Решение от 16 января 2020 г. по делу № А70-18870/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-18870/2019
г. Тюмень
16 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 января 2020 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску

ООО «Западно Сибирский геологический центр»

к ООО «НИПИКБС - 2»

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области

о признании предварительного договора купли-продажи основным договором и обязании исполнить договор продажи недвижимого имущества,

при ведении протокола помощником судьи Мрачковской Е.А.,

при участии в заседании:от истца: ФИО1 - доверенность от 28.10.2019 годаот ответчика: не явка

от третьего лица: не явка

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Западно Сибирский геологический центр» (далее – ООО «ЗапСибГЦ», истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «НИПИКБС - 2» (далее – ООО «НИПИКБС – 2», ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи нежилых помещений №033 от 19.10.2018 года, заключенного между истцом и ответчиком основным договором; об обязании ООО «НИПИКБС-2» передать ООО «ЗапСибГЦ» нежилые помещения (номера по экспликации первого этажа 81, 811, 81а, 82, 83, 83а, 85) общей площадью 186,90 кв.м., расположенные на первом этаже нежилого строения по адресу: <...>, условный номер объекта 72:01/01:01:230:106:74, кадастровый номер 72:23:0218006:16324; о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «НИПИКБС – 2» к ООО «ЗапСибГЦ» на нежилые помещения (номера по экспликации первого этажа 81, 811, 81а, 82, 83, 83а, 85) общей площадью 186,90 кв.м., расположенные на первом этаже нежилого строения по адресу: <...>, условный номер объекта 72:01/01:01:230:106:74, кадастровый номер 72:23:0218006:16324.

Исковые требования со ссылками на статьи 12, 308.3, 309, 310, 398, 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением Ответчиком обязательств по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений №033 от 19.10.2018 года.

Представитель истца поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил ходатайство об отложении судебного заседания с целью ознакомления с материалами дела и подготовки позиции.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явились, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, решение по заявленным требованием оставляет на усмотрение суда.

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства ответчика об отложении судебного заседания.

Рассмотрев ходатайство ответчика, выслушав мнение истца, судом отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания ввиду отсутствия предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований, поскольку у ответчика имелось достаточно времени для ознакомления с материалами дела и предоставления доказательств.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, 19 октября 2018 года между ООО «НИПИКБС – 2» (Продавец) и ООО «ЗапСибГЦ» (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи №03 нежилых помещений в отношении следующего недвижимого имущества: нежилые помещения (номера по экспликации первого этажа 81, 811, 81а, 82, 83, 83а, 85) общей площадью 186,90 кв.м., расположенные на первом этаже нежилого строения по адресу: <...>, условный номер объекта 72:01/01:01:230:106:74, кадастровый номер 72:23:0218006:16324.

Согласно п.1.5 предварительного договора купли - продажи покупатель уведомлен, что имущество, являющееся предметом договора на дату подписания договора, является предметом залога на основании договора об ипотеке №58863-и 4, заключенного 27.12.2016 между ООО «НИПИКБС -2» и КБ «Союзный» в обеспечение обязательств ООО «НИПИКБС – 2» перед КБ «Союзный», о чем в ЕГРН имеется запись регистрации №72:23:0218006:16321-72/001/2017-1 от 16.01.2017. До даты прекращения обременения продавец не вправе передавать покупателю имущество, являющееся предметом договора.

В соответствии с пунктом 1.6 предварительного договора купли-продажи срок, в который стороны обязуются заключить основной договор – в течение 180 дней с момента заключения настоящего договора.

Цена имущества определена по соглашению сторон и составляет 7 000 000 рублей, НДС нет. Указанная цена, установленная соглашением сторон по договору, является окончательной и изменению не подлежит (п.2.1 предварительного договора купли-продажи).

На основании п.3.2 предварительного договора обязательство продавца передать помещение покупателю считается исполненным после фактической передачи помещения покупателю и подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

В случае, когда сторона, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п.3.3 предварительного договора купли-продажи).

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из толкования условий п.1.5 и п.1.6 предварительного договора следует, что основной договор стороны обязуются заключить после снятия обременения с имущества, являющегося предметом залога в течение 180 дней с момента заключения предварительного договора.

Истец 06.05.2019 года обращался к ответчику с требованием о необходимости снятия обременения и заключении основного договора (л.д.25).

07.05.2019 года ответчик сообщил, что им ведутся работы по снятию с имущества обременения, при этом вопрос о дальнейшем оформлении документов оставлен продавцом без ответа (л.д.24).

26.09.2019 года в адрес ООО «НИПИКБС – 2» повторно направлено требование передать ООО «ЗапСибГЦ» объект недвижимого имущества – нежилые помещения (номера по экспликации первого этажа 81, 811, 81а, 82, 83а, 85) общей площадью 186,90 кв.м., расположенные на первом этаже нежилого строения по адресу: <...>, по акту приема-передачи, а также совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Согласно выписки из ЕГРН от 09.01.2020 года №99/2020/305967651 со спорного имущества обременение снято.

В соответствии с требованиями ст. 432 ГК РФ между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (предмет и цена договора).

О заключенности договора следует судить по наличию у него следующих признаков (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

- соблюдена надлежащая форма сделки (устная, простая письменная, нотариальная письменная);

- отсутствует неопределенность в отношении важнейших (существенных) условий сделки;

- обмена электронными документами;

- совершения конклюдентных действий в ответ на оферту (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются:

- предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору,

- цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого Покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 455 ГК РФ, с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю - продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Таким образом, стороны – ООО «ЗапСибГЦ» и ООО «НИПИКБС – 2» не только согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи нежилых помещений, как того требует статьи 550, 555 ГК РФ, но и покупателем – ООО «ЗапСибГЦ» также была произведена полная оплата стоимости нежилых помещений, что подтверждается платежным поручение от 24.10.2018 года №314 (л.д. 23).

