Решение от 15 июля 2025 г. по делу № А56-108168/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-108168/2021
16 июля 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  26 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  16 июля 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Новиковой Е.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Коробейщиковой А.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "КОММУНАРСКИЕ ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ СЕТИ" (адрес:  Россия 188320, УЛИЦА. ЛЕНИНГРАДСКОЕ ШОССЕ, 23/А, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГАТЧИНСКИЙ РАЙОН, ГОРОД  КОММУНАР,, ОГРН: <***>);

ответчик: администрация муниципального образования Гатчинский муниципальный округ Ленинградской области; АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "БУМАЖНАЯ ФАБРИКА " КОММУНАР" (адрес:  Россия 188300, ГОРОД. ГАТЧИНА, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГАТЧИНСКИЙ РАЙОН,, УЛИЦА. КАРЛА МАРКСА, 44; Россия 188320, Г.. КОММУНАР, УЛ.. ФАБРИЧНАЯ, Д.1, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГАТЧИНСКИЙ Р-Н,, ОГРН:  <***>);

третьи лица:

1. территориальное управление город Коммунар администрации муниципального образования Гатчинский муниципальный округ Ленинградской области

2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра                               и картографии по Ленинградской области

3. публичное акционерное общество «Россети Ленэнерго»

4. акционерное общество «Банк Интеза»

5. общество с ограниченной ответственностью «Сетевое предприятие «Росэнерго»

6. акционерное общество «ЛОЭСК»

о признании недействительной сделки, признании права собственности на земельный участок; взыскании денежных средств.


при участии: согласно протоколу судебного заседания от 26.06.2025

установил:

акционерное общество «Коммунарские электрические сети» (далее – истец, АО «КЭС») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области (далее – ответчик 1, Администрация Гатчинского района) и акционерному обществу «Бумажная фабрика «Коммунар» (далее – ответчик 2, АО «БФ «Коммунар») 1) о признании недействительной сделки, совершенной на основании постановления Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 04.06.2012 № 2285 «О предоставлении земельного участка в собственность за плату ОАО «БФ Коммунар» в г. Коммунар» в отношении части площади земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:14, занятой, принадлежащим на праве собственности Акционерному обществу «Коммунарские электрические сети», нежилым зданием с кадастровым номером 47:24:0103001:358 и необходимой для использования этого здания по назначению, в том числе части земельного участка, необходимой для установления охранной зоны с особыми условиями использования земельного участка для нежилого здания (объекта энергетики); 2) о назначении землеустроительной экспертизы в целях определения местоположения границ и площади части земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:611 по адресу: <...>, на котором расположено нежилое здание с кадастровым номером 47:24:0103001:358, необходимой для использования указанного здания и установления зоны с особыми условиями использования территории; 3) о применении последствий признания сделки недействительной путем выделения земельного участка в границах и площадью, установленных по результатам экспертизы, в частную собственность истца.

03.12.2021 определением суда возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены 1) Администрация муниципального образования «Город Коммунар» Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация г. Коммунар), 2) Управление Росреестра по Ленинградской области (далее – Росреестр).

Ответчик 1 возражал относительно удовлетворения требований истца, ссылаясь на пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», полагая, что приватизация земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:14 осуществлена в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, принадлежащего ответчику 2, на праве собственности, также указывал, что довод истца о том, что по состоянию на 04.06.2012 муниципальное образование «Город Коммунар» на законных основаниях владело на праве собственности объектом (нежилым зданием с кадастровым номером 47:24:0103001:358), не соответствует действительности.

Ответчик 2 также возражал против удовлетворения иска ссылаясь на следующее:  переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 47:24:0103001:14 на право собственности, отмену правоустанавливающего решения Гатчинского городского суда Ленинградской области от 12.05.2011 по гражданскому делу № 2-2150/2011, отсутствие законного основания на владение нежилым зданием с кадастровым номером 47:24:0103001:358 у муниципального образования «Город Коммунар», ничтожность сделки между истцом и Администрацией г. Коммунар о приватизации  нежилого здания с кадастровым номером 47:24:0103001:358, пропуск срока исковой давности, злоупотребление правом,  невозможность применения последствий недействительности ничтожной сделки в натуре ввиду прекращения существования земельного участка, являвшегося предметом сделки по отчуждению спорного земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:14, отсутствие нарушения исключительного права на приватизацию земельного участка, отсутствие у истца законного интереса в признании сделки по отчуждению спорного земельного участка недействительной.

