Постановление от 18 июля 2019 г. по делу № А07-30229/2018




АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4021/19

Екатеринбург

18 июля 2019 г.


Дело № А07-30229/2018


Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2019 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Суспициной Л. А., Столярова А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее - общество «СЗ ИСК г. Уфа», истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу № А07-30229/2018 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «СЗ ИСК г. Уфа» - Письмеров П.В. (доверенность от 25.12.2018 № 156/2018).

Муниципальное унитарное предприятие Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - предприятие «ИСК г. Уфа») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление), Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения об изменении подпункта 3.2.3. договора от 28.11.2012 № 34-РТ о развитии застроенной территории, выраженного в письме от 03.09.2018 № 27546 и обязании изменить договор от 28.11.2012 № 34-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан путем заключения с истцом дополнительного соглашения к договору от 28.11.2012 № 34-РТ о развитии застроенной территории с изложением пункта 3.2.3. в редакции истца.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2019 произведена процессуальная замена на стороне истца - предприятие «ИСК г. Уфа» заменено на общество «СЗ ИСК г. Уфа».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2019 (судья Насыров М.М.) требования удовлетворены, суд признал незаконным отказ Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, выраженный в письме Управления от 03.09.2018 № 27546, в заключении дополнительного соглашения об изменении подпункта 3.2.3. договора от 28.11.2012 № 34-РТ о развитии застроенной территории, и возложил на Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан обязанность в 15-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу изменить договор от 28.11.2012 № 34-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан путем заключения с обществом «СЗ ИСК г. Уфа» дополнительного соглашения к договору от 28.11.2012 № 34-РТ о развитии застроенной территории с изложением пункта 3.2.3. в следующей редакции: «3.2.3. Предоставить Стороне 2 земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в соответствии утвержденным проектом планировки и проектом межевания по мере освобождения земельных участков от прав третьих лиц».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Тимохин О.Б.) решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество «СЗ ИСК г. Уфа», ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции об исключении всех обязанностей застройщика в новой редакции пункта 3.2.3 договора, при этом отмечает, что на момент обращения с исковым заявлением истец исполнил договорные обязательства в полном объеме. Общество «СЗ ИСК г. Уфа» обращает внимание, что предложенный ответчиком подход по предоставлению земельного участка для строительства только после выполнения другой стороной всех условий о развитии в отношении всей территории, возлагает на сторону договора значительные финансовые затраты на начальном этапе, что может привести к объективной невозможности его исполнения. Заявитель утверждает, что положения подпункта 6 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусматривают возможность поэтапного освоения застроенной территории, в связи с чем поэтапное строительство на какой-либо территории является обычной деловой практикой.

В соответствии со статьей 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.04.2012 № 1445 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя», от 11.05.2012 № 1960 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе ГО г. Уфа РБ», на основании протокола от 08.11.2012 № 1 об итогах аукциона между Администрацией (сторона 1) и предприятием «ИСК г. Уфа» (сторона 2) заключен договор от 28.11.2012 № 34-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно условиям которого сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе ГО г. Уфа РБ, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1 договора обязательства по развитию вышеуказанной территории, в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2. Площадь застроенной территории ориентировочно 5 га.

В соответствии с пунктом 2.1 договора целевое использование застроенной территории - развитие застроенной территории.

В пункте 2.5 договора предусмотрен перечень объектов, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу или реконструкции: Жилые дома, подлежащие сносу или реконструкции: - ул. Свердлова, №№ 80 (2 дома), 82, 82/8, 82/9, 82/10, 84 (2 дома), 86 (памятник), 88 (памятник); - ул. Аксакова, №№ 28 (2 дома), 28/1, 28/2, 30, 32 (2 дома), 34, 34а, 36 (2 дома); - ул. Гоголя, №№ 29/31 (4 дома), 31,31/1, 33,33а, 33/1,33/2. Нежилое здание и склад по ул. Свердлова, № 84. Металлические и капитальные гаражи, расположенные в границах застроенной территории.

