Решение от 19 ноября 2020 г. по делу № А33-21927/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

19 ноября 2020 года

Дело № А33-21927/2020

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 12 ноября 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 19 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800)

к обществу с ограниченной ответственностью «Красэлектросервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды,

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 09.01.2020, личность установлена паспортом,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 01.01.2020, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Красэлектросервис» (далее – ответчик) о (об):

- расторжении договора аренды земельного участка от 25.05.2017 № 17-489;

- обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, в многофункциональной зоне (МФ), с наложением зон с особыми условиями использования территорий: охранной зоны сетей теплоснабжения, с кадастровым номером 24:50:0100219:974, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 24.07.2020 возбуждено производство по делу.

В предварительном судебном заседании 07.09.2020 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Представитель истца поддержал иск, пояснил, что задолженность ответчиком погашена, представил дополнительные документы.

Представитель ответчика относительно расторжения договора возражает, пояснил, что задолженность погашена, представил дополнительные документы.

Суд исследовал письменные материалы дела.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.05.2017 № 489 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 19.12.2016, принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, в многофункциональной зоне (МФ), с наложением зон сетей теплоснабжений, с кадастровым номером 24:50:0100219:974, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная (далее – участок), для использования в целях строительства объекта: обслуживание автотранспорта (код-4.9), в части постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 2 841 кв.м., в том числе 119 кв.м. – охранная зона инженерных сетей (приложение 1). Земельный участок передается по акту приема-передачи в состоянии, изложенном в извещении о проведении торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, опубликованном 16.11.2016 в газете «Городские новости» и размещенное на официальных сайтах Российской Федерации и администрации города.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору, датой фактической передачи стороны согласовали 19.05.2017.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 19.05.2017 по 18.11.2022.

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 115 076 руб. 75 коп. в месяц.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на счет (пункт 3.6 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Предарбитражным предупреждением от 17.03.2020 № 5825ги (по смыслу текста – претензией) истец просил ответчика уплатить задолженность, в случае неуплаты предложил расторгнуть договор и вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Предарбитражным предупреждением от 13.05.2020 № 9923ги (по смыслу текста – претензией) истец просил ответчика уплатить задолженность, в случае неуплаты предложил расторгнуть договор и вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Судебным приказом от 28.05.2020 по делу № А33-15497/2020 арбитражный суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Красэлектросервис» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 345 230 руб. 25 коп. долга за период с 01.12.2019 по 29.02.2020 и 7 878 руб. 92 коп. пени за период с 01.11.2019 по 29.02.2020 по договору аренды земельного участка от 25.05.2017 № 489.

Определением от 13.07.2020 по делу № А33-20960/2020 в производству Арбитражного суда Красноярского края принято исковое заявление департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к обществу с ограниченной ответственностью «Красэлектросервис» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 в размере 230 153 руб. 05 коп. по договору от 25.05.2017 № 17-489; пени в размере 5 807 руб. 54 коп. за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 по договору от 25.05.2017 № 17-489. Решением в виде резолютивной части от 09.09.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование участком по договору аренды земельного участка от 25.05.2017 № 489, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка от 25.05.2017 № 17-489; об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, в многофункциональной зоне (МФ), с наложением зон с особыми условиями использования территорий: охранной зоны сетей теплоснабжения, с кадастровым номером 24:50:0100219:974, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная.

Ответчик просил в удовлетворении иска отказать, представил в материалы дела копию разрешения на строительство от 12.07.2019 24-308-208-2019, проектную документацию 2019 года, техническое задание от 22.02.2017, фотографии объекта, заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В ходе рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся задолженность, что подтверждается информацией по арендной плате, представленной истцом, представленными платежными поручениями от 25.08.2020 № 444, от 25.08.2020 № 445, от 19.10.2020 № 364875, от 19.10.2020 № 364876, от 02.11.2020 № 374236, от 09.11.2020 № 374246.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 25.05.2017 № 489, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 115 076 руб. 75 коп. в месяц.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на счет (пункт 3.6 договора).

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец, передав объект недвижимого имущества ответчику, рассчитывал получить определенную условиями договора сумму в определенные сроки, но не получил, поскольку ответчик не в полном объеме и с нарушением установленных договором сроков производил оплату.

Указанное свидетельствует о нарушении условий договора ответчиком, служащее основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию истца.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, истец обращался к ответчику с предложением расторгнуть договор в случае неисполнения требования об оплате задолженности по договору (предарбитражные предупреждения от 17.03.2020 № 5825ги, от 13.05.2020 № 9923ги).

В силу правовой позиции изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С учетом вышеназванной правовой нормы истец, утверждающий, что ответчик допустил существенное нарушение договора и что имеются основания для его расторжения, должен доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер, что продолжение действия договора влечет для него негативные последствия (ущерб, дополнительные расходы и т.п.).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) сама по себе не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Само по себе нарушение стороной существенного условия договора не может служить основанием для его расторжения без выяснения вопроса о степени значительности лишений, претерпеваемых контрагентом вследствие такого нарушения.

При наличии у арендодателя (истца) права требования к ответчику не только оплаты арендной платы, но и договорной неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжение договора следует рассматривать как крайнюю меру, применяемую к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны.

Судебным приказом от 28.05.2020 по делу № А33-15497/2020 арбитражный суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Красэлектросервис» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 345 230 руб. 25 коп. долга за период с 01.12.2019 по 29.02.2020 и 7 878 руб. 92 коп. пени за период с 01.11.2019 по 29.02.2020 по договору аренды земельного участка от 25.05.2017 № 489.

Определением от 13.07.2020 по делу № А33-20960/2020 в производству Арбитражного суда Красноярского края принято исковое заявление департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к обществу с ограниченной ответственностью «Красэлектросервис» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 в размере 230 153 руб. 05 коп. по договору от 25.05.2017 № 17-489; пени в размере 5 807 руб. 54 коп. за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 по договору от 25.05.2017 № 17-489. Решением в виде резолютивной части от 09.09.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

В ходе рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся задолженность, что подтверждается информацией по арендной плате, представленной истцом, представленными платежными поручениями от 25.08.2020 № 444, от 25.08.2020 № 445, от 19.10.2020 № 364875, от 19.10.2020 № 364876, от 02.11.2020 № 374236, от 09.11.2020 № 374246.

Кроме того, суд учитывает, что земельный участок по спорному договору предоставлен ответчику для использования в целях строительства объекта: обслуживание автотранспорта (код-4.9), в части постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок. Ответчиком на основании выданного администрацией города Красноярска разрешения на строительство от 12.07.2019 №24-308-208-2019 осуществлено строительство объекта, при этом ответчик 05.11.2020 обратился с заявлением в Департамент градостроительства администрации города Красноярска о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание, что досрочное расторжение договора является крайней мерой, применяемой судом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора аренды и об обязании возвратить имущество не подлежит удовлетворению, в иске следует отказать.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Тимергалеева