Третье лицо – Администрация г. Коммунар исковые требования истца поддержало в полном объеме.

25.05.2022 определением суда приостановлено производство по делу до вступления в законную силу судебного акта, которым заканчивается рассмотрение по существу дела № А56-9722/2022 (по ходатайству АО «БФ Коммунар» от 10.05.2022 № 20).

Определением от 14.12.2022 производство по делу возобновлено.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Россети Ленэнерго», которое в процессе рассмотрения спора требования истца поддержало в полном объеме.

25.05.2023 на основании Распоряжения Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в соответствии со статьей 18 АПК РФ, дело № А56-108168/2021 передано для рассмотрения в производство судье Новиковой Е.В.

Определением от  27.07.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Банк Интеза», которое представило письменные пояснения, указав, что у него отсутствуют законные интересы при рассмотрении данного дела.

23.01.2024 определением суда удовлетворено ходатайство истца о назначении землеустроительной экспертизы для разрешения вопросов о площади земельного участка, необходимого для использования объекта, принадлежащего истцу, о возможных вариантах образования такого участка с описанием его характеристик, а также для разрешения вопроса, предложенного ответчиком 2, о рыночной стоимости земельного участка. В качестве экспертного учреждения утверждено ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга». Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Определением от 01.10.2024 возобновлено производство по делу в связи с поступлением заключения экспертов № 444 от 09.08.2024, а также привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Сетевое предприятие «Росэнерго».

Ответчиком 2 заявлены письменные возражения на заключение экспертов № 444 от 09.08.2024  и на пояснения эксперта, в которых он ставит под сомнение выводы эксперта ФИО1, в том числе указывает на отсутствие соответствующего допуска по группе электробезопасности, на «выход» эксперта за пределы своей компетенции при даче оценке обстоятельств, на выборочный характер при выполнении исследования, считая, что экспертом не проведено разграничение объектов электросетевого хозяйства ПАО «Россети Ленэнерго» и АО «КЭС», на необходимость подготовки межевого плана, как неотъемлемой части судебного решения, об отсутствии доказательств проведения исследования оборудованием, указанным в экспертном заключении.

11.11.2024 в соответствии со статьей 132 АПК РФ судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление АО «БФ «Коммунар» о взыскании с истца 873730 руб. неосновательного обогащения, составляющего рыночную стоимость земельного участка; о взыскании 38466 руб. 73 коп. неосновательного обогащения в виде уплаченного земельного налога в части изымаемого земельного участка.

Истец возражал относительно удовлетворения встречного искового заявления.

19.11.2024 в судебное заседание явился эксперт ФИО1, ответив на вопросы участников дела, поддержал пояснения, направленные через «Картотеку арбитражных дел».

По результатам экспертизы и пояснений эксперта истец уточнил заявленные требования. Уточнения приняты в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ.

18.02.2025 определением суда привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «ЛОЭСК», а также произведено по делу процессуальное правопреемство: ответчик 1 – Администрация муниципального образования «Гатчинский муниципальный район» Ленинградской области заменена на Администрацию муниципального образования Гатчинский муниципальный округ Ленинградской области.

Определением от 17.04.2025 также произведено по делу процессуальное правопреемство: третье лицо – Администрация муниципального образования город Коммунар Гатчинского муниципального района Ленинградской области заменена на ее правопреемника – Территориальное управление город Коммунар администрации муниципального образования Гатчинский муниципальный округ Ленинградской области (Территориальное управление город Коммунар).

В порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения истца, произведенные с учетом результатов экспертизы и предоставленных ответчиками документов, истребованных судом. Истец просит:

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № 88 от 19.06.2012, заключенный между акционерным обществом «Бумажная фабрика «Коммунар» и Администрацией муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области, в части площади земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:14 (после разделения – 47:24:0103001:611), необходимой для использования нежилого здания ОПУ, ОРУ 35/6 кВ, инв.28-1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 47:24:0103001:358, общей площадью 71 кв.м., этажность 1, а также относящихся к нему объектов электроэнергетики (отдельно стоящий силовой трансформатор ТНДС-10000 кВА 35/6кВ (Т-1), иное комплектующее оборудование), принадлежащего на праве собственности акционерному обществу «Коммунарские электрические сети», а именно в части земельного участка, имеющего следующие уникальные характеристики – площадь 845 кв.м., текстовое описание границ:

Обозначение земельного участка 47:24:0103001:ЗУ1

Обозначение характерных точек границ (номер точек)

Координаты

X
Y

1
401004,73

2219160,25

2
400984,29

2219190,56

3
400981,10

2219191,10

4
400974,92

2219194,12

5
400964,06

2219186,94

6
400973,94

2219171,14

7
400987,64

2219149,24

                                                                                                         S = 845 кв.м.

