Решение от 5 августа 2021 г. по делу № А32-25543/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-25543/2018
г. Краснодар
5 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 5 августа 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице филиала ОАО «РЖД» – Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта ДКРС ОАО «РЖД» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственная компания "Октябрь"» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)об определении стоимости возмещения за изымаемый земельный участок в размере: 87 691 рубль, который включает в себя: итоговую величину рыночной стоимости –71 981 рубль, размер убытков – 15 712 рублей на предоставленный ответчиком банковский счет или на депозит нотариуса; об обязании ответчика предоставить сведения о номерах расчетных счетов, наименовании и местонахождении банков, в которых открыты расчётные счета для перечисления возмещения за изымаемый земельный участок,

при участии в заседании представителя истца ФИО1, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось открытое акционерное общество «Российские железные дороги» в лице филиала ОАО «РЖД» – Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта ДКРС ОАО «РЖД» (далее – общество, ОАО «РЖД»)с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственная компания "Октябрь"» (далее – компания, ООО СК Октябрь) об определении стоимости возмещения за изымаемый земельный участок в размере: 87 691 рубль, который включает в себя: итоговую величину рыночной стоимости –71 981 рубль, размер убытков – 15 712 рублей на предоставленный ответчиком банковский счет или на депозит нотариуса; об обязании ответчика предоставить сведения о номерах расчетных счетов, наименовании и местонахождении банков, в которых открыты расчётные счета для перечисления возмещения за изымаемый земельный участок.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 29.07.2021 до 17.00 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Общество осуществляет реализацию проекта «Строительство обхода Краснодарского железнодорожного узла» в рамках комплексного инвестиционного проекта «Комплексная реконструкция участка им. М. Горького – Котельниково – Тихорецкая – Крымская с обходом Краснодарского железнодорожного узла».

В соответствии статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации Федеральным агентством железнодорожного транспорта Министерства транспорта Российской Федерации (МИНТРАНС РОССИИ) принято распоряжение от 14.10.2016 № ЕЛ-98-р «Об изъятии земельных участков путем выкупа для нужд Российской Федерации в целях обеспечения реализации проекта «Строительство обхода Краснодарского железнодорожного узла» в рамках комплексного инвестиционного проекта «Комплексная реконструкция участка им. М. Горького – Котельниково – Тихорецкая – Крымская с обходом Краснодарского железнодорожного узла» об утверждении перечня земельных участков, подлежащих изъятию для нужд Российской Федерации в рамках комплексного проекта.

Путем выкупа для нужд Российской Федерации изымаются земельные участки в Кореновском, Тимашевском и Калининском районах Краснодарского края.

Согласно пункту 2 преамбулы Распоряжения об изъятии истец обеспечивает проведение мероприятии направленных на подготовку и заключение соглашений об изъятии земельных участков для государственных нужд.

В соответствии с пунктом 97 Приложения № 2 к распоряжению Росжелдора от 14.10.2016 № ЕЛ-98-р, часть исходного земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601000:463, площадью 2 489 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Калининский район, установлено относительно ориентира в границах плана земель СПК «Октябрь», расположенного в границах участка, относящегося к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», подлежит изъятию для государственных нужд.

Право собственности ответчика на исходный земельный участок подтверждается записью о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 26.02.2018 № 99/2018/85140192.

На земельном участке объекты недвижимого имущества отсутствуют.

В результате раздела исходного земельного участка единого землепользования с кадастровым номером 23:10:0601000:463 образован многоконтурный земельный участок с кадастровым номером 23:01:0601000:1793 площадью 2 489 +/- 87 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Калининский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, подлежит изъятию для государственных нужд. Границы сформированного земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством, сведения о границах внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.03.2018 № 99/2018/89142308.

