Решение от 17 июля 2023 г. по делу № А45-5285/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-5285/2023
г. Новосибирск
17 июля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2023 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Хорошилова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Жилищно-строительного кооператива «ФИО7 6/6», г. Новосибирск

к Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск,

с участием третьих лиц – 1) потребительский кооператив «Жилищно-строительный кооператив «На ФИО7» (ИНН: <***>), 2) Прокуратура Кировского района <...>) Министерство строительства Новосибирской области

о признании незаконным отказа в продлении срока действия разрешения на строительство №54-Ru54303000-218и 1-2020 от 29.01.2020 изложенный в уведомлении мэрии города Новосибирска от 23.12.2022 № 11/1/11.1-04-03472

при участии представителей:

заявителя: ФИО2, доверенность от 11.10.2021, паспорт, диплом;

заинтересованного лица: ФИО3, доверенность № 01/40/07356 от 13.12.2022, диплом;

третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) ФИО4, доверенность № 793 от 15.05.2023, удостоверение; 3) ФИО5, доверенность №11 от 11.01.2023, удостоверение, диплом.

установил:

Жилищно-строительный кооператив «ФИО7 6/6» (далее – заявитель, ЖСК «ФИО7 6/6») обратился в арбитражный суд с заявлением к Мэрии города Новосибирска

(далее – заинтересованное лицо, Мэрия) о признании незаконным отказа в продлении срока действия разрешения на строительство №54-Ru54303000-218и 1-2020 от 29.01.2020 изложенный в уведомлении мэрии города Новосибирска от 23.12.2022 № 11/1/11.1-04-03472 (далее – оспариваемый отказ, отказ в продлении срока действия разрешения на строительство).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: потребительский кооператив «Жилищно-строительный кооператив «На ФИО7» (далее – ПК «ЖСК «На ФИО7»); Прокуратура Кировского района ((далее – прокуратура); Министерство строительства Новосибирской области (далее – министерство).

Представитель заявителя в ходе судебного разбирательства, поддержал заявленные требования, указал на отсутствие правовых оснований для вынесения оспариваемого отказа, с учетом того что основание для отказа заявителю во внесении изменений в разрешение на строительство в части продления срока его действия, указанное мэрией не предусмотрено частью 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Заявителем при подаче заявления приложены все документы предусмотренные подпунктом 2.14.2 Административного регламента предоставления муниципальной услуги по выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства утвержденного Постановлением мэрии города Новосибирска от 26.12.2018 № 4678 (далее - Административный регламент).

По мнению заявителя, договор аренды земельного участка от 21.06.2010 с соглашением № 2 от 21.05.2018 к нему является правоустанавливающим документом, сведения о нем имеются у мэрии как арендодателя и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, согласно указанных документов заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 54:35:051135:94 площадью 26197,00 кв.м. На момент обращения заявителя в уполномоченный орган права аренды земельного участка у него были зарегистрированы в ЕГРН, таким образом, вывод мэрии об отсутствии у заявителя прав на земельный участок не соответствует обстоятельствам дела.

Представитель заинтересованного лица в ходе судебного разбирательства заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве указывает, что заявитель обращался в управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска с целью продления разрешения на строительство № 54-RU54303000-218H 1-2020 от 29.01.2020, согласно указанного разрешения, площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:051135:94 составляет 26197,0 кв. м. В связи с расположением в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:35:051135:94 сооружений трубопроводного транспорта (кадастровый номер 54:35:051135:325), многоквартирного дома (кадастровый номер 54:35:051135:420), многоквартирного дома (кадастровый номер 54:35:051135:538), канализационного коллектора (кадастровый номер 54:35:051135:1003) водопровода (кадастровый номер 54:35:051135:1006), наружных сетей водоснабжения (кадастровый номер 54:35:051135:1080) был осуществлен раздел данного земельного участка с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах согласно части 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации. В результате площадь земельного участка кадастровым номером 54:35:051135:94, предоставленного по договору аренды от 21.06.2010 № 98058м уменьшилась до 17503 кв.м. В виду вышеописанных обстоятельств, площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:051135:94 в настоящее время составляет 17503 кв.м.

