Постановление от 9 ноября 2023 г. по делу № А32-43641/2021

020/2023-59504(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-43641/2021
г. Краснодар
09 ноября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2023 года Постановление в полном объеме изготовлено 09 ноября 2023 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников жилья «Высотка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 04.03.2021), в отсутствие ответчиков – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО2, ФИО3, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2023 по делу № А32-43641/2021, установил следующее.

Товарищество собственников жилья «Высотка» (далее – товарищество) обратилось в Лазаревский районный суд города Сочи Краснодарского края к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент) с исковым заявлением, в котором просило:

– признать незаконным отказ департамента от 31.07.2020 № 144060/02.01-16 в устранении нарушений прав собственников многоквартирного дома по адресу: город-курорт Сочи, ул. Партизанская 15;

– обязать администрацию в лице департамента:

– снять с кадастрового учета два земельных участка со статусом «временный», а именно с кадастровым номером 23:49:0109020:1053 и с кадастровым номером 23:49:0109020:1052;

– прекратить право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:0032, предоставленный ФИО2 на основании договора аренды от 04.05.2005 № 4900003490, заключенного между администрацией и ФИО2 и зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 27.07.2005 № 23-23-46/026/2005-607;

– погасить запись о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0109020:0032, предоставленный ФИО2 на основании договора аренды от 04.05.2005 № 4900003490, заключенного между администрацией и ФИО2, и зарегистрированного в ЕГРН 27.07.2005 № 23-23-46/026/2005-607;

– прекратить и погасить право муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:0032, общей площадью 5 901 кв. м, расположенный по адресу: <...> право муниципальной собственности на который в ЕГРН зарегистрировано 19.02.2010 № 23-2346/018/2010-296;

– обратить решение суда к немедленному исполнению (уточенные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО3, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра), ФИО2.

Вступившим в законную силу определением Лазаревского районного суда города Сочи от 14.05.2021 гражданское дело № 2-260/2021 передано по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением от 14.07.2022 исковые требования к ФИО2:

– о признании отсутствующим права аренды ФИО2 на земельный участок общей площадью 5 901 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109020:0032 по договору аренды от 04.05.2005 № 49000034490;

– об аннулировании в ЕГРН записи от 27.07.2005 N 23-23-46/026/2005-607 об ограничении (обременении) в виде договора о предоставлении земельного участка в

пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № 4900003490, заключенного между администрацией и Горкушей В.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109020:0032, расположенного по адресу: город-курорт Сочи, ул. Партизанская, 15, выделены в отдельное производство. Указанные требования направлены в Краснодарский краевой суд для рассмотрения судом общей юрисдикции.

Товарищество неоднократно уточняло свои требования на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), в последней редакции просило суд:

– признать отсутствующим право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:32, общей площадью 5 901 кв. м, расположенный по адресу: город-курорт Сочи, ул. Партизанская 15;

– аннулировать в ЕГРН запись от 19.02.2010 № 23-23-46/018/2010-296 о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:32, общей площадью 5 901 кв. м, расположенный по адресу: город-курорт Сочи, ул. Партизанская 15.

Требования основаны на положениях статей 12, 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ). Истец также ссылается на разъяснения, приведенные в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22). Товарищество полагает, что у органов местного самоуправления отсутствовали законные основания для регистрации в ЕГРН права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:32, на котором расположен многоквартирный дом и который сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет для соответствующей цели до введения в действие Жилищного кодекса.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 30.08.2023, исковые требования удовлетворены. Признано отсутствующим право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:32 общей площадью 5 901 кв. м, расположенный по адресу: город-курорт Сочи, ул. Партизанская 15. Суд аннулировал в ЕГРН запись от 19.02.2010 № 23-23-46/018/2010-296 о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на данный участок.

