Решение от 26 июня 2023 г. по делу № А45-1895/2022

365/2023-180369(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ



дело № А45-1895/2022
город Новосибирск
26 июня 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2023 года в полном объёме решение изготовлено 26 июня 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ОБЕРОН (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, мэрии города Новосибирска, общества с ограниченной ответственностью АБСОЛЮТ

о признании недействительным решения о проведении аукциона

при участии в судебном заседании представителя заявителя ФИО2, по доверенности от 01.06.2022, паспорт, диплом

установил

Общество с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ОБЕРОН обратилось с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит:


признать недействительным решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 54:35:000000:25250, площадью 515 кв. м, в части установления начальной цены аукциона (размера годовой арендной платы) в размере 206 000 рублей, размещенного извещением о проведении торгов от 02.09.2021 № 020921/0149892/01 на сайте https://novo-sibirsk.ru/dep/land/news_1160/289848/; http://torgi.gov.ru/ в виде информационного сообщения о проведении аукциона.

установить начальный размер годовой арендной платы в размере 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 515 кв. м, кадастровый номер 54:35:000000:25250, расположенного по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ОБЕРОН поддержал заявленные требования.

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, уведомлен надлежащим образом.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ОБЕРОН обратилось с заявлением о признании незаконным отказа департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка (кадастровый номер 54:35:000000:25250), расположенного по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.09.2020 по делу № А45-34250/2019 заявленные требования удовлетворены. Суд обязал департамент провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка.


Во исполнение вышеуказанного решения суда мэрия города Новосибирска (организатор аукциона), департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (уполномоченный орган, организатор торгов) объявил аукцион на право заключения договора аренды земельного участка на основании постановления мэрии города Новосибирска от 18.08.2021 № 2892 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в целях размещения нестационарного объекта по улице Фабричной в Железнодорожном районе», опубликовано извещение о проведении торгов от 02.09.2021 № 020921/0149892/01 на сайте https://novo-sibirsk.ru/dep/land/news_l 160/289848/, http://torgi.gov.ru/. В указанном извещении определён начальный размер годовой арендной платы, её размер составляет 206 000 рублей.

Указанный размер сформирован на основании отчёта об оценке от 23.08.2021 № 1994, который опубликован на сайте https://fedresurs.ru, сообщение от 08.09.2021 № 09628343.

Так, между департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью АБСОЛЮТ заключен контракт № МК1БП-21 на закупку услуг по проведению оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки, в т. ч. за 1 кв. м, предоставляемые для размещения нестационарных объектов от 22.01.2021.

Общество с ограниченной ответственностью АБСОЛЮТ произвело расчёт годовой арендной платы за объект оценки: земельный участок площадью 515 кв. м, кадастровый номер 54:35:000000:25250, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: нестационарные объекты, расположенный по адресу: город Новосибирск, Железнодорожный район, улица Фабричная.

Как указано в отчете, рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок площадью 515 кв. м, кадастровый номер 54:35:000000:25250, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное


использование: Нестационарные объекты, расположенного по адресу: город Новосибирск, Железнодорожный район, улица Фабричная, по состоянию на 20 августа 2021 года округленно составляет (НДС не облагается): 206 000 рублей 00 копеек, в том числе за 1 кв. м - 400 рублей.

Общество с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ОБЕРОН посчитало оценку стоимости объекта, определённую в отчёте об оценке от 23.08.2021 № 1994, недостоверной, поскольку существенно завышена стоимость имущественных прав, отчёт не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Соответствующие требования рассмотрены Арбитражным судом Новосибирской области в рамках дела № А45-26265/2021, признаны подлежащими удовлетворению.

В обоснование правовой позиции по настоящему делу общество с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ОБЕРОН представило отчёт об оценке объекта оценки от 15.12.2021 № 21/060 «Об определении рыночной стоимости имущества», подготовленный обществом с ограниченной ответственностью АРТИКУЛ, где начальный размер годовой арендной платы составляет 137 000 рублей.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По общему правилу, установленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Порядок подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлен положениями статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.


Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определённой по результатам рыночной оценки в соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В силу статьи 8 федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным при приватизации, передаче в доверительное управление либо передачу в аренду объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со статьёй 12 федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определённая в отчёте, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.


Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Основанием предоставления земельного участка в аренду является договор (пункт 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации), заключаемый на торгах, проводимых в форме аукциона (часть 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы (часть 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу взаимосвязанных положений статей 432, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации условие об арендной плате является существенным для договора аренды земельного участка.

В силу частей 13, 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации проект договора аренды земельного участка направляется уполномоченным органом победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. В свою очередь победитель аукциона или единственный принявший участие в аукционе его участник в течение тридцати дней обязаны подписать проект договора и предоставить его в уполномоченный орган (часть 30 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, заключение договора аренды для победителя аукциона или единственного принявшего участие в аукционе участника является обязательным. Несоблюдение обязанности по заключению договора влечёт для указанных лиц последствия, приведенные в части 30 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, а также утрату внесенного задатка (часть 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).


В процессе судебного разбирательства с учётом разницы в размере годовой арендной платы, определённом независимым оценщиком по заказу департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, и стоимости, определённой независимым оценщиком по заказу общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ОБЕРОН, в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству заявителя судом была назначена судебная экспертиза на предмет определения стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 54:35:000000:25250, площадью 515 кв. м, для установления начальной цены аукциона (размера годовой арендной платы).

Поскольку в отношении предложенных сторонами экспертных организаций у департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска и общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ОБЕРОН имелись категорические возражения, проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью АГЕНТСТВО НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ СТАТУС, избранному судом по своему усмотрению с учётом опыта привлечения указанной организации в качестве экспертной по другим делам.

По результатам экспертизы (заключение эксперта от 15.02.2023 № 1, дополненное заключением от 27.04.2023 № 1/2) рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 54:35:000000:25250, площадью 515 кв. м составляет 1 688 000 рублей, размер рыночной годовой арендной платы в целях установления начальной цены аукциона по состоянию на 15.02.2023 составляет 135 000 рублей в год.

Общество с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ОБЕРОН каких-либо возражений относительно экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью АГЕНТСТВО НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ СТАТУС не выразило, в судебном заседании представитель заявителя пояснил, что, по его мнению, экспертное заключение выполнено


профессионально с учётом всех имеющихся в материалах дела доказательств, представленных сторонами, содержит логичные выводы и обладает признаками относимости, допустимости и достоверности, подлежит применению судом.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, а также заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью АГЕНТСТВО НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ СТАТУС, суд пришёл к выводу о возможности признания в качестве достоверной величины начального размера годовой арендной платы при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 515 кв. м, кадастровый номер 54:35:000000:25250, расположенного по адресу: <...> полученной по результатам судебной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью АГЕНТСТВО НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ СТАТУС.

Экспертное заключение проверено судом на предмет соответствия требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, в том числе федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утверждённых


приказами Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, от 20.05.2015 № 297, № 298, № 299, установлено, что экспертом вопреки доводам ответчика при проведении экспертного исследования требования Федеральных стандартов оценки соблюдены.

Эксперт был вызван в суд, дал подробные пояснения о применённых им методах оценки, использованных при проведении исследования нормативных документах, дополнил своё заключение.

Каких-либо пороков экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью АГЕНТСТВО НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ СТАТУС не содержит, в связи с чем признано судом надлежащим доказательством по делу, с достаточной степенью достоверности определяющим размер годовой арендной платы.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 54:35:000000:25250, площадью 515 кв. м, в части установления начальной цены аукциона (размера годовой арендной платы) в размере 206 000 рублей, размещённого извещением о проведении торгов от 02.09.2021 № 020921/0149892/01 на сайте https://novo-sibirsk.ru/dep/land/news_1160/289848/, http://torgi.gov.ru/ в виде информационного сообщения о проведении аукциона.


Установить начальный размер годовой арендной платы в размере 135 000 рублей при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 515 кв. м, кадастровый номер 54:35:000000:25250, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ ОБЕРОН 37 000 рублей судебных расходов.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 21.02.2023 5:19:00

Кому выдана Полякова Василина Альбертовна