В результате изъятия земельного участка для государственных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом распоряжении об изъятии земельного участка для государственных нужд в соответствии с земельным законодательством (пункт 5 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На официальном сайте Администрации Старовеличковского сельского поселения Калининского района Краснодарского края 02.11.2017 размещено Распоряжение об изъятии от 14.10.2016 № ЕЛ-98-р, что подтверждается сведениями, которые находятся по электронному адресу в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»: http://admsw.ru/index.php/novosti/1213-rasporyazhenie-zhd-ot-14-10-2016-g-el-98-r-ob-iz yatii-zemelnykh-uchastkov-putem-vykupa-dlya-nuzhdrossijskojfederatsiivtselyakh obespecheniya-raelizatsii-proekta-stroitelstvo-obkhoda-krasnodarskogo-zheleznodorozhnogo-uzla-v-ramkakh-kompleksnogo-investi

3 июля 2017 года соглашение об изъятии земельного участка передано ответчику нарочно.

Соглашение об изъятии земельного участка с кадастровым номером ответчиком не подписано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края

от 28.06.2021 по делу А32-25543/2018 изъят для государственных нужд у компании земельный участок с кадастровым номером 23: 10:0601000:1798 площадью 2 489 +/- 87 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Калининский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю возложена обязанность государственной регистрации прекращения права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601000:463, общей площадью 1 784 196 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Калининский район, установлено относительно ориентира в границах плана земель СПК «Октябрь», расположенного в границах участка, относящегося к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения»; зарегистрировать право собственности Российской Федерации на изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601000:1798 площадью 2 489 +/- 87 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Калининский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; зарегистрировать право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0000000:300 площадью 1 738 272 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Калининский, относящийся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения». Решение обращено к немедленному исполнению, с компании в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с Распоряжением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявший Распоряжение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято Распоряжение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка.

Решение об изъятии имущества в пользу Российской Федерации является основанием для регистрации этого права уполномоченным государственным органом.

Требование об определении размера возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601000:1798, выделено в отдельное производство, указанному производству присвоен номер № А32-25543/2018.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2018 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза.

Производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» ФИО2.

18 июня 2019 года от открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице филиала ОАО «РЖД» – Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта ДКРС ОАО «РЖД» поступило ходатайство от 18.06.2019 № б/н о замене эксперта.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.07.2019 произведена замена эксперта общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» ФИО2 на эксперта общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» (ИНН <***>, ОГРН <***>) ФИО3 (сертификат соответствия ОСЭ 2017/07-2668) (350031, Краснодарский край, г. Краснодар, <...>).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

«– какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601000:1798, площадью 2 489 +/- 87 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Калининский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения?

– каков размер убытков, причиненных изъятием земельного участка, с кадастровым номером 23:10:0601000:1798, площадью 2 489 +/- 87 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Калининский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения?».

4 октября 2019 года в Арбитражный суд Краснодарского края поступило ходатайство от 03.10.2019 № 53 руководителя экспертной организации (ФИО3) о продлении срока проведения экспертизы.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2020 ходатайство директора общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» ФИО3 удовлетворено, продлен срок проведения экспертизы по делу № А32-25543/2018 до 24.05.2020.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2021 суд предлагал обществу с ограниченной ответственностью эксперту «Бюро оценки» ФИО3 в срок до 17.03.2021 представить в материалы дела экспертное заключение.

Экспертное заключение в материалы дела не представлено.

Истцом заявлено ходатайство о замене эксперта и экспертной организации с общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» эксперта ФИО3, на общество с ограниченной ответственностью «Альфарегионконсалтинг» эксперта ФИО4

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2021 ходатайство общества о замене эксперта и экспертной организации удовлетворено, произведена замена эксперта и экспертной организации общества с ограниченной ответственностью эксперту «Бюро оценки» 350031, Краснодарский край, г. Краснодар, <...>) ФИО3 на общество с ограниченной ответственностью «Альфарегионконсалтинг» эксперта ФИО4 (350024, <...>). Производство по делу приостановлено.

На основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать (часть 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В Арбитражный суд Краснодарского края поступило экспертное заключение от 16.04.2021 № АРК-21/004, в котором отражены следующие выводы:

По вопросу № 1 – «Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601000:1798, площадью 2489 +/- 87 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Калининский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения, на дату проведения исследования составляет: 80 тыс. рублей».

