Решение от 24 февраля 2021 г. по делу № А26-7903/2020

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-7903/2020
г. Петрозаводск
24 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 24 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Лазарева А.Ю., при ведении протокола секретарем Коршуновой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 16 февраля 2021 года материалы дела по заявлению акционерного общества «Олонецкий молочный комбинат» о признании незаконным отказа Государственного унитарного предприятия Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» в заключении договора аренды на новый срок, выраженный в письме от 10.08.2020 №494/01, и об обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия,

при участии представителей:

заявителя – Поддубной Натальи Анатольевны (доверенность от 05.03.2018),

ответчика – Никифорова Игоря Николаевича (доверенность от 08.06.2020), Маркова Дениса Владимировича (доверенность от 28.12.2020 № 17/01-10),

третьего лица – ФИО5 (доверенность от 09.11.2020 № 64/2020),

установил:

Акционерное общество «Олонецкий молочный комбинат» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным отказа Государственного унитарного предприятия Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» (далее - ответчик, Фонд) в заключении договора аренды на новый срок, выраженный в письме от 10.08.2020 №494/01, и об обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества в виде заключения договора аренды на новый срок - 15 лет.

Определением суда от 10 декабря 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – третье лицо, Министерство).

В обоснование требований заявитель указал, что считает отказ Фонда в заключении договора аренды на новый срок незаконным и противоречащим положениям части 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее – Закон № 135-ФЗ).

Ответчик представил отзыв, в котором требования заявителя не признал, доводы, изложенные в заявлении отклонил, указав, что отказ в заключении договора аренды на новый срок является законным и обоснованным, не нарушающим права и законные интересы Общества.

В судебном заседании представитель заявителя ходатайствовала об отложении судебного заседания на иную дату с целью принятия мер по урегулированию спора с ответчиком во внесудебном порядке.

Представители ответчика возражений по ходатайству заявителя не высказали, однако не высказали явных намерений в урегулировании спора. Представитель третьего лица оставил вопрос на усмотрение суда.

Рассмотрев ходатайства заявителя, суд его отклоняет в связи с отсутствием обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела в данном судебном заседании. Ранее судебные заседания неоднократно откладывались по ходатайству заявителя, однако это не привело к какому – либо положительному результату.

Представитель заявителя поддержала требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представители ответчика заявленные требования отклонили, поддержали доводы отзыва.

Представитель третьего лица оставила требования на усмотрение суда.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Акционерное общество «Олонецкий молочный комбинат» в соответствии с договором аренды имущества от 27.06.2005 № 734, находящегося в собственности Республики Карелия (далее - договор), арендует здания молокозавода, тарного склада, склада и проходной, расположенные по адресу: <...> (л.д.24-33). Арендодателями по договору являлись Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ГУП РК «Фонд государственного имущества Республики Карелия» с учетом наличия дополнительного соглашения от 20.03.2007 № 72 (л.д.36) и дополнительного соглашения от 11.04.2011 № 116 (л.д.37-38).

Комплекс зданий, расположенных по адресу: <...>, принадлежит ГУП РК «Фонд государственного имущества Республики Карелия» на праве хозяйственного ведения и включен в уставной фонд данного предприятия.

Срок действия договора установлен до 01 апреля 2020 года (в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2007 № 130 (л.д.34).

11 января 2019 года Общество обратилось к арендодателям с письмом, в котором просило продлить срок действия указанного договора на 15 лет (л.д.19).

В ответ на указанное обращение в адрес Общества от Министерства поступил ответ от 15.02.2019 №1272/131-29 о том, что в настоящее время требуется проведение мероприятий, направленных на подготовку оценки рыночной стоимости объекта для определения размера арендной платы по договору № 734 от 27.06.2005 (л.д.21).

17 января 2020 года Общество, руководствуясь частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, а также подпунктом 2 пункта 3 договора № 734 от 27.06.2005, повторно обратилось к арендодателям с просьбой заключить договор аренды вышеперечисленных арендуемых зданий на новый срок, а именно, на 15 лет (л.д.18).

