Постановление от 25 сентября 2025 г. по делу № А21-2891/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-2891/2024
26 сентября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакир М.В., судей Ракчеевой М.А., Целищевой Н.Е. при ведении протокола судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 20.03.2025 (онлайн- трансляция)

от ответчика: не явился, извещен от 3-их лиц: не явились, извещены

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-61/2025) Администрации ГО «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.11.2024 по делу № А21-2891/2024(судья Брызгалова А.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к Администрации ГО «Город Калининград» третьи лица: 1) Управление Росреестра по Калининградской области, 2) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

о признании договора заключенным и переводе права и обязанностей по договору

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, Предприниматель, истец) обратилась в арбитражный суд к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании договора аренды земельного участка от 17.02.2015 № 012225 заключенным; признании обременения земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91 правом аренды в пользу ИП ФИО3 на основании договора от 17.02.2015 № 012225 и переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 17.02.2015 № 012225 на ИП ФИО3

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.11.2024 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что судом первой инстанции не принят во внимание факт того, что правоотношения ООО «Брижит», возникшие на основании договора на передачу в аренду городских земель № 012225, заключенного 17.02.2015, прекращены его ликвидацией.

В суд во исполнение определения от 07.07.2025 об истребовании доказательств из Арбитражного суда Калининградской области поступили копии отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:150524:4 и 39:15:150524:91, а также документы, послужившие основанием для признания торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91 не состоявшимися, находящиеся в материалах дела А21- 4751/2017

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО3 на праве собственности принадлежит здание автомойки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150524:4 (далее - земельный участок № 4) по адресу: <...>.

Земельный участок № 4 с 16.12.2003 находится в собственности Российской Федерации и предоставлен истцу во владение и пользование по договору аренды от 12.11.2004 № 78-ФС на основании договора дарения от 15.09.2020 зданий и сооружений автомойки с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (запись в ЕГРН о регистрации обременения (аренда) от 24.09.2020 № 39:15:150524:4-39/021/2020-13).

К данному земельному участку № 4 прилегает земельный участок с кадастровым номером 39:15:150524:91 (далее - земельный участок № 91) площадью 586 кв.м., который был образован распоряжением комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 06.02.2015 № 554/р-КМИ и предоставлен ООО «Брижит» для благоустройства территории здания автомойки по договору аренды от 17.02.2015 № 012225 на основании статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции - до 01.03.2015) и Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа «Город Калининград» (новая редакция), утвержденного решением городского Совета депутатов Калининграда от 21.01.2015 № 25.

Перечисленное выше имущество (здание и земельные участки) выбыло из владения первоначального собственника/арендатора (ООО «Брижит») в связи с реализацией на торгах в рамках процедуры реализации имущества должника (банкрота).

Как следует из информационного сообщения, размещенного на электронной торговой площадке (МЭТС) по проведению коммерческих торгов по банкротству ЕФРСБ (https://m-ets.ru/generalView7icM 36614330), предметом торгов, организованных конкурсным управляющим ООО «Брижит», фактически являлся имущественный комплекс, состоявший из зданий, сооружений (Лот № 1) и земельных участков № 4 (Лот № 1) и № 91 (Лот № 2).

Согласно протоколу № 35195-ОАОФ/1 от 19.03.2019 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1, организованных конкурсным управляющим ООО «Брижит» ФИО4, здание автомойки вместе с правом аренды земельного участка № 4 было приобретено ФИО5

В связи с обслуживающим статусом земельного участка № 91 после завершения торгов по лоту № 2 победитель торгов (ФИО6 - правопредшественник истца) от подписания протокола подведения итогов торгов отказался, считая, что после приобретения имущества по Лоту № 1 права и обязанности по договору аренды обслуживающего земельного участка уже и так перешли к ФИО5 по принципу следования (автоматически) в соответствии с правовыми положениями статей 135 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), следовательно, рыночная стоимость права требования в отношении предоставления в аренду сроком до 11.11.2053 этого земельного участка уже включена в стоимость Лота № 1, в связи с чем, реализация прав аренды по договору от 17.02.2015 012225 в составе Лота № 2 является повторной.

Впоследствии все объекты, приобретенные по Лоту № 1, ФИО5 продала ФИО6, а затем ФИО6 подарила их ФИО3 (истцу).

После завершения процедуры реализации имущества должника и исключении сведений об ООО «Брижит» из ЕГРЮЛ Администрацией было направлено заявление (отказ от договора) об исключении из ЕГРН сведений об обременении спорного земельного участка арендной.

