Решение от 17 октября 2024 г. по делу № А42-11124/2023

Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


город Мурманск Дело № А42-11124/2023

17.10.2024

Резолютивная часть решения вынесена 03.10.2024


Арбитражный суд Мурманской области, в составе судьи Д.Л. Максимец, при ведении протокола судебного заседания до перерыва – секретарем с/з Ниходимовой О.Ю., после перерыва - помощником судьи Корчагиной Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом ЗАТО Александровск» (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Флотская, д.9, г. Снежногорск, Мурманская область) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, Мурманская область, г. Полярный) о расторжении договора и выселении,

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, Мурманская область, г. Полярный) к муниципальному казенному учреждению «Управление муниципальным имуществом ЗАТО Александровск» (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Флотская, д.9, г. Снежногорск, Мурманская область) о признании незаконным отказа в праве на выкуп недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 доверенность, служебное удостоверение, диплом,

от ответчика – после перерыва ФИО3 по доверенности, уд. адвоката,

установил:

муниципальное казенное учреждение «Управление муниципальным имуществом ЗАТО Александровск» (далее – истец, МКУ «УМИ ЗАТО Александровск», Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1, предприниматель) о расторжении договора аренды № ПМИ18-0004 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 51:08:0010106:548, общей площадью 258,9 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды объектов муниципального нежилого фонда.

Определением от 15.03.2024 принято встречное исковое заявление ИП ФИО1 к МКУ «УМИ ЗАТО Александровск» о признании незаконным отказа Администрации ЗАТО Александровск в праве выкупа недвижимого имущества и обязании предоставить право выкупа нежилого здания, общей площадью 358,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым №51:08:0010106:548.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, против встречного иска возражал по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях.

Ответчик в судебном заседании против иска возражал по доводам отзыва, на встречном иске настаивал.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления администрации ЗАТО Алексадровск от 01.10.2018 №1746 «О предоставлении муниципальной преференции в форме передачи в аренду недвижимого муниципального имущества индивидуальному предпринимателю ФИО1» между Муниципальным образованием ЗАТО Александровск в лице МКУ «Служба муниципального имущества ЗАТО Александровск» и ИП ФИО1 был заключен договор аренды № ПМИ18-0004 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, нежилого здания, общей площадью 358,9 кв.м, с кадастровым номером 51:08:0010106:548, расположенного по адресу: г. Полярный, Мурманской области, ул. Комсомольская, д. 2/4, для использования под складское помещение.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи 01.10.2018.

В соответствии с п. 5.1. договора размер арендной платы: с 01.10.2018 по 30.09.2019 составил 8 511,31 руб. (без учета НДС) в квартал; с 01.10.2019 по 30.09.2020 составил 12 766,97 руб. (без учета НДС) в квартал; с 01.10.2020 по 30.09.2021 - 17 022,62 руб. (без учета НДС) в квартал; с 01.10.2021 по 30.09.2023 составляет 21278,28 руб. (без учета НДС) в квартал.

Арендная плата вносится арендатором не позднее 15-го числа третьего месяца отчетного квартала путем перечисления на расчетный счет Арендодателя (п. 5.2 Договора).

Срок действия договора установлен с 01.10.2018 по 30.09.2023, по истечении срока действия договора, он не подлежит возобновлению на неопределенный срок (пункт 2.1 и 2.4).

14.07.2020 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору № ПМИ18-0004 от 01.10.2018 о предоставлении ответчику отсрочки по уплате арендной платы за период с апреля по июнь 2020 года.

Постановлением администрации ЗАТО Александровск от 19.12.2019 № 2330 «О внесении изменений в постановление администрации ЗАТО Александровск «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом муниципального образования ЗАТО Александровск» с 01.01.2021 года увеличен размер базовой ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом муниципального образования ЗАТО Александровск»: с 01.01.2021 по 30.09.2021 составил 19 743,98 руб. (без учета НДС) в квартал; с 01.10.201 по 30.09.2023 составил 24 679,98 руб. (без учета НДС) в квартал.

В адрес ответчика направлялись уведомления об изменении арендной платы (приложены к материалам дела).

15.03.2022 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды №ПМИ18-0004 от 01.10.2018, которым внесены изменения в пункт 1.1 Договора, с указанием, что недвижимое имущество предоставляется для использования под придорожный сервис, соглашение подписано без возражений.

Заявлением от 01.08.2023 ответчик просил о продлении договора на новый срок.

18.09.2023 в ходе осмотра арендуемого нежилого помещения, Арендодателем было установлено, что данное помещение используется не по целевому назначению, указанному в условиях договора, а именно: «Придорожный сервис», о чем был составлен акт представителем собственника с подтверждением фотокопий, сделанных при осмотре объекта.

Также ответчиком нарушались сроки своевременного внесения арендной платы, в связи с чем, истцом неоднократно направлялись претензии (исх. №ПИ-08 от 30.12.2022, исх. ЖИ-04 от 29.03.2023, исх. №ПИ-43 от 21.03.2023), которые были оставлены ответчиком без внимания, что послужило основанием для обращения в суд (№А42-764/2022).

Постановлением Администрации от 13.09.2023 №1714 прекращены арендные отношения с ответчиком 01.10.2023.

Уведомлением от 27.11.2023 истец сообщил арендатору об окончании действия договора, необходимости освобождения имущества и передачи его по акту.

Требование претензии осталось без внимания и до настоящего времени ответчик продолжает использовать спорное нежилое помещение.

Нарушение условий договора послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Предпринимателем неоднократно направлялись ответчику обращения с возможностью выкупа арендуемого помещения, однако ответчик отказывал в выкупе, что, по мнению предпринимателя грубо нарушает права и законные интересы ИП ФИО1 как субъекта малого и среднего предпринимательства.

Считая, отказы МКУ «УМИ ЗАТО Александровск» в выкупе незаконными, ИП ФИО1 предъявила встречный иск.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд считает требования по первоначальному иску подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя из смысла статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустимы.

В соответствии с п. 2. ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 7.2 договора аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя, а арендатор выселению в случае: при использовании арендуемого имущества в целом или его части с существенным нарушением условий договора; если арендатор ухудшает состояние арендованного имущества, а также если помещение используется не по назначению; в случае невнесения арендной платы более 2 раз подряд.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 не использует арендованное помещение под складские помещения и под придорожный сервис, по прямому назначению помещение не используется, что подтверждено актом осмотра и фотоматериалом.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619, статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, истцом приняты надлежащие меры по извещению ответчика о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая изложенные обстоятельства, требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения подлежит удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражения ответчика судом не принимаются, так как опровергаются представленными в материалы дела документами. Наличие задолженности подтверждается решениями суда, уведомления об изменении арендной платы ответчиком получались (предоставлялась рассрочка оплаты), все дополнительные соглашения подписаны ответчиком без возражений, что не может подтверждать довод ответчика о намеренном ухудшении прав ответчика.

Заявленное ответчиком встречное требование не подлежит удовлетворению в виду следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ (статья 1 Закона № 159-ФЗ).

Между Муниципальным образованием ЗАТО Александровск в лице МКУ «Служба муниципального имущества ЗАТО Александровск» и ИП ФИО1 01.10.2018 был заключен договор аренды № ПМИ18-0004 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, нежилого здания, общей площадью 358,9 кв.м, с кадастровым номером 51:08:0010106:548, расположенного по адресу: г. Полярный, Мурманской области, ул. Комсомольская, д. 2/4, для использования под складское помещение/далее с учетом изменений под придорожный сервис.

Срок действия договора установлен с 01.10.2018 по 30.09.2023 (п. 2.1. договора).

16 ноября 2020 года ИП ФИО1 обратилась к МКУ «УМИ ЗАТО Александровск» с заявлением о реализации преимущественного права выкупа в собственность арендуемого муниципального имущества.

В ответ на обращение Учреждение ответило, что согласно пункту 2.1 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» арендуемое имущество должно находится у предпринимателя непрерывно в течение трех и более лет, а у ответчика оно находится 2 года и 1 месяц.

При повторном и последующем обращении (08.09.2023, 29.09.2023) с заявлением на право выкупа, Учреждение также ответило отказом. Указало, что в соответствии с п.2 статьи 3 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ (в ред. От 29.12.2022) преимущественное право приобретения спорного имущества может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления. На день по дачи заявления (08.09.2023) по договору аренды числилась задолженность, что нарушает норму закона. С учетом нарушений условий договора, арендодатель прекратил действие договора с учетом положений п 2.4 договора.

В случае, если заявитель не соответствует установленным Законом 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретении арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 8 статьи 4 Закона № 159), что ИП ФИО1 сделано не было.

Кроме того, согласно условиям договора (пункт 4.4) арендатор обязан использовать имущество по назначению и содержать имущество в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; своевременно производит своими силами и за свой счет текущий ремонт объекта.

Из акта проверки использования муниципального имущества с фототаблицами следует, что на момент проверки здание общей площадью 358,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, обесточено, нет водоснабжения, захламлено мусором, стены и пол находятся в аварийном состоянии, внутренняя отделка отсутствует, по целевому назначению помещение не используется.

Представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд на основании статьи 71 АПК РФ полагает достаточными, чтобы установить то, что на момент обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп спорного объекта, спорное здание находилось в захламленном состоянии, не использовалось для целей ведения предпринимательской деятельности.

Доказательств принятия арендатором мер по содержанию арендуемого имущества в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, своевременного проведения своими силами и за свой счет текущего ремонта объекта с целью его использования в предпринимательской деятельности, суду не представлено.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности достижения того правого результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения и использования ее в предпринимательской деятельности, то есть деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от использования имущества (статья 2 ГК РФ).

Суд считает, что выкуп субъектом малого предпринимательства имущества, которое не может быть использовано в предпринимательской деятельности, не отвечает целям Закона № 159-ФЗ (создание указанному лицу наиболее благоприятных условий для осуществления предпринимательской деятельности).

Исследовав представленные документы, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения встречного иска не имеется, в признании незаконным отказа в праве выкупа недвижимого имущества и обязании предоставить право выкупа нежилого здания следует отказать, кроме того, судом расторгнут договор аренды.

При рассмотрении вопроса о распределении судебных расходов судом установлено, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах государственная пошлина в сумме 12 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

В связи с отказом во встречном иске, расходы по оплате государственной пошлины остаются за истцом по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № ПМИ18-0004 от 01.10.2018.

Выселить индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП <***>) из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 51:08:0010106:548, общей площадью 258,9 кв.м.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья Максимец Д. Л.