Соответствующие изменения в договор аренды земельного участка и в разрешение на строительство не внесены, таким образом, продление разрешения на строительство с целью дальнейшего строительства объекта не представляется возможным.

Представитель министерства относительно удовлетворения требований заявителя возражал, по основаниям, изложенным в отзыве, считает, что поскольку ЖСК «ФИО7 6/6» не является лицом, которому по соглашению или в силу закона перешли права и обязанности застройщика, то при рассмотрении его заявления мэрией правомерно отказано в выдаче разрешения на строительство (внесении изменений в имеющееся).

Представитель прокуратуры по заявленным требованиям возражал, по доводам изложенным в отзыве, указывает на то, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.03.2023 по делу № А45-38065/2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023, в удовлетворении требований ЖСК «ФИО7 6/6» о признании незаконным отказа ДЗИО мэрии г. Новосибирска от 09.12.2022 № 31/19/18247 в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 98058м от 21.06.2010 отказано, судами установлено, что право долевой собственности на незавершенный строительством объект не может предоставлять прав на земельный участок до момента введения жилого дома в эксплуатацию. В настоящее время имеются основания для исключения ЖСК «ФИО7, 6/6» из разрешения на строительство № 54RU54303000-218H1-2020 от 29.01.2020, которое выдано без учета указанных специальных норм законодательства в сфере строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан. Изложенное в совокупности свидетельствует о невозможности ЖСК «ФИО7 6/6» быть застройщиком многоквартирного дома с привлечением денежных средств граждан и о его несоответствии требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Представитель ПК «ЖСК «На ФИО7» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в материалы дела поступили отзывы, согласно которым относительно требований заявителя возражает.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело по существу рассматривается в отсутствие представителя ПК «ЖСК «На ФИО7», надлежащим образом извещённого о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

21.06.2010 между мэрией города Новосибирска и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка № 98058м, в соответствии с условиями которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:051135:94, площадью 26 197 кв.м. для завершения строительства многоэтажных домов по ул. ФИО7. Впоследствии указанный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодеке Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 арендатором по договору является ПК «ЖСК «На ФИО7». В соответствии с соглашением № 2 к договору на сторону арендатора вступил ЖСК «ФИО7 6/6.

В связи с расположением в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:35:051135:94 сооружений трубопроводного транспорта (кадастровый номер 54:35:051135:325), многоквартирного дома (кадастровый номер 54:35:051135:420), многоквартирного дома (кадастровый номер 54:35:051135:538), канализационного коллектора (кадастровый номер 54:35:051135:1003), водопровода (кадастровый номер 54:35:051135:1006), наружных сетей водоснабжения (кадастровый номер 54:35:051135:1080) был осуществлен раздел данного земельного участка с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах согласно части 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации. В результате площадь земельного участка кадастровым номером 54:35:051135:94, предоставленного по договору аренды от 21.06.2010 № 98058м уменьшилась до 17503 кв.м.

20.05.2022 заявитель обратился в департамент земельных и имущественных отношений мэрии (далее - Департамент) с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды. Департамент предоставил дополнительное соглашение к договору аренды с двумя арендаторами ЖСК «ФИО7 6/6» и ПК ЖСК «На ФИО7». Указанное дополнительное соглашение было подписано со стороны ЖСК «ФИО7 6/6».

Вместе с тем, соарендатор - ПК ЖСК «На ФИО7» отказался подписывать дополнительное соглашение. Заявитель повторно обратился в Департамент для составления дополнительного соглашения, без второго арендатора ПК ЖСК «На ФИО7». Департамент отказал заявителю в подготовке и заключении дополнительного соглашения без участия в нем ПК ЖСК «На ФИО7».

Не согласившись с указанным отказом, заявитель обратился с заявлением в суд, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.03.2023 по делу № А45-38065/2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023, в удовлетворении требований ЖСК «ФИО7 6/6» о признании незаконным отказа Департамента от 09.12.2022 № 31/19/18247 в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 98058м от 21.06.2010, было отказано. Судами установлено, что право долевой собственности на незавершенный строительством объект не может предоставлять прав на земельный участок до момента введения жилого дома в эксплуатацию.

19.12.2022 заявитель обратился в управление архитектурно-строительной инспекции мэрии с заявлением № 11.1-03-3751 о внесении изменений в разрешение № 54-RU543033000-218H 1-2020 от 29.01.2020 на строительство объекта в связи с необходимостью продления срока действия разрешения.

