Решение от 22 февраля 2024 г. по делу № А53-215/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-215/23
22 февраля 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2024 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН <***>, ОГРНИП 314615428600039

к муниципальному унитарному предприятию «Бюро технической инвентаризации» ИНН <***> ОГРН <***>, АО «Приазовский Центр Смет и Оценки» ИНН <***>

об урегулировании разногласий, оспаривании отчета об оценке, о взыскании компенсации морального вреда

третьи лица - Комитет по управлению имуществом г. Таганрога ИНН <***>, Администрация города Таганрога

при участии:

от ответчика АО «Приазовский Центр Смет и Оценки» - представитель ФИО3 по доверенности от 10.09.2022,

от ответчика муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации» - представитель ФИО4 по доверенности от 09.01.2024,

установил:

установил: индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Бюро технической инвентаризации» об урегулировании разногласий при заключении договора о выкупе арендованного помещения, о взыскании компенсации морального вреда.

Частями 5, 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

В связи с тем, что истцом фактически оспаривается отчет об оценке, выполненный АО «Приазовский Центр Смет и Оценки», суд признал необходимым с согласия истца привлечь указанное лицо к участию в деле в качестве ответчика.

Суд предложил истцу в связи с этим уточнить заявленные требования.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования уточнил, изложив их в следующей редакции.

l. Урегулировать разногласия, возникшие между Муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации г Таганрога» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: 347900 <...> д 86. подвал № 1. площадью 17 1 кв. м,

изложив пункты 2 12. 2.1.4.; 2.26. и подпункты 2.2.6.1., 2.2.6.2, 2.2.6.3.; 2.2.6.4.; 3.1.; 3.3.; 3.6.; 3.11.; 3.14. 6.3.; 6 5 и подпункты 6.5.1, 6.6, 7.1 , 7.4.. Договора купли продажи в следующей редакции

Пункт 2.1.2. Объект недвижимости передается с исправными системой отопления, состоящей из форсунки нагреввательного шита с канальной системой, и узла учета расхода газа марки Вектор Т G 1.6. индивидуальным прибором учета электрической энергии, предназначенными для обслуживания Объект; недвижимости и являющимися неотъемлемой частью объекта недвижимости.

подпункт 2.1.4. Одновременно с передачей имущества передать Покупателю всю имеющуюся техническую документацию на Объект недвижимости и на приборы и оборудование, необходимые для выполнена Покупателем пунктов 2.2.3 и 2.2.4 договора , в случае их не передачи или отсутствия Продавец возмещает понесенные Покупателем по требованию ресурсоснабжаюших организаций затраты и их приобретение или восстановление.

Пункт 2.2.6. н подпункты 2.2.6.1., 2.2.6.2., 2.2.6.3.

Покупатель обязуется соблюдать следующие требования к содержанию и использованию объекта культурного наследия, включенного в реестр

1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия.

3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;

4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;

5) соблюдать установленные статьей 5 1 Федерального закона "Об ооъектах культурного наследия народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ (далее - ФЗ № 73) требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр

6) не использовать объект культурного наследия под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия его фасад, территорию и (или) имеющих вредные парогаэообразные и иные выделения; под обьекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования, под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ.

7) незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия:

8) не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии

2. Собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия

3. В случае обнаружения при проведении работ на земельном участке в границах территории объекта культурного наследия либо на земельном участке, объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия. Покупатель осуществляет действия, предусмотренные подпунктом 2 пункта 3 статьи 47.2 ФЗ № 73 Пункт 2.2.6.4. «Охранное обязательство на нежилое помещение с кадастровым номером 61 58:0001115:422. расположенное по адресу <...>. 86. подвал №1. площадь 17 I кв.м Покупателю не выдавалось Установленные в соответствии с ФЗ № 73 ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, сохраняются при переходе права собственности.

Пункт 3.1. Цена продажи указанного в п 1.1 настоящего Договора Объекта недвижимости определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности» на основании заключения специалиста № 007/11-22 от 2 декабря 2022 года на дату 15 07.2022 в размере его рыночной стоимости 265 000.00 (двести шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек (с НДС)».

