Решение от 28 декабря 2022 г. по делу № А82-12868/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12868/2022
г. Ярославль
28 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2022 года


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ФИО2, Общество с ограниченной ответственностью "Техинкомсоюз" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора аренды земельного участка № 2-5680 от 01.06.2008, дополнительного соглашения от 21.10.2014 расторгнутыми с 17.01.2018;

об обязании Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области принять по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 76:20:080404:5, площадью 619 кв.м;


при участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 16.11.2020, ФИО1 лично (после перерыва);

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 30.12.2021 (до перерыва), ФИО5 представитель по доверенности от 16.08.2022 (после перерыва);

от третьих лиц – не явились;

установил:

Определением Рыбинского городского суда Ярославской области от 07.07.2022 дело № 2-1736/2022 по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области о признании договора аренды земельного участка № 2-5680 от 01.06.2008, дополнительного соглашения от 21.10.2014 расторгнутыми с 17.01.2018, об обязании Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области принять по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 76:20:080404:5, площадью 619 кв.м передано по подсудности в Арбитражный суд Ярославской области.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 11.08.2022 дело принято к рассмотрению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, Общество с ограниченной ответственностью "Техинкомсоюз", Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области.

В судебном заседании, проведенном с перерывом, истец и его представитель требования поддержали, представили в материалы дела дополнительные письменные пояснения и документы в обоснование довода о том, что объект, расположенный на спорном земельном участке, является многоквартирным жилым домом, в связи с чем земельный участок находится в долевой собственности владельцев недвижимого имущества.

Представители ответчика требования не признали, свои доводы ответчик изложил в письменном отзыве.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

ООО «Техинкомсоюз» направило в суд отзыв, в котором поддержало довод заявителя о том, что земельный участок является долевой собственностью истца и третьих лиц.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

01 июля 2008 года между Администрацией городского округа г. Рыбинск (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор № 2-5690 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 76:20:080404:5, площадью 1386 кв.м. расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации помещений кафе «Арт-клуб».

Договор заключен на неопределенный срок.

Земельный участок переда истцу по акту приема-передачи.

21 октября 2014 года сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к указанному договору, согласно которому договор становиться договором общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а также определена площадь земельного участка, пользование которой оплачивает истец – 619 кв.м.

В последующем в указанный договор в качестве соарендаторов вступили третьи лица – ООО «Техинкомсоюз» и ФИО2

Земельный участок с кадастровым номером 76:20:080404:5 поставлен на кадастровый учет 18.07.2002 с разрешенным использованием «для эксплуатации помещений кафе «Арт-клуб»».

На земельном участке располагаются объекты недвижимости – нежилое здание склада в разрушенном состоянии с кадастровым номером 76:20:080404:71 и жилой дом с кадастровым номером 76:20:080408:110, помещения в которых принадлежат на праве собственности истцу и третьими лицам.

11 октября 2017 года истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения № 1 и предоставлении указанного земельного участка в собственность.

Заявление получено ответчиком 17.10.2017.

21 декабря 2018 года, 03.06.2019 истец обращался к ответчику с просьбами дать ответ на заявление о расторжении договора.

В результате письмом, дату которого из представленных документов установить невозможно, ответчик уведомил истца о том, что в соответствии с положениями статьи 39.20 земельного кодекса РФ договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть расторгнут только по инициативе всех арендаторов, кроме того, расторжение договора требует от арендаторов освобождения земельного участка от принадлежащих им объектов недвижимости.

Аналогичную позицию занимает ответчик и в отзыве на рассматриваемое исковое заявление.

Истец, обращаясь в суд с рассматриваемым заявлением, полагает, что земельный участок, на котором, среди прочего, находится жилой дом, с вступлением в силу Жилищного кодекса РФ перешел в долевую собственность истца и третьих лиц. Тем не менее, истец считает договор аренды расторгнутым с 17.01.2018 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Истец указывает, что ответчик, проигнорировав заявление истца от 11.10.2017, продолжает требовать внесения арендной платы за часть земельного участка. которую истец фактически не использует. Целью своего обращения в суд с рассматриваемым иском истец видит прекращение обязанности оплачивать арендную плату на условиях договора и дополнительного соглашения № 1.

Оценивая материалы дела, доводы сторон и третьего лица, суд исходит из следующего.

Согласно положениям статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Указанное право стороны договора является безусловным, закрепленным императивной нормой закона.