В ответ на указанное обращение в адрес Общества от Министерства поступил ответ №1895/13.1-29/мизо от 21.02.2020, в котором Министерство сообщило, что Министерством организованы необходимые актуальные мероприятия, которые позволят при заключении договорных отношений произвести экономически обоснованный расчет арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Карелия (л.д.22-23). От Фонда поступил аналогичный ответ №15/01 от 19.02.2020 (л.д.20).

Таким образом, по мнению заявителя, арендодатели выразили готовность заключить договор аренды на новый срок, в связи с чем проводили необходимые для этого мероприятия (оценку имущества).

17 марта 2020 года представителями Фонда (арендодателя) и ГУП РК РГЦ «Недвижимость» был проведен осмотр арендуемых по договору Обществом зданий (л.д.103-104), изготовлен новый технический паспорт и проведена оценка арендуемого имущества, необходимая для заключения договора на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

19 августа 2020 года в адрес Общества поступило письмо № 494/01 от 10.08.2020 (л.д.15-17), в котором Фонд сообщил, что принял решение об отказе в заключении договора аренды на новый срок, причиной отказа послужило проведение Обществом перепланировки и переустройства арендуемого имущества без уведомления арендодателя, что по мнению Фонда, свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по договору аренды.

Не согласившись с позицией Фонда, Общество в установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок обжаловало отказ в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания решения органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие решения органа, осуществляющего публичные полномочия, закону или иному нормативному правовому акту и нарушение решением органа осуществляющего публичные полномочия, прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив обстоятельства дела, суд считает, что предъявленные требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с договором аренды имущества от 27.06.2005 №734, находящегося в собственности Республики Карелия Общество арендует у Фонда недвижимое имущество - здание молокозавода, тарный склад, склад и проходную (комплекс зданий), расположенное по адресу: <...>. Комплекс зданий принадлежит ГУП РК «Фонд государственного имущества Республики Карелия» на праве хозяйственного ведения и включен в его уставной фонд.

В силу подпункта 7 пункта 5 договора Общество было обязано не производить реконструкции, перепланировки и переоборудование арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя.

В нарушение изложенных условий договора Общество без обращения к арендодателю по вопросам проведения капитального ремонта или реконструкции здания, без получения необходимых разрешений и соблюдения публичного порядка градостроительной деятельности переустроил и перепланировал здание молокозавода (инвентарный номер 1276, кадастровый номер 10:14:0010311:55), что подтверждается заключением от 26.03.2020 (л.д.105-07) и актом осмотра от 17.03.2020 (л.д.103-104).

С учётом пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объём и характер внесённых Обществом изменений свидетельствует о несогласованной реконструкции здания молокозавода: в помещениях перенесены стены, различные помещения разделены, объединены, к зданию молокозавода пристроены новые помещения, изменены площадь и объём здания.

По итогу проведенного 17.03.2020 обследования арендуемых Обществом помещений установлены следующие нарушения (л.д.103-104).

По итогу капитального ремонта здания молокозавода (инвентарный номер 1276, кадастровый номер 10:14:0010311:55; нумерация помещений указана по данным на 2002 год изменена внутренняя планировка здания: устранены имевшиеся внутренние перегородки и установлены новые перегородки между помещениями 4 - 7, 14 - 16, 22, 23, 25, 26, 27, 28, 30, 33, 35, 39, 44 и 52 на первом этаже и помещениями 6, 8 и 17 на втором этаже (л.д.105-107). Над помещениями второго света первого этажа устроен антресольный этаж, что является реконструкцией здания, так как увеличена площадь здания.

По итогу капитального ремонта здания молокозавода также закрыты имевшиеся и установлены новые дверные и оконные проёмы в помещениях 2, 10, 4-7, 17, 18 и 52 в помещениях первого этажа, помещениях второго (антресольного) этажа, установлены металлические лестницы в помещениях 11, 13 и 28 второго этажа, изменено назначение помещений. Снесены пристройки лит. 1а и лит.1г к зданию молокозавода, разобрана часть здания молокозавода с размерами 4,75x11,85 м и восстановлена с размерами 4,75x19,49 м., возведены 4 новые пристройки: лит. 1г на бутовом ленточном фундаменте с дощатыми стенами, лит. 1в на фундаменте из металлических свай со стенами в виде металлического контейнера, лит.1ж и лит. 1а на бетонном основании со стенами из металлических сэндвич-панелей (нумерация литеров указана по итогам инвентаризации от 26 марта 2020 года), что является реконструкцией здания, так как изменены внешние габариты здания.

