Решение от 17 августа 2020 г. по делу № А83-2244/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-2244/2019
17 августа 2020 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 10 августа 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 17 августа 2020 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Толпыго В.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН <***>)

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью "ГЕКСОПОЛИС" (ОГРН <***>)

о расторжении договора и взыскании задолженности,

в отсутствии представителей сторон,

установил:

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в Арбитражный суд Республики Крым поступило исковое заявление, согласно которому истец просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 2,6700га, расположенного по адресу город Ялта, поселок Горное, заключенный 01.09.2004 между Ливадийским поселковым советом и обществом с ограниченной ответственностью "ГЕКСОПОЛИС";

- обязать ответчика в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта земельный участок площадью 2,6700 га, расположенный по адресу город Ялта, поселок Горное, путем подписания акта приема-передачи;

- задолженность по арендной плате за период с 10.08.2015 по 10.02.2020 2 875 866,72 руб.;

- пени за период с 11.08.2015 по 10.02.2020 1 508 753,51 руб.

Лица участвующие в деле, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Свои требования истец мотивировал тем, что между Ливадийским поселковым советом и обществом с ограниченной ответственностью "ГЕКСОПОЛИС" 01.09.2004 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 0111947900:03:001:0010, площадью 2,6700 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пос. Горное, зарегистрированный в установленном порядке 06.09.2004 № 00126 (далее – Договор), на срок 49 лет для строительства и обслуживания коттеджей рекреационного типа. Пунктом 4.2.3 Договора предусмотрена обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статье 619 ГК РФ).

Определением от 19.02.2019 суд принял исковое заявление к производству и назначил предварительное судебное заседание.

ООО "ГЕКСОПОЛИС" представлен в материалы дела отзыв на исковое заявление с просьбой оставить без рассмотрения исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта.

13.02.2020 от Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Ялта в Арбитражный суд Республики Крым поступило ходатайство об уточнении размера исковых требований, принятое судом к рассмотрению, согласно которому истец просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 2,6700 га, расположенного по адресу город Ялта, поселок Горное, заключенный 01.09.2004 между Ливадийским поселковым советом и обществом с ограниченной ответственностью "ГЕКСОПОЛИС";

- обязать ответчика в течение 15 дней с момента вступления решения суда в за-конную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта земельный участок площадью 2,6700 га, расположенный по адресу город Ялта, поселок Горное, путем подписания акта приема-передачи;

- взыскать задолженность по арендной плате за период 10.08.2015-10.02.2020 в размере 2 875 866,72 руб.;

- взыскать пеню за период 11.08.2015-10.02.2020 в размере 1 508 753,51 руб.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь» № 6-ФКЗ от 21.03.2014 Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

В соответствии со статьей 23 Закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014 законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым, нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта города федерального значения Севастополя.

Согласно пункту 6 статьи 26 Закона Республики Крым № 54-ЗРК «Об основах местного самоуправления в Республике Крым» органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Республики Крым, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования.

Органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Республики Крым, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

Согласно Закону Республики Крым №15-ЗКР от 05.06.2014 «Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных (образований в Республике Крым» принятым Государственным Советом Республики 04 июня 2014 года муниципальное образование город Ялта наделён статусом городской округ Ялта.

Уставом муниципального образования городской округ Ялта определены уполномочия Ялтинского городского совета по принятию нормативно-правовых актов в сфере землепользования (ст. 33) и администрации города в части земельных отношений как непосредственное управление и распоряжение земельными участками муниципальной собственности, проведение земельного контроля (ст. 52), участие в суде в качестве истца и ответчика по вопросам землепользования. Во исполнение требований Устава города Ялта, Ялтинским городским советом 1 - го созыва было принято решение от 28 ноября 2014 года №131 «Об учреждении Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты».

