Решение от 19 мая 2024 г. по делу № А64-7185/2023

Арбитражный суд Тамбовской области 392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12 http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

г. Тамбов Дело № А64-7185/2023 «20» мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена «02» мая 2024 года Решение в полном объеме изготовлено «20» мая 2024 года

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи М.А. Плахотникова

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.В. Белых

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Тамбов

к Управлению федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Тамбов

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «ТИРС», г. Рассказово,

о признании незаконным решения Управления федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области от 20.07.2023г. о нарушении процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров по делу № 068/10/18.1-496/2023

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО1, доверенность № 2-40-775/23 от 24.07.2023г.; от заинтересованного лица: ФИО2, доверенность № 12-Д от 04.07.2023г.;

от третьего лица: ФИО2, доверенность б/н от 15.05.2023г., паспорт.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

Администрация города Тамбова Тамбовской области (далее – заявитель, Администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (далее – Тамбовское УФАС России, антимонопольный орган) о признании незаконным решения Управления федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области от 20.07.2023г. о нарушении процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров по делу № 068/10/18.1-496/2023.

Определением арбитражного суда от 09.08.2023г. заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 16.10.2023г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ТИРС» (Тамбовская область, г. Рассказово).

Заявитель поддержал свои требования в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица возражает против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица поддержал позицию антимонопольного органа.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

Решением арбитражного суда Тамбовской области от 13.01.2023г. по делу № А6420 мая 2024 года

4243/2022 удовлетворены исковые требования комитета градостроительства и землепользования администрации города Тамбова об изъятии у ООО «Тамбов-15» (ОГР11 <***>, ИНН <***>) путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293. расположенного но адресу: <...> земельном участке с кадастровым номером 68:29:0209047:6014.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023 указанное решение оставлено без изменения.

09.06.2023г. Администрация на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов hitps://torgi.gov.ru/ опубликовала извещение № 21000015740000000159 о проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293, расположенного по адресу: Тамбовская обл., г. Тамбов,

ул. Магистральная, д. 39 А, со степенью готовности 5%, площадью 420,6 кв. м., расположенного на земельном участке площадью 3526 кв. м. с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.

Начальная цена предмета аукциона: 45 058 608 рублей, в соответствии с постановлением администрации юрода Тамбова Тамбовской области от 30.05.2023г.

№ 4360».

К Извещению приложена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности ООО «Тамбов-15» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293 площадью 420,6 кв. м. степенью готовности 5%, а также выписка на земельный участок с кадастровым номером 68:29:0209047:6014, площадью 3 526 кв. м.

Начальная цена предмета торгов в сумме 45 058 608 руб. определена на основании отчета об оценке от 16.05.2023 № 23-05-046-М-1Ю, проведенной оценщиком ИИ ФИО3 (далее - Отчет об оценке), в соответствии с которым объект незавершенного строительства имеет степень готовности 50 % и площадь 4 045 кв. м.

Постановлением от 30.05.2023г. № 4360 определено проведение аукциона по продаже вышеуказанного объекта незавершенного строительства со степенью готовности 5%, по начальной цене предмета аукциона – 45 058 608 руб.

В соответствии с протоколом № 1н-23-1 о признании претендентов участниками аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293, расположенного по адресу: Тамбовская область, город Тамбов,

ул. Магистральная по извещению № 21000015740000000159 от 13.07.2023г. аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что не подана ни одна заявка на участие в аукционе.

04.07.2023г. в Тамбовское УФАС России поступила жалоба ООО «ТИРС» на действия Организатора торгов – Администрации города Тамбова Тамбовской области при проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> (извещение № 21000015740000000159) (вх. от 04.07.2023г. № 4176/23). В своей жалобе заявитель указывает следующее:

- аукционная документация не содержит достоверной информации о предмете торгов - объекте незавершенного строительства, а именно проценте готовности и площади, а также отсутствуют документы, подтверждающие законность продаваемого объекта;

- реализация нежилого здания осуществляется без земельного участка, на котором оно возведено, что противоречит действующему законодательству;

- проект договора купли-продажи не содержит сведений о переходе права собственности на земельный участок;

- цена объекта с учетом степени готовности в 5% является завышенной и не соответствует рыночной цене, сложившейся за аналогичные объекты.