Пункт 3.3. Срок внесения первого платежа в течение 15 календарных дней с момента заключения Договор; купли продажи.

Пункт 3.6. На сумму неоплаченных Покупателем денежных средств, по уплате которых предоставляете: рассрочка и подлежащую перечислению производится начисление процентов, начиная с даты, следующей т. датой заключения Договора, до даты полною погашения суммы денежных средств включительно Начисляемые проценты определяются исходя из ставки 7.5%, и равной одной трети ключевой ставке Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия постановления Администрации города Таганрога от 31 октября 2022 № 2178 на весь срок оплаты цены Объекта недвижимости.

Пункт 3.11 В случае внесения оплаты не в полном объеме, на невнесенную сумму оплаты производите начисление процентов за пользование чужими денежными средствами.

Пункт 3.14. Настоящий Договор является Актом приема передачи. сведения об Объекте недвижимости указанные в Договоре купли продажи, являются достоверными достаточными.

При передаче объекта недвижимости выявлены следующие недостатки: в помещении установлен подпирающий потолок от обрушения железный столб, под стеновыми панелями присутствует плесень, в помещении отсутствуют санузел, канализация, водоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция, охранно-пожарная сигнализация Отсутствуют отмостка и парковка.

Помещение не имеет изолированного отдельного входа, и через него осуществляется проход в смежное с ним помещение Техническое состояние объекта недвижимости удовлетворительное Претензии по техническому состоянию объекта недвижимости у сторон отсутствуют.

Пункт 6.3. За нарушение срока внесения очередного платежа установленного пунктом 3 2 Договора. Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пени) в размере 0,1% от невнесенной суммы очередного платежа за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

Пункт 6.5. и подпункт 6.5.1. В случае просрочки Покупателем оплаты первого, второго и всех последующих платежей, установленных пунктами 32 и 3 3. Договора, свыше 14 календарных дней, настоящий Договор может быть досрочно расторгнут Продавцом в судебном порядке, при условии направления Продавцом заказной почтой по адресу, указанному в Договоре, предупреждения Покупателю о необходимости выполнения условия настоящего Договора в срок не более 10 календарных дней с момента получения предупреждения. Если после получения вышеуказанного предупреждения Покупатель не выполнит данное требование. Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта недвижимости. В этом случае Продавец вправе обратиться в соответствующий суд с требованием о досрочном расторжении настоящего Договора.

Пункт 6.6. При досрочном расторжении Договора по основаниям, указанным в п 6.4-6 5 Договора. Покупатель уплачивает штраф в размере 10% от неоплаченной цены продажи объекта недвижимости, а Продавец возвращает Покупателю цену продажи объекта недвижимости, уплаченную, на момент расторжения Договора, за исключением суммы штрафа, а также оплаченных процентов.

Пункт 7.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в действие с момента получения лицом, направившим оферту ее акцепта, или в случае разногласий по условиям Договора, с латы вступления в законную силу Решения Арбитражного суда.

Пункт 7.4. Споры, возникающие из Договора, разрешаются в Арбитражном суде Ростовской области в соответствии с действующим законодательством РФ Досудебный порядок урегулирования спора обязателен. Сторона, получившая досудебную Претензию обязана ответить на нее в течение 10 (десяти) календарных дней.

Включить в Договор купли продажи новый пункт 2 1.6. изложив его в следующей редакции.

Пункт 2.1.6 «Продавец обязуется до момента заключения Договора купли продажи, оплатить имеющиеся у него задолженности по оплате коммунальных услуг, в том числе по уплате взносов на капремонт.

Исключить из Договора купли продажи, пункт 6.4. и подпункт 6.4 I.

