Решение от 18 февраля 2020 г. по делу № А55-9364/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443045, г. Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-9364/2019
18 февраля 2020 года
г. Самара



Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 февраля 2020 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

Веремей Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Баклановой Е.О., после перерыва помощником судьи – Рогулёвым С.В.

рассмотрев в судебном заседании 07 - 11 февраля 2020 года дело по иску

Федерального автономного учреждения Министерства обороны Российской Федерации "Центральный Спортивный Клуб Армии"

к Государственному унитарному предприятию Самарской области "Самарская Областная Имущественная Казна"

Третье лицо – Министерство имущественных отношений Самарской области

О признании незаконным и отмене уведомлений

при участии в заседании

от истца – Тимофеев С.О., доверенность от 18.03.2019

от ответчика – Рекота О.А., доверенность от 09.01.2020

от иных лиц – не явился, извещен



Установил:

Федеральное Автономное Учреждение Министерства Обороны Российской Федерации "Центральный Спортивный Клуб Армии" в лице филиала (ЦСК ВВС, г. Самара) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Государственному Унитарному Предприятию Самарской Области "Самарская Областная Имущественная Казна" с требованием признать незаконными и подлежащими отмене уведомление ГУП СО «СОИК» от 19.03.2019 г. № 287 о расторжении договора от 05.05.2016 г. № 5102, уведомление ГУП СО «СОИК» от 28.12.2018 г. № 1652 об увеличении размера арендной платы по договору от 05.05.2016 г. № 5102, уведомление ГУП СО «СОИК» от 29.12.2018 г. № 1658 об увеличении размера арендной платы по договору от 05.05.2016 г. № 5102.

Определением суда от 19.08.2019 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований. Иск рассматривается о внесении изменений в договор аренды от 05.05.2016 № 5102, а именно: пункт 3.1. договора читать в следующей редакции: «За указанное в п. 1.1. договора помещение устанавливается арендная плата в сумме 196 037,00 руб. в месяц, в том числе НДС 20 процентов».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.08.2019 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено Министерство имущественных отношений Самарской области.

Определением от 13 сентября 2019 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости величины арендной платы нежилого помещения площадью 1188,1 кв.м., расположенного по адресу: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н, ул. Искровская, д. 3, литера В, поручено Автономной некоммерческой организации «Самарский региональный центр судебных экспертиз» (Россия, 443016, г. Самара, ул. Черемшанская, д. 93А, оф. 9, ИНН 6319231290 ОГРН 1186313072868, тел. (846) 491-55-53, samrcse@yandex.ru), эксперту Романовой Дарье Анатольевне.

02.10.2019 от Автономной некоммерческой организации «Самарский региональный центр судебных экспертиз» возвратились документы и определение без исполнения, с указанием на то, что учредителем судебной экспертной организации АНО «СРЦСЭ» является Суворов Александр Александрович. Он же является учредителем и директором организации ООО «АО «Приоритет», изготовившей отчет об оценке № 2002 от 25.01.2019, результаты которого легли в основу исковых требований, а его копия представлена на исследование. Таким образом, АНО «СРЦСЭ» и ООО «АО «Приоритет» являются зависимыми.

Определением от 08.10.2019 судом назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о выборе иной экспертной организации.

Определением от 30 октября 2019 года удовлетворено ходатайство АНО «СРЦСЭ» о замене экспертной организации.

Назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости величины арендной платы нежилого помещения площадью 1188,1 кв.м., расположенного по адресу: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н, ул. Искровская, д. 3, литера В, исходя из расчета за один календарный месяц, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз» (Россия, 445036, Самарская обл., г. Тольятти, ул. Дзержинского, д. 68А, оф. 1, ИНН 6321184142 ОГРН 1076300001051, тел. (8482) 51-63-63, ekspertizatlt@mail.ru), эксперту Карпову С.В.

Перед экспертом поставлен вопрос:

Какова величина арендной платы за пользование нежилым помещением площадью 1188,1 кв.м., расположенным по адресу: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н, ул. Искровская, д. 3, литера В, исходя из расчета за один календарный месяц по состоянию на 01.01.2019.