Из материалов дела следует, что истец воспользовался правом на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, направив в адрес ответчика заявление от 11.10.2017, полученное последним 17.10.2017.

Таким образом, трехмесячный срок, установленный статьей 610 Гражданского кодекса РФ, истек 17.01.2018.

При этом, вопреки доводам ответчика, положения земельного законодательства, в том числе статьи 39.20 земельного кодекса РФ, не предполагают необходимости обращения за расторжением договора всех соарендаторов земельного участка.

Напротив, из содержания пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса следует, что договор аренды может быть заключен с каждым собственником объекта недвижимости, расположенного на неделимом земельном участке.

Соответственно, каждый из таких собственников участвует в рассматриваемых правоотношениях самостоятельно, в том числе может самостоятельно реализовать право на отказ от договора.

Суд также учитывает, что спор о наличии у истца права общей долевой собственности на спорный земельный участок разрешен вступившим в законную силу решением Рыбинского городского суда от 31.07.2018 по делу № 2-1828/2018, принятым по иску ФИО1 к Департаменту - ответчику по настоящему делу о признании указанного договора аренды недействительным.

Суды установили, что жилой дом по адресу: <...>, до 2003 года являлся многоквартирным жилым домом. После перевода жилых помещений в нежилые помещения (за исключением мезонина площадью 15,4 кв.м.) постановлениями главы Рыбинского муниципального округа № от 01.02.2002года, № от 04.11.2002 года, с учетом проведенной реконструкции, подтвержденной инвентарным делом по состоянию на 04.07.2003 года, жилой дом утратил статус многоквартирного жилого дома, поскольку в жилом доме сохранилось единственное жилое помещение - мезонин площадью 15,4 кв.м. Таким образом жилой дом утратил статус многоквартирного до вступления в силу Жилищного кодекса РФ (01.03.2005 года), в связи с чем, на него не распространяются требования статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" о приобретении в собственность бесплатно земельного участка расположенного под многоквартирным жилым домом. Спорный земельный участок площадью 1386 кв.м. с кадастровым номером 76:20:080404:5 находится в собственности публично-правового образования -городского округа город Рыбинск.

Согласно пункту 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, разрешая спор по делу, суд исходит из того, что истец не является собственником спорного земельного участка.

Вопреки доводам ответчика, договор аренды земельного участка, занятого объектом недвижимости, может быть расторгнут по инициативе стороны без освобождения земельного участка от законно расположенного на нем объекта. Исходя из правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10. По смыслу данного правоприменительного разъяснения реализация стороной своего права на отказ от договора аренды земельного участка и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести 10 А82-21460/2020 право аренды на него в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

В связи с этим суд признает, что истец воспользовался своим правом на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, в связи с чем признает договор аренды земельного участка № 2-5680 от 01.06.2008 и дополнительное соглашение от 21.10.2014 расторгнутыми с 17.01.2018.

При этом суд отмечает, что в силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При удовлетворении судом исковых требований о признании договора аренды расторгнутым истец обязан передать, а ответчик – принять земельный участок из аренды в порядке, установленном договором (по акту приема-передачи), в том числе в целях проверки выполнения бывшим арендатором требований статьи 622 Гражданского кодекса РФ.

Суд также считает необходимым отметить, что той же статьей 622 Гражданского кодекса РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, расторжение договора аренды в 2018 году не освободило истца как собственника объектов недвижимости от обязанности вносить арендную плату на условиях ранее действовавшего договора аренды, а также от установленной договором ответственности за просрочку внесения арендной платы.

Действительность условия договора о площади земельного участка, приходящейся на объекты истца, предметом рассматриваемого спора не является.

Кроме того, в силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ и истец и ответчик в настоящее время праве требовать заключения нового договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Соответственно, разногласия сторон в части приходящейся на истца площади земельного участка могут быть разрешены в том числе и в судебном порядке.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Уплаченная истцом госпошлина в сумме 300,00 рублей подлежит возмещению ответчиком на основании стати 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать договор аренды земельного участка № 2-5680 от 01.06.2008, дополнительное соглашение от 21.10.2014 расторгнутыми с 17.01.2018.

Обязать Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области принять от истца по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 76:20:080404:5 в течение 10-ти дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 300,00 рублей в возмещение расходов на оплату госпошлины.

Исполнительные листы выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья Марусин В.А.