Решение от 4 апреля 2019 г. по делу № А11-15840/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Владимир Дело № А11-15840/2018

"04" апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена – 28.03.2019.

Полный текст решения изготовлен – 04.04.2019.

В судебном заседании 28.03.2019 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 12 час. 15 мин.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Ушаковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мастер" (601442, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании муниципального унитарного предприятия Вязниковского района "Фонд" (601443, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Мастер" предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности", проект договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, общей площадью 760,4 кв.м.,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Мастер": ФИО2 – по доверенности от 01.06.2018 (сроком действия на один год);

от администрации муниципального образования Вязниковского района Владимирской области: не явились, извещены;

от муниципального унитарного предприятия Вязниковского района "Фонд": ФИО3 – по доверенности от 21.02.2019 (сроком действия на один год);

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Мастер" (далее – ООО "Мастер", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании муниципального унитарного предприятия Вязниковского района "Фонд" (далее – МУП "Фонд", Предприятие) направить в адрес ООО "Мастер" предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности", проект договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, общей площадью 760,4 кв.м. (с учетом произведенного уточнения от 25.02.2019, принятого судом к рассмотрению по существу).

Администрация муниципального образования Вязниковского района Владимирской области в отзыве (вх. от 15.01.2019) указала, что правом распоряжения спорным имуществом обладает МУП "Фонд".

МУП "Фонд" просило в удовлетворении требования отказать.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО "Мастер" (арендатора) и МУП "Фонд" (арендодатель) по результатам открытого аукциона 16.08.2016 заключен договор аренды № 97 нежилого помещения, площадью 760,4 кв.м (обозначение части помещения: 33:21:010216:194/1 площадью 478,8 кв.м, 33:21:010216:194/2 площадью 281,6 кв.м), расположенного в здании гостиницы по адресу: <...> (кадастровый номер 33:21:010216:56).

Указанное нежилое помещение является муниципальной собственностью (пункт 1 1 договора).

Дополнительным соглашением от 29.12.2016 договор аренды пролонгирован на три года до 15.02.2020 и зарегистрирован в Управлении государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 02.02.2017.

До заключения вышеуказанного договора ООО "Мастер" арендовало данное помещение по договору от 10.12.2004 № 246 и договору переуступки прав и обязанностей арендатора по договору на аренду нежилого помещения от 15.03.2016, который также был зарегистрирован 29.03.2016 в соответствии с действующим законодательством.

11.07.2018 в адрес МУП "Фонд" и Администрации Вязниковского района Обществом было направлено заявление о приобретении вышеуказанного нежилого помещения на основании статьи 2 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Письмом от 10.08.2018 № 5258/01-17 Администрация Вязниковского района сообщило Обществу о том, что решение об отчуждении арендуемого ООО "Мастер" нежилого помещения принимается МУП "Фонд".

В свою очередь, МУП "Фонд" письмом от 17.09.2018 № 86 в ответ на заявление ООО "Мастер" сообщило, что вопрос о принятии решения о возмездном отчуждении арендуемого Обществом нежилого помещения площадью 760,4 кв.м, являющегося частью здания гостиницы, не рассматривается.

ООО "Мастер" 04.10.2018 повторно направило в адрес вышеуказанных лиц письмо, в котором просило рассмотреть по существу свое заявление от 11.07.2018 о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, которое было оставлено без ответа.

Общество в целях реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд, рассмотрев материалы дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, пришел к выводу об обоснованности заявленного требования.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом (часть 5 статьи 3 Федерального закона № 178).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 № 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении указанных условий.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В части 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статье 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что Общество является субъектом малого предпринимательства и сведения о нем на момент обращения с соответствующим заявлением содержались в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства и не исключены из него на настоящий момент.

Судом установлено, что испрашиваемое недвижимое имущество находится в непрерывном владении и пользовании Общества более двух лет на день подачи заявления и до настоящего времени в соответствии с договором аренды; задолженность по арендной плате у заявителя отсутствует; спорное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Здание принадлежит на праве собственности муниципальному образованию округ Вязники Владимирской области и передано в хозяйственное ведение МУП "Фонд" (свидетельство о государственной регистрации права от 18.02.2015 серии 33 АМ № 083905).

Как следует из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

Федеральный закон № 159-ФЗ не установил каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

В силу статьи 1, пункта 5 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" помещение является предметом кадастрового учета.

Из анализа содержания договора аренды от 10.12.2004 № 246, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам округа Вязники и ОАО "Вязниковский хлебокомбинат", договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору на аренду нежилого помещения от 15.03.2016, заключенного между АО "Вязниковский хлебокомбинат" и ООО "Мастер", договора аренды 16.08.2016 № 97, заключенного между МУП "Фонд" и ООО "Мастер", Технического паспорта гостиницы от 08.10.2004, изготовленного Вязниковским отделением № 2 ГУ Владимирской области БТИ, Технического паспорта нежилого помещения от 08.07.2013, изготовленного Вязниковским филиалом ГУП Владимирской области "Бюро технической инвентаризации", следует, что объектом аренды являются нежилые помещения, а не часть помещения.

Договор аренды от 16.08.2016 № 97 заключен в отношении муниципального имущества как самостоятельного, обособленного объекта недвижимого имущества, участвующего в связи с этим в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенного объекта гражданских прав.

При таких обстоятельствах постановка на кадастровый учет помещений, являющихся объектом аренды, возможна, а значит, они могут являться предметом договора купли-продажи.