Согласно пункту 3.1 договора сторона 2 обязуется:

- оплатить стороне 1 цену права на заключение договора о развитии застроенной территории в размере 20 488 900 руб. в следующем порядке: 1) сумма в размере 595 800 руб., ранее оплаченная стороной 2 в виде задатка для участия в аукционе по договору от 31.10.2012 № 4, засчитывается в счет оплаты вышеуказанной цены права на заключение договора о развитии застроенной территории; 2) оставшаяся сумма в размере 19 893 100 руб. подлежит оплате в течение 1 (одного) месяца со дня заключения договора о развитии застроенной территории (пункт 3.1.1);

- разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостана проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 12-ти месяцев с момента заключения настоящего договора (пункт 3.1.2);

- в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (пункт 3.1.3);

- оплатить в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом существенных условий настоящего договора (пункт 3.1.4);

- приобретать права на иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие объекты, в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством (пункт 3.1.5);

- осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 (пяти) лет с момента заключения настоящего договора (пункт 3.1.6);

- осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями с последующей их передачей эксплуатирующим предприятиям (пункт 3.1.7);

- осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 5 (пяти) лет с момента заключения настоящего договора (пункт 3.1.8).

В силу пункта 3.2 договора сторона 1 обязуется:

- после проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекта межевания территории, с учетом протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний, в течение 14 дней со дня поступления указанной документации принять решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку с учетом указанных протокола и заключения (пункт 3.2.1);

- принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2 (пункт 3.2.2);

- предоставить стороне 2 после выполнения ей обязательств, указанных в пунктах 3.1.1 - 3.1.5 договора, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории (пункт 3.2.3);

- предоставить жилые помещения, переданные победителем аукциона в муниципальную собственность, гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (пункт 3.2.4).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.09.2017 по делу № А07-19392/2017 удовлетворены исковые требования предприятия «УИС г. Уфа» об изменении условий договора от 28.11.2012 № 34-РТ, пункт 3.1.4 договора изложен в следующей редакции: «Оплатить в течение 36 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего договора»; пункт 3.1.6 договора изложен в следующей редакции: «Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения»; пункт 3.1.8 договора изложен в следующей редакции: «Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 5 лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения»; пункт 3.3 договора изложен в следующей редакции: «Настоящий договор действует 5 лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения».

Во исполнение судебного акта по делу № А07-19392/2017 между стороной 1 и стороной 2 заключено дополнительное соглашение от 26.01.2018 № 2 к договору от 28.11.2012 № 34-РТ о развитии застроенной территории.

Администрацией принято постановление от 25.04.2014 № 1735 «О разработке проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченного улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе ГО г. Уфа РБ».

Постановлением Администрации от 22.09.2014 № 4332 после проведения публичных слушаний от 23.07.2014 и получения заключения о результатах публичных слушаний от 24.07.2014 был утвержден проект планировки и проект межевания территории.

Письмом от 16.08.2018 № 11/2267 предприятие «ИСК г. Уфа» обратилось в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с просьбой внести изменения в пункт 3.2.3. договора от 28.11.2012 № 34-РТ в части предоставления земельных участков застройщику по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 46.2 ГрК РФ.

Администрация городского округа город Уфа в письме Управления от 03.09.2018 № 27546 отказала внести изменения в пункт 3.2.3 договора от 28.11.2017 № 34-РТ и сообщила, что по общему правилу, установленному в части 26 статьи 46.3. ГрК РФ, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Общество «СЗ ИСК г. Уфа», ссылаясь на незаконность отказа Администрации, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из незаконности обжалуемого отказа органа местного самоуправления в заключении дополнительного соглашения в части изменения условий пункта 3.2.3. договора о развитии застроенной территории от 28.11.2012 № 34-РТ, указав, что норма части 26 статьи 46.3 ГрК РФ не устанавливает запрет на изменение условий уже заключенного договора. Руководствуясь положениями статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения указанного условия договора, поскольку в первоначальной редакции договора не было предусмотрено условие о поэтапном развитии застроенной территории, тогда как реализация договора о развитии застроенной территории является длительной процедурой, выполняемой поэтапно, в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории, а нормы статьи 46.1, 46.2 ГрК РФ не связывают право застройщика на получение земельных участков с выполнением всех условий договора.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрены существенные условия договора о развитии застроенной территории.

