Решение от 10 февраля 2020 г. по делу № А63-19917/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь Дело №А63-19917/2019

Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 10 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес», г. Пятигорск,

ОГРН <***>, ИНН <***>,

к администрации г. Лермонтова,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Ессентуки,

ОГРНИП 316265100065916, ИНН <***>,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных

требований относительно предмета спора:

управления имущественных отношений администрации города Лермонтова, г. Лермонтов,

Управления Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь,

филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь,

о признании недействительными торгов, проведенных управлением имущественных отношений администрации города Лермонтова, по продаже права аренды земельного участка сроком на 5 лет, общей площадью 2864 кв.м, с кадастровым номером 26:32:030404:46, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ, <...>, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка,

о признании недействительным договора аренды земельного участка сроком на 5 лет, общей

площадью 2864 кв.м, с кадастровым номером 26:32:030404:46, расположенного по адресу:

Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ, город Лермонтов, проезд

Солнечный, 2, заключенного между управлением имущественных отношений администрации города Лермонтова и ФИО2,

о применении последствий недействительности договора аренды, возвратив его стороны в

первоначальное положение,

при участии представителя истца ФИО3 по доверенности от 25.08.2019, в отсутствие других лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес», г. Пятигорск (далее – общество, ООО «Севкавстройбизнес») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации г. Лермонтова (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Ессентуки, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления имущественных отношений администрации города Лермонтова, г. Лермонтов, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь о признании недействительными торгов, проведенных управлением имущественных отношений Администрации города Лермонтова по продаже права аренды земельного участка сроком на 5 лет, общей площадью 2864 кв.м, с кадастровым номером 26:32:030404:46, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ, <...>, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, о признании недействительным договора аренды земельного участка сроком на 5 лет, общей площадью 2864 кв.м, с кадастровым номером 26:32:030404:46, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ, <...>, заключенного между управлением имущественных отношений администрации города Лермонтова и ФИО2, о применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата его сторон в первоначальное положение.

При обращении с иском в суд истец мотивировал исковые требования тем, что на основании постановления администрации от 27.02.2012 № 108 в редакции постановления от 29.03.2013 № 458 обществу предоставлены в аренду на новый срок до 31.03.2016 земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030402:45, 26:32:030402:46 и 26:32:030402:47 для строительства многоквартирных жилых домов с офисными помещениями. На указанные земельные участки 01.04.2013 между обществом (арендатором) и администрацией (арендодателем) заключены договоры аренды № 2344-У, № 2343-У и № 2342-У. Договоры зарегистрированы 24.04.2013. Как следует из условий договоров аренды № 2342-Уи № 2344-У, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030402:45 и 26:32:030402:47, на этих земельных участках расположен многоквартирный жилой дом с офисными помещениями; на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030402:46 строений не имеется (пункт 1.2. договора аренды от 01.04.2013 № 2343-У). Однако, ООО «Севкавстройбизнес» для завершения строительства в соответствии с проектом «Многоквартирный жилой дом по проспекту Лермонтова с офисными помещениями в районе магазина «Пеликан» и КЦ «Кавказ» по ранее выданному градостроительному плану земельного участка на весь участок общей площадью 8 982 кв.м. необходимы все три участка, в том числе спорный участок с кадастровым номером 26:32:030402:46. В рамках другого дела рассматриваемого Арбитражным судом Ставропольского края №А63-10814/2019 по иску ООО «Севкавстройбизнес» к администрации г. Лермонтова о признании незаконными действий администрации по отказу в объединении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030402:45, 26:32:030402:46 и 26:32:030402:47 в один земельный участок для окончания строительства жилого многоквартирного дома приняты обеспечительные меры в виде запрета администрации города Лермонтова проводить торги в форме аукциона и осуществлять действия по отчуждению спорного участка с кадастровым номером 26:32:030402:46 (определение от 10.09.2019). Поскольку, торги проведены при наличии вышеуказанных обеспечительных мер, они, по мнению истца, являются недействительными.