2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилою помещения, установленную Отчетом об оценке № 450/07-2022 от 15 июля 2022 года, подготовленным АО «Приазовский центр смет и оценки»

3. Взыскать с Ответчиков МУП БТИ города Таганрога и АО «Приазовский центр смет и оценки» н пользу ИП ФИО2 . 10 000 (десять) тысяч рублей в возмещение компенсации моральною вреда, причиненного их недобросовестны ми действиями, выразившимися в злоупотреблении Ответчиками своими правами

4. Взыскать с Ответчиков МУП БТИ города Таганрога и АО «Приазовский центр смет и оценок» в пользу ИП ФИО2 расходы на оплату госпошлины в сумме 14300 (четырнадцать тысяч триста) рублей судебные издержки по подготовке Заключения специалиста № 007/111-22 по Договору № 007/11 возмездного оказания услуг от 29 ноября 2022 года, проведенного Автономной некоммерческой организацией Консалтинговый центр «Судебных экспертов» в сумме 15 (пятнадцать тысяч) рублей.

Уточненные исковые требования приняты к рассмотрению арбитражным судом по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Представитель истца заявил ходатайство о назначении экспертизы для проверки достоверности оспариваемого отчета об оценке.

Представители ответчиков против назначения экспертизы не возражали.

Рассмотрев заявленное ходатайство о проведении экспертизы, суд признал необходимым его удовлетворить.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

Руководствуясь частью 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым сформулировать вопросы, которые следует поставить перед экспертом, следующим образом:

1) Соответствует ли отчет об оценке № 450/07-2022 от 15.07.2022, выполненный АО «Приазовский центр смет и оценки», стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности?

2) В случае отрицательного ответа на первый вопрос определить, повлияло ли это на достоверность оценки?

3) В случае положительного ответа на второй вопрос определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 61:58:0001115:422 по состоянию на 15.07.2022.

По ходатайству сторон суд запросил сведения у ряда экспертных организаций о возможности проведения исследования и получил необходимую информацию.

Суд поручил проведение экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз по южному округу», специалистам ФИО5 и ФИО6. Суд определил также следующее.

Предоставить в распоряжение эксперта отчет об оценке № 450/07-2022 от 15.07.2022, выполненный АО «Приазовский центр смет и оценки», выписку из ЕГРН в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 61:58:0001115:422, договор аренды от 12.09.2016 № 13 с приложениями, договор аренды от 14.10.2021 № 11-10-21 с приложениями, заключение специалиста от 2.12.2022 № 007/11-22, фотоматериалы, акт от 30.05.2023 № 12ВП/1741-23, выписку из протокола от 15.06.2023 № 161, ходатайство АО «Приазовский центр смет и оценки» о приобщении доказательств от 7.08.2023 с представленными доказательствами на электронном носителе.

Разрешить экспертам осмотр исследуемого объекта.

Обязать стороны обеспечить эксперту доступ к объекту исследования для осмотра.

Исследование проведено, результаты его представлены в суд в виде заключения эксперта, которое отвечает требованиям процессуального закона к доказательствам данного вида.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

По результатам аукциона, проведенного 15.08.2016 между истцом и МУП «БТИ» 12.09.2016 заключен договор аренды истец нежилого помещения площадью 17,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>, подвал № 1 на срок 5 лет.

Помещение принадлежит ответчику МУП «БТИ» на праве хозяйственного ведения на основании договора от 01.01.1995 № 77, приказа КУИ г. Таганрога от 31.01.2000 № 13, дополнительного соглашения к договору от 01.01.1995 № 77 «О закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения» от 01.02.2000, Акта-накладной приемки-передачи основных средств от 10.02.2000 № 1, постановления Администрации города Таганрога от 15.08.2001 № 3270, постановления Администрации города Таганрога от 27.03.2002, акта приемки-передачи основных средств в бюджетных учреждениях от 03.12.2002 № 36, дополнительного соглашения к договору от 01.01.1995 № 7 «О закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения» от 03.12.2003 № 28, о чем в ЕГРН 04.03.2016 сделана запись регистрации № 61-61/0'2-61/042/001/2016-2126/1.

После истечения срока договора без аукционных процедур заключен договор № 11-10-21 от 14.10.2021 на срок 11 месяцев, который истец после истечения указанного срока считает возобновленным на неопределенный срок.

Как указано в иске, предприниматель неоднократно обращалась за выкупом помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), но получала отказы, которые ею в судебном порядке не оспорены.