Установить право общей долевой собственности акционерного общества «Коммунарские электрические сети» и акционерного общества «Бумажная фабрика «Коммунар» на земельный участок с кадастровым номером 47:24:0103001:611, общей площадью 97668 кв.м. по адресу: <...>, определив размеры долей в праве общей долевой собственности в следующем порядке: за акционерным обществом «Коммунарские электрические сети» право собственности на 845/97668 долей, за акционерным обществом «Бумажная фабрика «Коммунар» право собственности на 96823/97668 долей, с прекращением права единоличной собственности Акционерного общества «Бумажная фабрика «Коммунар» на земельный участок с кадастровым номером 47:24:0103001:611.

Осуществить выдел земельного участка (образование земельного участка), имеющего следующие уникальные характеристики – площадь 845 кв.м., текстовое описание границ:

Обозначение земельного участка 47:24:0103001:ЗУ1

Обозначение характерных точек границ (номер точек)

Координаты

X
Y

1
401004,73

2219160,25

2
400984,29

2219190,56

3
400981,10

2219191,10

4
400974,92

2219194,12

5
400964,06

2219186,94

6
400973,94

2219171,14

7
400987,64

2219149,24

                                                                                                         S = 845 кв.м.

необходимого для использования нежилого здания ОПУ, ОРУ 35/6 кВ, инв.28-1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 47:24:0103001:358, общей площадью 71 кв.м., этажность 1, а также относящихся к нему объектов электроэнергетики (отдельно стоящий силовой трансформатор ТНДС-10000 кВА 35/6кВ (Т-1), иное комплектующее оборудование), выделив в натуре долю акционерного общества «Коммунарские электрические сети» из земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:611, общей площадью 97668 кв.м. по адресу: <...>, пропорционально площади выделенного (образованного) земельного участка, что соответствует 845 кв.м.

Признать за акционерным обществом «Коммунарские электрические сети» право единоличной собственности на выделенный (образованный) земельный участок, расположенный по адресу (местоположение): <...>, имеющий следующие уникальные характеристики – площадь 845 кв.м., текстовое описание границ:

Обозначение земельного участка 47:24:0103001:ЗУ1

Обозначение характерных точек границ (номер точек)

Координаты

X
Y

1
401004,73

2219160,25

2
400984,29

2219190,56

3
400981,10

2219191,10

4
400974,92

2219194,12

5
400964,06

2219186,94

6
400973,94

2219171,14

7
400987,64

2219149,24

                                                                                                         S = 845 кв.м.

необходимый для использования нежилого здания ОПУ, ОРУ 35/6 кВ, инв.28-1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 47:24:0103001:358, общей площадью 71 кв.м., этажность 1, а также относящихся к нему объектов электроэнергетики (отдельно стоящий силовой трансформатор ТНДС-10000 кВА 35/6кВ (Т-1), иное комплектующее оборудование), оставив в собственности акционерного общества «Бумажная фабрика «Коммунар» земельный участок общей площадью 96823 кв.м.

Ответчик 1, третьи лица в судебное заседание не явились.

В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление ответчика 1 и третьих лиц, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.

Как следует из материалов дела АО «КЭС» является собственником нежилого здания ОПУ, ОРУ 35/6 кВ, инв.28-1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 47:24:0103001:358, общей площадью 71 кв.м., этажность 1 (далее – нежилое здание), а также относящихся к нему объектов электроэнергетики (отдельно стоящий силовой трансформатор ТНДС-10000 кВА 35/6кВ (Т-1), иное комплектующее оборудование), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и актом приема-передачи имущества от 15.11.2018.

Право собственности АО «КЭС» на нежилое здание не оспорено.

