Решение от 8 февраля 2017 г. по делу № А29-13457/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-13457/2016
09 февраля 2017 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2017 года, полный текст решения изготовлен 09 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная фирма «Комистар» (ИНН: 1101022563, ОГРН: 1021100508230)

третье лицо: ФИО2

об обязании заключить договор,

при участии в заседании

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 01.10.2015,

от третьего лица: ФИО3 – по доверенности от 20.10.2016,

установил:

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная фирма «Комистар» (далее – ответчик, Общество) об обязании ответчика заключить договор присоединения к договору аренды земельного участка из земель населенных пунктов под кадастровым номером 11:05:0106044:14, площадью 726 кв. м из общей площади 2290 кв.м. по адресу: <...> для обслуживания нежилых помещений.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Ответчик отзывом от 29.12.2016 (л.д. 81) исковые требования отклонил.

Третье лицо поддержало позицию ответчика (отзыв от 01.02.2017).

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика и третьего лица, суд установил следующее.

Общество является собственником нежилых помещений (по плану: подвал №№ 1-8, 1 этаж №№ 26, 26а, 27-29) площадью 412,3 кв.м., в здании по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 27.12.2016 (л.д. 33).

Земельный участок площадью 2290 кв.м. с кадастровым номером 11:05:0106044:14 (далее – Участок), на котором находится вышеназванное здание, предоставлен в аренду по договору № 01/11-455 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.10.2011, заключенному с арендатором ФИО2 (л.д. 72-73, далее - Договор), на срок по 07.09.2060. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике коми 30.11.2011 (выписка из ЕГРП от 27.12.2016, л.д. 34).

ФИО2 обратился в Администрацию с заявлением от 01.08.2016 (оборотная сторона л.д. 8) по вопросу платности пользования использования Участка.

Письмом от 29.08.2016 (л.д. 19) истец направил ответчику проект договора присоединения к Договору (л.д. 16-17).

В связи с неполучением подписанного проекта Администрация обратилась в суд с требованием об обязании Общества заключить договор присоединения к Договору.

Ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

П. 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, истец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении ответчика заключить договор только в том случае, если заключение договора для ответчика является обязательным в силу требований ГК РФ, закона или добровольно принятого ответчиком обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, приобретали права на этот земельный участок в соответствии с Кодексом.

Ст. 39.20 ЗК РФ в действующей редакции устанавливает, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ предоставляет право любому из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Кроме того, согласно п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Таким образом, п. 7 и п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ называют только 2 случая, когда заключение договора аренды земельного участка является обязательным для правообладателя здания, сооружения, помещения в них, расположенных на этом земельном участке.

Администрация обратилась в суд с иском, указав в обоснование требований п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ.

Вместе с тем, истцом не учтено следующее.

Согласно ч.2 и ч. 3 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В силу ч. 1 и ч. 5 чт. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Как установлено судом при рассмотрении дела №А29-1924/2010, предметом которого являлось взыскание с Общества неосновательного обогащения по неоплате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, жилой дом № 85 по ул. Первомайской в г.Сыктывкаре спроектирован как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, в связи с чем обслуживание принадлежащего ответчику нежилого помещения невозможно отдельно от технического обслуживания дома в целом.

Таким образом, Участок, расположенный под жилым домом по адресу: <...>, предназначен для обслуживания одного жилого дома, являющегося единым комплексом. То обстоятельство, что принадлежащие ответчику помещения находятся в пристрое к данному жилому дому, единство данного строения не опровергает.

Следовательно, с момента формирования Участка и проведения его государственного кадастрового учета Участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона, в связи с чем, Администрация утратила право единолично распоряжаться Участком, требуя с Общества оплаты за его использование.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, к которым относится и земельный участок.

Указанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Республики Коми от 21.09.2011 по делу № А29-4636/2011, вступившим в законную силу, по иску Администрации к Обществу о взыскании неосновательного обогащения за пользование Участком, и в силу ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Таким образом, оснований для обязания ответчика заключить договор присоединения к договору аренды Участка, находящегося в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме № 85 по ул. Первомайской г. Сыктывкара, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 180-181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья М.В. Безносикова