Согласно части 26 статьи 46.3 ГрК РФ при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что положения закона не запрещают изменение договора о развитии застроенной территории в период его реализации по общим правилам гражданского законодательства.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменись настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из положений пункта 2 статьи 451 ГК РФ следует, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) изменение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с подпунктом 1 статьи 39.5 и подпунктом 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в собственность бесплатно либо в аренду без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

На основании пункта 8 статьи 46.1 ГрК РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Из материалов дела усматривается, что при заключении договора сторонами согласовано условие пункта 3.2.3. в следующей редакции: «Предоставить Стороне 2 после выполнения им обязательств, указанных в пунктах 3.1.1.-3.1.5. настоящего договора, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории».

Вместе с тем при обращении с рассматриваемыми исковыми требованиями истец предложил иную редакцию указанного договорного условия: «Предоставить Стороне 2 земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в соответствии утвержденным проектом планировки и проектом межевания по мере освобождения земельных участков от прав третьих лиц».

Согласно абзацу 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Руководствуясь вышеизложенным, с учетом буквального толкования новой редакции договорного условия, суд апелляционной инстанции установил, что по существу истец настаивает на том, что обязанность органа местного самоуправления по предоставлению истцу как застройщику земельных участков в порядке реализации договора о развитии застроенной территории не обусловлена выполнением застройщиком обязательств, установленных в пунктах 3.1.1. - 3.1.5. договора от 28.11.2012 № 34-РТ и связана только с исполнением обязанности по расселению граждан.

Из условий пунктов 3.1.1. - 3.1.5. договора от 28.11.2012 № 34-РТ следует, что застройщик принял на себя обязательства, в том числе по разработке проекта планировки и межевания территории, по приобретению либо созданию и передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых домов для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, по оплате выкупной цены за изымаемые земельные участки, по приобретению прав застройщика на иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, по осуществлению строительства на застроенной территории в течение пяти лет с момента заключения дополнительного соглашения от 26.01.2018 к договору (в редакции пункта 3.3. договора согласно решению Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-19392/2017).

Между тем в силу нормы части 3 статьи 46.2 ГрК РФ указанные обязанности застройщика не только являются существенными условиями договора о развитии застроенной территории, но и исходя из пункта 9 части 3 указанной статьи являются определяющими обязанность органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков застройщику без проведения торгов в границах застроенной территории.

Кроме того, положения пункта 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ являются императивными, поскольку из взаимосвязанных положений указанной нормы и норм пункта 1 статьи 39.5, пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление застройщику земельного участка без проведения торгов, учитывая общий конкурентный принцип предоставления земельных участков из публичных земель (пункт 1 статьи 39.5 и пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) является льготой, в силу чего предоставление земельного участка на таких условиях должно осуществляться только в случаях, прямо установленных законом, а именно пунктом 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

При этом, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, норма пункта 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ), на которую ссылается истец в обоснование заявленных требований, допускает диспозитивное регулирование указанных правоотношений только в части обусловленности обязанности органа местного самоуправления по предоставлению без торгов земельных участков поэтапным выполнением застройщиком обязательств по приобретению жилых помещений для предоставления гражданам из расселяемого жилья и по оплате стоимости изъятых для муниципальных нужд объектов недвижимости.

Вместе с тем исследовав и оценив представленную истцом новую редакцию пункта 3.2.3. договора, суд апелляционной инстанции установил, что по существу истец настаивает на исключении всех обязанностей застройщика, указанных в пунктах 3.1.1. - 3.1.5. договора от 28.11.2012 № 34-РТ.