До перехода права собственности к истцу нежилое здание находилось в собственности муниципального образования «Город Коммунар» Гатчинского района Ленинградской области на основании решения Гатчинского городского суда от 12.05.2011 по гражданскому делу № 2-2150/2011, по которому нежилое здание было признано бесхозяйным недвижимым имуществом, а также признано на это здание право муниципальной собственности. Право муниципальной собственности зарегистрировано в реестре прав 06.07.2011 за номером 47-47-17/055/2011-137, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на бланке 47-АБ 423767.

Государственная регистрация перехода права собственности от муниципального образования «Город Коммунар» Гатчинского района Ленинградской области к АО «КЭС» подтверждается также выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, предоставленной по запросу суда Филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Ленинградской области.

Впоследствии решение Гатчинского городского суда от 12.05.2011 по гражданскому делу № 2-2150/2011 было отменено апелляционным определением Ленинградского областного суда от 01.12.2020, в связи с нарушением порядка особого производства, установленного статьей 292 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактически истец владеет нежилым зданием с 2002 года, когда оно было передано МУП «КЭС» (правопредшественник АО «КЭС») в хозяйственное ведение на основании Постановления главы муниципального образования «Город Коммунар» от 02.10.2002 № 645 «О бесхозяйном имуществе на территории МО «Город Коммунар» (законность данного постановления подтверждена судебными актами по делу № А56-118155/2019).

Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 47:24:0103001:611, принадлежащем на праве собственности ответчику 2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.11.2021.

Исходя из документов, представленных в материалы дела, земельный участок с кадастровым номером 47:24:0103001:611 образовался в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:14, что подтверждается кадастровым паспортом от 16.07.2014 № 47/201/14-368560.

19.06.2012 между ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка № 88, по условиям которого ответчик 2 приобрел в собственность (приватизировало) на льготных условиях (без проведения торгов и по минимальной стоимости с учетом пониженного коэффициента) земельный участок с кадастровым номером 47:24:0103001:14, общей площадью 99 043 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

В постановлении Администрации Гатчинского района от 04.06.2012 № 2285 «О предоставлении земельного участка в собственность за плату ОАО «БФ «Коммунар» в г. Коммунар», на основании которого совершена сделка по приватизации земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:14, перечислены свидетельства и выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности ответчика 2 на здания, размещенные на этом земельном участке, общая площадь которых составляет всего 49 190,60 кв.м..

При кадастровой стоимости земельного участка 101295237 руб. 82 коп. (кадастровый паспорт от 15.03.2012), цена сделки по приватизации земельного участка составила 2532380 руб. 94 коп.

13.07.2012 зарегистрировано право собственности ответчика 2 на весь земельный участок с кадастровым номером 47:24:0103001:14, общей площадью 99 043 кв.м. 24.07.2014 в результате раздела первоначального земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:14, общей площадью 99 043 кв.м., зарегистрировано право собственности ответчика 2 на два вновь образованных земельных участка с кадастровым номером 47:24:0103001:611, общей площадью 97 668 кв.м. и кадастровым номером 47:24:0103001:612, общей площадью 1375 кв.м..

Истец, как владеющий собственник нежилого здания с кадастровым номером 47:24:0103001:358, лишенный возможности реализации права на приватизацию земельного участка под нежилым зданием и необходимого для его эксплуатации, обратился в суд с иском о признании части сделки недействительной, о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок, соединенный с требованием о выделе участка в счет его доли.

Ответчик 2 обратился со встречным иском о взыскании с истца в пользу ответчика 2 неосновательного обогащения, составляющего рыночную стоимость образуемого в результате изъятия у ответчика 2 земельного участка в размере 873730 руб., о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченного земельного налога в части изымаемого земельного участка, в размере 38466 руб. 73 коп., а также о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Изучив доводы сторон, суд пришел к следующим выводам:

подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент приватизации земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:14), а также в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса (в действующей редакции) исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом и федеральными законами.

Исключительный характер права на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию (приобретение в аренду) участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Приватизация одним лицом земельного участка в той части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющегося собственником расположенного на нем объекта недвижимости, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 (39.20) Земельного кодекса права на приватизацию земельного участка собственником здания, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 № 15524/04, от 06.09.2011 № 4275/11, от 06.09.2011 № 3771/11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой реализация исключительного права собственников зданий, строений, сооружений на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве. Земельное законодательство не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта либо единолично собственнику одного объекта (нескольких объектов), при наличии иных собственников таких объектов недвижимости.

Впоследствии данная правовая позиция была неоднократно подтверждена судебными актами, в том числе в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020.

