Постановление от 14 января 2022 г. по делу № А07-8575/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9896/21

Екатеринбург

14 января 2022 г.


Дело № А07-8575/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2022 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Купреенкова В.А., Татариновой И.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федюниной Е.И. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОНИКС» (далее – общество СЗ «ОНИКС», ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.07.2021 по делу № А07-8575/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 по тому же делу.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества СЗ «ОНИКС» - ФИО1 (доверенность от 30.12.2021);

общества с ограниченной ответственностью «Лифтсервис» (далее – общество «Лифтсервис», истец) - ФИО2 (исполняющий обязанности директора, приказ);

общества с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» (далее – общество «Завод Промсталь») – ФИО3 (директор, приказ), ФИО4 (доверенность от 08.02.2021).

Общество «Лифтсервис» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу СЗ «ОНИКС», в котором просило:

- принять решение о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №б/н от 27.07.2015, заключенного между обществом «Завод Промсталь» и обществом «Лифтсервис» в отношении однокомнатной квартиры № 105 (условный номер), общей площадью квартиры (проектной) - 36,12 кв. м, общей площадью жилого помещения (проектной) - 35,0 кв. м, жилой площадью (проектной) - 18,11 кв. м, расположенной на 15 этаже секции «Е» «Жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Первая очередь строительства-секции Д,Е», расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:010910:362;

- принять решение о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №б/н от 27.07.2015, заключенного между обществом «Завод Промсталь» и обществом «Лифтсервис» в отношении однокомнатной квартиры № 107 (условный номер), общей площадью квартиры (проектной) - 34,64 кв. м, общей площадью жилого помещения (проектной) - 31,67 кв. м, жилой площадью (проектной)- 15,8 кв. м, расположенной на 15 секции «Е» «Жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Первая очередь строительства- секции Д,Е», расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:010910:362;

- указать в резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-8575/2020, что данное решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве №б/н от 27.07.2015, №б/н от 27.07.2015, заключенных между обществом «Завод Промсталь» и обществом «Лифтсервис» в отношении однокомнатных квартир № 105 (условный номер), № 107 (условный номер), расположенных на 15 этаже секции «Е» «Жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Первая очередь строительства-секции Д, Е», расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:010910:362 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество «Завод Промсталь», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.07.2021 исковые требования удовлетворены путем осуществления государственной регистрации в ЕГРН вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество СЗ «ОНИКС», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя жалобы, спорные договоры долевого участия в долевом строительстве от 27.07.2015 являются незаключенными, поскольку не зарегистрированы в установленном законом порядке, вследствие чего не порождают правовых последствий. Общество СЗ «ОНИКС» отмечает, что при обращении с исковым заявлением истцом не были представлены доказательства оплаты цены спорных договоров долевого участия в строительстве, в связи с чем факт исполнения данных договоров истцом в указанной части является недоказанным. При этом заявитель жалобы полагает, что представленные истцом документы в подтверждение факта оплаты не относятся к объекту строительства, так как средства общества «Лифтсервис» не были направлены для возмещения затрат на его строительство. Ссылаясь на указанное обстоятельство, общество СЗ «ОНИКС» настаивает на том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку у общества «Завод Промсталь» фактически возникло неосновательное обогащение за счет истца. По мнению заявителя жалобы, в действиях общества «Лифтсервис» после смены застройщика имеются признаки злоупотребления правом.

В отзывах на кассационную жалобу общество «Лифтсервис», общество «Завод Промсталь» просят оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом «Лифтсервис» (участник) и обществом «Завод Промсталь» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве от 27.07.2015, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику квартиру, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с пунктом 1.1 договора застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности земельный участок, общей площадью 8085 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-ЯтСена, продолжением улицы Бакалинской, кадастровый номер: 02:55:010910:362.

Согласно пункту 2.2 договора квартира, подлежащая передаче застройщиком участнику, имеет следующие характеристики: однокомнатная квартира № 105, общей площадью квартиры (проектной) - 36,12 кв. м, общей площадью жилого помещения (проектной) -35,0 кв. м, жилой площадью (проектной) - 18,11 кв. м, расположенной на 15 этаже дома.

В силу пункта 2.5 договора ориентировочный срок ввода в эксплуатацию дома - II квартал 2016 года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора цена определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство дома и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 1 976 506 руб.

На основании пункта 3.2.1 договора сумма в размере 1 976 506 руб. подлежит оплате в течение 2 дней после государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 4.6 договора предусмотрена обязанность застройщика совместно с участником представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы для государственной регистрации договора и оплатить государственную пошлину и иные платежи, связанные с государственной регистрацией договора.