Суды проанализировали хронологию образования земельного участка под многоквартирным домом по ул. Партизанской, 15, в г. Сочи, и установили, что поставленный на кадастровый учет участок имел целевое использование – для проектирования и строительства 120-квартирного 16-этажного жилого дома с момента его предоставления в 1987 году. Муниципальным образованием с 28.08.1996 по 01.12.1997 земельный участок общей площадью 5 901 кв. м предоставлен на праве бессрочного (постоянного) пользования, а затем в период с 02.12.1997 по 01.01.2047 (фактически до 24.07.2003) на праве аренды первому собственнику многоквартирного жилого дома – производственно-коммерческому предприятию «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром». Постановлением администрации от 16.04.1997 № 236 утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного строительством 120-квартирного 16-этажного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 5 901 кв. м по адресу: <...>. За производственно-коммерческим предприятием «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром» зарегистрировано право собственности на 120-ти квартирный 16-ти этажный жилой дом 15 на улице Партизанской в городе Сочи с внесением записи в реестровую книгу Бюро технической инвентаризации № 175, что подтверждается регистрационным удостоверением от 14.05.1997 № 1593. Приказом производственно-коммерческого предприятия «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром» от 31.03.1999 № 12 из его состава выведен филиал санаторно-курортного туристического комплекса «Одиссея-Лазаревское», на базе которого создано общество с ограниченной ответственностью «Одиссея-Лазаревское». В качестве вклада в уставной капитал ООО «Одиссея-Лазаревское» производственно-коммерческим предприятием «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром» переданы по актам приема-передачи нематериальные активы, основные средства, оборотные активы, в том числе здания и сооружения, в состав которых входил и многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу Партизанская, 15, в Лазаревском районе г. Сочи. В связи с выходом общества с ограниченной ответственностью «Одиссея» из состава участников ООО «Одиссея-Лазаревское», вышедшему участнику выдана часть имущества

ООО «Одиссея-Лазаревское», равная по действительной стоимости доли ООО «Одиссея», в виде 120-квартирного жилого дома по ул. Партизанской в г. Сочи. Передача имущества подтверждается двумя актами приема-передачи, представленными в материалы дела. Согласно акту приема-передачи от 01.10.2000 № 3, а также сведениям технического паспорта на многоквартирный жилой дом, большая часть квартир в указанном доме продана физическим лицам в период с 29.12.1997 по 01.12.1999. Действовавший на дату приобретения квартир Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее – Закон № 72-ФЗ), прямо предусматривал бесплатную передачу земельных участков, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев (часть 1 статьи 11). Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2002 по делу № А32-11283/2002-21/246 удовлетворен иск ООО «Одиссея» к администрации, администрации Лазаревского района города Сочи. За ООО «Одиссея» признано право собственности на закрытую автостоянку на 4 машиноместа, площадью 82,9 кв. м, расположенную в районе жилого дома по ул. Партизанская 15 в пос. Лазаревское, г. Сочи. При этом к участию в деле не были привлечены собственники многоквартирного жилого дома, а проектная документация и разрешение на строительство, выданное в установленном законом порядке на строительство многоквартирного дома, не содержат сведений о строительстве на придомовой территории многоквартирного дома закрытой автостоянки. Постановлением главы г. Сочи от 24.07.2003 № 426/7 выданы правоустанавливающие документы ООО «Одиссея» на земельный участок по ул. Партизанская 15 в Лазаревском районе г. Сочи для обеспечения эксплуатации жилого дома с магазином. Прекращено право пользования на условиях аренды земельным участком площадью 5 901 кв. м по ул. Партизанской 15 в Лазаревском районе города Сочи, предоставленное ранее производственно-коммерческому предприятию «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром». Земельный участок находится в городской черте, во второй зоне санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне Л-1-а, категория земель – земли поселений. На основании постановления от 24.07.2003 № 426/7 земельный участок поставлен на кадастровый учет с измененным видом разрешенного использования – для обеспечения эксплуатации жилого дома с магазином. При этом местоположение, конфигурация и площадь участка остались неизменны, аналогичны по сравнению с участком, ранее поставленным на кадастровый учет, и зарегистрировано право аренды на земельный участок под многоквартирным домом в пользу ООО «Одиссея». Данному участку 06.04.2004 под 16-ти этажным 120-ти квартирным домом присвоен кадастровый номер