В распоряжение эксперта представлены копии следующих документов: Договор на аренду недвижимого имущества от 05.05.2016 № 5102 с приложениями, экспертное заключение № 590/02/2019, отчет об оценке рыночной стоимости № 2002 от 25.01.2019; отчет № 130/809-18 об оценке рыночной стоимости прав требования арендной платы за пользование недвижимым имуществом - нежилыми помещениями площадью 1188,1 кв.м., расположенными по адресу: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н, ул. Искровская, д. 3, литера В (1 и 2 этажи).

Установлено, что экспертиза должна быть проведена, а заключение представлено в арбитражный суд в срок до 10.11.2019.

Производство по делу А55-9364/2019 приостановлено до истечения срока, установленного судом для проведения экспертизы и представления заключения в арбитражный суд.

Определением от 04.12.2019 срок проведения экспертизы продлен до 20.12.2019.

19.12.2019 АНО «Центр экспертиз» представило экспертное заключение, в связи с чем производство по делу возобновлено определением от 23.12.2019.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, заявил ходатайство о назначении повторной комиссионной экспертизы с назначением специалистов со стороны истца и ответчика, которое судом принято к рассмотрению.

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее -министерство), рассмотрев исковые требования федерального автономного учреждения министерства обороны Российской Федерации «Центральный спортивный клуб Армии» (далее - истец), сообщает следующее, на основании обращения ответчика от 17.12.2018 № 1500 (вх. № 27762 от 17.12.2018) министерство согласовало изменение размера арендной платы с 01.01.2019 по данному договору в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости прав требования арендной платы от 17.09.2018 № 130/09-18, выполненным ООО «Эксперт-Центр», при заключении договора аренды, а также при изменении его условий ответчиком были строго соблюдены нормы закона, требования истца по данному делу являются неправомерными и необоснованными, направленными на избежание выполнения обязательств по заключенному договору, что приводит к нарушению прав ответчика, министерство просит суд отказать в их удовлетворении в полном объеме, рассмотреть дело без участия представителя министерства и направить судебный акт по делу в адрес министерства.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Согласно п.6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

На основании ч.1,5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица и по имеющимся в деле материалам.

В судебном заседании 07.02.2020 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11.02.2020 до 10 часов 40 минут. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание продолжено.

Судом рассмотрено ходатайство ответчика о назначении повторной комиссионной экспертизы и, с учетом мнения ответчика, отклонено.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из анализа указанных положений следует, что необходимость в повторной экспертизе возникает при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, которые могут возникнуть при наличии противоречивых выводов эксперта, отсутствии ответов на поставленные вопросы (неполные ответы).

По смыслу процессуального законодательства повторная комиссионная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

При наличии у суда сомнений и неопределенности в ответах, выявленные противоречия могут быть устранены проведением повторной экспертизы.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

На основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Положения статей 4 - 6 и 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" предусматривают соблюдение принципов законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники при составлении экспертного заключения.

Из анализа части 3 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что доказательства признаются полученными с нарушением закона, если при их собирании и закреплении были нарушены гарантированные Конституцией Российской Федерации права человека и гражданина или если собирание и закрепление доказательств осуществлено ненадлежащим лицом или органом, либо в результате действий, не предусмотренных процессуальными нормами.

Заключение эксперта по настоящему делу было получено судом в соответствии с законом, на основании определения о назначении судебной экспертизы по делу, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и, в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит оценке судом, наравне с другими представленными доказательствами.

Проанализировав заключение № 4749 от 17.12.2019, суд не установил в нем неясности в суждениях, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов, какой-либо неопределенности, и пришел к выводу, что данное заключение достаточно ясное и полное, содержит однозначные выводы по поставленному вопросу.

Таким образом, в рассмотренном случае недостатков в экспертном заключении № 4749 от 17.12.2019, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной комиссионной экспертизы, судом не установлено.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований. Суд в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство удовлетворил. Иск следует считать заявленным о внесении изменений в договор аренды от 05.05.2016 № 5102, а именно: пункт 3.1. договора читать в следующей редакции: «За указанное в п. 1.1. договора помещение устанавливается арендная плата в сумме 307 718,00 руб. в месяц, в том числе НДС 20 процентов».

