Решение от 24 августа 2022 г. по делу № А60-27661/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-27661/2022
24 августа 2022 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2022 года. Полный текст решения изготовлен 24 августа 2022 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю.Григорьевой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело №А60-27661/2022 по заявлению ООО "ТРАНС-МАСТЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к МУГИСО (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным отказ в предоставлении в собственность земельного участка,

при участии в судебном заседании

от заявителя ФИО2, доверенность от 09.11.2021г.

от заинтересованного лица ФИО3, доверенность от 10.11.2021г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Заявитель обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа МУГИСО в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110901:5 в собственность, выраженного в письме от 24.02.2022г. №1701-82/984нз, о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от 10.12.2003г. №Т-728/0305.

Заинтересованное лицо представило отзыв.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «Транс-Мастер» (заявитель) на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0000000:24603 площадью 3113,6 кв.м. Объект приобретен по договору купли-продажи от 16.05.2011г.

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0110901:5 площадью 25 094 кв.м, который предоставлен в пользование по договору аренды земельного участка №Т-728/0305 от 10.12.2003г. и передан заявителю по договору уступки прав и обязанностей от 16.05.2011г.

27.01.2022г. заявитель обратился в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (уполномоченный орган) с заявлением о предоставлении земельного участка, указав в основание предоставления п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, цель использования – для целей размещения объекта капитального строительства.

Заявление оставлено уполномоченным органом без удовлетворения, причина отказа указана в решении, оформленном письмом от 24.02.2022г. №17-01-82/984нз, а именно, площадь участка многократно превышает площадь объекта недвижимости заявителя; земельный участок предоставлен для строительства, которое не ведется, цель договора аренды не достигнута; вид разрешённого использования земельного участка – под строящийся рыночный комплекс не соответствует цели использования земельного участка, указанной в заявлении; на земельном участке находится объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0110014:467 площадью 53,1 кв.м, сведения о правах на который в ЕГРП отсутствуют.

Заявитель, полагая, что отказ уполномоченного органа является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Предоставление земельных участков осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции Федерального закона N 171-ФЗ).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

По правилам статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". В случаях, предусмотренных подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком (часть 5 статьи 39.14 ЗК РФ).

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, указанных в ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае такими основаниями указаны: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 14) разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка; 19) предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается;

В своем отказе от 24.02.2022г. №17-01-82/984нз уполномоченный орган указал, что спорный земельный участок предоставлен в пользование ООО «Рыночный комплекс «Эльмашевский» по договору аренды от 10.12.2003 № Т-728/0305 под объект торговли.

Из расчетов арендной платы следует, что земельный участок использовался арендатором под рынок оптовой торговли, открытую автостоянку с сервисным обслуживанием автомобилей, строительство; в 2008 году арендная плата рассчитывалась дифференцированно для крытых и открытых складов и баз, объект недвижимости (здание торгового павильона), открытой автостоянки, объектов мелкорозничной сети.

Согласно акту приема-передачи от 16.05.2011г. к договору уступки прав и обязанностей по договору аренды, договору купли-продажи от 16.05.2011г. заявитель приобрел право собственности на объект недвижимости и иное имущество в пользование в виде некапитальных строений и сооружений (склады, павильоны, навесы).

Земельным Комитетом Администрации города Екатеринбурга проведено обследование земельного участка, по результатам обследования составлен акт от 10.02.2022 № 60/1-2022г., согласно которому на земельном участке расположены: здание автоцентра автомобильных марок Хендай и Вольво, крытый рыночный комплекс «Эльмашевский», огороженная автостоянка автомобилей с пробегом; на территории автостоянки функционирует пункт приёма лома и шиномонтажная мастерская.

Из изложенного следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110901:5 не формировался под объект недвижимости, приобретенный заявителем, следовательно, заявителю в порядке ст. 552 ГК РФ могло перейти право пользования земельным участком только в части, предназначенной для объекта недвижимости.