23:49:0109020:32 и указан вид разрешенного использования участка – для обеспечения эксплуатации жилого дома с магазином. При этом сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные». Постановлением главы г. Сочи от 11.03.2005 № 887 ООО «Одиссея», ООО «Ташир-Тур» и В.В. Горкуше предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 5 901 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109020:32 по ул. Партизанской, 15 в Лазаревском районе г. Сочи для обеспечения эксплуатации здания многоквартирного жилого дома, магазинов и закрытой автостоянки на 4 машино-места. На основании данного постановления администрацией заключены договоры о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора: с ООО «Одиссея» – от 04.05.2005 № 4900003488, с ООО «Ташир-Тур» – от 05.05.2005 № 4900003489, с Горкушей В.В. – от 04.05.2005 № 4900003490. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2006 по делу № А32-65650/2005-23/1717 постановление главы города Сочи от 11.03.2005 № 887 «О предоставлении ООО «Одиссея», ООО «Ташир-Тур», В.В. Горкуша в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка по улице Партизанской 15 в Лазаревском районе города Сочи для обеспечения эксплуатации здания многоквартирного жилого дома, магазинов и закрытой автостоянки на четыре машиноместа», договоры аренды от 04.05.2005 № 4900003488 (с ООО «Одиссея»), № 4900003489 (с ООО «Ташир-Тур») признаны недействительными, как противоречащие статьей 16 Закона № 189-ФЗ. Аннулированы записи о регистрации прав аренды в ЕГРН. Судом установлено нарушение прав и законных интересов товарищества, члены которого владеют помещениями на праве собственности в 120-ти квартирном доме 15 по улице Партизанской поселка Лазаревского города Сочи. Земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, в отношении этого участка осуществлен государственный кадастровый учет. В части требований товарищества о признании права общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:32, площадью 5 901 кв. м, на котором расположен 120-ти квартирный дом с магазинами и закрытой автостоянкой на 4 машино-места, судом отказано. Суд исходил из того, что земельные участки, расположенные под многоквартирными домами переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов с даты вступления в силу Жилищного кодекса либо с даты кадастрового учета участка, то есть права собственности возникает в силу закона. Согласно выписке из ЕГРН от 02.02.2023 № КУВИ-001/2023-23627517 собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109020:32 является

муниципальное образование город-курорт Сочи, право собственности зарегистрировано 19.02.2010. При разрешении исковых требований товарищества судебные инстанции руководствовались нормами гражданского и жилищного законодательства, учтены также разъяснения, приведенные в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 и в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Суды исходили из того, что защита нарушенных прав и законных интересов осуществляется предусмотренными законами способам, которые должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием удовлетворения соответствующего требования судом является наличие у избранного заявителем способа защиты потенциала на восстановление нарушенного права. Признание отсутствующим зарегистрированного права собственности другого лица на недвижимое имущество возможно по иску фактически владеющего им лица, право собственности которого на это имущество также зарегистрировано. В отсутствие такой регистрации лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права может быть удовлетворен только при наличии доказательств возникновения у истца соответствующего права. Ответчиком по такому иску является лицо, за которым это обременение зарегистрировано. Иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты прав владеющего собственника, у которого нет необходимости в защите (восстановлении) его владения. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок под таким домом. Данное право возникает в силу закона или с момента проведения государственного кадастрового учета этого участка. При этом собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком до его образования в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома. В случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, право общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок, на котором расположен такой дом, возникает в силу закона, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек). Учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникло в силу закона у собственников помещений в этом доме, а в ЕГРН на

него зарегистрировано право собственности за иным лицом (публично-правовым образованием), избранный товариществом способ защиты нарушенного права являются надлежащим. Доводы администрации и департамента о пропуске товариществом срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 Кодекса, не ответствуют существу заявленных требований, установленным по делу обстоятельствах, а также избранному истцом способу защиты нарушенного права.