По результатам рассмотрения заявления мэрией 22.12.2022 вынесено уведомление об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство № 11/1/11.1-04-03472 (оспариваемый отказ) на основании того, что отсутствуют документы, предусмотренные частью 7 статьи 51 ГрК РФ и пунктом 2.7, 2.9 Административного регламента, а именно: правоустанавливающие документы на земельный участок, согласно выписке из ЕГРН от 19.12.2022 сведения о правах заявителя на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051 135:94 площадью 26197,00 кв.м., отсутствуют.

Заявитель, не согласившись с оспариваемым отказом, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Считая оспариваемый отказ мэрии не соответствующими положениям ГрК РФ и нарушающими права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В срок не более чем пять рабочих дней со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа (часть 21.14 статьи 51 ГрК РФ).

Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, в силу пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ, являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Частью 21.15 статьи 51 ГрК РФ установлен перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство, в том числе отсутствие в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка реквизитов документов, предусмотренных соответственно пунктами 1 - 4 части 21.10 настоящей статьи, или отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок в случае, указанном в части 21.13 настоящей статьи, либо отсутствие документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, в случае поступления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения.

Как установлено судом, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051135:94 в Кировском районе г. Новосибирска находится недостроенный многоквартирный дом, адрес: ФИО7, 6/6 с участниками строительства, пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков. Объект включен в Единый реестр проблемных объектов. У недостроенного объекта два созастройщика и соарендатора земельного участка ПК ЖСК «На ФИО7» и ЖСК «ФИО7 6/6». Первоначальным застройщиком объекта по ул. ФИО7, 6/6 с 1998 года являлось ЗАО ПСК «Сибстрой». По данным мэрии земельный участок с кадастровым номером 54:35:051135:94 предоставлялся ЗАО в аренду по договору от 24.11.1998 № 9254.

После введения в ЗАО ПСК «Сибстрой» конкурсного производства в августе 2007 года инвесторами на собрании принято решение о создании жилищно-строительного кооператива в целях достройки многоквартирных домов по ул. ФИО7, 6/4, 6/5, 6/6.

ПК ЖСК «На ФИО7» зарегистрирован 18.10.2007 - до завершения процедуры банкротства ЗАО ПСК «Сибстрой».

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.07.2010 по делу № А45-18459/2006 о банкротстве застройщика ЗАО ПСК «Сибстрой» суд обязал мэрию принять нереализованное имущество, в том числе объект незавершенного строительства по адресу: ул. ФИО7 6/6.

В целях реализации определения арбитражного суда земельный участок под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051135:94 площадью 26197 кв. м. был передан мэрией в соответствии с распоряжением мэра города от 31.03.2010 № 5359-р на праве аренды по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 21.06.2010 № 98058м одному из инвесторов, собственнику доли в объекте по ул. ФИО7, 6/4 ФИО6, признанному пострадавшим от действий застройщика, для завершения строительства многоэтажных домов по ул. ФИО7.

В дальнейшем, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.09.2010 по указанному договору аренды ФИО6 передал свои права и обязанности по указанному договору ПК ЖСК «На ФИО7». Соглашение зарегистрировано в ЕГРН 11.10.2010.

16.02.2011 завершено конкурсное производство ЗАО ПСК «Сибстрой» и 18.02.2011 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ЗАО ПСК «Сибстрой».

Указанные события имели место до введения в действие Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ параграфа 7 (Банкротство застройщиков) главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон 127-ФЗ), предусматривающего в статье 201.10 порядок передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу.

В связи с указанным передача земельного участка, объекта незавершенного строительства ПК ЖСК «На ФИО7» не противоречит требованиям статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ.

ПК ЖСК «На ФИО7» выдано разрешение на строительство от 09.08.2011 № Ru 54303000-218 для завершения строительства дома 6/6 по улице ФИО7, многоэтажной автостоянки и трансформаторной подстанции.

ПК ЖСК «На ФИО7» осуществляло строительство указанного многоквартирного дома с привлечением денежных средств пайщиков.

Строительная готовность объекта 22 %, построен каркас (4 этажа, стены и перекрытия) 7-этажного кирпичного 3-хподъездного дома.