Объём и характер внесённых Обществом изменений наглядно изображён на приложенных планах этажей по договору от 27.06.2005 №734 (л.д.99-101) и по техническому паспорту от 22.10.2015 № 1276.

В соответствии с условиями подпункта 2 пункта 4 договора Фонд письмом от 23.05.2019 (л.д.93-94) просил Общество направить итог экспертизы внесённых в здание изменений и документы, подтверждающие реконструкцию либо капитальный ремонт здания. Письмо было получено Обществом 29.05.2019 (л.д.95), однако оставлено им без исполнения.

То обстоятельство, что вмешательство в первоначальную конструкцию здания представляет собой реконструкцию, стало известно Фонду после подготовки ГУП РК РГЦ «Недвижимость» соответствующего заключения (л.д.105-106).

Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-Ф3 установлено, что по истечении срока договора аренды государственного имущества заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором.

Подпунктом 2 пункта 3 договора определено, что Общество имеет право обращаться к Фонду с письменным ходатайством о заключении договора аренды на новый срок при условии добросовестного исполнения всех обязательств по договору аренды, а не только обязательства по внесению арендной платы, неисполнение которого предусмотрено частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-Ф3.

Часть 9 статьи 17.1 Закона № 135-Ф3 и подпункт 2 пункта 3 договора регулируют право арендатора на обращение к арендодателю, а часть 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ регулирует основания отказа арендодателя по обращению арендатора, если арендатор в силу части 9 статьи 17.1 Закона и подпункта 2 пункта 3 договора приобрёл право на такое обращение.

Из материалов дела усматривается, что Общество нарушило подпункт 7 пункта 5 договора, то есть не исполнило добросовестно все обязательства по договору аренды, и в силу установленного договором и законом порядка не приобрело право обращаться к Фонду с письменным ходатайством о заключении договора аренды на новый срок.

Фонд исходит из необходимости правовой определённости отношений с Обществом и иными лицами по поводу аренды государственного имущества. Если характеристики недвижимости не учтены в государственном кадастре, то предмет договора аренды не может считаться согласованным, поскольку индивидуализирующие признаки имущества не подтверждены в установленном законом порядке, и юридически, такое недвижимое имущество, не учтённое в кадастре, не существует.

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в силу части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Согласно части 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определённой вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате реконструкции зданий, перепланировки помещений.

Согласно пункту 9 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносится основные сведения об объекте недвижимости, в том числе площадь, если объектом недвижимости является здание.

Характеристики здания молокозавода после изменения их Обществом без необходимых разрешений и согласований не учтены в государственном кадастре, следовательно, здания молокозавода в прежнем виде, каким оно было во время заключения договора аренды, в настоящий момент нет.

Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

В настоящее время договор аренды является действующим, заключен на неопределённый срок. Прекращение договора будет противоречить хозяйственным интересам Фонда и Общества. С 01 апреля 2020 года Фондом для Общества установлен новый размер арендной платы, рассчитанный по итогу оценки рыночной стоимости месячной арендной платы, чтобы исключить неосновательное обогащение Фонда за счёт Общества.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель представленными доказательствами не подтвердил, что Фондом допущено нарушение его прав и законных интересов, а также то, что выводы Фонда основаны на неверном толковании норм права.

Учитывая, что заявителем не доказаны обстоятельства, послужившие основаниями для обращения в суд, основания для признания прав и законных интересов заявителя нарушенными отсутствуют, оспариваемый отказ является законным и обоснованным, а заявление Общество удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на заявителя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных Акционерным обществом «Олонецкий молочный комбинат» (ОГРН 1021001027068, ИНН 1001011712) требований отказать полностью.

2. Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на заявителя.

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>, литер А) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Лазарев А.Ю.