Администрация и департамент обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податели жалобы просят указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба полностью повторяет доводы, которые приводились администрацией и департаментом в апелляционной жалобе и мотивирована следующим. После снятия управлением Росреестра в ЕГРН запретов (арестов), зарегистрированных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0109020:1052, 23:49:0109020:1053, департаментом выполнены мероприятия по снятию с государственного кадастрового учета указанных земельных участков. Товарищество обратилось в арбитражный суд с заявлением 20.09.2021. Обжалуемый заявителем отказ датирован 31.07.2020. Таким образом, товариществом пропущен установленный частью 4 статьи 198 Кодекса трехмесячный срок для подачи заявления в арбитражный суд, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Товарищество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. По мнению истца, приведенные ответчиками в жалобе доводы являются несостоятельными, они не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций по существу спора. Ссылаясь на пропуск срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, податели жалобы не учитывают факт обращения 01.10.2020 товарищества в Лазаревский районный суд г. Сочи (дело № 2-260/2020). Иных доводов кассационная жалоба не содержит, ответчики не приводят каких-либо новых доводов со ссылками на имеющиеся в деле и не исследованные судами материалы. Заявленный иск для товарищества является единственным способом защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку иные способы защиты исчерпаны, а иными средствами защитить нарушенное право невозможно. В случае отказа в иске товарищество лишается возможности предъявить свои правопритязания на земельный участок, защищая интересы

собственников помещений в многоквартирном доме, что является нарушением жилищного и земельного законодательства.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель товарищества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений), выслушав представителя товарищества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций проанализировали хронологию образования земельного участка под многоквартирным домом по ул. Партизанской, 15, в г. Сочи, и установили, что поставленный на кадастровый учет участок имел целевое использование – для проектирования и строительства 120- квартирного 16-этажного жилого дома с момента его предоставления в 1987 году.

После передачи функций заказчика, изменением названия объекта и уточнения границ земельного участка (с уменьшением площади с 9 до 6 тыс. кв. м), при наличии согласованной главным управлением архитектуры и градостроительства города Сочи от 22.10.1990 № 176-90 проектно-сметной документации и на основании письма члена правления РАО «Газпром» от 28.09.1995 № ПР-347, постановлением главы администрации от 28.08.1996 № 607/2 производственно-коммерческому предприятию «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром» отведен в постоянное пользование без права передачи земельный участок 0,6 га из городских земель и разрешено на нем дальнейшее строительство 120-квартирного 16-этажного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Партизанской в Лазаревском районе в зоне рекреационного жилья по генплану города Сочи и экономико-планировочной зоне Л-1-а. Ранее выданные технические условия на проектирование 120-квартирного 16-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями комплексного приемного пункта, мастерской мелкого ремонта, парикмахерской и помещениями дирекции пансионата «Тюмень» постановлением администрации № 607/2 признаны действительными для 120-квартирного 16-этажного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Партизанской Лазаревского района.

На основании постановления главы администрации от 28.11.1996 № 862 производственно-коммерческому предприятию «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром» выдан государственный акт КК-2 № 426001664 о

предоставлении в бессрочное (постоянное) пользование земельного участка площадью 5 900 кв. м для строительства и эксплуатации 120-квартирного жилого дома, расположенного по адресу г. Сочи, ул. Партизанская, 15 в Лазаревском районе г. Сочи, установленный режим использования земли во II зоне санитарной охраны курортов и водоохранных зонах малых рек. Из приложения к государственному акту (чертеж) отражен земельный участок с указанием границ и площади 5 900 кв. м.

На основании постановления от 28.11.1996 № 862 02.12.1997 между комитетом по управлению имуществом г. Сочи и производственно-коммерческим предприятием «Газпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром» заключен договор № 488 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды. Договором арендатору предоставлен земельный участок площадью 5 901 кв. м на срок с 01.01.1998 по 01.01.2047 с закрепленными в натуре границами на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками.

Таким образом, земельный участок общей площадью 5 901 кв. м предоставлялся на праве бессрочного (постоянного) пользования, а затем с 02.12.1997 по 01.01.2047 (фактически до 24.07.2003) на праве аренды первому собственнику многоквартирного дома – производственно-коммерческому предприятию «Газпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром». Постановлением администрации от 16.04.1997 № 236 утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного строительством 120-квартирного 16-этажного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 5 901 кв. м по адресу: <...>.

