.07.2018г., истец указал, что в выписке из ЕГРП указано на регистрацию договора аренды 31.07.2018г.

Исследовав представленные документы, заслушав представителя истца, суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 22.03.2000г. между истцом (Администрация Тукаевского района) (арендодатель) и ООО «Автос» (арендатор) был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого ООО «Автос» были переданы земельный участки общей площадью 2.0 гектаров, для строительства автосервиса с офисом, магазина и газовой заправки, со сроком на 49 лет.

Дополнительным соглашением от 01.12.2005г. Администрация Тукаевского района (арендодатель) и ООО «Автос» (арендатор) внесли изменения в договор аренды от 22.03.2000г., а именно (арендодатель) передает земельные участки с кадастровыми номерами: 16:39:10 06 01:0043, площадью 3 200 кв.м., 16:39:10 06 01:0044, площадью 16 800 кв.м., расположенные в Тукаевском районе, проспект Яшьлек, общей площадью 20 000 кв.м., из категории: земли промышленности, для строительства автосервиса с офисом, магазина и газовой заправки, а арендатор принимает вышеуказанные участки и обязуется выплачивать годовую арендную плату в размере 84 680 руб. 70 коп., с ежемесячным внесением в размере 70 56 руб. 73 коп. не позднее 5 числа текущего месяца.

Земельным участкам с кадастровыми номерами 16:39:100601:0043 площадью 3200 кв.м., 16:39:100601:0044 площадью 16800 кв.м. присвоены новые кадастровые номера 16:52:070307:71 площадью 3200 кв.м. 16:52:070307:70 площадью 16800 кв.м., что подтверждается кадастровыми выписками о земельных участках.

Договором о передаче прав и обязанностей от 11.05.2012г., заключенному между ООО «Автос» (арендатор) и ООО «Волана Кама» (новый арендатор), права и обязанности на земельные участки площадью 3 200 кв.м., кадастровый номер 16:52:070307:70 и 16 800 кв.м. с кадастровым номером 16:52:070307:71 были переданы ООО «Волана Кама».

Между ООО "Волана Кама" (продавец) и ООО "ИмКомЭкспорт" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2014г., по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество, находящееся по адресу Республика Татарстан, <...> сложный объект:

- автостоянка «Автос», назначение нежилое, инв.№10001, лит.А, кадастровый номер 16:39:100601:0044:0033, указанный объект расположенный на земельном участке площадью 16800 кв.м., кадастровый номер земельного участка 16:52:070307:70 по адресу <...>;

- автомобильно-газозаправочная станция (АГЗС) сжиженного газа, назначение нежилое. Общей площадью 12,4 кв.м., инв.№10306, лит.А, кадастровый номер 16:39:000000:2180, условный номер 16:39:100601:0043:0030, указанный объект расположенный на земельном участке площадью 3200 кв.м., кадастровый номер земельного участка 16:52:070307:71 по адресу <...>;

Между ООО "ИмКомЭкспорт" (арендатор) и ООО "КамаАвтоШасси" (новый арендатор) 25.08.2015г. был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ООО "ИмКомЭкспорт" передает, а ООО "КамаАвтоШасси" принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 22.03.2000г. с дополнительным соглашением от 01.12.2005г., договора о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайма) от 11.05.2012г., договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайма) от 01.04.2014г.

Согласно п.3.1 договора, на земельном участке с кадастровым номером 16:52:070307:71 площадью 3200 кв.м. расположен объект: автомобильно-газозаправочная станция (АГЗС) сжиженного газа, назначение нежилое, находящийся по адресу РТ, Тукаевский район, район проспекта Яшьлек, общей площадью 12,4 кв.м., инв.№10306, лит.А, кадастровый номер 16:39:000000:2180.

Согласно п.3.2 договора, на земельном участке с кадастровым номером 16:52:070307:70, площадью 168000 кв.м. расположен объект: автостоянка «Автос», назначение нежилое, находящийся по адресу РТ, Тукаевский район, район проспекта Яшьлек, инв.№10001, лит.А, кадастровый номер 16:39:170101:957.

15.08.2018г. право собственности на объекты недвижимости, расположенные на данных участках, было зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Довод истца о том, что договор аренды за ответчиком зарегистрирован уже 31.07.2018г., судом не принимается, поскольку в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к ответчику не могли перейти права и обязанности по договору аренды земельного участка до приобретения им прав на имущество, расположенное на этом участке.

Таким образом, суд пришёл к выводу, что период владения ответчиком спорными земельными участками, надлежит исчислять именно с 15.08.2018г., как первоначально было заявлено истцом в иске.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд, с требованием о взыскании долга и неустойки.

В соответствии со статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком не оспорен факт перехода к нему права аренды по договору, а также размер арендной платы, им внесена частичная оплата по нему.

Судом самостоятельно произведен перерасчёт суммы арендной платы, подлежащей взысканию.

За период с 05.08.2018г. по 31.08.2018г. ответчик должен был оплатить 65886 руб. 23 коп., за период с 01.09.2018г. по 31.12.2018г (заявленная истцом дата) – 480436 руб. Всего ответчик должен был оплатить 546322 руб. 23 коп. за период с 15.08.2018г. по 31.12.2018г.

Ответчиком оплачено 365410 руб., следовательно, сумма долга составила 180912 руб. 23 коп.

Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истец также предъявил к взысканию с ответчика штраф в размере 10% от годовой арендной платы, согласно пункту 5.3 договора, что составило 144131 руб.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно пунктам 71-72 Постановления Пленума Верховного суда Российской федерации от 24 марта 2016 г. N 7 если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Поскольку ответчиком не заявлялось о применении указанной нормы, судом вопрос о соразмерности заявленного истцом штрафа не рассматривался.

Истцом также заявлено о расторжении договора аренды с ответчиком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о расторжении договора аренды в данном случае является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований истца о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать расторжения договора.

Согласно ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Согласно ч.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

За период пользования земельным участком ответчик платежи, предусмотренные договором, производил несвоевременно и не в полном объеме, что является существенным нарушением условий договора аренды.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Как разъяснено в пункте 30 указанного информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.

В силу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика претензию №06/1041п от 12.12.2018г. с требованием погасить образовавшуюся задолженность в течение 10 дней с момента получения претензии, а также предложением расторжения договора аренды от 22.03.2000г. в добровольном порядке, в связи с систематической неуплатой арендной платы, в течение 10 календарных дней после истечения срока для добровольного исполнения требований по оплате. В указанной претензии истец предоставил ответчику возможность добровольного исполнения им обязательств по погашению задолженности по арендной плате в течение 10 дней с момента получения претензии. При этом, в целях надлежащего соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, истцом в соответствии с ч. 3 ст. 619 и ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчику был предложен иной срок для добровольного расторжения договора аренды, а именно в течение 10 календарных дней после истечения срока для добровольного исполнения требований по оплате.

Таким образом, суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора.

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы, а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении договора аренды земельного участка от 22.03.2000г. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований с учётом того, что истец освобождён от её оплаты в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Рав+", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) 180912 руб. 23 коп. долга, 144131 руб. штрафа.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.03.2000г.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Рав+", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета 15048 руб. расходов по госпошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева