Решение от 7 ноября 2017 г. по делу № А65-6749/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело №А65-6749/2017

Дата принятия решения – 08 ноября 2017 года

Дата объявления резолютивной части – 02 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Салимзянова И.Ш., при ведении протокола судебного заседания секретарем Идиятовой М.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Пит-Стоп", г.Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Публичному акционерному обществу "Татнефть" имени В.Д.Шашина, г.Альметьевск, (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "Татнефть-Актив", г.Альметьевск, о взыскании 18 974 618 руб. 30 коп. стоимости неотделимых улучшений.

с участием представителей:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности

от третьего лица – ФИО4, представитель по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Пит-Стоп", г.Альметьевск (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Публичному акционерному обществу "Татнефть" имени В.Д.Шашина, г. Альметьевск (далее - ответчик) о взыскании 18 974 618 руб. 30 коп. стоимости неотделимых улучшений.

Определением от 03.05.2017г. в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле, в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Татнефть-Актив", г.Альметьевск.

Истец заявил письменное ходатайство об уменьшении размера исковых требований до 6 959 350 руб. 90 коп., с учетом результатов судебной экспертизы.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшение размера исковых требований судом принято.

Истец представил копию протокола от 11.09.2011г., копию апелляционной жалобы по делу А65-22144/2016 и копию решения АС РТ от 01.12.2017г. по делу А65-22144/2016

Ответчик представил копии документов на общестроительные работы автостоянки.

Третье лицо представило письмо с предложением вывоза оставшегося имущества от 16.08.2017г. и акт описи имущества от 17.08.2017г.

Суд после обозрения в порядке статьей 159, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщил указанные документы к материалам дела.

Исследовав представленные доказательства, оценив их в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, и установлено в рамках рассмотрения арбитражного дела №А65-22144/2016, 07.04.2011г. между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды имущества и земельного участка на десять лет №0080/11/457 (л.д.16-21 т.1), предметом которого является предоставление арендодателем на десять лет за плату во временное владение и пользование арендатор территорию 1-го этажа площадью 811,2 кв.м. надземной автостоянки общей площадью 5543,3 кв.м. для организации автомойки, находящейся по адресу <...> и часть земельного участка площадью 470,9 кв.м. под имущество от земельного участка общей площадью 3218 кв.м., находящихся на балансе НГГДУ «Елховнефть» ОАО «Татнефть».

Надземная автостоянка имеет следующие характеристики: инв.№29/5104, лит.А, назначение нежилое, 5-этажный, общая площадь 5543,3 кв.м. с условным номером 16-16-14/160- 2008-002, находящаяся по адресу <...>.

Земельный участок имеет характеристики: кадастровый номер 16:45:01 01 19:1376, категория земли населенных пунктов, общая площадь 3218 кв.м., площадь передаваемого в аренду части земельного участка 470,9 кв.м., разрешенное использование: под строительство поземно-надземной автостоянки, по адресу <...>.

Указанное имущество, являвшееся предметом договора от 07.04.2011г., было принято истцом по акту приема-передачи от 01.05.2011г. (л.д.22 т.1).

Срок действия договора определен в п.1.3 договора, а именно по 30.04.2021г.

Согласно п.3.1 договора стоимость аренды состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть составляет 52 000 руб., из них за имущество 50 344,64 руб., за часть земельного участка 1655,36 руб.

Переменная часть арендной платы определяется на основании ежемесячных фактических показателей, согласованных сторонами.

Коммунальные услуги (отопление, электроэнергия, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация), расходы связи и эксплуатационные расходы (СЭС, вывоз мусора и др.) оплачиваются арендатором путем заключения договора с непосредственными поставщиками. Оператором по ведению расчетов является НГДУ «Елховнефть» - структурное подразделение ОАО «Татнефть».

Согласно п.3.2 договора арендная плата оплачивается арендатором в порядке 100% предоплаты ежемесячного платежа до 15 числа каждого календарного (текущего) месяца на основании выставленного счета на оплату. Счет выставляется до 5 числа календарного (текущего) месяца.

01.03.2013г. стороны заключили дополнительное соглашение №1 к договору от 07.04.2011г., которым установили размер арендной платы с 01.01.2013г. в сумме 70 000 руб., в т.ч. за аренду имущества 68 344,64 руб., за часть земельного участка 1655,36 руб.