10.12.2019 в отношении ПК ЖСК «На ФИО7» арбитражным судом введено конкурсное производство (дело №А45-511/2019), пайщики (21 гражданин) включены в реестр требований участников строительства.

Второй кооператив - ЖСК «ФИО7, 6/6» был создан 09.01.2018 (решение собрания) собственниками долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, несогласными с решениями органов управления ПК ЖСК «На ФИО7», зарегистрирован 22.01.2018.

ЖСК «ФИО7 6/6» создан после введения в действие Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ параграфа 7 (Банкротство застройщиков) главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ, не в рамках процедуры банкротства первоначального застройщика ЗАО ПСК «Сибстрой», в отношении него не были реализованы мероприятия, предусмотренные частью 1 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ, по передаче конкурсным управляющим прав застройщика жилищно-строительному кооперативу, созданному участниками строительства.

В связи с указанным ЖСК «ФИО7 6/6» не относится к категории ЖСК, предусмотренной пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ и не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома.

Исключения, установленные пунктом 2 части 4 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ, применяются только к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, и не могут быть применены к ЖСК «ФИО7 6/6», который включен в разрешение на строительство только 29.01.2020.

В соответствии с пунктом 4.5 Устава ЖСК «ФИО7 6/6» в качестве паевых взносов члены кооператива вносят при его создании переданные им права собственности на объект незавершенного строительства. Этим же пунктом Устава предусмотрено, что члены кооператива вносят в установленный уставом кооператива срок денежные средства для завершения строительства, что незаконно, так как противоречит требованиям пункту 3 части 2 статьи 1 Закона №214-ФЗ.

Судом установлено (дело № А45-38065/2022), что ЖСК «ФИО7 6/6» не имея права привлекать денежные средства граждан для достройки дома, получил по договору от пайщиков в качестве частичной оплаты пая права на их доли в незавершенном строительством объекте.

Доли в праве собственности на незавершенный строительством объект переданы 26 гражданами в ЖСК «ФИО7 6/6» на основании договора передачи доли от 11.03.2018.

При этом в качестве оплаты паев членами ЖСК в ЖСК переданы доли в правах долевой собственности на недостроенный объект, то есть фактически доли в объекте, которые соответствуют квартирам в построенном объекте, подлежащим обратной передаче из ЖСК пайщикам после достройки объекта.

На основании указанного договора передачи доли от 11.03.2018 ЖСК «ФИО7 6/6» зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 54:35:051130:240, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051135:94.

После этого, ЖСК «ФИО7 6/6» по соглашению от 21.05.2018 № 2 в соответствии с пунктом 1.3 договора аренды от 21.06.2010 № 98058м вступил в договор аренды земельного участка в качестве соарендатора.

Согласно пункту 1.3 указанного договора аренды арендаторы выражают согласие на вступление в договор иных правообладателей здания, сооружения либо долей в праве общей долевой собственности на здание (строение), расположенное на земельном участке.

В соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При этом частью 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, с которой в настоящее время соотносится пункт 1.3 указанного договора, предусматривает возможность предоставления в аренду земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора только если в частной собственности заинтересованных лиц находятся здание, сооружение или помещения в них.

Согласно пунктам 6, 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно приложению № 1 к Инструкции, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.

Пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ установлено, что объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, здание, сооружение и строение - это завершенный результат строительства, имеющий конкретное предназначение, и к ним не относятся объекты, строительство которых не завершено, так как они выделены пункте 10 статьи 1 ГрК РФ в отдельную категорию.

Следовательно, в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 1.3 договора аренды от 21.06.2010 № 98058м земельный участок может быть предоставлен только при наличии права собственности на введенный в эксплуатацию объект недвижимости.

Это подтверждается и тем, что стороны в договоре аренды от 21.06.2010 № 98058м (мэрия и ФИО6) при заключении этого договора в пункте 1.3 договора не дали согласие на вступление в договор аренды правообладателей долей в объекте незавершенного строительства, так как согласие на вступление дано только в отношении правообладателей здания, сооружения, строения, то есть в отношении правообладателей только завершенных строительством объектов.

