Решение от 22 апреля 2026 г. АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-9438/2026
23 апреля 2026 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 9 апреля 2026 г.

Полный текст решения изготовлен 23 апреля 2026 г.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Сытниковой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Парамошиным Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело № А41-9438/2026 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Атлас Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации городского округа Серпухов Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитету по управлению имуществом городского округа Серпухов (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным и отмене решения от 16.01.2026 № Р001-2816017130-105768008, об обязании,

третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Атлас Девелопмент» (далее – заявитель, общество, ООО «Атлас Девелопмент») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Администрации городского округа Серпухов Московской области (далее – Администрация), Комитету по управлению имуществом городского округа Серпухов (далее – Комитет) о признании незаконным и отмене решения от 16.01.2026 № P001-2816017130-105768008 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов; об обязании Комитет заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:58:0020201:12 площадью 6150+/-27 м2, адрес местонахождения: <...> на 3 года, для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 50:58:0020201:1949 площадью 623.2 м2 и кадастровым номером 50:58:0020201:1950, площадью 603.2 м2.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее – Министерство).

Представитель общества в судебном заседании поддержал заявленные требования, а представитель Администрации и Комитета возражал против удовлетворения заявления.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело в порядке части 1 статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, оценив, представленные доказательства, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «ПСК» (арендатор; далее – компания, ООО «ПСК») 17.08.2021 заключили договор аренды земельного участка № 8489-I-3-2024 согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 6150 м2 с кадастровым номером 50:58:0020201:12 категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоэтажные многоквартирные жилые дома, по адресу: <...> а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи (далее – договор от 17.08.2021).

Земельный участок предоставляется в соответствии с постановлением администрации от 17.08.2021 № 4132-П (пункт 1.2 договора от 17.08.2021).

Участок предоставляется для строительства многоэтажных жилых домов (пункт 1.3 договора от 17.08.2021)

Настоящий договор заключается на срок с 19.08.2021 по 18.08.2024 (пункт 2.1 договора от 17.08.2021).

Министерством жилищной политики Московской области выдано ООО «ПСК» разрешение на строительство № RU50-58-13276-2019 на строительство объектов капитального строительства: два 16-ти этажных односекционных жилых дома со встроенно-пристроенными помещениями торгового назначения по адресу: <...>

; площадь участка 6150 м2, срок действия разрешения продлено до 03.04.2025.

Арбитражный суд Московской области решением от 25.09.2020 по делу № А41-34143/2020 признал ООО «ПСК» несостоятельным (банкротом) и открыл в отношении компании конкурсное производство. Суд указал применить при банкротстве ООО «ПСК» правила параграфа 7 «Банкротство Застройщиков» главы IX Федерального закона

от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ).

В ходе процедуры банкротства, при реализации имущества должника, проведены открытые торги в форме аукциона № 20304 с открытой формой предоставления предложений о цене продаже имущества должника ООО «ПСК»; Лот № 1: «Право аренды земельного участка площадью 6150+/-27 м2 с кадастровым номером 50:58:0020201:12, расположенного по адресу: <...> с неотделимыми улучшениями на нем - объектами незавершенного строительства - многоквартирными жилыми домами (строение 2 блок секция А - степень готовности 40%, строение 1 блок секция Б - степень готовности 50%), расположенными по адресу: <...>, а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения» (далее – лот № 1).

Согласно Протоколу о результатах проведения открытых торгов от 13.12.2021

№ 20304-1 по лоту № 1 торги признаны несостоявшимися, так как к участию в торгах был допущен только один заявитель (ООО «Атлас Девелопмент»).

ООО «ПСК» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (продавец) и

ООО «Атлас Девелопмент» 24.12.2021 заключили договор купли-продажи №1 согласно которому договор заключается сторонами в порядке, установленном Законом № 127-ФЗ, по результатам проведения открытых торгов (в форме аукциона) в электронной форме на Уральской электронной торговой площадке, состоявшихся 13.12.2021, по продаже имущества продавца по лоту № 1 (пункт 1.1 договора купли-продажи № 1).

Компания и общество 21.02.2022 подписали акт приема-передачи имущества по договору купли-продажи №1.