В задачи и обязанности Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым согласно действующему Положению о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, утвержденному решением от 17 сентября 2015 года № 11 12-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета, вменено обеспечение защиты имущественных прав и законных интересов муниципального образования городской округ Ялта в области имущественных и земельных отношений (п.2.6. Положения), администрирование в установленном законодательством порядке неналоговых доходов, в том числе от использования; имущества и земельных ресурсов, находящихся в муниципальной собственности городского; округа Ялта Республики Крым (п. 2.5. Положения), обращение в судебные органы в случае нарушения законодательства в части распоряжения и использования муниципальной собственности, участие в судах в качестве истца и ответчика, третьего лица (п.4.9 Положения).

Согласно материалов дела, 01.09.2004 г. между Ливадийским поселковым Советом и ООО «ГЕКСОПОЛИС» заключен договор аренды земельного участка площадью 2,6700 га, кадастровый № 0111947900:03:001:0010, который находится по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, пос. Горное, на срок 49 лет для строительства и обслуживания коттеджей рекреационного типа. Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.09.2004г. под № 00126.

Исходя из представленного истцом акта осмотра территории (обследования) № 386 от 12.12.2017, а также пояснений сторон, на спорном земельном участке отсутствуют строения и сооружения, арендатор фактически не приступил к освоению земельного участка.

Суд считает необходимым обратить внимание на то, что законодательство Украины не предусматривало сроки, в течение которых арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке, тогда как участок передан на 49 лет.

Судом установлено, что Договором аренды не оговорено, что проведение какого-либо определенного вида работ, связанных со строительством и обслуживанием коттеджей рекреационного типа, должно быть начато, завершено на конкретную дату до истечения 49 срока.

Пунктом 1 Постановления Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» (действовавшего на дату подачи иска) установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 2014 год, пересчитывается в рубли с 1 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8. При пересчете нормативной цены земельного участка, установленной до 1 января 2014 года, учитываются коэффициенты инфляции, установленные приложением 4 к настоящему постановлению, а при пересчете нормативной цены земельного участка сельскохозяйственного назначения (вид угодий - пашня), установленной до 1 января 2012 года, кроме коэффициентов инфляции, учитывается также коэффициент 1,756.

Нормативная цена, установленная по состоянию на 2014 год, начиная с 1 января 2015 года, ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Пунктом 3.4. Приложения № 3 к Постановлению № 450 определено, что плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона № 38-ЗРК пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 28.12.2019 № 821 признано утратившим силу постановление Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года № 450 с 01.01.2020, в пункте 2.5 которого установлено, что до заключения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года № 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается арендной платой и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, определенных в Приложении 2 к настоящему Порядку.

В случае если плата в договоре аренды земельного участка была установлена до 1 января 2012 года от стоимости одного гектара пашни или от ставки земельного налога с одного гектара пашни, при ее пересчете учитывается также коэффициент 1,756. Такая арендная плата, начиная с 1 января 2015 года, ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Приложением к Договору аренды является расчет платы за аренду земельного участка, согласно которому нормативная стоимость земельного участка составляет 1 605 452,31 грн, а годовая арендная плата устанавливается в размере 3 % от нормативной стоимости земельного участка (1 605 452,31 х 3% = 48 163,57 грн.).

Пунктом 2.1 Договора установлен размер арендной платы 48 163,57 грн. в год.

Согласно пункту 2.7. Договора размер арендной платы пересматривается в случае и с момента изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов и т.п., в том числе в результате инфляционных процессов.

Договор вступает в силу после его подписания сторонами, нотариального удостоверения и государственной регистрации (п. 12.1).

15.11.2011г. сторонами подписано Дополнительное соглашение (далее - Соглашение) к договору аренды земельного участка рег. № 00126 от 06.09.2004г., согласно которому изменена нормативная денежная оценка земельного участка (4 845 486,10 грн.), арендная плата установлена в размере 5-кратного размера земельного налога и составляет 242 274,31 грн. в год. Данное Соглашение подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Украины (пункт 4 Соглашения).

Расчет арендной платы осуществляется истцом на основании Соглашения.

Государственная регистрация Соглашения не проведена, отметка о регистрации отсутствует.

В материалы дела представлено Решение Ливадийского поселкового совета от 30.05.2011г. № 1 «Об утверждении технической документации по нормативной денежной оценке земель населенных пунктов Ливадийского поселкового совета», согласно которому в пос. Горное (пункт 5 Приложения № 1) утверждена базовая (средняя) стоимость 1 кв.м. земель в размере 289,44 грн.