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Между ФАУ МО РФ ЦСКА и ГУП СО «СОИК» заключен договор аренды недвижимого имущества: врачебно-спортивный диспансер, расположенный по адресу г. Самара, ул. Искровская, д. 3 (далее – Диспансер), от 05.05.2016 г. № 5102 (далее – Договор).

Согласно п. 3.1. договора размер ежемесячной арендной платы составляет 178215,00 рублей с НДС. Размер определен согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 23.12.2015 г. № 121/09-15, выполненному ООО «Эксперт-Центр».

Согласно п. 3.3 Договора размер арендной платы может быть пересмотрен «Арендодателем» (Истец) по согласованию с «Министерством» (Министерство имущественных отношений Самарской области) в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования арендуемого помещения, вида деятельности «Арендатора» и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Исходящими от 28.12.2018 г. № 1652 и от 29.12.2018 г. №1658 ГУП СО «СОИК» уведомило ФАУ МО РФ ЦСКА об увеличении с 01.01.2019 г. размера ежемесячной платы до 481441,88 рублей – втрое выше стоимости, установленной Договором.

При этом, в период действия Договора не было существенного изменения цен и тарифов, изменений порядка расчета арендной платы, иных обстоятельств, которые могли бы служить основанием для троекратного увеличения размера арендной платы.

Посчитав подобное увеличение размера арендной платы необоснованным и дискриминационным, с целью определить объективную среднерыночную стоимость аренды здания Диспансера, ФАУ МО РФ ЦСКА обратилось в экспертно-правовой центр ООО «АО «Приоритет».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 2002 от 25.01.2019 г., подготовленному экспертно-правовым центром ООО «АО «Приоритет», экономически обоснованный среднерыночный размер арендной платы по настоящему объекту составляет 196 037,00 рублей в месяц.

Отчет был представлен на экспертизу в саморегулируемую организацию «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков» в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Приказа Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 г. № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

Согласно Экспертному заключению № 590/02/2019 от 25.02.2019 г. по результатам экспертизы Отчета № 2002 от 25.01.2019 г. были сделаны выводы об адекватности содержащихся в отчете итогов оценки рыночной величины арендной ставки объекта, о соответствии отчета требованиям действующего законодательства.

Следует также отметить, что здание Диспансера расположено на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0607003:0004, который согласно выписке из ЕГРП закреплен за ФАУ МО РФ ЦСКА на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме того, здание Диспансера ФАУ МО РФ ЦСКА занимает с 1997 года. До передачи здания ЦСКА оно представляло собой бывший детский сад, не функционировало и находилось в аварийном состоянии. Силами и средствами Минобороны России здание было переоборудовано во врачебно-спортивный диспансер, проведен ремонт с полной заменой инженерных систем и конструкций. На протяжении 22 лет ФАУ МО РФ ЦСКА поддерживает здание Диспансера в исправном состоянии, регулярно проводя текущие ремонты и модернизацию инженерных систем. Проводятся косметические ремонты, закупается оборудование.

Ни собственник здания, ни ответчик за весь указанный период не осуществляли ни капитальных ни текущих ремонтов, не участвуют в содержании здания и его инженерных систем, не выделяют денежные средства на указанные цели.

Здание Диспансера является двухэтажным, сугубо специализированного назначения (мед. учреждение), расположено на дворовой территории многоквартирных домов, на существенном удалении от первой линии улицы.

Несмотря на это, при подготовке отчета о рыночной стоимости от 23.12.2015 г. № 121/09-15, выполненному ООО «Эксперт-Центр», и последующего за ним отчета, аналогами, обосновывающими размер стоимости аренды Диспансера, были представлены офисные площади, расположенные в новых бизнес-центрах, находящиеся в наиболее престижных и востребованных районах города.

Исходящим № 185 от 14.02.2019 г. ГУП СО «СОИК» обратился в адрес ФАУ МО РФ ЦСКА с претензией-уведомлением об имеющейся за учреждением задолженности в размере 606453,76 рублей, образовавшейся за январь-февраль 2019 года.