За указанным предприятием зарегистрировано право собственности на 120-ти квартирный 16-ти этажный жилой дом 15 на улице Партизанской в городе Сочи с внесением записи в реестровую книгу Бюро технической инвентаризации № 175, что подтверждается регистрационным удостоверением от 14.05.1997 № 1593.

Приказом производственно-коммерческого предприятия «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром» от 31.03.1999 № 12 из его состава выведен филиал санаторно-курортного туристического комплекса «Одиссея- Лазаревское», на базе которого создано общество с ограниченной ответственностью «Одиссея-Лазаревское». В качестве вклада в уставной капитал указанного общества производственно-коммерческим предприятием «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром» переданы по актам приема-передачи нематериальные активы, основные средства, оборотные активы, в том числе здания и сооружения, в состав которых входил и многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу Партизанская, 15, в Лазаревском районе г. Сочи.

В связи с выходом общества с ограниченной ответственностью «Одиссея» из состава участников ООО «Одиссея-Лазаревское», вышедшему участнику выдана часть имущества ООО «Одиссея-Лазаревское», равная по действительной стоимости доли ООО «Одиссея», в виде 120-квартирного жилого дома по ул. Партизанской в г. Сочи. Передача указанного имущества подтверждается двумя актами приема-передачи, представленными товариществом в материалы дела.

Согласно акту приема-передачи от 01.10.2000 № 3, а также сведениям технического паспорта на многоквартирный жилой дом, большая часть квартир в указанном доме продана физическим лицам в период с 29.12.1997 по 01.12.1999.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2002 по делу № А32-11283/2002-21/246 удовлетворен иск ООО «Одиссея» к администрации, администрации Лазаревского района города Сочи. За ООО «Одиссея» признано право собственности на закрытую автостоянку на 4 машино-места, площадью 82,9 кв. м, расположенную в районе жилого дома по ул. Партизанская 15 в пос. Лазаревское, г. Сочи. При этом к участию в деле не были привлечены собственники многоквартирного жилого дома, а проектная документация и разрешение на строительство, выданное в установленном законом порядке на строительство многоквартирного дома, не содержат сведений о строительстве на придомовой территории многоквартирного дома закрытой автостоянки.

Постановлением главы города Сочи от 24.07.2003 № 426/7 выданы правоустанавливающие документы ООО «Одиссея» на земельный участок по ул. Партизанская 15 в Лазаревском районе г. Сочи для обеспечения эксплуатации жилого дома с магазином. Прекращено право пользования на условиях аренды земельным участком площадью 5 901 кв. м по ул. Партизанской 15 в Лазаревском районе города Сочи, предоставленное ранее производственно-коммерческому предприятию «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром». Земельный участок находится в городской черте, во второй зоне санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне Л-1-а, категория земель – земли поселений.

На основании постановления от 24.07.2003 № 426/7 земельный участок поставлен на кадастровый учет с измененным видом разрешенного использования – для обеспечения эксплуатации жилого дома с магазином. При этом местоположение, конфигурация и площадь участка остались неизменны, аналогичны по сравнению с участком, ранее поставленным на кадастровый учет и зарегистрировано право аренды на земельный участок под многоквартирным домом в пользу ООО «Одиссея». Данному участку 06.04.2004 под 16-ти этажным 120-ти квартирным домом присвоен кадастровый номер

23:49:0109020:32 и указан вид разрешенного использования участка – для обеспечения эксплуатации жилого дома с магазином. При этом сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные».