14.09.2022 подано заявление, по которому было принято положительное решение.

31.10.2022 постановлением Администрации города Таганрога Ростовской области № 2178 продажа муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации» закрепленного за предприятием на праве хозяйственною ведения муниципального имущества, расположенною по адресу: <...>, подвал № 1, кадастровый номер 61:58:0001115:422 была согласована. Истец был проинформирован о согласовании продажи и о выкупной стоимости арендуемого имущества.

17.11.2022 ответчик в адрес истца направил предложение о заключении договора купли-продажи (выкупа) нежилого помещения, а также проект договора, содержащий все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

Цена объекта установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного АО «Приазовский Центр Смет и Оценки» от 15.07.2022 и составляет 546 000,00 тыс. рублей, указаны реквизиты для платежа.

В проекте указан порядок оплаты, передачи имущества и перехода права собственности на него. Проект договора подписан уполномоченным лицом.

Проект договора истцом подписан 09.12.2022 с протоколом разногласий, в том числе обусловленном несогласием истца с условием о выкупной цена, которая, по его мнению, была завышенной. В обоснование иной цены выкупаемого имущества истцом было представлено заключение специалиста от 02.12.2022.

В ответе от 15.12.2022 № 610 ответчик, рассмотрев изменения в проекте договора, на которых настаивал истец, сообщил, что отклоняет протокол разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Описанные обстоятельства повлекли возникновение настоящего судебного спора.

При разрешении разногласий сторон суд руководствуется следующим.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.12.2022) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд нашел иск в части урегулирования разногласий по договору подлежащим отклонению ввиду утраты предпринимателем на момент обращения за выкупом права на приватизацию.

Как указано выше, договор заключен по итогам торгов на 5 лет. Следовательно, к моменту подачи заявления от 14.09.2022 срок его истек, и предприниматель утратил право на приватизацию помещения.

К такому выводу суд пришел, основываясь на правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.09.2023 N Ф08-13846/2022 по делу N А15-741/2022.

В абзацах шестом и седьмом пункта 1 информационного письма N 134 разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона N 159 следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", введенной Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (02.07.2008) заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Суд установил, что договор аренды муниципального нежилого фонда от заключен по итогам аукциона, когда таковой был необходим, а потому договор не мог быть возобновлен, как не мог быть заключен без аукциона и новый договор.

Поскольку на момент обращения с заявлением о реализации права на приобретение спорного имущества предприниматель утратил статус арендатора, договор аренды прекратил свое действие в связи с окончанием его срока, обязательное условие для приобретения в собственность арендуемого имущества отсутствует, необходимо отказать в удовлетворении заявленных требований.

Ссылка на ранее имевшие место обращения за выкупом помещения не может быть принята судом во внимание, поскольку по этим обращениям предпринимателем были получены отказы со ссылкой на право, а не обязанность муниципального предприятия отчудить арендованное имущество.

Поскольку эти отказы не оспорены в судебном порядке, они повлекли соответствующие им правовые последствия – пресекли правовую возможность к выкупу.

Более того, согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

При разрешении вопроса об отчуждении государственного недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения государственному унитарному предприятию, необходимо исходить из особенностей, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 2, частью 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, в соответствии с которыми государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе принять решение о приватизации недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 указанного закона, с согласия собственника этого имущества и в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, направить такому субъекту предложение о заключении с предприятием договора купли-продажи с указанием цены имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу приведенных норм принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение.

Положениями Закона N 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. Принятие решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2019 N 310-ЭС19-6352).

Приведенная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.04.2023 N Ф01-4074/2022 по делу N А29-16088/2021.

Таким образом, в пределах срока договора согласие на отчуждение дано не было, а согласие, полученное после истечения срока договора ничтожно.

Суд соглашается также и с доводом предприятия об утрате права на выкуп ввиду пропуска срока на обращение с настоящими требованиями.