Исходящим № 515 от 15.03.2019 г. ФАУ МО РФ ЦСКА обратилось в адрес ГУП СО «СОИК» с просьбой выставлять первичные платежные документы в соответствии с условиями ранее заключенного договора № 5102 от 05.05.2016 г., сославшись на результаты отчета об оценке рыночной стоимости № 2002 от 25.01.2019 г.

В ответ на данное обращение ГУП СО «СОИК» исходящим 287 от 19.03.2019 г. направило в адрес ФАУ МО РФ ЦСКА уведомление о расторжении договора № 5102 от 05.05.2016 г., а также обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением. В своем уведомлении ГУП СО «СОИК» в качестве причины расторжения договора указывает ст. 450.1 ГК РФ и п. 5.2. Договора, согласно которому Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае если Арендатор более двух месяцев подряд не вносит арендную плату.

ФАУ МО РФ ЦСКА не уклоняется от своевременной ежемесячной оплаты аренды здания Диспансера, согласно условиям договора № 5102 от 05.05.2016 г., что подтверждается платежными поручениями № 205 от 29.01.2019 г., № 430 от 12.02.2019 г., № 800 от 12.03.2019 г.

Экономически обоснованный среднерыночный размер арендной платы по зданию Диспансера составляет 196 037,00 рублей в месяц, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости № 2002 от 25.01.2019 г., подготовленному экспертно-правовым центром ООО «АО «Приоритет», подтвержденным экспертным заключением № 590/02/2019 от 25.02.2019 г. саморегулируемой организацией «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков».

Принимая во внимание вышеизложенное, у ФАУ МО РФ ЦСКА не имеется задолженности перед ГУП СО «СОИК» по договору аренды от 05.05.2016 г. № 5102, ФАУ МО РФ ЦСКА надлежащим образом исполняет условия договора, не допуская образования просрочек оплаты аренды.

Повышение стоимости договора носит дискриминационный характер, установленная плата несоразмерна рыночной стоимости арендуемого объекта. Данные действия со стороны ГУП СО «СОИК» произведены с целью поставить ФАУ МО РФ ЦСКА в ситуацию невозможности осуществления платежей для последующего расторжения договора.

Таким образом, троекратное повышение арендной платы аренды здания Диспансера и последовавшее за этим уведомление о расторжении договора, в связи с якобы нарушением ФАУ МО РФ ЦСКА условий договора, являются злоупотреблением гражданскими правами со стороны ГУП СО «СОИК» и направлены на ущемление прав ФАУ МО РФ ЦСКА.

Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием для обращения с иском в суд.

Исследовав и оценив в силу ст.ст.71,162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3).

Поскольку законом не установлены требования к способу указания в договоре размера арендной платы, то этот размер может быть определен как в виде фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Руководствуясь указанным положением договора аренды, ответчик посчитал, что может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на основании независимого заключения об оценке рыночной стоимости права пользования нежилым помещением в виде величины арендной платы.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 21 постановления N 73 разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Кодекса отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В предмет доказывания заявленного ответчиком основания для одностороннего изменения условия договора о цене входит подтверждение рыночной стоимости арендной платы в соответствующем размере.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в отзыве указал на следующие обстоятельства.

Пунктом 3.3. договора аренды от 05.05.2016г. № 5102 предусмотрено: «Размер арендной платы может быть пересмотрен «Арендодателем» по согласованию с «Министерством» в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования арендуемого помещения, вида деятельности «Арендатора» и в других случаях, предусмотренных законодательными актами РФ. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется «Арендатору» «Арендодателем», является обязательным для «Арендатора» и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Момент получения «Арендатором» уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.

Истец получил согласие министерства на изменение размера арендной платы Ответчику с 01.01.2019.

С 01.01.2019г. размер арендной платы, на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 17.09.2018 № 130/09-18, произведенной также как и при заключении договора ООО «Эксперт-Центр», составляет 405,22 руб. за 1 кв.м. или 481 441,88 руб. в месяц.

Согласно ч.3 ст.614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться соглашением сторон не чаще одного раза в год.

По договору аренды от 05.05.2016г. № 5102 размер арендной платы не изменялся с 2015г. (отчет об оценке составлен 23.12.2015г.) предприятие, проведя анализ рынка коммерческой недвижимости, приняло решение о проведении оценки.