03.03.2014г. стороны подписали дополнительное соглашение №2 к договору от 07.04.2011г., которым установили размер арендной платы с 01.01.2014г. в сумме 74 550 руб., в т.ч. за аренду имущества 72 894,64 руб., за часть земельного участка 1655,36 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2016 г. (резолютивная часть от 03.11.2016г. года), принятым по делу № А65-22144/2016 в порядке упрощенного производства, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2017г., договор аренды имущества и земельного участка №0080/11/457 от 07.04.2011г. был расторгнут.

Исковые требования истца мотивированы тем, что им были заключены договора со сторонними организациями на реконструкцию автомойки «Мой додыр», расположенной по адресу: <...>. Общая стоимость работ составила 18 974 618 руб. 30 коп.

Указывая на то, что стоимость неотделимых улучшений в сумме 18 974 618 руб. 30 коп. подлежит возврату ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд установил, что договор №0080/11/457 от 13.10.2010г. по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьями 307-309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Оспаривая исковые требования, ответчик представил копию экспертного исследования, проведенного ООО «Криминалистика» по его поручению.

Согласно данного исследования №161 от 26.05.2017г. (л.д.107-157 т.2), все улучшения выполненные арендатором на первом этаже надземной автостоянки по адресу: <...> являются отделимыми. Стоимость выполненных работ арендатором в 2011г. и на момент осмотра объекта составляет 5 291 472 руб. Ущерб нанесенный арендатором зданию надземной автомойки за период деятельности автомойки составляет 8 818 498 руб.Также эксперт указал, что улучшения, выполненные арендатором, не соответствуют требованиям строительных Норм и Правил для организации автомойки.

Определением от 17.07.2017г. по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Институт независимых экспертиз», г.Казань.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- Определить объем и стоимость работ, произведенных ООО "Пит-Стоп" на первом этаже надземной автостоянки по адресу: <...>?

- Является ли результат работ, произведенных ООО "Пит-Стоп" на первом этаже надземной автостоянки по адресу: <...>, неотделимыми улучшениями?

- Если имеют место быть неотделимые улучшения, то какова их стоимость?

Согласно заключения №49-17, подготовленного ООО «Институт независимых экспертиз», г.Казань, стоимость работ, произведенных ООО "Пит-Стоп" на первом этаже надземной автостоянки по адресу: <...> составляет 5 539 786 руб. 12 коп.

По второму вопросу эксперты указали, что неотделимыми изменениями в данном помещении можно считать бетонный пол паркинга, выполненный арендатором, так как его демонтаж сделает невозможным использование данного объекта по назначению. А именно в качестве парковки. Остальные изменения, такие как перегородки, автоматические ворота, утепление, внутренние системы инженерного оборудования являются отделимыми, так как их демонтаж возможен без причинения вреда имуществу и без влияния на несующую способность и надежность здания в целом.

По третьему вопросу эксперты указали, что стоимость работ по устройству железобетонного пола автомойки составляет 1 419 564 руб. 78 коп.

Истцом было произведено уменьшение требований до суммы, определенной судебной экспертизой.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем, из содержания договора аренды не усматривается обязанность арендодателя по компенсации понесенных арендатором затрат.

В п.2.2 договора стороны согласовали, что арендатор обязан произвести своими силами и за свой счет реконструкцию первого этажа автостоянки для организации комплексного обслуживания автомобилей с согласованием соответствующих изменений с балансодержателем объекта аренды.

Также условиями договора стороны предусмотрели, что арендатор имеет право производить неотделимые улучшения арендованного имущества с письменного согласия арендодателя, причем при возврате арендатором арендованного имущества арендодателю, последний не возмещает затраты по произведенным работам (п.2.3 договора).

Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих согласие арендодателя на проведение работ по установки неотделимых улучшений.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что условиями спорного договора стороны согласовали, что истец как арендатор производит реконструкцию первого этажа здания своими силами и за свой счет, а также что стоимость произведенных без согласия арендодателя неотделимых улучшений последним не возмещается, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы согласно части 1 статьи 110, статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

руководствуясь статьями 110, 148, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Пит-Стоп", г.Альметьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета 57 796 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяИ.Ш. Салимзянов