Согласно выписке из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка от 26.08.2011 № 4277-2/10-25-2 по спорному земельному участку исходя из средней стоимости земель с применением коэффициентов для соответствующей экономико-планировочной зоны установлена нормативная денежная оценка 1 кв.м. в размере 181,48 грн. (181,44 грн. * 26700 кв.м. = 4 845 486,10 грн.).

Таким образом, изменение нормативной денежной оценки земельного участка, установленной Договором аренды (с 1 605 452,31 грн. на 4 845 486,10 грн.), осуществлено на основании вступившего в законную силу нормативного правового акта уполномоченного органа, что предусмотрено п. 2.7 Договора аренды.

Применение арендодателем при расчете арендной платы по Договору 5-кратного размера земельного налога (5 % от нормативной стоимости земельного участка) не предусмотрено действующим в тот период времени законодательством Украины.

Законом Украины «Об аренде земли» установлена годовая арендная плата в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Согласно ст. 288 Налогового кодекса Украины:

«288.1. Основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка.

288.5. Размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа:

288.5.1. не может быть меньше размера земельного налога:

для земельных участков, нормативная денежная оценка которых проведена - в размере не более 3 процентов их нормативной денежной оценки, для земель общего пользования - не более 1 процента их нормативной денежной оценки, для сельскохозяйственных угодий - не менее 0,3 процента и не более 1 процента их нормативной денежной оценки;

для земельных участков, нормативная денежная оценка которых не проведена - в размере не более 5 процентов нормативной денежной оценки единицы площади пашни по Автономной Республике Крым или по области, для сельскохозяйственных угодий - не менее 0,3 процента и не более 5 процентов нормативной денежной оценки единицы площади пашни по Автономной Республике Крым или по области».

Нормативная денежная оценка арендуемого ответчиком земельного участка проведена, соответственно, при определении размера арендной платы применяется 3 процента его нормативной денежной оценки.

Истцом не представлено доказательств принятия Ливадийским поселковым советом нормативного правового акта, а также ссылки на законы и подзаконные акты, устанавливающие правомерность применения при расчете платы за землю 5-кратного размера земельного налога.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. Лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь» № 6-ФКЗ от 21.03.2014 Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

В соответствии со статьей 23 Закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014 законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым, нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта города федерального значения Севастополя.

Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя, противоречащие Конституции Российской Федерации, не применяются.

Договор между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов был подписан 18 марта 2014 года, таким образом, именно с указанной даты на территории Республики Крым действует законодательство Российской Федерации.

Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса, которой установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Отношения по договору аренды регулируются также законодательством Украины, поскольку правоотношения возникли до принятия в Российскую Федерацию Республики Крым.

Согласно части первой статьи 11 Гражданского кодекса Украины гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, не предусмотренных этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных сделок.

В силу положений статьи 759 Гражданского кодекса Украины, по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Согласно статье 629 Гражданского кодекса Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.

По предписаниям статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины и статей 525, 526 Гражданского кодекса Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями этих Кодексов, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом. Аналогичные требования установлены статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями, установленными статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 статьи 762 Гражданского кодекса Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.

Согласно части первой статьи 632 Гражданского кодекса Украины, цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В силу статьи 599 Гражданского кодекса Украины обязательство прекращается выполнением, проведенным надлежащим образом.

Аналогичные правовые нормы предусмотрены положениями статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью первой статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Ответчик до момента прекращения договора аренды должен вносить арендную плату.

Согласно ч. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии со статьей 2 Закона Украины «О плате за землю», использование земли в Украине является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемой в зависимости от денежной оценки земель. Размеры налога за земельные участки, денежная оценка которых не установлена, определяются до ее установления в порядке, определенном настоящим Законом.

Согласно статье 19 указанного Закона размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).

Статьей 7 вышеуказанного Закона урегулирован порядок исчисления размера арендной платы за земельные участки, нормативная денежная оценка которых проведена, и земельные участки, нормативная денежная оценка которых не проведена.