По вопросу № 2 – «Размер убытков, причиненных изъятием земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601000:1798, площадью 2489 +/- 87 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Калининский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения на дату проведения исследования составляет: 65 тыс. рублей».

ОАО «РЖД» в материалы дела представлены возражения относительно результатов проведенной экспертизы, которые, не принимаются судом как обоснованные по следующим основаниям.

Возражения истца, указанные в письменных пояснениях и озвученные в судебных заседаниях не свидетельствуют о порочности экспертизы.

В возражениях не указано на конкретные нарушения, которые допустил эксперт при производстве судебной оценочной экспертизы, в частности конкретных положений законодательство об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных обязательных требований.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач. Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования. Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта суд не усматривает.

Для целей экспертного исследования в части определения рыночной стоимости изъятого для государственных нужд объекта недвижимости экспертом использовался метод сравнительного анализа продаж.

Данный метод широко используется в странах с развитым земельным рынком. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения.

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Для целей исследования метод сравнения продаж предусматривал следующую последовательность действий:

1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта экспертизы с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения).

2. Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.

3. Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.

4. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка.

5. Расчет рыночной стоимости права собственности земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Таким образом, расчет рыночной стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом составил: 80 тыс. рублей.

Применение данного метода соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Для целей экспертного исследования в части определения размера убытков ответчика, причиненных изъятием, экспертом проведен анализ общей экономической ситуации, правоустанавливающих документов на объект экспертизы и специальных данных, относящихся к нему, Эксперт выявил следующий состав убытков, причиненных изъятием:

– плата за подбор нового аналогичного земельного участка: 30 тыс. рублей;

– плата за юридические услуги по сопровождению сделки приобретаемого аналогичного земельного участка: 10 тыс. рублей;

– плата за регистрацию права собственности: 22 тыс. рублей;

– упущенная выгода, в связи с невозможностью сдачи земельного участка в аренду: 3 тыс. рублей.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствует требованиям закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. У суда не вызывает сомнения верность процесса оценки произведенных расчетов и итоговых результатов оценки.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», законодательству об оценочной деятельности, иным обязательным требованиям, а также требованиям земельного законодательства.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

При проведении экспертизы в рамках настоящего дела эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта, составившего экспертное заключение, не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключению документами об образовании. Выводы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, подтверждены фактическими обстоятельствами рассматриваемого спора. Компетентность эксперта документально подтверждена, заключение соответствует всем требованиям действующего законодательства.

В заключении отражены все предусмотренные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения.

На основании вышеизложенного, заключение эксперта от 16.04.2021 № АРК-21/004 принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Само по себе несогласие истца с результатами экспертного исследования не свидетельствует о его порочности и не является основанием для проведения повторной экспертизы.

Таким образом, суд считает необходимым установить размер возмещения исходя из стоимости, установленной заключением эксперта № АРК-21/004 от 16.04.2021 на момент рассмотрения спора в размере 145 тыс. рублей, в числе которых: 80 тыс. рублей – рыночная стоимость земельного участка, 65 тыс. рублей – убытки, причиненные фактическим изъятием.

В данном случае суд считает, что возможным принять экспертное заключение представленное ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 71, 123. 156, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Определить возмещение за изъятый для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601000:1798, площадью 2 489 +/- 87 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Калининский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, включая в него рыночную стоимость указанного земельного участка, и убытки, причиненные изъятием в размере 145 тыс. рублей, в числе которых: 80 тыс. рублей – рыночная стоимость земельного участка, 65 тыс. рублей – убытки, причиненные фактическим изъятием.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на счет общества с ограниченной ответственностью «Альфарегионконсалтинг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства в размере 45 тыс. рублей, поступившие от общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственная компания "Октябрь"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) по платежному поручению от 29.05.2018 № 842.

Банковские реквизиты:

ИНН: <***>

ОГРН: <***>

КПП: 231101001

ОКФС: 16

ОКПФ: 12300

Юридический адрес: 350072, <...>.

Почтовый адрес: 350000, <...>/2.

Банк: Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) г. Москва.

БИК: 044525411

р/с: <***>

к/с: 30101810145250000411.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов