Решение от 12 декабря 2018 г. по делу № А53-30991/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-30991/18
12 декабря 2018 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2018 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Андриановой Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313619131900014)

к главному архитектору г. Каменск-Шахтинский начальнику отдела архитектуры и территориального развития администрации г. Каменск-Шахтинского ФИО3, Администрации г. Каменск-Шахтинского

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании отказа незаконным,

при участии:

от заявителя: представитель не явился;

от главного архитектора ФИО3: представитель не явился;

от Администрации г. Каменск-Шахтинского: представитель не явился;

от третьего лица: представитель не явился;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с требованием к главному архитектору г. Каменск-Шахтинский начальнику отдела архитектуры и территориального развития Администрации г. Каменск-Шахтинского ФИО3 о признании незаконным отказа от 06.07.2018 №379 в выдаче разрешения на строительство; об обязании устранить допущенные нарушения.

Определением от 03.10.2018 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г. Каменск-Шахтинского (далее – администрация, заинтересованное лицо).

Определением от 03.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области.

Лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 25.01.2018 №1 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, 05.02.2018 от имени муниципального образования "Город Каменск-Шахтинский" между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №12-18 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:52:0030084:3250, адрес: Ростовская обл., г. Каменск-Шахтинский, в южном направлении от земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030084:2619, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 730 кв.м. (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 2.1. договора срок аренды участка установлен с 05.02.2018 по 04.08.2019.

На основании заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 от 16.03.2018 №56/00-1242 Администрацией г. Каменск-Шахтинский выдан градостроительный план земельного участка №RU61307000-3024, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 61:52:0030084:3250 предполагается строительство объекта капитального строительства.

29.06.2018 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Администрацию города Каменск-Шахтинский с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "магазин автозапчастей капитального типа", расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Каменск-Шахтинский, в южном направлении от земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030084:2619.

Рассмотрев поступившее заявление и прилагаемые документы, администрация отказала заявителю в выдаче разрешения на строительство по причине не предоставлением полного пакета документов, а именно со ссылкой на служебную запску Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области от 06.07.2018 №56.4/2814 в оспариваемом письме содержится указание на наличие задолженности предпринимателя по договору аренды земельного участка №12-18 от 05.02.2018 имеется задолженность. Также в оспариваемом отказе Администрация доводит до сведения заявителя то обстоятельство, что ему направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с 06.08.2018.

Не согласившись с вышеуказанным отказом в выдаче разрешения на строительство объекта, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Из системного толкования ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания недействительными ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами).

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

Пунктом 28 части 1 статьи 38 Устава муниципального образования города Каменск-Шахтинский, утвержденного Решением Каменск-Шахтинской городской Думы от 25.01.2017 N 119 установлено, что выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), относится к полномочиям Администрации города Каменск-Шахтинский.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что надлежащим заинтересованным лицом является орган местного самоуправления - Администрация г. Каменск-Шахтинского, в связи с чем, суд октазывает в удволетворении требований, заявленных к главному архитектору г. Каменск-Шахтинский начальнику отдела архитектуры и территориального развития администрации г. Каменск-Шахтинского ФИО3.

Требования, заявленные к администрации, подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Из текста договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030084:2619 не следует, что арендатор вправе осуществлять строительство объектов недвижимости. Вместе тем, к такому выводу суд приходит, анализируя другие доказательства, предоставленные в материалы дела.

Лица, участвующие в деле уведомили суд, что право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030084:2619 приобретено предпринимателем на торгах.

Согласно протоколу от 25.01.2018 №1 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков победителем признан ФИО2, с которым заключен договор аренды от 05.20.2018 №12-18.

Согласно пункту 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Из положений подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство здания, сооружения, то в извещении о проведении аукциона помимо сведений о предмете аукциона, правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, должны указываться сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение).

Такие сведения в извещении о проведении аукциона на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030084:2619 содержались.

Так, Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области опубликовано извещение в средствах массовой информации (газета «Труд» от 23.12.2017) о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Каменск-Шахтинский, в южном направлении от земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030084:2619.

Основанием проведения аукциона явилось Постановление Администрации г. Каменск-Шахтинский от 11.12.2017 N 1317 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030084:3250".

На торги, под лотом N 2 выставлен земельный участок, площадью 730 кв. м, с кадастровым номером 61:52:0030084:3250, категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта, расположенный по адресу: Ростовская обл., г. Каменск-Шахтинский, в южном направлении от земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030084:2619.

В соответствии с извещением о проведении аукциона на земельном участке предполагалось строительство, параметры которого были определены в условиях извещения о проведении аукциона. В частности, предусматривался максимальный процент застройки в границах земельного участка - 60%, минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м, максимальная высота зданий - 27 м, минимальный процент озеленения - 15%. В извещении также предусматривались технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Из обжалуемого отказа в выдаче разрешения на строительство также не следует, что договор аренды земельного участка не предполагает возведение на нем обьектов недвижимости. Заинтересованное лицо в качестве основания для отказа в выдаче разрешения на строительство указывает на иные обстоятельства: «отсутствие правоустанавливающих документов, а именно имеется задолженность по договору аренды от 05.02.2018 № 12-18».