В соответствии с нормами подпункта 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины плата за землю - это общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Согласно нормам статьи 288.5 Налогового кодекса Украины годовой размер арендной платы не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки земли.

Из анализа норм статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли» усматривается, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за использование земельного участка. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. В случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.д.), которые устанавливаются или регулируются уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

Согласно Земельному кодексу РФ пользование землей является платным (ст. 42).

В силу положений абзаца 1 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Совета министров Республики Крым № 450 от 12 ноября 2014 года «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная на 21 марта 2014 года, пересчитывается в рубли с коэффициентом 3,8.

Этим же постановлением утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера, арендной платы, платы за установление сервитута, в том числи публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности.

Положение устанавливает порядок определения размера нормативной цены земельного участка, арендной платы, порядок, условия и срок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (пункт 1.1 Положения).

Согласно пункту 2.1. Положения нормативная цена земельного участка используется для определения размера арендной платы.

На основании пункта 3.4. Положения плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, установленных приложением 4 к настоящему постановлению.

До заключения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года № 38 - 3РК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенным до 21 марта 2014 года, признается арендной платой и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8. Такая арендная плата, начиная с 1 января 2015 года, подлежит изменению в одностороннем порядке собственником земельного участка на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Согласно части 1 статьи 654 Гражданского кодекса Украины изменение или расторжения договора совершается в такой самой форме, как и договор, который из-меняется или расторгается, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота.

Таким образом, на момент заключения дополнительных соглашений была предусмотрена их обязательная регистрация. Кроме этого, согласно статьи 18 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор, не прошедший государственную регистрацию считается незаключенным.

Соответственно, дополнительное соглашение к договору может быть действительно только в случае его регистрации в порядке, предусмотренном законом и договором, подлежало нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Таким образом, Соглашение, в соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного суда Украины от 06.11.2009 № 9 «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными», статьями 210 и 640 ГК Украины не является заключенным и не создает прав и обязанностей для сторон.

Исходя из вышеизложенного, суд пришел к выводу об отсутствии правовых и документальных оснований у истца при расчете арендной платы по Договору применять 5-кратный размер земельного налога (5 % от нормативной стоимости земельного участка), в противоречие с установленным Договором аренды (Расчетом платы за аренду земельного участка от 12.08.2004) порядком расчета - 3% от нормативной стоимости.

Таким образом, при расчете задолженности истец имел право только на использование механизма, определённого условиями Договора аренды, с учетом решения Ливадийского поселкового совета № 1 от 30.05.2011, то есть за период с 10.08.2015 по 10.02.2020 следующим образом:

С 10.08. 2015 года:

(4 845 486,10* 3,8 * 3% * 1,055) : 12мес. * 6мес. = 291 383,30 руб.,

2015 год: 4 845 486,10* 3,8 * 3% * 1,055 = 582 766,61 руб.

2016 год: 582 766,61 * 1,064 = 620 063,67 руб.,

2017 год: 620 063,67 * 1,04 = 644 866,22 руб.,

2018 год: 644 866,22 * 1,04 = 670 660,86 руб.,

2019 год: 670 660,86 * 1,050 = 704 193,90 руб.,

на 10.02.2020 года: 704 193,90 * 1,03: 12 = 60 443,30 руб.

Уровень инфляции, установленный Федеральным законом Российской Федерации о бюджете на очередной финансовый год и плановый период: 2015 – 1,055; 2016 – 1,064; 2017 – 1,04; 2018 – 1,04; 2019 – 1,043; 2020 – 1,03.

Так как истцом неверно произведен расчет размера арендной платы с 01.01.2015 г. и соответственно, внесенные ответчиком платежи распределены с учетом расчета истца, суд считает необходимым проверить расчет арендной платы и внесённых платежей не с 10.08.2015, а с 01.01.2015 года по 10.02.2020.

На основании этого расчета сумма аренды, подлежащая уплате ООО «ГЕКСОПОЛИС» за период по 10.02.2020 составляет 3 574 377,87 руб.

