Решение от 26 декабря 2019 г. по делу № А63-10981/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-10981/2019
г. Ставрополь
26 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 26 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой А.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Первое домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск,

к муниципальному образованию города курорта Кисловодска в лице комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Ставропольский край, ОГРН <***>, г. Кисловодск,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 30.04.2019 № 3-ПР купли-продажи муниципального имущества муниципального здания с кадастровым номером 26:34:100102:79, общей площадью 26,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литера Е, по цене 374 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 19.04.2019 № 339/2019,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных (до объявления перерыва и после окончания перерыва),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Первое домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к муниципальному образованию города курорта Кисловодска в лице комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Ставропольский край, ОГРН <***>, г. Кисловодск, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 30.04.2019 № 3-ПР купли-продажи муниципального имущества муниципального здания с кадастровым номером 26:34:100102:79, общей площадью 26,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литера Е, по цене 374 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 19.04.2019 № 339/2019.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:34:100102:79, общей площадью 26,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литера Е, на дату обращения общества с заявлением о выкупе объекта недвижимости (29 сентября 2016 года), определением от 16.09.2019 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, которую суд поручил провести эксперту ООО «Эксперт ЮФО» ФИО1.

От ООО «Эксперт ЮФО» поступило заключение эксперта от 17.10.2019 № 54/2019, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:34:100102:79, общей площадью 26,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литера Е, на дату обращения общества с заявлением о выкупе объекта недвижимости (29 сентября 2016 года) составляет 170 000 руб.

Представитель истца в судебное заседание не явился, представил письменное ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просил обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***> заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск договор купли-продажи муниципального имущества № 3-ПР от 30 апреля 2019 года - нежилого муниципального здания с кадастровым номером 26:34:100102:79, этажность: 1, общей площадью 26,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит. Е, по стоимости равной 170 000 (сто семьдесят тысяч) рублей – «пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества № 3-ПР от 30 апреля 2019 года изложить в следующей редакции: имущество продается по цене 170 000 (сто семьдесят тысяч) рублей - основная сумма платежа в соответствии с заключением судебной экспертизы № 54/2019 от 17.10.2019 года, составленной экспертом ООО «Эксперт ЮФО» ФИО1, г. Пятигорск.

Суд, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает уточнения исковых требования от 13.12.2019.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил письменное возражение, согласно которому выражал несогласие с заключением эксперта от 17.10.2019 № 54/2019, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой просил поручить АФ Аудит-Консалтинг, <...>, на разрешение эксперта поставить вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:34:100102:79, общей площадью 26,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литера Е, на дату обращения общества с заявлением о выкупе -29.09.2016?

В судебном заседании 16.12.2019 объявлен перерыв до 19.12.2019 до 10 час. 30 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Представитель истца письменно возражал против назначения повторной судебной экспертизы, указывал, что выводы экспертного заключения от 17.10.2019 № 54/2019 являются достоверными и объективными.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении повторной оценочной экспертизы по делу, суд отказывает исходя из следующего.

При решении вопроса о назначении экспертизы суд определением от 20.08.2019 отложил судебное разбирательства для представления ответчиком письменных пояснений по вопросу проведения экспертизы по делу; сведений о возможности проведения экспертизы в экспертных учреждениях, предполагаемый срок проведения и стоимость экспертизы; ФИО конкретных экспертов, имеющих соответствующую квалификацию и документы, подтверждающие такую квалификацию, а также вопросов для постановки перед экспертом.

Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска не явился в судебное заседание 16.09.2019, кандидатур экспертов не представил и не воспользовался своим правом для выбора экспертного учреждения. В связи с чем экспертиза назначена заявленному истцом экспертному учреждению.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии с частью 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Не имея специальных познаний в части методики оценки рыночной стоимости недвижимого судом в соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза, при проведении которой эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В установленном законом порядке данное заключение не оспорено и не признано недействительным. Документы, определяющие уровень квалификации эксперта и право производить судебную экспертизу, материалы дела содержат. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта от 17.10.2019 № 54/2019 обосновано, методика раскрыта, заключение достаточно ясное и полное, не вызывает у суда сомнений. При этом принципиальным в данном деле определение стоимости на момент обращения с заявлением о выкупе в сентябре 2016 года, а не на март 2019 года, как было сделано ответчиком.