Постановлением главы города Сочи от 11.03.2005 № 887 ООО «Одиссея», ООО «Ташир-Тур» и В.В. Горкуше предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 5 901 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109020:32 по ул. Партизанской, 15 в Лазаревском районе г. Сочи для обеспечения эксплуатации здания многоквартирного жилого дома, магазинов и закрытой автостоянки на 4 машино-места. На основании данного постановления администрацией заключены договоры о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора: с ООО «Одиссея» – от 04.05.2005 № 4900003488, с ООО «Ташир-Тур» – от 05.05.2005 № 4900003489, с ФИО2 – от 04.05.2005 № 4900003490.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2006 по делу № А32-65650/2005-23/1717 постановление главы города Сочи от 11.03.2005 № 887 «О предоставлении ООО «Одиссея», ООО «Ташир-Тур», В.В. Горкуша в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка по улице Партизанской 15 в Лазаревском районе города Сочи для обеспечения эксплуатации здания многоквартирного жилого дома, магазинов и закрытой автостоянки на четыре машиноместа», договоры аренды от 04.05.2005 № 4900003488 (с ООО «Одиссея»), № 4900003489 (с ООО «Ташир-Тур») признаны недействительными, как противоречащие статьей 16 Закона № 189-ФЗ. Аннулированы записи о регистрации прав аренды в ЕГРН. Судом установлено нарушение прав и законных интересов товарищества, члены которого владеют помещениями на праве собственности в 120-ти квартирном доме 15 по улице Партизанской поселка Лазаревского города Сочи. Земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, в отношении этого участка осуществлен государственный кадастровый учет. В части требований товарищества о признании права общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:32, площадью 5 901 кв. м, на котором расположен 120-ти квартирный дом с магазинами и закрытой автостоянкой на 4 машиноместа, судом отказано. Суд исходил из того, что земельные участки, расположенные под многоквартирными домами переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов с даты вступления в силу Жилищного кодекса либо с даты кадастрового учета участка, то есть права собственности возникает в силу закона.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.02.2023 № КУВИ-001/2023-23627517 собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109020:32 является муниципальное образование город-курорт Сочи, право собственности зарегистрировано 19.02.2010.

Товарищество оспорило зарегистрированное в ЕГРН право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:32, ссылаясь на то, что на данном участке расположен многоквартирный жилой дом, который сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет для соответствующей цели до введения в действие Жилищного кодекса. Товарищество является лицом, непосредственного обслуживающим общее имущество многоквартирного дома и наделено правом по представлению интересов всех собственников помещений многоквартирного дома по вопросам, касающимся управления данным имуществом.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в Постановлении № 12-П (пункт 2.1) указал следующее. Федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Законе № 189-ФЗ – специальные порядок и условия перехода такого

земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из части 2 статьи 16 Закона № 189-ФЗ (в редакции до 01.01.2017) с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 66 постановления от 29.04.2010 № 10/22 следует, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что товарищество осуществляет управление 16-этажным 120-ти квартирным домом, расположенным по адресу: город-курорт Сочи, Лазаревский район, ул. Партизанская, 15 на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Протоколом общего собрания домовладельцев-собственников жилья от 15.04.2015 № 1 для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, владения, пользования и распоряжения общим имуществом, было принято решение о создании товарищества. По сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц товарищество зарегистрировано 21.04.2005, на основании свидетельства о государственной регистрации юридического лица серия 23 № 000977947. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:32, на котором располагается многоквартирный дом, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет для соответствующей цели до введения в действие Жилищного кодекса. Данное обстоятельство подтверждают доказательства, представленные товариществом в обоснование исковых требований. Следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений в 120-ти квартирном 16-ти этажном жилом доме 15 на улице Партизанской в городе Сочи, возникло в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Такое же право принадлежит лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статьи 304, 305 Гражданского кодекса).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием

для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункты 52, 53, 67 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Установив, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникло в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за муниципальным образованием, судебные инстанции признали избранный товариществом способ защиты права основанным на нормах закона и соответствующим разъяснениям, содержащимся в постановлении от 29.04.2010 № 10/22.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы (мероприятия по снятию с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0109020:1052 и 23:49:0109020:1053 выполнены; товариществом пропущен установленный частью 4 статьи 198 Кодекса срок для подачи заявления в арбитражный суд) повторяют доводы, которые администрация и департамент приводили ранее. Эти доводы проверены и мотивированно отклонены судами первой и апелляционной инстанций как не влияющие на выводы по существу разрешаемого спора. Нормы материального права применены судами правильно. Выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам спора, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 Кодекса), не выявлено. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2023 по делу № А32-43641/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова