Решение от 2 августа 2024 г. по делу № А46-7718/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-7718/2024
02 августа 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 02 августа 2024 года


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бубенцовой Д.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о понуждении к заключению договора,

в отсутствие явки представителей сторон,



УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) об обязании вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № Д-Л-14-12723, зарегистрированного 03.05.2023, путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения в редакции, представленной Департаментом.

В обоснование заявленных требований указано на отсутствие действий со стороны ответчика по вступлению в договор аренды со стороны арендатора.

Ответчик мотивированный отзыв на исковое заявление не представил.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, хотя о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. На основании части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом (Арендодателем) и ФИО2, ФИО3 (Арендаторы) 18.04.2023 заключен договор аренды № Д-Л-14-12723 (далее – Договор), согласно пунктам 1.1. – 1.5. Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 6 446 кв.м, с кадастровым номером 55:36:090303:3191, местоположением установленным: <...>, с целью использования: для эксплуатации объекта недвижимости, и видом разрешенного использования: для строительства магазинов, торговых комплексов и центров (в том числе салонов по продаже автотранспортных средств).

Земельный участок передан Арендаторам на основании акта приема-передачи от 20.04.2024.

Пунктом 1.7 Договора установлено, что на Участке имеются следующие объекты капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером 55:36:090303:12153, в котором расположены помещения, в том числе принадлежащие ответчику с кадастровыми номерами:

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12190 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12190-55/092/2020-8 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12171 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12171-55/092/2020-5 от 28.10.2020);

-нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12169 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12169-55/092/2020-9 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12166 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12166-55/092/2020-7 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12165 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12165-55/092/2020-8 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12174 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12174-55/092/2020-3 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12184 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12184-55/092/2020-7 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12182 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12182-55/092/2020-3 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12189 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12189-55/092/2020-8 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12188 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12188-55/092/2020-6 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12199 (регистрационная запись № 55:36:090303:12199-55/092/2019-1 от 24.05.2019);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12200 (регистрационная запись № 55:36:090303:12200-55/092/2019-1 от 24.05.2019).

В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным Решением Омского городского совета от 26.10.2011 № 452, Департамент является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящегося в распоряжении муниципального образования города Омска.

Основными задачами Департамента являются, в том числе осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления муниципальным имуществом, защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.

Реализуя свои функции, Департамент выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска в пределах своей компетенции, а также обеспечивает текущий контроль за полнотой и своевременностью поступления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в соответствии с действующим законодательством в пределах своей компетенции.

В адрес ИП ФИО1 письмом от 07.06.2023 № Ис-ДИО/7762 направлено уведомление с копией проекта соглашения к Договору.

Отсутствие действий со стороны ответчика по вступлению в Договор послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

Указанные нормы, определяющие по общему правилу момент вступления в силу договора и возможность применения его условий к отношениям, возникшим до заключения договора, направлены на надлежащее правовое регулирование соответствующих отношений, достижение необходимой определенности в возникновении, изменении и прекращении прав и обязанностей сторон договора.

В силу статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что спорный земельный участок по Договору предоставлен в аренду ФИО2 и ФИО3. Собственником (сособственником) помещений с кадастровым номером 55:36:090303:12190, 55:36:090303:12171, 55:36:090303:12169, 55:36:090303:12166, 55:36:090303:12165, 55:36:090303:12174, 55:36:090303:12184, 55:36:090303:12182, 55:36:090303:12189, 55:36:090303:12188, 55:36:090303:12199, 55:36:090303:12200, расположенных в нежилом здание с кадастровым номером 55:36:120305:3764, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090303:12153, является ИП ФИО1

С учетом установленных обстоятельств и содержания вышеуказанных правовых норм суд приходит к выводу о том, что заключение договора (вступление в договор) является для ответчика, как собственника объекта недвижимости, расположенного на рассматриваемом земельном участке, обязательным.

В адрес Арендодателя в установленном законом порядке за оформлением земельно-правовых отношений ИП ФИО1 не обращался (доказательств обратного в материалы дела не представлено), что явилось основанием для направления Департаментом ответчику уведомления с приложением копии проекта соглашения к Договору.

Поскольку в тридцатидневный срок проект соглашения ответчиками подписан не был, обращение Департамента оставлено без ответа, требование истца заявлено обоснованно.

По условиям дополнительного соглашения к Договору ответчик вступает в Договор с 20.04.2023.

Из смысла пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет согласованного сторонами срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ. При рассмотрении преддоговорного спора этот момент определяется вступлением в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения дела (абзац первый пункта 4 статьи 445 ГК РФ).

Договорное условие о ретроактивном действии договора является обычным условием договора, которое наряду с другими определяется в соответствии с решением суда (статья 173 АПК РФ, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, распространение действия договора на предшествующий его заключению период не противоречит закону, учитывая установленные обстоятельства владения ответчиком расположенным на спорном земельном участке объектом.