Несогласие ответчика с выводами эксперта само по себе не является основанием для назначения повторной экспертизы.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, по имеющимся в деле документам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-349/2017 от 28.12.2017 уточненные требования ООО «Первое Домоуправление» удовлетворены. Признан незаконным отказ комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, выраженный в письме № 01-15/3065 от 29.09.2016, в реализации преимущественного права обществу на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества по договору аренды № 19 от 30.06.2010: нежилое здание - гараж общей площадью 26,3 кв.м кадастровый номер 26:34:100102:79, расположенный по адресу: <...>

Суд обязал комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска устранить нарушение права и предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения, гараж общей площадью 26,3 кв.м кадастровый номер 26:34:100102:79, расположенный по адресу: <...> по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Во исполнение указанного судебного акта комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска направил в адрес ООО «Первое Домоуправление» письмо от 30.04.2019 № 01-15/1883 с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого муниципального здания с кадастровым номером 26:34:100102:79, этажность: 1, общей площадью 26,3 кв.м по адресу: <...>, литера Е (гараж).

К письму приложен проект договора купли-продажи муниципального имущества от 30.04.2019 № 3-ПР и копия решения Думы города-курорта Кисловодска от 24.04.2019 № 37-519.

В распоряжении комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска от 29.04.2019 № 108 «Об условиях приватизации муниципального имущества города-курорта Кисловодска» и проекте договора № 4-ПР от 30 апреля 2019 года (пункт 2.1) указана цена помещения 484 000 руб., определенная на основании отчета о рыночной оценке недвижимого имущества от 11.03.2019 № 004/265900/19.

20 мая 2019 года ООО «Первое Домоуправление» направило в адрес комитета протокол разногласий к пункту 2.1 вышеуказанного договора купли-продажи в части цены продажи имущества, предложив установить ее в сумме 374 000 руб., исходя из информации о рыночной цене помещения, полученной от другого оценщика - ООО Межрегиональный Центр Оценки «Бизнес-Партнёр».

В письме от 24.05.2019 № 01-15/2259 комитет сообщил обществу, что изменение цены продажи не представляется возможным со ссылкой на статью 11 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ так как ранее, по итогам конкурсных процедур между комитетом и ООО «Эксперт-Сервис» заключен договор о проведении работ об определении рыночной стоимости данного имущества, на основании которого составлен отчет от 11.03.2019 № 004/265900/19.

Поскольку сторонами разногласия сторон по пункту 2.1 договора купли-продажи во внесудебном порядке не урегулированы, ООО «Первое Домоуправление» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодатель в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Исходя из положений статьи 13 Закона № 135-ФЗ, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что между сторонами возник преддоговорной спор, а именно разногласия по вопросу определения размера выкупной цены объекта недвижимости, подлежащей включению в договор купли-продажи.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определением суда от 16.09.2019 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Эксперт ЮФО» ФИО1.

На разрешение эксперта в рамках назначенной судебной экспертизы судом был поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:34:100102:79, общей площадью 26,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литера Е, на дату обращения общества с заявлением о выкупе объекта недвижимости (29 сентября 2016 года)?

В соответствии с экспертным заключением ООО «Эксперт ЮФО» от 17.10.2019 №54/2019 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:34:100102:79, общей площадью 26,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литера Е, на дату обращения общества с заявлением о выкупе объекта недвижимости (29 сентября 2016 года) составляет 170 000 руб.

В силу пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Исследовав материалы дела, доводы, возражения сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном их исследовании, суд признает надлежащим доказательством по делу экспертное заключение ООО «Эксперт ЮФО» от 17.10.2019 №54/2019, которое отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта на момент обращения общества с заявлением о его выкупе о (29.09.2016) в размере 170 000 руб., а значит, указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

При этом отчет о рыночной оценке недвижимого имущества от 11.03.2019 № 004/265900/19 не может быть принят судом во внимание, поскольку имущества произведена на дату – 11.03.2019, т.е. спустя почти 3 года с момента обращения с заявлением о выкупе.

Данный вывод суда согласуется правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (определение ВАС РФ от 30.06.2011 № ВАС-7706/11).

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта, уточнениям заявленных требований, положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, суд пришел к выводу о том, что пункт 2.1 договора купли-продажи подлежит изложению в уточненной редакции истца.

При таких обстоятельствах уточненное исковое требование истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи с определением выкупной цены объекта в размере 170 000 руб. (пункт 2.1 договора) подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца, согласно его заявления.

Расходы по оплате госпошлины относятся на заявителя в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

принять уточнение исковых требований удовлетворить.

Уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск, удовлетворить.

Обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***> заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск договор купли-продажи муниципального имущества от 30 апреля 2019 года № 3-ПР - нежилого муниципального здания с кадастровым номером 26:34:100102:79, общей площадью 26,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литера Е по стоимости равной 170 000 руб. и пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества № 3-ПР от 30 апреля 2019 года изложить в следующей редакции: имущество продается по цене 170 000 (сто семьдесят тысяч) рублей - основная сумма платежа в соответствии с заключением судебной экспертизы от 17.10.2019 №54/2019, составленной независимым оценщиком ООО «Эксперт ЮФО».

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Безлепко