Кроме того, между обществом «Лифтсервис» (участник) и обществом «Завод Промсталь» заключен договор участия в долевом строительстве от 27.07.2015, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику квартиру, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности земельный участок, общей площадью 8085 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, на территоррии квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-ЯтСена, продолжением улицы Бакалинской, кадастровый номер: 02:55:010910:362.

Согласно пункту 2.2 договора квартира, подлежащая передаче застройщиком участнику, имеет следующие характеристики: однокомнатная квартира № 107, общей площадью квартиры (проектной) - 34, 64 кв. м, общей площадью жилого помещения (проектной) - 31, 67 кв. м, жилой площадью (проектной) - 15, 8 кв. м, расположенной на 15 этаже дома.

В пункте 2.5 договора установлен ориентировочный срок ввода в эксплуатацию дома - II квартал 2016 года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора цена определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство дома и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 1 895 520 руб.

В силу пункта 3.2.1 договора сумма в размере 1 895 520 руб. подлежит оплате в течение 2 дней после государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 4.6 договора предусмотрена обязанность застройщика совместно с участником представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы для государственной регистрации договора и оплатить государственную пошлину и иные платежи, связанные с государственной регистрацией договора.

11.01.2018 между обществом «Завод Промсталь» и обществом «Лифтсервис» заключено соглашение о зачете взаимных требований, по условиям которого обязательства общества «Лифтсервис» по оплате договоров долевого участия от 27.07.2015 считаются исполненными на сумму 1 976 506 и 1 895 520 руб. соответственно.

Впоследствии между обществом «Завод Промсталь» (продавец) и обществом «Оникс» (покупатель, после смены наименования - общество СЗ «ОНИКС») заключен договор купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, по условиям пункта 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя с кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:1763, 02:55:010910:213.

В пунктах 1.3.1, 1.3.2 данного договора стороны указали, что покупатель осведомлен о том, что продаваемые земельные участки находятся в границах территории, в отношении которой Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято решение о развитии согласно постановлению Администрации городского округа город Уфа РБ от 29.12.2012 № 6234 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала ограниченного улицами Сун-Ят-Сена, Брестской и Айской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», а также о том, что продавец до продажи земельных участков произвел их инвестиционные улучшения, касающиеся подготовки их к строительству, в том числе путем разработки проекта строительства.

Согласно пункту 1.3.3 договора купли-продажи покупатель также осведомлен о том, что до продажи земельных участков продавец заключил договоры с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ». Перечень указанных в настоящем пункте третьих лиц является неотъемлемой частью соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков.

Существенный интерес продавца в заключении настоящего договора состоит в том, что в течение 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные в настоящем договоре земельные участки стороны настоящего договора подпишут соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков, регулирующие права и обязанности продавца и покупателя по отношению к земельным участкам и условиям их использования (пункты 1.3.1 - 1.3.2 договора купли-продажи). Отказ от заключения соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, предусмотренного настоящим пунктом, или нарушение условий указанного соглашения влечет право продавца требовать расторжения настоящего договора купли-продажи.

До подписания договора купли-продажи покупатель осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ» и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков.

В пункте 2.1 договора купли-продажи стороны предусмотрели, что цена продажи участков определена в размере 100 000 000 руб., и подлежит оплате покупателем продавцу в течение 1 (одного) года со дня заключения настоящего договора.

14.01.2019 общество СЗ «ОНИКС» направило в адрес общества «Завод Промсталь» проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, согласно пункту 2 которого общество «Завод Промсталь» обязано было передать все документы (договоры, соглашения и т.п.) с третьими лицами, которым переданы права на помещения жилого дома, а также данные по оплате ими по заключенным договорам.

В пунктах 4, 5 проекта соглашения общество СЗ «ОНИКС» предусмотрело, что оно как покупатель приняло по договору земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности продавца перед третьими лицами, и после получения разрешительной документации на строительство жилого дома и получения права на заключение договоров долевого участия на строительство жилого дома, а также после получения всего комплекта документации по третьим лицам обязано заключить в соответствии с требованиями действующего законодательства с третьим лицами, перечень которых указан в приложении № 1, договоры участия в долевом строительстве. При этом заключение договоров участия в долевом строительстве должно производиться с третьими лицами на те же объекты, права на которые третьи лица приобрели у общества «Завод Промсталь», как напрямую, так и через участие (членство) в ЖСК «Жилой дом литер 6». В качестве оплаты по договорам участия в долевом строительстве покупатель (общество СЗ «ОНИКС») примет фактические и подтвержденные платежи, произведенные третьими лицами на строительство жилого дома.

В приложении № 1 к проекту соглашения об инвестиционных условиях (список третьих лиц по объекту: «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением ул. Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» под порядковыми номерами №№ 7,8 указано общество «Лифсервис» с номерами квартир №№ 105,107.