Проанализировав извещение о поведения аукциона по продаже объекта незавершенною строительства № 21000015740000000159, Комиссия Тамбовского УФАС России согласилась с доводами общества.

Так, по мнению Тамбовского УФАС России указание организатором торгов в извещении степени готовности объекта незавершенного строительства в размере 5%, а площади объекта в размере 420,6 кв. м. не соответствует фактическим обстоятельствам.

Комиссия указала, что для формирования покупательского спроса на объект незавершенного строительства характеристика предмета торгов должна носить ясный и достоверный характер и содержать исчерпывающие о нём сведения, то есть не только данные, внесённые в ЕГРЮЛ, но и сведения о фактическом состоянии Объекта незавершенного строительства, отраженные, в том числе, в Отчете независимого оценщика.

Комиссия также согласилась с доводом заявителя об отсутствии в извещении необходимых документов, подтверждающих фактическое состояние и законность продаваемого объекта, которые были предметом рассмотрения по делу № А64-4243/2022, в частности: разрешение № 68-306000-076-2018 на строительство объекта капитального строительства - магазин по ул. Магистральной, 39А в г. Тамбове, технический план объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293 площадью 4045 кв. м., степенью готовности 50%, составленный ГУПТИ Тамбовской области, а также Отчета об опенке.

В связи с чем, антимонопольный орган пришел к выводу, что организатор торгов не обеспечил публикацию полных и достоверных сведений о предмете торгов, а именно о площади объекта и процента готовности, не приложил документы, подтверждающие фактическое состояние и законность объекта незавершенного строительства, в связи с чем нарушил подпункт «г» пункта 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014г. № 1299 (далее – Правила № 1299).

Довод заявителя об указании в извещении недостоверной информации об объекте незавершенного строительства и отсутствии имеющихся документов па реализуемый объект незавершенного строительства Комиссия признала обоснованным.

По итогам рассмотрения материалов проверки, Тамбовским УФАС России 20.07.2023г. вынесено решение (резолютивная часть оглашена 19.07.2023г.) о признании жалобы ООО «ТИРС» на действия Администрации при проведении аукциона в электронной форме по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым

номером 68:29:0209047:11293, расположенного по адресу: <...> со степенью готовности 5%, площадью 420,6 кв. м., расположенного на земельном участке площадью 3526 кв. м. с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 по адресу :местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (извещение № 21000015740000000159), обоснованной.

Администрация признана нарушившей подпункт «г» пункта 7 Правил № 1299.

Помимо этого, оспариваемым решением решено предписание не выдавать, в связи с тем, что аукцион признан несостоявшимся, а также передать материалы дела уполномоченному лицу Тамбовского УФАС России для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства в соответствии с частью 10 статьи 7.32.4 КоАП РФ.

Посчитав указанное решение незаконными и необоснованными, нарушающим права и законные интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование своих требований заявитель указал, что в извещении о проведении аукциона № 21000015740000000159 использовались единственно достоверные сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте за № 68:29:0209047:11293. Иные сведения, не содержащиеся в Едином государственном кадастре недвижимости, не могли быть использованы организатором торгов, так как не подтверждают существование такого

объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Заявитель также полагает, что сведения о начальной цене объекта торгов непосредственным образом не повлияло бы на результаты аукциона и не нарушает права и законные интересы заявителя жалобы ООО «ТИРС».

В связи с этим, выводы комиссии Тамбовского УФАС России о неполных и недостоверных сведениях в извещении о проведении аукциона степени готовности объекта незавершенного строительства в размере 5% и площади объекта в размере 420,6 кв.м., а также об указании в решении суда площади объекта 4 045 кв.м. и степени готовности 50 % противоречат фактическим обстоятельствам дела и судебным актам.

Тамбовское УФАС России и третье лицо требования заявителя не признали. Считают оспариваемое решение законным и обоснованным и не нарушающим прав и законных интересов заявителя.

Оценив представленные в дело материалы, доводы лиц, участвующих в деле, суд считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению, при этом суд руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу частей 1, 2 статье 239.1 Гражданского кодекса (ГК) РФ Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных

торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект

Согласно пункту 1 Правил № 1299 настоящие Правила устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков.