Вместе с тем в редакции дополнительного соглашения к Договору аренды, предложенного истцом, содержится пункт 4, которым предусмотрено, что в течение 30 дней с момента подписания настоящего соглашения Арендатор обязуется погасить задолженность, образовавшуюся за период с 20.04.2023 до подписания настоящего соглашения.

Между тем условие об обязании погасить задолженность за предшествующие периоды, включенное в договор, представляет собой самостоятельное материально-правовое требование, которое не рассматривалось в рамках спора о понуждении к заключению договора, предметом которого в настоящем случае выступает установление фактов, свидетельствующих о наличии у ответчика обязанности по вступлению в арендные правоотношения, а не наличия задолженности за предшествующий период.

Таким образом, удовлетворение требования Департамента об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к Договору, в котором содержится условие об обязании погасить задолженность за предшествующие периоды, фактически лишает ответчика в ходе рассмотрения спора о понуждении к вступлению в договор права на оспаривание задолженности, ее размера и оснований для ее начисления.

При таких обстоятельствах суд отказывает Департаменту в удовлетворении требований в части включения в дополнительное соглашение к Договору пункта 4.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.10.2022 по делу № А46-12327/2021.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым арбитражными судами, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, - 6 000 руб.

Учитывая, что Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № Д-Л-14-12723, зарегистрированного 03.05.2023, путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения, следующего содержания:

СОГЛАШЕНИЕ к договору аренды земельного участка № Д-Л-14-12723, зарегистрированному 03.05.2023

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее — департамент) в лице первого заместителя директора департамента ФИО4, действующего на основании Положения о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, и доверенности от 02.12.2020 № 55/108-н/55-2020-3-752, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ФИО1, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. На основании государственной регистрации права собственности на:

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12190 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12190-55/092/2020-8 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12171 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12171-55/092/2020-5 от 28.10.2020);

-нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12169 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12169-55/092/2020-9 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12166 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12166-55/092/2020-7 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12165 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12165-55/092/2020-8 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12174 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12174-55/092/2020-3 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12184 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12184-55/092/2020-7 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12182 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12182-55/092/2020-3 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12189 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12189-55/092/2020-8 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12188 (общая долевая собственность 13/1000, регистрационная запись № 55:36:090303:12188-55/092/2020-6 от 28.10.2020);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12199 (регистрационная запись № 55:36:090303:12199-55/092/2019-1 от 24.05.2019);

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12200 (регистрационная запись № 55:36:090303:12200-55/092/2019-1 от 24.05.2019) ФИО1 вступает в договор аренды № Д-Л-14-12723, зарегистрированный 03.05.2023 (далее - договор), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3191 (далее - Участок).

2. Размер обязательства арендатора по договору соразмерен доле в праве собственности на помещения в нежилом здании с кадастровым номером 55:36:090303:12153, определяется в соответствии с расчетом арендной платы, который прилагается к настоящему соглашению (приложение № 1), и составляет с 20.04.2023 — 3 344,97 руб. в месяц.

3. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату по следующим реквизитам:

Получатель средств: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП <***>/550301001

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск

БИК 015209001

Казначейский счет: 03100643000000015200 (заполняется в поле расчетного счета)

Единый казначейский счет: 40102810245370000044 (заполняется в поле корреспондентского счета)

Код бюджетной классификации 90911105012040401120 (для перечисления арендной платы)

КОД ОКТМО 52701000

Код бюджетной классификации 90911607090040466140 (для перечисления пени).

4. Настоящее соглашение считается заключенным с момента его подписания сторонами и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 20.04.2023.

5. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора, составлено в 2-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон.

Юридические адреса сторон:

Арендодатель:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска

ИНН <***>

Адрес: 644024, <...>

Телефон: <***>, 20-00-94 (бух).

Арендатор:

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

ИНН <***>

Паспорт гражданина РФ серия <...>, выдан 05.12.2001 Советским УБД Советского административного округа города Омска.

Адрес: 644088, <...>.

Приложение № 1 к соглашению к договору № Д-Л-14-12723, зарегистрированному 03.05.2023

ПОРЯДОК РАСЧЕТА арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 г. № 275-п» (далее - Порядок).

Размер годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок

рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Кф, где:

Ап - размер годовой арендной платы в руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3191 площадью 6446 кв. м (далее - Участок) составляет 51 593 268,32 руб.;

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 5,9 % (п. 5 Приложения к Порядку);

85/6446 - доля в праве пользования Участком.

Годовой размер арендной платы с учетом 85/6446 доли в праве пользования Участком составляет 40 139,66 руб.

Ежемесячный размер арендной платы с учетом 85/6446 доли в праве пользования Участком составляет 3 344,97 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в федеральный бюджет 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья Е.Д. Малявина