Согласно расчету задолженности, ООО «ГЕКСОПОЛИС» с 2015 года произведена оплата аренды авансовыми платежами на общую сумму 3 339 084 руб.

Соответственно, размер задолженности на 10.02.2020 составляет 235 293,87 руб.

Как указывалось судом, договор между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов был подписан 18.03.2014, таким образом, в силу ч. 3 ст. 1 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ с указанной даты на территории Республики Крым действует законодательство Российской Федерации.

Согласно положениям ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 настоящего Кодекса, которой установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Обращаясь с требованием о взыскании пени истец ссылается на п. 4.7 Постановления Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 "О плате на земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым", согласно которому за нарушение сроков внесения платежей взимается пеня в размере 0,1% от просроченной арендной платы за каждый календарный день задержки.

Согласно ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений.

Таким образом, заявляя иск о взыскании пени, установленной Постановлением Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450, истец в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия Договора от 01.09.2004, в нарушение ст. 450 ГК РФ, при этом до внесения изменений в договор аренды в части определения размера ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы, исковые требования о взыскании пени, установленной вышеназванным Постановлением, противоречат действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в части взыскания пени.

Договор аренды до настоящего времени не переоформлен в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В силу п. 13 ст. 3 Закона № 38-ЗРК (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления) стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка (п. 14 ст. 3 Закона № 38-ЗРК).

На рассмотрении в Арбитражном суде Республики Крым находится заявление ООО «ГЕКСОПОЛИС» (дело № А83-4638/2019) о признании недействительным постановления Администрации г. Ялта Республики Крым, которым обществу отказано в предоставлении земельного участка в порядке переоформления прав.

Статьей 52 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что лицо, осуществляющее строительство, должно осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией.

Согласно положениям статьи 48 названного Кодекса, подготовка проектной документации осуществляется на основании информации, указанной в градостроитель-ном плане земельного участка (далее - ГПЗУ), который застройщик или технический заказчик обязан проектировщику.

Статьей 57.3 Кодекса предусмотрено, что ГПЗУ выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. В составе ГПЗУ, указываются в частности границы земельного участка и информация о разрешенном использовании земельного участка.

Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для ведения Единого государственного реестра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных органом нормативно-правового регулирования случаях используется единая государственная система ко-ординат.

Соответственно, ГПЗУ может быть сформирован исключительно по данным кадастрового учета РФ (в т.ч. границ земельного участка и поворотных точек в установленной в РФ системе координат).

Согласно статей 14, 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном порядке, который должен содержать сведения о согласовании местоположения границ земельного участка и местоположения границ земельного участка установленного посредством определения координат характерных точек таких границ.

Таким образом, ответчик лишен возможности получить ГПЗУ для начала строительства на основании договора аренды, заключенного в соответствии с законодательством Украины и в принятой на Украине системе кадастровых координат, и, как следствие, возможности осуществления строительства предусмотренного Договором аренды объекта.

Получить ГПЗУ, а следовательно, приступить к освоению земельного участка ответчик может только после заключения с уполномоченным органом местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации договора аренды земельного участка.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Таким образом, истцом не предоставлено доказательств того, что невозможность получения разрешительной документации для освоения земельного участка в соответствии с его целевым назначением, вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендатор, и по вине арендатора создались такие условия, при которых невозможно достижение цели аренды.

В связи с тем, что заявленная истцом сумма задолженности по арендной плате определена в нарушение требований законодательства, принимая во внимание, что договор аренды заключен на длительный срок, и учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд приходит к выводу, что избранная истцом мера ответственности - расторжение Договора аренды, возврат земельного участка несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Данный правовой подход применён в Определении Верховного суда РФ от 31.07.2019 №309-ЭС19-11390, Определение Верховного суда РФ от 16 июня 2020 г. N 310-ЭС19-16588.

Таким образом, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца частично.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в части взыскания пени.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГЕКСОПОЛИС" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым задолженность по арендной плате за период с 10.08.2015 по 10.02.2020 в размере 235 293, 87 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГЕКСОПОЛИС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 706 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения.


Судья В.И. Толпыго