Суд также принимает во внимание, что заявителю выдан градостроительный план земельного участка №RU61307000-3024, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 61:52:0030084:3250 предполагается строительство объекта капитального строительства.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что спорный земельный участок предоставлен предпринимателю для строительства.

Порядок выдачи разрешения на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов регламентирован в статье 51 Градостроительного кодекса.

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Из части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса следует, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса, действовавшей в редакции на дату обращения заявителя к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Кодекса), разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Процедура принятия решения о выдаче или отказе в выдаче разрешения на строительство урегулирована частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса и включает в себя: проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям; выдачу разрешения на строительство или отказ в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса указаны правовые основания для отказа в выдаче разрешения на строительство. Так, согласно пункту 13 статьи 51 Градостроительного кодекса уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частью 7.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. В случае, предусмотренном частью 11.1 настоящей статьи, основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является также поступившее от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, заключение о несоответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Как следует из приведенной выше нормы права, задолженность по договору аренды не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Доказательств расторжения договора аренды, на момент обращения предпринимателя с заявлением о выдаче разрешения на строительства, в материалы дела не представлено.

Довод Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области, содержащийся в отзыве о том, что на дату обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство договор аренды от 05.02.2018 не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, у предпринимателя не были подтверждены права на земельный участок, отклоняются судом.

Указанный довод не содержался в обжалуемом отказе. Из текста письма следует, что по мнению администрации непредоставление «правоустанавливающего документа на земельный участок» выражено в наличии «задолженности по договору аренды».

Действительно, отсутствие государственной регистрации договора влечет для арендатора определенные риски. Так, в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Вместе с тем, поскольку на стороне арендодателя выступало муниципальное образование, муниципальный орган этого муниципального образования, который выдает разрешения не может ссылаться на отсутствие у предпринимателя прав на земельный участок по причине того, что договор аренды не зарегистрирован.

Довод администрации о том, что на земельном участке с кадастровым номером 61:52:0030084:3250 Правилами землепользования и застройки г. Каменск-Шахтинского Ростовской области не предусмотрено строительство магазина автозапчастей, отклоняется судом.

Выписка из Правил землепользования и застройки муниципального образования город Каменск-Шахтинский подтверждает, что земельный участок с кадастровым номером 61:52:0030084:3250 расположен в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1) предназначена для строительства недвижимости с широким спектром административных, деловых, общественных, культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования многофункционального назначения. К основным видам разрешенного использования относятся, в том числе, социальное, бытовое обслуживание; торговые центы; магазины.

Таким образом, довод, указанный в обжалуемом отказе в выдаче разрешения на строительство (наличие задолженности по договору аренды), доводы, изложенные в отзывах лиц, участвующих в деле (отсутствие регистрации договора аренды, невозможность строительства магазина) не могут быть оценены судом в качестве правомерных.

На основании изложенного, суд удовлетворяет требование о признании незаконным отказа Администрации г. Каменск-Шахтинского в выдаче разрешения на строительство, выраженного в письме от 06.07.2018 №379.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В случае признания отказа в выдаче разрешения на строительство незаконным суд не может обязать орган местного самоуправления выдать разрешение на строительство без исследования и оценки всего пакета документа, в том числе проектной документации требованиям градостроительного законодательства, строительным, санитарным, пожарным и иным нормам и требованиям.

Обратное означает, что суд фактически подменяет собой административный орган и способствует этому лицу в получении разрешения на строительство в обход установленного административного порядка.

В этом случае достаточным способом восстановления нарушенного незаконным отказом в выдаче разрешения на строительство будет обязание Администрации повторно рассмотреть заявление предпринимателя о выдаче разрешения на строительство с учетом того, что отказ по основаниям, поименованным в письме от 06.07.2018 №379 незаконен.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявителем уплачена по чек-ордеру от 26.09.2018 государственная пошлина в сумме 300 руб.

Поскольку заявленные требования удовлетворены, то судебные расходы в размере 300 руб. необходимо взыскать с заинтересованного лица в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство Администрации г. Каменск-Шахтинского, выраженный в письме от 06.07.2018 №379.

Обязать Администрации г. Каменск-Шахтинского рассмотреть по существу заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313619131900014).

В требованиях, заявленных к главному архитектору г. Каменск-Шахтинский начальнику отдела архитектуры и территориального развития администрации г. Каменск-Шахтинского ФИО3, отказать.

Взыскать с Администрации г. Каменск-Шахтинского в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313619131900014) расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Ю. Андрианова