Комитет и общество 31.05.2022 заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 17.08.2021 о замене арендатора по данному договору.

ООО «Атлас Девелопмент» 08.08.2024 зарегистрировал переход права собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровым номером 50:58:0020201:1949 площадью 623.2 м2 и кадастровым номером 50:58:0020201:1950, площадью 603.2 м2.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:58:0020201:1949 площадью 623.2 м2 составляет 38%, степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:58:0020201:1950, площадью 603.2 м2 составляет 38%.

После истечения срока действия договора от 17.08.2021, обществом исполняется обязанность по уплате арендных платежей, что подтверждается платежными поручениями от 24.10.2025 № 102, от 23.12.2025 № 112, актом сверки расчетов суммы задолженности по арендной плате и пени по договору от 17.08.2021 за период с 19.08.2021 по 22.12.2025.

Общество 29.09.2025 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:58:0020201:12 на 3 года без проведения торгов для завершения строительства многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: <...>, в связи с истечением срока аренды по договору от 17.08.2021.

Администрация 16.01.2026 приняла решение № P001-2816017130-105768008 об отказе в предоставлении государственной услуги по следующим причинам: с запросом о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 13.2.28 Административного регламента); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 13.2.45 Административного регламента); повторный запрос заявителя о предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства в случае, если ранее однократно уже был заключен новый договор аренды этого земельного участка с целью завершения строительства (пункт 13.4.3 Административного регламента).

Не согласившись с указанным отказом, полагая, что он нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в суд с заявлением по настоящему делу.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу статьи 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон

№ 137-ФЗ).

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В силу части 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 21 статьи 3 № 137-ФЗ и в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в котором предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17

ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Указанная выше правовая позиция приведена в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Право собственника здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользоваться земельным участком, предоставленным таким лицом под эту недвижимость закреплено в пункте 1

статьи 271 ГК РФ.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021, приведенные положения законодательства направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

При этом возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В силу подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ уполномоченный орган вправе в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обратиться в суд с заявлением об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

При этом собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Указанная правовая позиция, изложена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.11.2025, если уполномоченный орган не реализовал право на изъятие объекта незавершенного строительства в течение установленного законом срока, собственнику указанного объекта недвижимости не может быть отказано в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, срок действия спорного договора аренды земельного участка был установлен до 18.08.2024, по истечении 6 месяцев после окончания данного договора и до настоящего времени администрация не обращалась в суд с иском об изъятии объектов недвижимого имущества путем продажи с торгов.

Вместе с тем общество 29.09.2025 реализовало свое право на обращение с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:58:0020201:12 на три года без проведения торгов для завершения строительства.

В данном случае, материалами дела подтверждено, что собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Следовательно, в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Таким образом, отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства порождает правовую неопределенность в отношении расположенного на таком земельном участке объекта, не завершенного строительством, а также нарушает имущественные права общества.

Поскольку оснований для отказа в предоставлении земельного участка однократно для завершения строительства сроком на 3 года не имеется, суд приходит к выводу о правомерности заявленных требований.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В пункте 3.5 Положения о Комитете по управлению имуществом городского округа Серпухов, утвержденного решением Совета депутатов городского округа Серпухов Московской области от 14.02.2024 № 6/62, приведено, что Комитет выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности городского округа, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах городского округа, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства по которым не исполнены, а также в установленном порядке вносит изменения в указанные договоры;

В целях восстановления нарушенного права, суд считает возможным обязать Комитет предоставить в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 50:58:0020201:12 площадью 6150+/-27 м2, адрес местонахождения: <...>

для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 50:58:0020201:1949 площадью 623.2 м2 и кадастровым номером 50:58:0020201:1950, площадью 603.2 м2.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Администрации городского округа Серпухов Московской области от 16.01.2026 № P001-2816017130-105768008 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Обязать Комитет по управлению имуществом городского округа Серпухов предоставить в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 50:58:0020201:12 площадью 6150+/-27 м2, адрес местонахождения: <...>

для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 50:58:0020201:1949 площадью 623.2 м2 и кадастровым номером 50:58:0020201:1950, площадью 603.2 м2.

Взыскать с Администрации городского округа Серпухов Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Атлас Девелопмент» расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья Г.С. Сытникова