По результатам анализа указанных соглашений в рамках дела №А07-15331/2019 был сделан вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на фактический переход вместе с переходом права собственности на земельные участки и объекта строительства, находящегося на них, обязательств общества «Завод Промсталь» по договорам, заключенным с третьими лицами, путем перемены лиц в обязательствах. В связи с чем произошла замена застройщика, путем передачи всех прав и обязанностей от продавца покупателю, в том числе, по завершению строительства, что в свою очередь невозможно без передачи объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика.

Как следует из пунктов 11.1.1 - 11.1.5. проектной декларации № 02- 000254 по состоянию на 30.06.2018 на объект «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Секции Д, Е Дополнения», опубликованной новым застройщиком на официальном сайте (https юлай-уфа.рф) указаны следующие реквизиты разрешения на строительство: номер разрешение - 02-RU03308000- 910Ж-2017, дата выдачи разрешения - 23.10.2017, срок действия разрешения на строительство- 23.02.2019, наименование органа, выдавшего разрешение - Отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Получив информацию о смене застройщика дома, общество «Лифтсервис» направило обществу СЗ «ОНИКС» письмо от 03.04.2019 исх. № 25, в котором сообщило о заключенных договорах долевого участия в отношении квартир №№ 105, 107 и просило оформить надлежащим образом договоры долевого участия и создать условия для их государственной регистрации в 10-ти дневный срок.

В ответ на указанное обращение общество СЗ «ОНИКС» направило истцу письмо от 15.05.2019 исх.№ 108, в котором указало на то, что договоры участия в долевом строительстве от 27.07.2015 не прошли государственную регистрацию, в силу чего не являются заключенными. Также новый застройщик указал на то, что справка прежнего застройщика - общества «Завод Промсталь», подтверждающая полную оплату, не является платежным документом.

Общество «Лифтсервис» повторно обратилось к обществу СЗ «ОНИКС» в письме от 04.07.2019 № 51, к которому были приложены документы, подтверждающие оплату по договорам участия в долевом строительстве от 27.07.2015.

Письмом от 19.07.2019 исх. № 189 общество СЗ «НИКС» отклонило документы, представленные истцом в подтверждение оплаты за квартиры.

Письмом от 19.08.2019 исх. № 56 общество «Лифтсервис» дополнительно представило обществу СЗ «ОНИКС» документы, являющиеся основанием для расчетов с прежним застройщиком.

Полагая, что общество СЗ «ОНИКС» неосновательно уклоняется от принятых на себя по договору купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 обязательств, согласно которым, принимая земельные участки, ответчик принял на себя также обязательства общества «Завод Промсталь» перед участниками строительства, общество «Лифтсервис» обратилось в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении формы договора долевого участия в строительстве и исполнении истцом обязательства по оплате подлежащих передаче ему жилых помещений путем зачета взаимных требований с первоначальным застройщиком. Установив переход прав застройщика к обществу СЗ «ОНИКС» и факт его осведомленности о правах лиц, заключивших договоры долевого участия с обществом «Завод Промсталь», суд отклонил возражения ответчика о незаключенности договоров долевого участия в строительстве и отсутствии их последствий для третьих лиц. При этом суд первой инстанции, принимая во внимание, что договоры долевого участия были заключены до ввода жилого дома в эксплуатацию, пришел к выводу об отсутствии препятствий к осуществлению государственной регистрации спорных договоров долевого участия в строительстве.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Так, судами верно установлено, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению общие положения гражданского законодательства и специальные нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статья 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Исходя из части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 48 указанного закона установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (пункт 1).

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, в том числе проанализировав содержание переписки сторон, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу об уклонении общества СЗ «ОНИКС» от регистрации договоров участия в долевом строительстве от 27.07.2015, заключенных между обществом «Завод Промсталь» и обществом «Лифтсервис», права и обязанности застройщика по которым перешли ответчику в связи с переходом к нему права собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:362 по договору купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, заключенному с прежним застройщиком.

Так, в силу пункта 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Переход строительства многоквартирного дома от одного застройщика к другому не влияет на объем прав участника долевого строительства, его статус стороны соответствующего правоотношения не прекращается даже в случае ликвидации первоначального застройщика до момента возникновения у нового застройщика права строительства многоквартирного дома, статус участника долевого строительства не может отрицаться даже в случае отсутствия у него какого-либо договора с новым застройщиком (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 89-КГ15-10 и от 24.01.2017 № 89-КГ16- 10).

Судами первой и апелляционной инстанций правомерно учтено, что обстоятельства перехода прав застройщика и обязательств общества «Завод Промсталь» по договорам, заключенным с третьими лицами, к обществу СЗ «ОНИКС» были установлены, в том числе в рамках дела № А07-15331/2019, к участию в котором общество «Лифтсервис» было привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Кроме того, судами обоснованно принято во внимание, что в пункте 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 отражено, что до подписания договора ответчик был осведомлен о наличии у общества «Завод Промсталь» договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и согласился принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и заключаемым соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков.