Аналогичным образом регулируются отношения по приобретению в аренду земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности под объектом незавершенного строительства.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлен запрет на предоставление такого участка в аренду собственнику объекта в случае, если ранее такой земельный участок предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Также пунктом 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что предоставление такого земельного участка осуществляется однократно.

В связи с указанным, участнику долевой собственности - ЖСК «ФИО7 6/6» право долевой собственности на незавершенный строительством объект не предоставляет прав на земельный участок - до момента ввода дома в эксплуатацию.

Иной подход сформировал бы практику, согласно которой любой участник долевой собственности на незавершенный строительством объект мог бы приобретать право аренды на занимаемый земельный участок и право включения в разрешение на строительство и, тем самым обременять первого застройщика обязательством согласовывать с каждым участником долевой собственности порядок использования земельного участка, находящегося в совместной аренде и незавершенного строительством объекта.

В связи с приобретением ЖСК «ФИО7 6/6» статуса арендатора земельного участка 29.01.2020 УАСИ города Новосибирска в указанное разрешение на строительство внесены изменения в части указания еще одного застройщика, имеющего право осуществлять завершение строительства многоквартирного жилого дома по адресу <...>. Вторым застройщиком указан ЖСК «ФИО7 6/6».

Пунктом 16 статьи 1 ГрК РФ закреплено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика или которому в соответствии со статьей 13.3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» передали на основании соглашений свои функции застройщика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона №214-ФЗ (в редакции от 27.06.2019, действующей на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство в части наличия второго застройщика «проблемного» объекта - 29.01.2020) застройщик - хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Учитывая, что ЖСК «ФИО7 6/6» на момент рассмотрения заявления о внесении изменений в разрешение на строительство не отвечал требованиям, предъявляемым пунктом 1 статьи 2 Закона №214-ФЗ к застройщикам ЖСК «ФИО7 6/6», а именно: не являлся хозяйственным обществом в силу положений статьи 66 ГК РФ; не имел опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; не содержал в своем наименовании слова «специализированный застройщик», соответственно он не мог выступать в качестве такового на момент обращения в мэрию и принятия оспариваемого отказа.

Исключения, установленные пунктом 2 части 4 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ, применяются только к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, и не могут быть применены к ЖСК «ФИО7 6/6», который получил разрешение на строительство после этой даты.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеуказанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.03.2023 по делу № А45-38065/2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023, в соответствии с которым в удовлетворении требований ЖСК «ФИО7 6/6» о признании незаконным отказа ДЗИО мэрии г. Новосибирска от 09.12.2022 № 31/19/18247 в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 98058м от 21.06.2010, отказано. Судами установлено, что право долевой собственности на незавершенный строительством объект не может предоставлять прав на земельный участок до момента введения жилого дома в эксплуатацию.

Изложенное, в совокупности свидетельствует о невозможности ЖСК «ФИО7 6/6» быть застройщиком многоквартирного дома с привлечением денежных средств граждан и о его несоответствии требованиям Закона № 214-ФЗ.

ЖСК «ФИО7 6/6» не имеет в наличии обязательных для осуществления деятельности застройщика проектной документации и положительного заключения государственной экспертизы в отношении проектной документации, что следует из разрешения на строительство.

В соответствующих разделах этого документа содержаться сведения о проекте строительства, заключении государственной экспертизы и градостроительном плане, выполненных в 2010-2012 годах, в то время как ЖСК «ФИО7 6/6» зарегистрировано 22.01.2018 и у него отсутствует соглашение о передаче права и обязанностей застройщика, заключенное в порядке, предусмотренном главой 24 ГК РФ.

В связи с указанным нельзя сделать вывода о том, что ЖСК «ФИО7 6/6» является лицом, имеющим право обращаться с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство, что указывает на отсутствие нарушения прав и законных интересов заявителя оспариваемым отказом.

Основания, указанные в оспариваемом отказе (часть 7, 21.15 статьи 51 ГрК РФ, отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, отсутствие данных о зарегистрированном праве на земельный участок 54:35:051135:94, площадью 26197,00 кв.м.), имеют более детальный характер, и при этом также указывают на отсутствие соответствующих прав на обращение с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство.

Исходя из вышеизложенного, исходя из положений статьи 198 АПК РФ заявленные требования удовлетворению не подлежат как необоснованные.

Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.В.Хорошилов