Согласно номе части 3 статьи 4 названного Федерального закона государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение движимого и недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Частью 4 названной статьи установлено, что случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 4.1 статьи 4 Федерального закона установлено, что течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно части 8 статьи субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом по правилам части 9 статьи 4 Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи (подпункт 2).

Возражая против иска, МУП «БТИ» настаивает на том, что предприниматель утратил право на приватизацию, поскольку в течение 30 дней после получения проекта договора не подписал его и не оспорил достоверность оценки.

Суд согласился с этим доводом.

Как указано выше, проект договора предоставлен предпринимателю 17.11.2022, отказ от принятия условий протокола разногласий заявлен 15.12.2022, иск об урегулировании разногласий по договору подан 10.01.2023, а требования об оспаривании отчета об оценке заявлены лишь 21.04.2023.

В этом суд находит еще одно основание для отклонения иска об урегулировании разногласий по договору о выкупе помещения, основываясь на правовой позиции, изложенной в Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.04.2023 N Ф01-4074/2022 по делу N А29-16088/2021.

Вместе с тем иск в части оспаривания отчета об оценке помещения предпринимателем доказан.

Согласно выводам экспертизы отчет недостоверен. Рыночная стоимость имущества по оценке эксперта составила 570 000 рублей.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу.

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав заключение и допросив эксперта, суд пришел к выводу о том, что экспертом надлежащим образом обследовано и подробно описано спорное помещение, доказано некорректная его определение оценщиком как подвального. Эксперт правильно выбрал аналоги и применил корректировки, обосновал примененные методы и корректно провел согласование их результатов. Выводы эксперта логичны, последовательны, достаточно мотивированы, соответствуют материалам дела, этих выводов АО «Приазовский центр смет и оценки» не опровергло, в связи с чем суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу.

Более того, в процессе рассмотрения дела в связи с проводимой проверкой со стороны саморегулируемой организации АО «Приазовский центр смет и оценки» составило исправленный отчет об оценке, согласно которому стоимость спорного помещения составила 529 000 рублей, что само по себе опровергает доводы оценщика о достоверности оспоренного отчета. Ошибки, допущенные при его составлении и выявленные саморегулируемой организацией повлияли на выводы о цене объекта, что безусловно свидетельствует о недостоверности отчета.

Истец заявил о фальсификации исправленного отчета, но АО «Приазовский центр смет и оценки» отказалось отозвать оспоренное доказательство.

Между тем, суд находит заявление о фальсификации беспредметным. По существу истец оспаривает достоверность цены, а не подложность документа. Он выполнен тем оценщиком, который указан в качестве исполнителя и по тем материалам, которые описаны в отчете. Речь в данном случае идет не о фальсификации, а о соответствии требованиям закона и стандартов.

Однако качество этого документа не имеет значения для разрешения спора по существу. Как указано выше Администрацией города Таганрога утверждена цена продажи по первому отчету, который признан порочным. Оснований для принятия исправлений как источника для установления цены в рамках проведенной административной процедуры суд не находит, так как этот отчет не утвержден.

При этом суд неоднократно предлагал сторонам рассмотреть вопрос об урегулировании спора во внесудебном порядке, учитывая, что муниципальное предприятие реорганизовано в общество с ограниченной ответственностью и вправе ныне заключить сделку на определенных им условиях.

Суд поставил перед истцом вопрос о готовности обсуждать иную цену покупки, кроме указанной в его проекте договора, для чего неоднократно откладывал и прерывал заседания. Однако истец как лично в судебном заседании 22.11.2023, так и в письменных документах, поданных в суд, заявила об отказе от заключения сделки на иных условиях.

При таких обстоятельствах суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на АО «Приазовский центр смет и оценки» судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску об оспаривании оценки и по оплате стоимости экспертного исследования, поскольку эти судебные расходы истца прямо относятся именно и только к этому исковому требованию.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недостоверным отчет об оценке № 450/07-2022 от 15.07.2022, выполненный АО «Приазовский центр смет и оценки».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с акционерного общества «Приазовский Центр Смет и Оценки» ИНН <***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН <***>, ОГРНИП 314615428600039 судебных расходов 45 057 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Пипник Т. Д.