На момент приобретения в единоличную собственность земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:14 (04.06.2012 – дата постановления Администрации Гатчинского района об отчуждении земельного участка АО «БФ Коммунар») ответчиками не было учтено нахождение на этом земельном участке иных объектов недвижимости, в том числе нежилого здания с кадастровым номером 47:24:0103001:358, находящегося в собственности муниципального образования г. Коммунар Гатчинского муниципального района Ленинградской области.

Ответчик 2 в своих письменных объяснениях, возражениях и устных пояснениях заявил об отсутствии у истца охраняемого законом интереса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 Земельного кодекса направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.

При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части, суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).

Согласно правовым позициям, изложенным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, от 02.10.2012 № 5361/12, следует, что в случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности.

Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 (39.20) Земельного кодекса и 244 ГК РФ.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 (39.20) Земельного кодекса, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса).

Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, а если это невозможно – пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников, расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса), то при конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу.

Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Согласно статье 35 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.

Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

В целях определения размера причитающихся истцу и ответчику 2 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также для определения возможности выдела части (частей) участка в натуре, определением от 23.01.2024 судом была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением экспертов о проведении судебной экспертизы № 444 от 09.08.2024, составленным экспертом ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» – ФИО1, определена площадь земельного участка, необходимая для использования (эксплуатации) нежилого здания в размере 845 кв.м. и определены границы образуемого земельного участка, необходимого для использования (эксплуатации) нежилого здания и относящихся к нему объектов электросетевого хозяйства с координатами и характерными точками границ.

При назначении экспертизы, перед экспертами, в том числе была поставлена задача (вопрос № 3) изготовить межевой план образуемого земельного участка (земельного участка, необходимого для использования (эксплуатации) нежилого здания и относящихся к нему объектов электросетевого хозяйства).

При исследовании данного вопроса, эксперт пришел к выводу, что межевой план есть документ, формируемый кадастровым инженером, являющийся основанием для внесения в ЕГРН записей о координатах поворотных точек границ земельного участка в общем (несудебном) порядке, подготовка которого не является частью исследования в рамках судебной землеустроительной экспертизы, а основанием для внесения сведений о координатах поворотных точек границ образованного земельного участка по настоящему делу, будет являться решение суда.

Данный вывод соответствует положениям части 4 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» согласно которой в случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда либо решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков и (или) контурах расположенных на них объектов недвижимости, не обязывающее орган регистрации прав осуществить государственный кадастровый учет, содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости основные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, координатах характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также соответствует методам их определения, установленным органом нормативно-правового регулирования, представление вместе с этим решением суда в орган регистрации прав межевого плана или технического плана либо акта обследования, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ, не требуется.

Оценивая указанные доказательства, суд исходит из того, что заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами (определение ВАС РФ от 17.02.2012 № ВАС-649/12).

Исходя из содержания статей 86 и 87 АПК РФ заключение эксперта должно быть ясным для понимания и не должно допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Суд признает заключение о проведении судебной экспертизы № 444 от 09.08.2024 в качестве допустимого и достоверного доказательства, поскольку оно носит последовательный и мотивированный характер, не противоречит иным имеющимся в материалах дела документам. Процедура назначения и проведения судебной экспертизы соблюдена. Привлеченные к исследованию эксперты обладали необходимым образованием и соответствующей квалификацией.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что на момент приватизации всего спорного земельного участка у ответчика 2 отсутствовали правовые основания приобретения в собственность на льготных условиях части земельного участка, занятого нежилым зданием (право собственности на нежилое здание ответчиком 2 не подтверждено), учитывая, что истец является единственным законным собственником нежилого здания, а спорный земельный участок, по результатам экспертизы признан делимым, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев заявление АО «БФ Коммунар» о пропуске срока исковой давности, суд полагает его необоснованным.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности равен трем годам. Такой же срок установлен по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (ст. 181 ГК РФ).

О том, что собственником земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:611 является АО «БФ Коммунар», истцу стало известно 10.04.2021, при получении сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

О приватизации АО «БФ Коммунар» земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:14, истцу стало известно 20.05.2021 из письма, полученного от ответчика1.

АО «КЭС» обратилось в суд с настоящим иском 19.11.2021 посредством сервиса электронной подачи документов.

Таким образом, общий срок исковой давности АО «КЭС» не пропущен. 

