Решение от 20 июня 2019 г. по делу № А33-35286/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

20 июня 2019 года

Дело № А33-35286/2018

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13 июня 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 20 июня 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края (ИНН 2404013305, ОГРН 1092404001458, пгт. Березовка, Березовский район, Красноярский край)

к обществу с ограниченной ответственностью «Позитив» (ИНН <***>, ОГРН <***>, пгт. Емельяново, Красноярский край)

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора

- конкурсного управляющего ответчика ФИО1 (660048, г. Красноярск, а/я 11493)

- ФИО2

- АО Коммерческий Банк Ланта-Банк (115184, <...>/630007, <...>/660017, <...>)

в присутствии:

от истца: ФИО3, представителя по доверенности от 15.01.2019, личность удостоверена паспортом

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО4,

установил:

Управление по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Позитив» (далее – ответчик) взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №38 от 30.07.2009 за период с 27.01.2017 по 31.09.2018 в размере 976 583,05 руб., пени в размере 54 170,73 руб., задолженности по договору аренды земельного участка №92 от 04.06.2001 за период с 27.04.2017 по 31.09.2018 в размере 275 322,96 руб., пени в размере 24 529,60 руб.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 25.01.2019 возбуждено производство по делу, привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, конкурсный управляющий ответчика ФИО1 Назначены предварительное и судебное заседания на 19.02.2019.

Определением от 19.02.2019 отложено предварительное судебное заседание на 10.04.2019, с целью представления дополнительных доказательств.

Определением от 10.04.2019 отложено предварительное судебное заседание на 16.05.2019, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, АО Коммерческий Банк Ланта-Банк, ФИО2

Представитель истца заявил об отказе от исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка №92 от 04.06.2001 за период с 27.04.2017 по 31.09.2018 в размере 275 322,96 руб., пени в размере 24 529,60 руб.

Судом принят частичный отказ от исковых требований, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , о чем вынесено отельное определение.

Определением от 16.05.2019 предварительное судебное заседание отложено на 13.06.2019.

В предварительное судебное заседание и судебное заседание ответчик, третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте предварительного и судебного заседания, не явились, представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель истца заявленные требования в исковом заявлении поддержал.

На основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», в связи с отсутствием возражений лиц, участвующих в деле, судом вынесено протокольное определение о завершении предварительного судебного заседания, окончании подготовки дела к судебному разбирательству и об открытии судебного заседания арбитражного суда первой инстанции.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании постановления администрации Березовского района от 30.07.2009 г. № 856 Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Березовского района Красноярского края (арендодатель) и ООО «Позитив» (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.07.2009 № 38, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 24:04:61 01 015:34 (предыдущий кадастровый номер 24:04:305), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>, для использования в целях: для функционирования АЗС границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (Приложение 1), общей площадью 1916,0 кв.м.

Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (Приложение 3).

Согласно пункту 1.2. договора на участке находится нежилое здание общей площадью 70,9 кв.м., лит. А, А1, навес лит. Г1, туалет лит. Г2, № 1-забор, № 11-замощение, № 1,2,3-г/з колонки, № 4,5,6 подземные емкости объемом 25.00 куб.м. и 19.00 куб.м. (свидетельство о государственной регистрации права серия 24 ЕЙ № 042117).

Срок аренды определен сторонами в пункте 3.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.09.2013 № 74) с 30.07.2009 по 29.07.2058.

В силу пунктов 3.1. – 3.4. договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.09.2013 № 74) размер арендной платы за участок составляет: в 2009 году - 235 117,73 руб.

Арендная плата исчисляется, начиная со дня перехода права собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке (свидетельство о государственной регистрации права серия 24 ЕЙ № 042117), а именно с 10.12.2008.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (Приложение 2).

Арендная плата вносится Арендаторами ежеквартально не позднее 10-го-числа первого месяца квартала, за который вносится плата в УФК по Красноярскому краю.

Пунктом 5.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.09.2013 № 74) предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пеня перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.4. Договора.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 30.07.2009.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.11.2018 № КУВИ-001/2018-14108536 в отношении земельного участка с КН 24:04:6101015:34, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Березовский район, рп. Березовка, ул. Трактовая, 89, площадью 2416 кв.м., вид разрешенного использования «для функционирования АЗС», зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Позитив» сроком до 29.07.2058 на основании договора аренды от 30.07.2009 № 38. На земельном участке расположены объекты с КН 24:04:6101015:493, 24:04:6101015:468, 24:04:0000000:5450, 24:04:6101015:491.

В связи с неоплатой аренных платежей в срок определенный договором, истец направил в адрес ответчика претензионное письмо от 28.09.2018 № 3125

Согласно выписке из ЕГРН от 23.11.2018 № КУВИ-001/2018-14114718 в отношении земельного участка с КН 24:04:0101001:2, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> км. автодороги Красноярск – Сосновоборск, площадью 1674,3 кв.м., вид разрешенного использования «для эксплуатации АЗС», зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Позитив» сроком до 04.05.2050 на основании договора аренды от 04.06.2001 № 92. На земельном участке расположены объекты с КН 24:04:0000000:5423, 24:04:0000000:4473.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.03.2019 КУВИ-001/2019-4892889, здание с КН 24:04:6101015:493, площадью 70,9 кв.м., по адресу: <...>, расположенное на земельном участке с КН 24:04:6101015:34 зарегистрировано на праве собственности 14.03.2018 за ФИО2

В материалы дела представлены копии правоустанавливающего дела на здание с КН 24:04:6101015:493, площадью 70,9 кв.м., по адресу: <...>, в котором содержится договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.01.2018 № 22739-ОТПП/1, согласно которому общество с ограниченной ответственностью «Позитив» передало в собственность ФИО2 комплекс АЗС, состоящий из нежилого здания общей площадью 70,9 кв.м., оит. А, А1, навес лит. Г1 туалет лит. Г2, № 1-забор, № 11-замощение, № 1,2,3-г/з колонки, № 4,5,6 подземные емкости объемом 25.00 куб.м. и 19.00 куб.м., по адресу: <...>.