В ходе рассмотрения дела истец дополнил основания заявленного иска ссылкой на то, что спорный земельный участок с кадастровым номером 26:32:030402:46 находится в общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома. Указанное право общей долевой собственности возникло при следующих обстоятельствах. Земельный участок с кадастровым номером 26:32:030402:46 вместе с другими земельными участками с кадастровыми номерами 26:32:030402:45, 26:32:030402:47, 26:32:030402:48 и 26:32:030402:49 образован путем раздела согласно межевому плану от 12.11.2009 земельного участка с кадастровым номером 26:32:030402:35 общей площадью 8 982 кв.м. На момент раздела участок с кадастровым номером 26:32:030402:35 уже перешел в силу закона (пункт 1 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») в общую долевую собственность собственников 22 квартир многоквартирного дома, расположенного на этом участке и сданного в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 26306000-7 от 27.06.2008 года. Следовательно, при разделе земельного участка с кадастровым номером 26:32:030402:35 на 5 участков, у собственников исходного участка возникло право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки, в том числе спорный участок с кадастровым номером 26:32:030402:46. Истец представил выписку из ЕГРН на участок с кадастровым номером 26:32:030402:46, в графе которой «особые отметки» указано следующее: вид права: Общая долевая собственность; №регистрации: п.5 ст. 16; Дата регистрации: 05.05.2012; правообладатели: Собственники помещений многоквартирного дома; Доля в праве пропорционально размеру общей площади помещений. Истец считает, что поскольку на исходном земельном участке расположен принадлежащий обществу незавершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом с офисными помещениями (3-4 секции) (5 секция), то и у него также имеется право долевой собственности на исходный земельный участок и как, следствие, на образованный из него спорный участок с кадастровым номером 26:32:030402:46.

Также истец заявил ходатайства об уточнении исковых требований от 13.12.2019 и от 02.02.2020, в которых просил принять к рассмотрению исковые требования в измененной редакции, дополнив их требованиями о признании недействительным постановления администрации города Лермонтова № 819 от 16 августа 2019 и указании в решении суда, что оно является основанием для Управления Росреестра по Ставропольскому краю осуществить исключение записей о государственной регистрации договора аренды, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации города Лермонтова и ФИО2, а также с ООО «Золотая Нива» на земельный участок общей площадью 2 864 кв.м. с кадастровым номером 26:32:030402:46 из ЕГРН и ходатайство от 02.02.2020 о привлечении управления имущественных отношений администрации города Лермонтова в качестве соответчика по делу.

Протокольным определением указанные ходатайства отклонены. Основания для отклонения названных ходатайств приведены ниже в мотивировочной части настоящего решения.

В отзыве на иск ответчик администрация города Лермонтова сослалась на то, что спорный земельный участок может быть предоставлен в аренду только по результатам открытого аукциона. Нарушения порядка проведения аукциона не допущено, в связи с чем отсутствуют основания для признания оспариваемых истом торгов недействительными. По мнению администрации, истец не представил суду доказательств нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

До рассмотрения дела в заседании суда ответчик ФИО2 представил отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть спор без своего участия и в иске отказать, ссылаясь на то, что сведения о предстоящем аукционе по продаже права аренды спорного земельного участка были опубликованы в еженедельной газете от 06.09.2019 № 36 города Лермонтова «Лермонтовские известия», при осмотре земельного участка им установлено, что какие-либо строения или сооружения на участке отсутствуют. ФИО2 оказался единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе, в связи с чем с ним, как с единственным участком, заключен договор аренды. ООО «Севкавстройбизнес» не подавало заявку на участие в аукционе, следовательно, не имеет права просить признания торгов недействительными. 21.11.2019 ФИО2 заключил с ООО «Проектно-инжиниринговая компания Сити Строй Проект» договор подряда № 29.12 на выполнение проектной документации по объекту «Многоквартирный жилой дом» по адресу спорного земельного участка, цена работ по договору подряда 2 100 000 рублей, из которых 100 000 рублей уже оплачены подрядчику ООО «Проектно-инжиниринговая компания Сити Строй Проект». В этой связи ФИО2 считает, что в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены его права как добросовестного участника аукциона.

Администрация г. Лермонтова и Управление Росреестра по Ставропольскому краю просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.

Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился.

