Решение от 2 октября 2019 г. по делу № А40-48315/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-48315/19-41-451

Резолютивная часть решения объявлена 26.09.2019

Решение в полном объеме изготовлено 03.10.2019

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 25.04.2019 и ответчика Соболя Л.Я. по доверенности от 29.11.2018 № 33-Д-1041/18, дело по иску ООО Магазин № 53 «Лигар» (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, установил:

С учетом уточнения исковых требований с учетом результатов проведенной судебной экспертизы истец просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении сторонами договора купли-продажи недвижимости - здания площадью 150, 8 кв. м с кадастровым номером 77:09:0001008:1197 по адресу: <...>, - и земельного участка площадью 443 кв. м с кадастровым номером 77:09:0001008:302 по адресу: <...>, - по вопросу цены выкупаемого имущества, установив ее в соответствии с заключением эксперта, составленным по результатам судебной экспертизы.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что 08.06.2018 на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» истец обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность указанных объектов недвижимости, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи объектов, в котором цена объектов установлена в размере 24 326 000 руб. (здания – 5 573 000 руб., земельного участка – 18 753 000 руб.), из проекта договора следует, что эта цена определена отчетом об оценке рыночной стоимости от 27.09.2018 № 370/43-4-18, составленным ООО «АКГ «Азимут», на которое имеется положительное экспертное заключение от 31.10.2018 № 961/2018/2, составленное ООО «Российское общество оценщиков». Однако согласно отчету от 20.12.2018 № 0004198-12.2018, составленному ООО «Фэлкон», рыночная стоимость объектов составляет 10 581 141 руб., в том числе здания – 2 057 821 руб., земельного участка – 8 523 320 руб., связи с чем истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договору, в котором просил установить цену в указанном размере.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусматривает, что цена в размере рыночной стоимости выкупаемого имущества определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а ст. 9 устанавливает, что отчет составляется по заказу уполномоченного государственного органа, то есть Департамента. Оценка имущества проведена, определена отчетом от 27.09.2018 № 370/43-4-18, составленным ООО «АКГ «Азимут», на которое имеется положительное экспертное заключение от 31.10.2018 № 961/2018/2, составленное ООО «Российское общество оценщиков».

Исследовав письменные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что истец является арендатором здания по адресу: <...>, - на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 22.10.1997 № 2-687/97, и земельного участка с кадастровым номером 77:09:010008:302 площадью 439 кв. м с адресными ориентирами: <...>, - на основании договора аренды земельного участка от 30.05.2007 № М-09-513928.

08.06.2018 арендатор обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендованных им объектов.

Письмом от 22.10.2018 № 33-5-65976/18-(0)-9 истцу направлен проект договора купли-продажи недвижимости, в п. 3.1 договора цена объектов установлена в размере 24 326 000 руб. (здания – 5 573 000 руб., земельного участка – 18 753 000 руб.), определенном отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.09.2018 № 370/43-4-18, составленным ООО «АКГ «Азимут», на которое имеется положительное экспертное заключение от 31.10.2018 № 961/2018/2, составленное ООО «Российское общество оценщиков», а п. 3.2 и 3.4 договора предусмотрено, что оплата производится в рассрочку в течение 5-ти лет со дня заключения договора, ежемесячно.

Согласно отчету от 20.12.2018 № 0004198-12.2018, составленному ООО «Фэлкон», рыночная стоимость объектов составляет 10 581 141 руб., в том числе здания – 2 057 821 руб., земельного участка – 8 523 320 руб., в связи с чем истец направил в адрес Департамента протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором просил установить цену помещения в указанном размере.

Договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан, в письме от 26.12.2018 № 33-5-65976/18-(0)-11 Департамент отказал истцу в предоставлении испрашиваемой государственной услуги, сославшись на то, что заказчиком отчета об оценке, представленного истцом, не является Департамент.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ устанавливает, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 данного Федерального закона, в течение 10-ти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляет арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства копию указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи государственного или муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Ч. 2.1 ст. 9 устанавливает, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Кроме того, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусматривает, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Порядок предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» устанавливается приложением 17 к постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Указанное приложение предусматривает, что результатом предоставления данной государственной услуги является выдача (направление) договора купли-продажи выкупаемого недвижимого имущества, распоряжения Департамента об условиях приватизации недвижимого имущества либо правового акта Правительства Москвы об условиях приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества (в случае, если площадь недвижимого имущества свыше 1 000 кв. м); при предоставлении данной услуги при подтверждении права заявителя на получение государственной услуги уполномоченное должностное лицо Департамента организует проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества; обеспечивает подготовку проекта распоряжения Департамента об условиях приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, обеспечивает подписание этого проекта распоряжения, подготовку и подписание уполномоченным должностным лицом Департамента проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и выдачу (направление) на подпись заявителю.

При этом п. 2.9.1.10 приложения 17 устанавливает, что основанием для приостановления предоставления государственной услуги является поступление от заявителя протокола разногласий к выданному на подписание проекту договора купли-продажи, согласно п. 2.9.3.9 в этом случае предоставление государственной услуги приостанавливается на срок не свыше 10-ти рабочих дней.

Как указано в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 № 305-ЭС15-8832, 305-ЭС15-8151, согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; в соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным; ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом; такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой; в случаях когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, при этом в силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества у сторон возникли разногласия по вопросу цены этого имущества, суд по ходатайству истца назначал судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объектов по состоянию на 08.06.2018; заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость объектов на указанную дату составляет без учета НДС 21 978 261 руб.

Судебные расходы по уплате истцом государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы взыскиваются судом с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 445, 446 ГК Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ст. 110-112, 167-170, 173 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

урегулировать разногласия сторон по договору купли-продажи недвижимости – здания площадью 150, 8 кв. м с кадастровым номером 77:09:0001008:1197 по адресу: <...>, - и земельного участка площадью 443 кв. м с кадастровым номером 77:09:0001008:302 по адресу: <...>;

абзац первый п. 3.1 договора принять в редакции:

«3.1 Цена Объектов составляет 21 978 261 руб.»;

абзац второй п. 3.6 договора принять в редакции:

«За Объект 1 стоимостью 5 309 978 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 88 499 руб. 64 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»;

абзац четвертый п. 3.6 договора принять в редакции:

«За Объект 2 стоимостью 16 668 283 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 277 804 руб. 72 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»;

взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО Магазин № 53 «Лигар» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и по оплате экспертизы в сумме 7 430 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А.Березова