Право собственности ФИО2 на здание с КН 24:04:6101015:493, площадью 70,9 кв.м., по адресу: <...>, расположенное на земельном участке с КН 24:04:6101015:34 зарегистрировано 14.03.2018.

Ссылаясь на неоплату арендных платежей в срок, предусмотренный договором, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Позитив» задолженности по договору аренды земельного участка №38 от 30.07.2009 за период с 27.01.2017 по 31.09.2018 в размере 976 583,05 руб., пени в размере 54 170,73 руб. за период с 27.01.2017 по 31.09.2018.

Ответчик требования не оспорил, отзыв на иск в материалы дела не представил. Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 307 и 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе, из договора. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Заключенный между сторонами договор №38 от 30.07.2009 являлся по своей природе договором аренды недвижимого имущества, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается представленными в материалы дела документами и ответчиком не оспаривается.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно расчету истца у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 976 583,05 руб. за период с 27.01.2017 по 31.09.2018.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" имеется следующее разъяснение: если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу в срок, установленный пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Между тем отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не может служить основанием для освобождения фактического землепользователя от платы за землю.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает презумпцию платности использования земельного участка, не принадлежащего лицу, осуществляющему пользование, независимо от основания возникновения пользования.

В материалы дела представлены копии правоустанавливающего дела на здание с КН 24:04:6101015:493, площадью 70,9 кв.м., по адресу: <...>, в котором содержится договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.01.2018 № 22739-ОТПП/1, согласно которому общество с ограниченной ответственностью «Позитив» передало в собственность ФИО2 комплекс АЗС, состоящий из нежилого здания общей площадью 70,9 кв.м., оит. А, А1, навес лит. Г1 туалет лит. Г2, № 1-забор, № 11-замощение, № 1,2,3-г/з колонки, № 4,5,6 подземные емкости объемом 25.00 куб.м. и 19.00 куб.м., по адресу: <...>.

Право собственности ФИО2 на здание с КН 24:04:6101015:493, площадью 70,9 кв.м., по адресу: <...>, расположенное на земельном участке с КН 24:04:6101015:34 зарегистрировано 14.03.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.03.2019 КУВИ-001/2019-4892889.

Таким образом, материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается факт перехода права собственности на здание с КН 24:04:6101015:493, расположенное на земельном участке с КН 24:04:6101015:34, от ответчика к третьему лицу – ФИО2 с 14.03.2018.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости в силу прямого указания закона.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, суд полагает, что ответчик с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, находящемся на спорном земельном участке (14.03.2018), прекратил право пользования данным земельным участком, поскольку данное право перешло к покупателю как следствие обязанность ответчика по оплате арендной платы прекратилась с 14.03.2018.

Из вышеприведенного следует, что ответчик должен был вносить арендные платежи до 14.03.2018. Согласно расчету суда задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.01.2017 по 13.03.2018 составляет 512 510 руб. 77 коп.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчиком доказательства оплаты арендной платы за указанный период в материалы дела не представлены.

Поскольку ответчик доказательства погашения задолженности по арендной плате, начисленной за период с 11.01.2017 по 13.03.2018 в соответствии с условиями договора, суду не представил, исковые требования о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Позитив» задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в части в размере 512 510 руб. 77 коп. за период с 11.01.2017 по 13.03.2018.

Статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.09.2013 № 74) предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пеня перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.4. Договора.

Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство. Расчет пени проверен судом, признан не правильным, с учетом не верного определения истцом периода задолженности.

Согласно расчету суда, с учетом верного периода задолженности, условий договора, размер пени составляет 44 551 руб. 81 коп. за просрочку оплаты арендной платы за период с 11.01.2017 по 11.10.2018.

Ответчиком не представлено доказательств оплаты пени.

Исковые требования о взыскании с ответчика пени подлежат удовлетворению в части в размере 44 551 руб. 81 коп. за просрочку оплаты арендной платы за период с 11.01.2017 по 11.10.2018.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям. Истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Позитив» п.Емельяново Емельяновского района Красноярского края в пользу Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям Администрации Березовского района Красноярского края в 557 062 руб. 58 коп. в т.ч.:

- 512 510 руб. 77 коп. долга по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №38 от 30.07.2009 за период с 11.01.2017 по 13.03.2018г.;

- 44 551 руб. 81 коп. пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 11.01.2017 по 11.10.2018г.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Позитив» п.Емельяново Емельяновского района Красноярского края в доход федерального бюджета 12 597 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что решение в окончательной форме будет изготовлено в течение 5 рабочих дней, подписано в виде электронного документа усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Р.В. Лесков