Более того, норма пункта 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ введена в Градостроительный кодекс после заключения истцом и ответчиком договора от 28.11.2012 № 34-РТ, при этом учитывая ее диспозитивный характер, суд апелляционной инстанции сделал верный вывод о том, что установленное правовое регулирование может быть применимо только в качестве договорного условия, согласованного сторонами по обоюдной воле, и не может являться основанием для изменения договора в судебном порядке.

Помимо этого, как обоснованно указано судом апелляционной инстанции, тот факт, что нормы статьи 46.1, 46.2 ГрК РФ не связывают право застройщика на получение земельных участков с выполнением всех условий договора, не означает освобождение ответчика от таких обязанностей как таковых, и устранение тем самым любых встречных обязательств застройщика по договору о развитии застроенной территории.

Данный правовой подход противоречит нормам статей 328, 423 ГК РФ, а также статьям 46.1 и 46.2 ГрК РФ, по смыслу которых договор о развитии застроенной территории является частным случаем муниципально-частного партнерства, которым реализуются установленные градостроительным законодательством цели территориального планирования муниципального образования.

По смыслу положений статей 450 и 451 ГК РФ основанием для изменения условий заключенного договора является существенное его нарушение одной из сторон либо существенное изменение обстоятельств.

Как усматривается из существа обязательств застройщика, императивно установленных нормой части 1 и части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, освоение застроенной территории осуществляется в соответствии с разработанным застройщиком и утвержденным органом местного самоуправления проектом планировки и межевания территории и по мере выполнения обязательств по сносу аварийных жилых домов и расселению граждан.

Вместе с тем какие-либо доказательства существенного изменения обстоятельств, которые истец при заключении договора не мог предвидеть и что является основанием для изменения договора по смыслу статьи 451 ГК РФ, общество «СЗ ИСК г. Уфа» не представило (статья 65 АПК РФ), какое-либо надлежащее обоснование того, чем обусловлены обязательства органа местного самоуправления по предоставлению застройщику земельных участков в границах застроенных территорий истцом не указаны, в то же время положения проекта планировки и межевания территории в силу нормы статьи 41 ГрК РФ определяют общие элементы территориального планирования и не устанавливают ни обязательств сторон договора о развитии застроенной территории, ни сроков их выполнения.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, с учетом правовых подходов к применению статьи, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для изменения договора в заявленной истцом редакции пункта 3.2.3. договора от 28.11.2012 № 34-РТ не имеется.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что изменение пункта 3.2.3. договора направлено на приведение его в соответствие с новой редакцией нормы части 9 статьи 46.2 ГрК РФ путем дополнительного включения условия о том, что предоставление застройщику земельных участков в границах застроенной территории осуществляется в соответствии утвержденным проектом планировки и проектом межевания по мере освобождения земельных участков от прав третьих лиц, основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, учитывая, что норма части 9 статьи 46.2 ГрК РФ о поэтапной реализации договора о развитии застроенной территории является диспозитивной и определяет объем взаимных обязательств застройщика и органа местного самоуправления, исходя из обоюдного соглашения, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что само по себе изменение нормативного регулирования не может рассматриваться как существенное обстоятельство применительно к требованиям статьи 451 ГК РФ.

Отклоняя ссылки на судебные акты, принятые по делу № А07-21598/2018, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие преюдициальных обстоятельств, являющихся юридически значимыми по смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ, с учетом того, что судами при рассмотрении указанного дела разрешен вопрос о предоставлении обществу «СЗ ИСК г. Уфа» в аренду земельного участка в границах застроенной территории и сделан вывод о том, что право застройщика на получение такого участка в аренду без проведения торгов не связано с выполнением всех обязанностей застройщика, установленных договоров от 28.11.2012 № 34-РТ, между тем указанные выводы не являются основанием для освобождения застройщика от исполнения предусмотренных пунктами 3.1.1. - 3.1.5. договора и нормами части 3 статьи 46.2 ГрК РФ обязанностей.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов суда, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы апелляционным судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу № А07-30229/2018 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий С.В. Лазарев


Судьи Л.А. Суспицина


А.А. Столяров