Решение от 2 ноября 2021 г. по делу № А66-14373/2020

/


АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-14373/2020
г.Тверь
02 ноября 2021 года



(дата изготовления

мотивированного решения)


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Калита И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Белоусовым В.А., при участии представителей истца – Свидлер Ю.С., ответчика – Салтыковой А.И., рассмотрев в судебном заседании в режиме онлайн исковое заявление общества с ограниченной ответственностью фирма «Авангард-А», г.Тверь, проспект Чайковского, д.98, ОГРН 1026900562270, ИНН 6905003231, дата государственной регистрации - 15.09.1992,

к департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г.Тверь, ул.Ерофеева, д.5, ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057, дата государственной регистрации - 01.12.2003,

третье лицо: индивидуальный предприниматель Смирнов Александр Геннадьевич, г.Тверь, ул.Склизкова, д.10, кв.201, ИНН 692400767457,

неимущественный спор,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью фирма «Авангард-А», г.Тверь, обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г.Тверь, о признании недействительным (ничтожным) пункта 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2018 №12 и графика (приложение №2 к договору) в части превышения стоимости продажи помещения свыше 9 939 384 руб.

Определением от 26 марта 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Смирнов Александр Геннадьевич, г.Тверь, ул.Склизкова, д.10, кв.201, ИНН 692400767457.

В судебном заседании 26 марта 2021 года истец заявил письменное ходатайство о проведении в рамках дела судебной экспертизы, которую предлагает поручить обществу с ограниченной ответственностью «Актуальность», г.Тверь, эксперту Кузнецову Павлу Игоревичу или обществу с ограниченной ответственностью «РосПрофОценка», г.Тверь, эксперту Рыкову Олегу Аркадьевичу, на разрешение эксперта поставить следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, находящегося по адресу: г.Тверь, пр-кт. Чайковского, д. 98, общей площадью 266, 7 кв.м., кадастровый номер 69:40:0400100:3193 по состоянию на 21 марта 2018 года.

В судебном заседании от 27 мая 2021 года истец поддержал заявленные исковые требования и ходатайство о назначении судебной экспертизы, которую предлагает поручить обществу с ограниченной ответственностью «РосПрофОценка», г.Тверь.

Третье лицо о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителя не обеспечило. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru). Судебное заседание проводится без участия представителя третьего лица по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не заявлено о невозможности рассмотрения настоящего дела в его отсутствие.

Истец поддержал заявленные исковые требования и ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Ответчик заявил возражения против удовлетворения исковых требований и назначения в рамках дела судебной экспертизы. Полагает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права; пересмотр цены невозможен, поскольку это существенное условие договора; защита права возможна только путем обязания Смирнова А.Г. возместить ущерб, при признании отчета об оценке недостоверным; оснований для изменения условий договора нет; из недостоверности отчета не может возникнуть недостоверная цена судом должен быть установлен факт, что отчет ненадлежащий; сейчас проверка несудебная; можно признать недействительной сделку полностью, признание сделки недействительной в части - неправомерно.

Истец пояснил, что сделка является недействительной в части превышения рыночной стоимости объекта.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и соответствующий результат его рассмотрения.

На основании пункта 2 статьи 64, пункта 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон спора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В рассматриваемом случае суд, с учетом обстоятельств дела, пояснений сторон, представленных в материалы дела документов, считает нецелесообразным проведение экспертизы с целью получения ответа на поставленные истцом вопросы.

Из представленных в материалы дела документов следует, что между истцом (Арендатором) и ответчиком (Арендодателем) был заключен договор аренды нежилого имущества от 09 февраля 2001 года №90, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.98, парикмахерскую, общей площадью 266,7 кв.м.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) истцом (Покупателем) и ответчиком (Продавцом) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 08 мая 2018 года №12, по условиям которого Продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре, в собственность нежилое помещение, общей площадью 266,7 кв.м, кадастровый номер: 69:40:0400100:3193, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект регистрации №69-01/40-7/2004-202 от 29.04.2001, находящееся по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.98 (пункт 1.1). Договор прошел процедуру государственной регистрации.

Согласно отчету №84/04-18 об оценке рыночной стоимости арендной платы и рыночной стоимости объекта муниципальной собственности, составленному в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Смирновым А.Г. на дату 21.03.2018, установлена стоимость продажи нежилого помещения, подлежащая уплате в бюджет города Твери, в размере 16 345 994,07 руб. (пункт 1.2).

Экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», экспертный совет, Долговой Галиной Андреевной по заказу истца дано экспертное заключение №001/2020/Тверь на отчет №84/04-18, согласно которому исследуемый отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; федеральным стандартам оценки, СПОД, заданию на оценку, поскольку допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

По заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Капитал Оценка» экспертом Болюбаш Дмитрием Владимировичем произведена оценка вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 21 марта 2018 года (Отчет №441/2020). Экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 69:40:0400100:3193, площадью 266,7 кв.м, составляет 11 761 758 руб., включая НДС, и 9 967 591 руб., без НДС.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) пункта 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2018 №12 и графика (приложение №2 к договору) в части превышения стоимости продажи помещения свыше 9 939 384 руб.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

в соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ при

получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами (статья 10 Закона об оценочной деятельности).

При этом в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В рассматриваемом случае истцом (Покупателем) и ответчиком (Продавцом) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 08 мая 2018 года №12, договор прошел процедуру государственной регистрации, исполняется сторонами.

Доказательств того, что до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 08 мая 2018 года №82 оспаривалась в установленном порядке достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности (отчет №84/04-18 индивидуального предпринимателя Смирнова Александра Геннадьевича), решение муниципального органа в части такого условия приватизации арендуемого объекта (нежилого помещения общей площадью 266,7 кв.м, кадастровый номер: 69:40:0400100:3193, расположенного по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.98), в материалы дела не представлено. Договор купли-продажи подписан истцом без протоколов разногласий по условию о цене объекта, что свидетельствует об отсутствии между сторонами спора по условию о цене выкупаемого имущества.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что оспариваемый договор исполняется сторонами, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, суд пришел к выводу об отсутствии совокупности условий для признания пункта 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 08 мая 2018 года №12 и графика (приложение №2 к договору) в части превышения стоимости продажи помещения свыше 9 939 384 руб., недействительными, и, как следствие, отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению истца.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.

В удовлетворении исковых требований отказать, с отнесением расходов по уплате государственной пошлины на истца.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Тверской области обществу с ограниченной ответственностью фирма «Авангард-А», г.Тверь, проспект Чайковского, д.98, ОГРН 1026900562270, ИНН 6905003231, дата государственной регистрации - 15.09.1992, 12 000 руб. (денежные средства зачислены на депозитный счет суда платежным поручением от 25 марта 2021 года №58, назначение платежа: за проведение экспертизы по делу №А66-14373/2020).

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, город Вологда, в течение месяца со дня его принятия.



Судья И.В.Калита