Суд, руководствуясь пунктами 2 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает спор в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, дав правовую оценку представленным доказательствам, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на официальном сайте администрации города Лермонтова, в еженедельной газете от 06.09.2019 № 36 города Лермонтова «Лермонтовские известия» и на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации по адресу https://torgi.gov.ru опубликована информация о проведении 01.10.2019 аукциона по продаже права аренды земельного участка сроком на 5 лет, общей площадью 2864 кв.м, с кадастровым номером 26:32:030404:46, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ, <...>, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка. Организатор аукциона Управление имущественных отношений администрации города Лермонтова Ставропольского края.

Участниками признаны и допущены к торгам 4 претендента: ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО6 (протокол заседания комиссии по проведению торгов № 1 от 26.09.2019). Стартовая цена лота – годовая арендная плата в размере 400 000 рублей. Из протокола заседания комиссии по проведению торгов от 01.10.2019 № 2 следует, что на торги явился только один из допущенных к торгам участник - ФИО2, торги признаны несостоявшимися. На основании решения комиссии по проведению торгов, оформленного протокол № 2 от 01.10.2019 договор аренды заключен с единственным участником - ФИО2, годовой размер арендной платы составил 400 000 рублей.

Общество посчитало вышеуказанные торги в форме аукциона и заключенный по их результатам договор аренды незаконными, что послужило основанием для обращения с данным иском в суд.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

По смыслу данной нормы права основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства при проведении торгов.

В соответствии с пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

В силу пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Торги, объявленные несостоявшимися, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 2436/11).

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих заинтересованность общества в оспаривании торгов в форме открытого аукциона по продаже права аренды земельного участка, не представлено.

Как установлено судом по письменным материалам дела и подтверждено истцом, намерения участвовать в аукционе истец не заявлял, заявку на участие в оспариваемом аукционе не подавал и участие в аукционе не принимал.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Необходимость спорного участка с кадастровым номером 26:32:030402:46 для завершения обществом строительства многоквартирного дома, расположенного на других смежных земельных участках, мотивированная технико-экономическими показателями строительства не относится к перечисленным исключительным случаям предоставления земельного участка без торгов, указанным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Однако законодательством не предусмотрено право на приобретение земельного участка в собственность арендатором, имеющим на праве собственности объекты незавершенного строительства.

Таким образом, доказательств принадлежности спорного участка с кадастровым номером 26:32:030402:46 обществу не предоставлено. Принадлежащий обществу объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом с офисными помещениями (3-4 секции) (5 секция) расположен на других участках с кадастровыми номерами 26:32:030402:45 и 26:32:030402:47.

Довод истца о том, что администрация неправомочна проводить аукцион, поскольку участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме, расположенном на исходном участке с кадастровым номером 26:32:030402:35, из которого в 2009 путем раздела образован спорный участок с кадастровым номером 26:32:030402:46 судом отклоняется в силу следующего. Общество не вправе преследовать нарушения прав собственников квартир многоквартирного дома, поскольку на это специально не уполномочено законом и эти нарушения не касаются его субъективных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Таким образом, для применения судебной защиты требуется наличие субъективного права или свободы. Ни граждане, ни юридические лица не наделены правом абстрактного контроля в судебном порядке за деятельностью органов государственной власти и местного самоуправления; они могут защищаться от нарушения своих прав и свобод, доказав наличие субъективного права или законного интереса. Имущественные права и интересы общества данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. В рамках настоящего дела у суда не имеется оснований для установления факта принадлежности спорного участка собственникам многоквартирного дома, не заявлявшим соответствующих исковых требований.

Принятые арбитражным судом 10.09.2019 по делу №А63-10814/2019 обеспечительные меры также не препятствовали проведению аукциона, поскольку аукцион проведен управлением имущественных отношений администрации города Лермонтова, а меры касались запрета на проведение аукциона администрацией города Лермонтова.

Обстоятельства, в силу которых истец был лишен права на участие в конкурентных процедурах при предоставлении спорного участка в аренду, истцом не заявлены.

Таким образом, отсутствие заинтересованности у истца в оспаривании торгов и заключенного по его результатам договора является основаниям для отказа в иске и основанием для отказа в принятии уточнений исковых требований от 13.12.2019 и от 02.02.2020, и отклонения ходатайства от 02.02.2020 о привлечении управления имущественных отношений администрации города Лермонтова в качестве соответчика по делу.

В связи с отказом истцу в иске, его расходы по госпошлине возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.В. Быкодорова