Правовой основой для перехода к рыночным ставкам арендной платы является Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 8 которого установлено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Во исполнение Федеральных законов 135-ФЗ и 223-ФЗ предприятие провело торги на оказание услуг по оценке имущества. В ходе проведенных закупок победителем было признано ООО «Эксперт-Центр».

Согласно ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Рыночная величина арендной платы объекта недвижимости, переданного в аренду истцу, рассчитана ответчиком в соответствии с отчетом об оценке. Таким образом, в соответствии с условиями договора, ответчик обязан уплатить арендную плату в соответствии с рыночной ставкой.

В соответствии с п.3.3. договора размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов. Согласно п.5.1. договора изменение условий договора (кроме условий, предусмотренных п.3.3. договора), допускается в установленном порядке.

На основании ст.ст. 451, 452 ГК РФ в адрес ответчика были направлены уведомления от 28.12.2018 № 1652 и от 29.12.2018 № 1658 об изменении стоимости арендной платы в соответствии с действующими в настоящий период ценами и руководствуясь отчетом независимой оценки, проведенной ООО «Эксперт-Центр» от 17.09.2018 № 130/09-18.

Представленный истцом отчет об оценке от 17.09.2018г. № 130/09-18, выполненный ООО «АО «Приоритет», не может быть признан во внимание, так как составлен при отсутствии согласия арендодателя объекта оценки. При проведении осмотра объекта оценки арендодатель не присутствовал, извещен об оценке не был».

Таким образом, между сторонами возник спор по установлению величины арендной платы.

По ходатайству сторон судом проведена экспертиза, отводы эксперту не заявлялись.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности» в Российской Федерации» «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

Для устранения разногласий в рыночной величине арендной платы, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена величина арендной платы за пользование нежилым помещением площадью 1188,1 кв.м., расположенным по адресу: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н, ул. Искровская, д. 3, литера В, исходя из расчета за один календарный месяц по состоянию на 01.01.2019 - 307 718,00 руб. в месяц, в том числе НДС 20 процентов.

Арбитражный процесс основывается на принципе осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и на принципе состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению, а п. 3.1. договора следует читать в следующей редакции: «За указанное в п. 1.1. договора помещение устанавливается арендная плата в сумме 307 718,00 руб. в месяц, в том числе НДС 20 процентов», на основании цены, установленной по результатам судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 руб. 00 коп., понесенные истцом при предъявлении иска, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Расходы на проведение экспертизы также подлежат отнесению на ответчика путем взыскания с последнего в пользу истца 40 000 руб. 00 коп.

Денежные средства, внесенные Государственным унитарным предприятием Самарской области "Самарская Областная Имущественная Казна" на депозитный счет Арбитражного суда Самарской области платежным поручением № 705 от 28.08.2019 в сумме 20 000 руб. 00 коп. подлежат возврату ответчику.

Руководствуясь ст. 49, ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства Государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарская Областная Имущественная Казна" о назначении комиссионной экспертизы отказать.

Иск считать заявленным о внесении изменений в договор аренды от 05.05.2016 № 5102, а именно: пункт 3.1. договора читать в следующей редакции: «За указанное в п. 1.1. договора помещение устанавливается арендная плата в сумме 307 718,00 руб. в месяц, в том числе НДС 20 процентов».

Исковые требования удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды от 05.05.2016 № 5102, а именно: пункт 3.1. договора читать в следующей редакции: «За указанное в п. 1.1. договора помещение устанавливается арендная плата в сумме 307 718,00 руб. в месяц, в том числе НДС 20 процентов».

Взыскать с Государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарская Областная Имущественная Казна" в пользу Федерального автономного учреждения Министерства обороны Российской Федерации "Центральный Спортивный Клуб Армии" 6000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп. расходы по оплате госпошлины, а также 40 000 (Сорок тысяч) руб. 00 коп. расходов по экспертизе.

Возвратить Государственному унитарному предприятию Самарской области "Самарская Областная Имущественная Казна" с депозитного счета Арбитражного суда Самарской области 20 000 (Двадцать тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
Л.Н. Веремей