При этом в материалы дела представлены проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участках от 14.01.2019, с приложением сопроводительного письма, направленного обществом СЗ «ОНИКС» в адрес прежнего застройщика – общества «Завод Промсталь», а также проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков от 17.01.2019, направленного прежним застройщиком - обществом «Завод Промсталь» в адрес общества СЗ «ОНИКС», из содержания которых следует, что общество «Лифтсервис» заключило с прежним застройщиком два договора участия в долевом строительстве от 27.07.2015 на квартиру № 107, площадью квартиры 34,64 кв.м, и оплатило за нее 1 895 520 руб., а также на квартиру № 105, общей площадью 36,12 кв.м, и оплатило за нее 1976 506 руб.

Принимая во внимание указанные фактические обстоятельства спора, свидетельствующие об осведомленности ответчика о правах участника долевого строительства - общества «Лифтсервис», в отношении индивидуально-определенных квартир, суды первой и апелляционной инстанций, установив факт соблюдения требований к письменной форме заключения договоров и отражения в них существенных условий, которые определены пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, принимая во внимание, что заключение спорных договоров было произведено в период действия выданного обществу «Завод Промсталь» разрешения на строительство от 21.05.2015, пришли к верному выводу о том, что общество СЗ «ОНИКС» является лицом, на котором лежит обязанность подачи заявления о государственной регистрации указанных договоров.

Отклоняя доводы ответчика о неисполнении истцом обязанности по оплате договоров участия в долевом строительстве от 27.07.2015, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из состоявшегося между обществом «Лифтсервис» и обществом «Завод Промсталь» зачета взаимных требований.

Так, согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума от 11.06.2020 № 6), в силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 информационного письма от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» (далее – информационное письмо от 29.12.2001 № 65) разъяснил, что статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.

В пункте 12 постановления Пленума от 11.06.2020 № 6 разъяснено, что в целях применения статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. Статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда).

Руководствуясь указанными нормами, принимая во внимание осуществление обществом «Лифтсервис» и обществом «Завод Промсталь» зачета взаимных требований в условиях взаимной задолженности подтвержденной актами выполненных работ и справками о стоимости выполненных работ, о чем между указанными лицами заключено соглашение от 11.01.2018, учитывая соблюдение сторонами критерия однородности встречных требований, в отсутствие в материалах дела доказательств оспаривания в судебном порядке указанного соглашения и признания его судом недействительной сделкой, суды первой и апелляционной инстанций сделали верный вывод о том, что состоявшийся зачет является надлежащим способом прекращения обязательства истца, как участника долевого строительства, перед застройщиком по договорам участия в долевом строительстве, и после проведения указанного зачета обязательства общества «Лифтсервис» по оплате договоров от 27.07.2015 считаются исполненными на сумму 1 976 506 руб. и 1 895 520 руб. соответственно.

Правовой подход о возможности исполнения обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве путем подписания соглашения о зачете соответствует позиции, выраженной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.11.2018 № 305-ЭС18-18000 и от 24.04.2020 № 310-ЭС20-5443.

С учетом изложенного доводы заявителя кассационной жалобы в указанной части, в частности ссылка общества СЗ «ОНИКС» на то, что средства общества «Лифтсервис» не были направлены для возмещения затрат на строительство объекта долевого строительства, вследствие чего истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку у общества «Завод Промсталь» фактически возникло неосновательное обогащение за счет истца, не принимаются во внимание судом кассационной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договоры долевого участия в строительстве от 27.07.2015 являются незаключенными, поскольку не зарегистрированы в установленном законом порядке, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и надлежащим образом им отклонены с учетом положений статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в соответствии с которыми при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Кроме того, выводы судов о том, что отсутствие государственной регистрации спорных договоров долевого участия не является препятствием для его исполнения сторонами, соответствуют правовому подходу, изложенному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2019 № 305-ЭС 18-18763.

Принимая во внимание установленные фактические обстоятельства спора, свидетельствующие об уклонении общества СЗ «ОНИКС» от регистрации договоров участия в долевом строительстве от 27.07.2015, заключенных между обществом «Лифтсервис» и прежним застройщиком - обществом «Завод Промсталь», суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Оснований для переоценки данного вывода у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы общества СЗ «ОНИКС» о наличии в действиях в действиях общества «Лифтсервис» после смены застройщика признаков злоупотребления правом признаются судом кассационной инстанции необоснованными на основании следующего.

Согласно пунктам 3,4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм и разъяснений для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Между тем материалами дела наличие у общества «Лифтсервис» умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.07.2021 по делу № А07-8575/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОНИКС» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий Н.Г. Беляева


Судьи В.А. Купреенков


И.А. Татаринова