Пунктами 2, 3, 4 Правил № 1299 установлено, что публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Орган или организация, указанные в пункте 3 настоящих Правил, подготавливают извещение о проведении аукциона.

Поскольку в рассматриваемом случае организатором торгов выступила Администрация, именно на ней лежала обязанность по подготовке извещения о проведении аукциона.

В силу пункта 7 Правил № 1299 извещение о проведении аукциона должно содержать:

а) сведения об организаторе аукциона;

б) сведения о суде, принявшем решение об изъятии объекта незавершенного строительством у собственника путем продажи с публичных торгов, с указанием резолютивной части решения суда;

в) сведения о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

г) сведения об объекте незавершенного строительства (далее - предмет аукциона), включая примерное определение его готовности, выраженное в процентах, кадастровый номер (при наличии), а также о земельном участке, на котором он расположен (местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка, разрешенное использование и указание на предельные параметры его застройки);

д) форму заявки на участие в аукционе с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

е) порядок приема заявок на участие в аукционе (место приема, дата и время начала и окончания приема заявок на участие в аукционе);

ж) размер задатка, порядок его внесения и возврата, банковские реквизиты счета для перечисления задатка;

з) начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости;

и) шаг аукциона.

Судом установлено и следует из материалов дела, что решением Арбитражного суда Тамбовской области от 13.01.2023г. по делу № А64-4243/2022 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 (местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>) изъят у общества с ограниченной ответственностью «Тамбов-15», Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>) путем продажи с публичных торгов.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023г. решение Арбитражного суда Тамбовской области от 13.01.2023г. по делу

№ А64-4243/2002 оставлено без изменения.

30.05.2023г. Администрацией города Тамбова Тамбовской области вынесено постановление № 4360 «О проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293 по ул. Магистральной», которым определено провести аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293 (по адресу: <...>), степень готовности: 5% (далее - объект незавершенного строительства), расположенного на земельном участке площадью 3526 кв. м. с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 (по адресу: Тамбовская область,

<...> на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0209047:6014, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тамбовская область,

<...>), вид разрешенного использования: «магазины».

В тоже время, для проведения аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293 по адресу: г. Тамбов,

ул. Магистральная, 39 А индивидуальным предпринимателем ФИО3 16.05.2023г. проведена оценка рыночной стоимости для установления стартового размера стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293 для продажи путем публичных торгов.

При проведении оценки составлен акт внешнего осмотра объекта оценки от 16.05.2023г. и учтен технический план объекта незавершенного строительства от 20.03.2022г., согласно которым степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293 - 50 %, площадь застройки: 4045 кв.м.

В силу требований части 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что вместо определенной оценщиком степени готовности объекта оценки 50%, Администрация в извещении № 21000015740000000159 о проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства в графе «Характеристики» в строке «Готовность объекта в %» указала 5%.

Таким образом, суд приходит к выводу о нарушении Администрацией подпункта «г» пункта 7 Правил № 1299 – недостоверные сведения об объекте незавершенного строительства в части определения его готовности, выраженное в процентах.

Указание недостоверных сведений об объекте незавершенного строительства может привести к отсутствию желающих принять участие в конкурсе, поскольку при цене объекта 45 058 608 руб. важную роль может играть степень его готовности (5 или 50%), так как может повлиять на размер дальнейших инвестиций предполагаемого покупателя для собственно завершения строительства.

При названных обстоятельствах суд приходит к выводу, что антимонопольный орган правомерно признал жалобу ООО «ТИРС» обоснованной и принял оспариваемые решение.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Оценив имеющиеся в деле материалы, доводы представителей сторон, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение вынесено Тамбовским УФАС в пределах

предоставленных ему полномочий, не противоречат требованиям действующего законодательства и не нарушают прав и законных интересов заявителя, что в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ является основанием для принятия решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление Администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд принявший решение.

В соответствии со статьей 177 АПК РФ копии судебных актов на бумажном носителе по ходатайству лиц, участвующих в деле, могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления в арбитражный суд соответствующего ходатайства, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья М.А. Плахотников