Решение от 14 августа 2018 г. по делу № А41-42331/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-42331/18
15 августа 2018 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2018 года

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Сергиево-Посадского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 29.11.1991, юридический адрес: 141310, <...>)

к Закрытому акционерному обществу Парфюмерно-Косметическая фабрика "ГЕЛЕН" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 26.08.1998, юридический адрес: 141327, <...>) 

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143969 ,<...>; фактический адрес: 143407, <...>)         

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.10.2012 года № ДЗ-684 за период с 01.01.2015 г. по 31.03.2018 г. в размере 15 166 руб. 89 коп., а также пени в размере 5 050 руб. 04 коп. за период с 16.03.2015 г. по 31.03.2018 г.; о расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2012 года № ДЗ-684; об обязании вернуть по акту земельный участок с кадастровым номером 50:05:0100218:323.

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по дов. № 13-д от 17.01.2018 г., паспорт РФ.

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом. 



УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского муниципального района (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу Парфюмерно-Косметическая фабрика "ГЕЛЕН" (далее – ЗАО ПКФ "ГЕЛЕН", ответчик) с требованиями взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.10.2012 года № ДЗ-684 за период с 01.01.2015 г. по 31.03.2018 г. в размере 15 166 руб. 89 коп., а также пени в размере 5 050 руб. 04 коп. за период с 16.03.2015 г. по 31.03.2018 г.; о расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2012 года № ДЗ-684; об обязании вернуть по акту земельный участок с кадастровым номером 50:05:0100218:323.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует: Министерство имущественных отношений Московской области.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка от 30.10.2012 года № ДЗ-684 ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, неустойку, начисленную на данную задолженность, а также расторгнуть договор аренды в связи с существенным нарушением его условий со стороны ответчика.    

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей ответчика и третьего лица, извещенных о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, 30 октября 2012 года между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района (далее – Арендодатель) и Закрытым акционерным обществом Парфюмерно-Косметическая фабрика "ГЕЛЕН" (далее – Арендатор) заключен договор аренда земельного участка № ДЗ-684 (далее – договор от 30.10.2012 г. № ДЗ-684).    

Согласно п. 1.1 договора от 30.10.2012 г. № ДЗ-684, Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок, с кадастровым номером 50:05:0100218:323, категория земель – земли населенных пунктов, относящихся к ведению администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, находящийся в государственной собственности (до разграничения) в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 13.10.2011 г. № МО-13/ЗВ/1-586749, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Богородское, <...> стр. 1, площадью 1 474 кв.м., из которых: площадью 5 кв.м. – охранная зона теплотрассы, площадью 59 кв.м. – охранная зона канализации.

Земельный участок предоставляется для осуществления Арендатором следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): под размещение здания автогаража (п. 1.2 договора от 30.10.2012 г. № ДЗ-684).

На участке расположен объект незавершённого строительства, принадлежащий обществу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.10.2010 г. № 50-АА № 267790 (п. 1.3  договора от 30.10.2012 г. № ДЗ-684).    

Согласно п. 2.1 договора от 30.10.2012 г. № ДЗ-684, срок аренды участка устанавливается  на 49 лет, с даты передачи участка по Акту приема-передачи.

Договор вступает в силу с даты его подписания сторонами. Права и обязанности сторон, предусмотренные настоящим договором, возникают с момента передачи участка по Акту приема-передачи (п. 2.2 договора от 30.10.2012 г. № ДЗ-684).    

Согласно п. 3.1 договора от 30.10.2012 г. № ДЗ-684, размер годовой арендой платы за участок на 2012 год 2 351 руб. 03 коп. Размер арендной платы за участок на дату подписания установлен в приложении № 3 (Расчет арендной платы), которое является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с приложением № 3 (Расчет арендной платы) к договору от 30.10.2012 г. № ДЗ-684, размер арендной платы определяется в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S.  

Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме до 15 сентября текущего года, если иное не установлено законодательством. Исполнением обязательств по внесению арендной платы является надлежаще заверенная копи платежного документа, подтверждающая факт оплаты с отметкой банка об исполнении, направленная Арендодателю в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня принятия банком платежного поручения (п. 3.2 договора от 30.10.2012 г. № ДЗ-684).   

Согласно п. 4.1.1 договора от 30.10.2012 г. № ДЗ-684, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в случае невыполнения п. 4.4.11 договора, а также в иных случаях предусмотренных законодательством и договором.

Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договора, арендную плату (п. 4.4.4 договора от 30.10.2012 г. № ДЗ-684).   

Согласно п. 5.2 договора от 30.10.2012 г. № ДЗ-684, за нарушение срока внесения арендной паты, в случае неправильного указания в платежном документе банковских реквизитов, в результате чего денежные средства зачислены на код бюджетной классификации (КБК) "Невыясненные поступления", в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,05% процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 6.4 договора от 30.10.2012 г. № ДЗ-684 предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю участок по акту приема-передачи в течение 5-ти дней со дня прекращения договора аренды, если арендатор не прекратил пользоваться участком в установленный договором срок, то арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

30 октября 2012 года между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района (далее – Арендодатель) и Закрытым акционерным обществом Парфюмерно-Косметическая фабрика "ГЕЛЕН" (далее – Арендатор) подписан Акт приема-передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:05:0100218:323. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендной платы, истец 25.04.2018 года направил в адрес ответчика претензию от 17.04.2018 г. № 342 с предложением в добровольном порядке погасить сумму основного долга за период с 01.01.2015 г. по 31.03.2018 г. в размере 15 166 руб. 89 коп и пени в размере 5 050 руб. 04 коп. за период с 16.03.2015 г. по 31.03.2018 г.

Также Администрация направила в адрес ответчика уведомление от 17.04.2018 г. № 343  с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.10.2012 г. № ДЗ-684 в связи с существенным нарушением Арендатор условий договора.

Факт направления претензии и уведомления подтверждается материалами дела.

Оставление указанных претензий и уведомления без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу положений статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Сумма задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела.

Ответчиком сумма долга не оспорена, доказательств ее погашения, либо частичного погашения в суд не представлено.

При таких обстоятельствах исковые требования в части взыскания суммы основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец просит также суд взыскать с ответчика сумму неустойки по состоянию на 31.03.2018 г. в размере 5 050 руб. 04 коп.  

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истец, направляя в адрес ответчика претензию и обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, рассчитал размер неустойки в соответствии с положениями Договора аренды. Представленный расчет судом проверен и признан обоснованным.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки также подлежат удовлетворению.

Истец просит суд расторгнуть Договор аренды земельного участка от 30.10.2012 г. № ДЗ-684. 

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Так как статья 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец представил уведомление, направленное в адрес ответчика. Направление указанного уведомления в адрес ответчика подтверждается материалами дела.

На момент рассмотрения настоящего дела факт неуплаты арендной платы более двух раз подряд подтверждается материалами дела.

В связи с чем, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2012 года № ДЗ-684 подлежит удовлетворению.

Принимая настоящее решение, суд обращает внимание на то, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В силу положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Между тем, в соответствии с пунктом 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В данном случае стороны, заключая Договор аренды земельного участка, достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды; арендатор принял земельный участок и пользовался им, так как на участке располагается объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику.

Также истец просит обязать ответчика вернуть Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:05:0100218:323 по акту приема-передачи.   

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, заявляя данные требования, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и не отрицалось представителем истца на земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ответчику.  

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, застроенный земельный участок, либо его часть имеет только одно потребительское и функциональное назначение - места расположения здания или сооружения, в связи с чем, невозможно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним.

В рамках настоящего дела требования об определении правовой судьбы объектов недвижимого имущества не определялась, в том числе не рассматриваются требования о признании указанного объекта самовольной постройкой. 

При таких обстоятельствах, требования истца об обязании ответчика передать земельный участок по акту удовлетворению не подлежит. 

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Закрытого акционерного общества Парфюмерно-Косметическая фабрика "ГЕЛЕН" в пользу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 30.10.2012 года № ДЗ-684 за период с 01.01.2015 г. по 31.03.2018 г. в размере 15 166 руб. 89 коп., а также пени в размере 5 050 руб. 04 коп. за период с 16.03.2015 г. по 31.03.2018 г.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка от 30.10.2012 года № ДЗ-684, заключенный между Закрытым акционерным обществом Парфюмерно-Косметическая фабрика "ГЕЛЕН" и Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества Парфюмерно-Косметическая фабрика "ГЕЛЕН" в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 8 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.



Судья                                                                    Р.Ш. Бирюков