Приобретение права аренды заявителем на весь земельный участок стало возможным в силу подписания договора уступки прав и обязанностей по договору аренды.

В этом случае, претендуя в порядке пп. 6 п. 1 ст. 39.6 и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации на земельный участок, заявителю необходимо было сформировать соответствующий земельный участок.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

С учетом положений указанных норм и сложившейся практики их применения суд исходит из необходимости доказывания заявителями в рамках настоящего спора того обстоятельства, что на испрашиваемом ими земельном участке расположен принадлежащие им объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется весь испрашиваемый земельный участок.

Заявителю на праве собственности принадлежит объект недвижимости площадью 3 113,6 кв.м, под который испрашивается земельный участок площадью 25 094 кв.м. Площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь объекта недвижимости в 8 раз, при этом доказательств того, что для использования нежилого здания (автоцентр) необходим земельный участок всей площадью заявителем не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу положений ЗК РФ об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 8536/13).

Фактическое (исторически сложившееся) использование земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110901:5 свидетельствует о том, что весь земельный участок не предназначен для объекта недвижимости заявителя.

В заключении ООО «Проектинжиниринг» от 2022 года, представленного заявителем в обоснование площади земельного участка, в исследовательской части указано, что земельный участок формировался под рыночный комплекс, состоящий из некапитальных сооружений и стоянки транспорта, что еще раз подтверждает вывод суда о том, что весь земельный участок не предназначен для объекта недвижимости заявителя.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Строительство рыночного комплекса как объекта недвижимости не подразумевалось договором, предполагалось использование земельного участка под организацию рынка (объект торговли).

Рыночный комплекс, соответствующий проектной документации, в качестве объекта недвижимости не зарегистрирован. Согласно постановлению Главы города Екатеринбурга от 27.05.2004г. №602-к, разрешению на строительство от 06.02.2006г. №429/06 разрешено проектирование и строительство торгового павильона, а не рыночного комплекса; разрешен к вводу в эксплуатацию 26.11.2007г. и зарегистрирован объект недвижимости – 2-этажный торговый павильон.

Суждение заявителя о том, что имеет значение площадь арендованного земельного участка, которая и должна рассматриваться как презумпция исключительного права на выкуп земельного участка вне зависимости от площади объекта недвижимости и площади участка, основано на неправильном толковании положений земельного законодательства о порядке предоставления земельных участков из публичной собственности в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ.

Доводы заявителя о том, что строительство рыночного комплекса невозможно в связи с наличием охранных зон (раздел 5 ГПЗУ), судом не приняты во внимание, поскольку размещение объектов недвижимости возможно при условии переноса сетей или согласования размещения объектов в охранных зонах с собственниками таких объектов (сетей). Максимальный процент застройки земельного участка составляет 80%.

При указанных обстоятельствах суд не признает за заявителем право выкупа земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110901:5, отказ уполномоченного органа соответствует закону и не нарушает прав заявителя, который имеет право на выкуп земельного участка под объектом недвижимости, такой земельный участок необходимо сформировать.

Заявителем получена информация в органе кадастрового учета об отсутствии на земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0110014:467 площадью 53,1 кв.м.

Поскольку у заявителя отсутствует право на выкуп всего земельного участка, данное обстоятельство не имеет существенного значения для рассмотрения настоящего дела.

Заявителем оспаривается отказ уполномоченного органа от договора аренды, выраженный в уведомлении от 18.04.2022г. №17-01-82/7258.

В рассматриваемом случае, по окончании срока действия договора 30.03.2020г. при отсутствии возражений сторон договор аренды земельного участка 10.12.2003г. №Т-728/0305 был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды без указания срока каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Указанный вывод судов согласуется с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

В последнем случае необходимо учитывать, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Поскольку такой отказ от договора не может нарушить право заявителя как собственника объекта недвижимости на земельный участок, суд считает, что в действиях уполномоченного органа отсутствует злоупотребление правом на отказ от договора.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении заявления суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.


Судья С.Ю. Григорьева