Фактически сложившие правоотношения сторон в рамках данного договора направлены на исполнение основного договора.

Предварительный договор купли-продажи №03 от 19.10.2018 года содержит все существенные условия договора продажи недвижимости:

- указан объект недвижимости имущества, подлежащий передаче – нежилые помещения (номера по экспликации первого этажа 81, 811, 81а, 82, 83, 83а, 85) общей площадью 186,90 кв.м., расположенные на первом этаже нежилого строения по адресу: <...>, условный номер объекта 72:01/01:01:230:106:74, кадастровый номер 72:23:0218006:16324.

- определена цена, которая является твердой и изменению не подлежит – 7 000 000 рублей.

Отличия правовой конструкции предварительного договора от основного состоят в следующем:

- предварительный договор не порождает имущественные права и обязанности. В качестве исключения допускаются обеспечительные меры, например задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ, определение ВС РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8).

- предварительный договор не должен устанавливать другие обязанности, кроме его предмета, установленного законом (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12).

- предварительный договор может предусматривать подлежащие согласованию инициативные условия основной сделки (существенные условия, введенные сторонами) (новая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ).

- в предварительном договоре указывается срок для совершения основной сделки (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Основным может быть признан договор, который не обладает вышеуказанными признаками и, напротив, устанавливает имущественные обязательства.

Согласно ч. 3 ст. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Внесение задатка в размере 50% достаточно для признания предварительного договора основным договором купли-продажи.

Заключенная между сторонам сделка, поименованная предварительным договором купли-продажи нежилых помещений со 100% оплатой, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи и не может быть признана предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК Российской Федерации.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (Определение Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 года по делу N 78-КГ 16-13).

В соответствии с условиями предварительного договора, ввиду согласованных между истцом и ответчиком всех существенных условий основного договора, стороны подтвердили действие в заключении основного договора.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, из содержания договора купли-продажи, а также тех обстоятельств, что истцом было оплачено 100% стоимости имущества, следует, что стороны фактически заключили, а впоследствии частично исполнили и продолжают исполнять договор купли-продажи.

То есть, стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи нежилых помещений, как того требуют ст. 550, ст. 554, ст. 555 ГК РФ, но покупатель ООО «ЗапСибГЦ» также произвел ее оплату согласно ст. 486 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является только обязательство сторон заключить будущий договор (Определение Верховного Суда РФ от 09.08.2016 N 55-КГ16-7).

Исходя из вышеизложенного, предварительный договор порождает исключительно обязанность заключить основной договор на тех существенных условиях, которые предусмотрены в предварительном договоре.

В данном случае заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор не только содержит условие заключить в будущем основной договор купли-продажи нежилых помещений, но и содержит дополнительные права и обязанности.

Таким образом, условия предварительного договора купли-продажи №03 нежилых помещений от 19.10.2018 года, заключенного между ООО «ЗапСибГЦ» и ООО «НИПИКБС – 2», соответствуют условиям основного договора, в связи с чем суд удовлетворяет требование истца о признании предварительного договора от 19.10.2018 года, заключенного между ООО «ЗапСибГЦ» и ООО «НИПИКБС – 2», основным договором купли-продажи.

Также материалами дела подтверждается, что ООО «НИПИКБС-2» уклоняются от совершения действий, предусмотренных основным договором в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, а также, что ответчик уклоняется от заключения с ООО «ЗапСибГЦ» договора купли-продажи и передачи в собственность ООО «ЗапСибГЦ» указанных объектов недвижимости, что нарушает права истца, в связи с чем суд удовлетворяет требования истца об обязании ООО «НИПИКБС – 2» совершить действия, предусмотренные основным договором от 18.10.2018 года, в отношении указанных объектов недвижимости, и требования истца передать в собственность ООО «ЗапСибГЦ» вышеуказанные объекты недвижимости. Поскольку стороны фактически исполнили предварительный договор, но при этом продавец уклонился от государственной регистрации перехода права собственности к истцу, суд, считает требования истца о государственной регистрации перехода права собственности подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить

Признать предварительный договор купли – продажи нежилых помещений № 033 от 19.10.2018 года, заключенный между ООО «НИПИКБС-2» и ООО «ЗапСибГЦ» основным договором купли - продажи.

Обязать ООО «НИПИКБС-2» передать ООО «ЗапСибГЦ» нежилые помещения (номера по экспликации первого этажа 81, 811, 81а, 82, 83, 83а, 85) общей площадью 186,9 кв.м., расположенные на первом этаже нежилого строения по адресу: <...>, условный номер объекта 72:01/01:01:230:106:74, кадастровый номер 72:23:0218006:16324.

Зарегистрировать переход права собственности от ООО «НИПИКБС-2» к ООО «ЗапСибГЦ» на нежилые помещения (номера по экспликации первого этажа 81, 811, 81а, 82, 83, 83а, 85) общей площадью 186,9 кв.м., расположенные на первом этаже нежилого строения по адресу: <...>, условный номер объекта 72:01/01:01:230:106:74, кадастровый номер 72:23:0218006:16324.

Взыскать с ООО «НИПИКБС-2» в пользу ООО «ЗапСибГЦ» 18 000 рублей – расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья

Макаров С.Л.