Истец, полагая, что в силу прямого действия закона после приобретения ИП ФИО3 зданий и сооружений автомойки вместе с арендой основного земельного участка № 4, вспомогательный земельный участок № 91 перешёл в ее владение, что не признано ответчиком, обратилась в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.11.2024 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене ввиду следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 387 ГК РФ права кредитора по обязательству могут автоматически переходить к другому лицу на основании закона.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение по всем условиям

использования этого имущества было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что такое соглашение связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 39:15:150524:91, площадью 586 кв.м, с видом разрешенного использования «для благоустройства территории к зданию автомойки» образован на основании распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 06.02.2015 № 554/р-КМИ в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа «Город Калининград», утвержденного решением городского Совета депутатов Калининграда от 21.01.2015 № 25.

Ранее, земельный участок с кадастровым номером 39:15:150524:91 был предоставлен ООО «Брижит» по договору на передачу в аренду городских земель от 17.02.2015 № 012225 сроком до 11.11.2053.

Также в аренде у ООО «Брижит» находился земельный участок с кадастровым номером 39:15:150524:4 площадью 5030 кв.м, объекты недвижимого имущества, расположенные в границах земельного участка:

- сооружение (замощение) с кадастровым номером 39:15:150524:80; - нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:150516:52;

- нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:150516:53; - нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:150516:54 принадлежали ООО «Брижит» на праве собственности.

В связи с введением процедуры банкротства ООО «Брижит» 19.03.2019 состоялись торги по реализации имущества должника (банкрота).

Имущество должника ООО «Брижит» реализовывалось двумя лотами. Предметом Лота № 1 явилось следующее имущество:

- сооружение (замощение) с кадастровым номером 39:15:150524:80; - нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:150516:52;

- нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:150516:53; - нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:150516:54,

- право аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:4 площадью 5030 кв.м

Победителем торгов по Лоту № 1 признана ФИО5.

Предметом Лота № 2 явилось: право аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91 площадью 586 кв.м.

Победителем торгов по Лоту № 2 признана ФИО6.

Результаты торгов оформлены протоколами от 19.03.2019 № 35195-0АОФ/1, № 35195-0АОФ/2.

На основании договора купли-продажи от 18.10.2019 на объекты, являющиеся Лотом № 1 с кадастровыми номерами 39:15:150524:80; 39:15:150516:52; 39:15:150516:53; 39:15:150516:54, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:4 площадью 5030 кв.м в Едином государственном реестре недвижимости произведен переход права к ФИО5.

Договор купли-продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91 площадью 586 кв.м с ФИО6 не был заключен.

Аренда земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91 площадью 586 кв. м в отношении ООО «Брижит» не была прекращена.

В последствии все объекты, приобретенные по Лоту № 1, ФИО5 продала ФИО6, а затем ФИО6 подарила их ФИО3

В связи с изложенным, суд не находит в материалах дела достаточных и достоверных доказательств совершения сделки по переходу права аренды на земельный участок с кадастровым номером 39:15:150524:91 от ООО «Брижит» к истцу. Акт приема-передачи земельного участка не был подписан, замена лица на стороне арендатора не произведена. Поскольку по результатам торгов по лоту № 2 –о передаче права аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91 площадью 586 кв.м., ФИО3 сама отказалась от подписания договора аренды вышеуказанного земельного участка. Из материалов дела не следует, что в составе стоимости предмета лота № 1 была включена стоимость права аренды прилегающего спорного земельного участка.

Таким образом, имущество ООО «Брижит» реализовано в 2019 году, правоотношения по использованию земельного участка с кадастровым номером 39:15:150524:91 не могут рассматриваться в контексте ранее действовавшей редакции земельного законодательства.

В соответствии с пунктом 18 части 1 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015 утратила силу статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации, которой регулировался порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством. Редакцией Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в законную силу 01.03.2015, также не предусмотрено понятие единого гражданского оборота.

Исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанный перечень не содержит случая предоставления в аренду земельных участков для благоустройства территории к зданию автомойки.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления ИП ФИО3 указанного земельного участка в аренду без проведения торгов отсутствуют.

На основании изложенного, поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу постановления об отказе в удовлетворении требования заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.11.2024 по делу

№ А21-2891/2024 отменить. В иске отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО6

Владимировны в доход федерального бюджета 30 000 руб. расходов по

апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.В. Балакир Судьи М.А. Ракчеева

Н.Е. Целищева