Из изложенного следует, что передача в аренду части здания в виде нежилых помещений, не выделенных в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части здания, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Кроме того, из текста пункта 1.1 договора аренды от 16.08.2016 № 97, заключенного между МУП "Фонд" и ООО "Мастер", следует, что арендуемые Обществом нежилые помещения поставлены на кадастровый учет и им присвоены кадастровые номера 33:21:010216:194/1 и 33:21:010216:194/2.

Более того, во исполнение определения Арбитражного суда Владимирской области от 06.02.2019 Обществом совместно с представителем МУП "Фонд" был составлен акт осмотра нежилого помещения, арендуемого Обществом на основании договора аренды 16.08.2016 № 97. При этом Администрация муниципального образования Вязниковского района Владимирской области уведомлялась о проведении осмотра данного помещения, вместе с тем участие в осмотре и составлении соответствующего акта не принимало.

Из Технического паспорта здания 2004 года, Технического паспорта нежилого помещения 2013 года, а также из акта осмотра от 13.02.2019 и приложенного к нему фотоотчета следует, что арендуемые Обществом нежилые помещения являются изолированными, имеют самостоятельные входы/выходы, связаны друг с другом функционально, функционируют независимо от прилегающих к ним помещений иного функционального назначения и используются как единый обособленный объект.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что испрашиваемое заявителем недвижимое имущество и само Общество на момент обращения с соответствующим заявлением в уполномоченный орган соответствовали всем условиям, предусмотренным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Довод ответчиков об отсутствии согласия собственника на продажу вышеуказанного имущества подлежит отклонению арбитражным судом.

В силу пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Как указано выше, 11.07.2018 в адрес МУП "Фонд" и Администрации Вязниковского района Обществом направлено заявление о приобретении вышеуказанных нежилых помещений на основании статьи 2 Федерального закона № 159-ФЗ.

В указанном заявлении Общество просило принять решение о возмездном отчуждении арендуемого ООО "Мастер" спорного имущества в порядке, обеспечивающим реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, а также получить в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества.

В силу норм Федерального закона № 159-ФЗ совершение юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества (в том числе и получение согласия собственника на отчуждение этого имущества), возлагается на уполномоченный орган либо на муниципальное унитарное предприятие, за которым арендованное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно пункту 1.5 Положения о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом (объектами) муниципальной собственности Вязниковского района, утвержденного решением Совета народных депутатов Вязниковского района от 25.02.2016 № 771 (далее – Положение), права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования Вязниковский район Владимирской области осуществляет Совет народных депутатов Вязниковского района. От имени собственника в порядке, установленном действующим законодательством и настоящим Положением, права по владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью осуществляет администрация Вязниковского района.

Таким образом, заявление ООО "Мастер" от 11.07.2018 о приобретении вышеуказанного нежилого помещения было направлено лицам, уполномоченным на принятие решений о его продаже.

Пунктом 1.7.7 названного Положения определено, что дача согласия муниципальным унитарным предприятиям на заключение крупной сделки и иных сделок, указанных в настоящем Положении, относится к компетенции Совета народных депутатов Вязниковского района.

Аналогичные нормы содержались и в ранее действовавшем Положении о порядке управления и распоряжения имуществом (объектами) муниципальной собственности Вязниковского района, утвержденным решением Совета народных депутатов Вязниковского района от 20.12.2005 № 53.

Спорное имущество закреплено за МУП "Фонд" постановлением администрации муниципального образования Вязниковский район от 09.08.2006 № 938. С этого же времени спорное имущество числится на балансе Предприятия.

Решением Совета народных депутатов Вязниковского района от 27.01.2015 № 599 "О даче согласия на продажу муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, находящегося в хозяйственном ведении МУП "Фонд", оформлено согласование продажи указанного здания.

При этом не имеет правового значения тот факт, что право хозяйственного ведения Предприятия в отношении спорного здания было зарегистрировано позднее решения собственника о согласовании сделки.

Волеизъявление собственника спорного имущества о закреплении этого имущества за муниципальным предприятием и, в последующем, о согласовании отчуждения данного имущества, выражены последовательно и в соответствии с предоставленными полномочиями.

В дальнейшем решение Совета народных депутатов Вязниковского района от 27.01.2015 № 599 признано утратившим силу и принято новое решение о согласовании продажи спорного здания. Согласование оформлено решением Совета народных депутатов Вязниковского района от 29.01.2019 № 488 "О даче согласия на продажу муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, находящегося в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия Вязниковского района "Фонд".

Следовательно, и на момент обращения ООО "Мастер" с заявлением о приобретении арендованных нежилых помещений (11.07.2018), и в настоящее время имеется надлежащим образом оформленное решение собственника о даче согласия на продажу имущества муниципального предприятия – нежилого здания гостиницы с рестораном, расположенного по адресу: Владимирская обл., <...>, площадью 3098,8 кв.м, в состав которого входят, в том числе, и арендуемые ООО "Мастер" нежилые помещения.

При таких обстоятельствах требование Общества подлежит удовлетворению.

Расходы по госпошлине в сумме 3000 руб. подлежат отнесению на ответчика в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 4, 17, 65, 71, 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Требование общества с ограниченной ответственностью "Мастер" удовлетворить.

2. Обязать муниципальное унитарное предприятие Вязниковского района "Фонд" направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Мастер" предложение о заключении договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, общей площадью 760,4 кв.м, с указанием цены данного имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, общей площадью 760,4 кв.м.

3. Взыскать с муниципального унитарного предприятия Вязниковского района "Фонд" (601443, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мастер" (601442, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.В. Ушакова