Поскольку первоначальный иск удовлетворен, суд полагает возможным встречный иск АО «БФ Коммунар» к АО «КЭС» о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить частично, взыскав затраты в сумме 21605 руб. 38 коп., понесенные АО «БФ Коммунар» на приобретение земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:611 и выплату земельного налога, рассчитанные из соотношения части земельного участка необходимого для использования нежилого здания (845 кв.м.) к общей площади земельного участка до разделения (99 043  кв.м.).

Оснований для взыскания платы в размере рыночной стоимости земельного участка, что составляет 873730 руб. у АО «БФ «Коммунар» не имеется.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 по делу № А48-2067/2010 разъяснил, что, предъявляя встречный иск, при удовлетворении иска собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, ответчик вправе требовать соответствующую часть выкупной цены по сделке приватизации земельного участка, а также расходы, понесенные ответчиком как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за три года, предшествующих году вступления решения суда об ее изъятии в законную силу. Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц.

Выкупная цена по сделке приватизации за спорную часть земельного участка составила 21605 руб. 38 коп. (2532380,94 руб.  / 99 043 кв.м.  х 845 кв.м.  = 21605,38 руб.).

Учитывая то, что решение по настоящему делу не вступило в законную силу, затраты по оплате земельного налога на земельный участок с кадастровым номером 47:24:0103001:611 за 2021 год не могут быть учтены при рассмотрении настоящего дела, следовательно, подлежат удовлетворению требования по оплате налога за 2022 и 2023 годы в общей сумме 25503 руб. 50 коп.

В соответствии со статей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, следует, что в целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» указано, что возможность извлечения и размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества должны быть доказаны истцом (по встречному иску– АО «БФ Коммунар»).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судебный акт по делу № А51-6207/2019 не может являться подтверждением доводов АО «БФ «Коммунар», поскольку по этому делу исследовались иные обстоятельства (с ответчика взыскано в меньшем размере, нежели чем составила выкупная цена по сделке по приватизации).

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

АО «КЭС» по делу понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12000 руб., а также судебные расходы по оплате судебной экспертизы на сумму 75000 руб.

АО «БФ «Коммунар» по делу понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины за встречный иск в размере 12322 руб., а также судебные расходы по оплате судебной экспертизы на сумму 150000 руб.

Учитывая, что землеустроительная экспертиза была направлена на проведение работ по выделу земельных участков, что в равной степени необходимо как истцу, так и ответчику 2, а о проведении оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, ходатайствовал ответчик 2, суд считает возможным распределить судебные расходы между сторонами следующим образом:

25000 руб. судебных расходов по оплате землеустроительной экспертизы остаются на истце;

25000 руб. судебных расходов по оплате землеустроительной экспертизы относятся на ответчика 1;

25000 руб. судебных расходов по оплате землеустроительной экспертизы относятся на ответчика 2;

150000 руб. судебных расходов по оплате оценочной экспертизы в полном объеме остаются на ответчике 2;

6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску относятся на ответчика 1;

6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску относятся на ответчика 2;

635 руб. 82 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

По первоначальному иску: признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № 88 от 19.06.2012, заключенный между акционерным обществом «Бумажная фабрика «Коммунар» и Администрацией муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области, в части площади земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:14 (после разделения – 47:24:0103001:611), необходимой для использования нежилого здания ОПУ, ОРУ 35/6 кВ, инв.28-1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 47:24:0103001:358, общей площадью 71 кв.м., этажность 1, а также относящихся к нему объектов электроэнергетики (отдельно стоящий силовой трансформатор ТНДС-10000 кВА 35/6кВ (Т-1), иное комплектующее оборудование), принадлежащего на праве собственности акционерному обществу «Коммунарские электрические сети», а именно в части земельного участка, имеющего следующие уникальные характеристики – площадь 845 кв.м., текстовое описание границ:

Обозначение земельного участка 47:24:0103001:ЗУ1

Обозначение характерных точек границ (номер точек)

Координаты

X
Y

1
401004,73

2219160,25

2
400984,29

2219190,56

3
400981,10

2219191,10

4
400974,92

2219194,12

5
400964,06

2219186,94

6
400973,94

2219171,14

7
400987,64

2219149,24

                                                                                                         S = 845 кв.м.


Установить право общей долевой собственности Акционерного общества «Коммунарские электрические сети» и Акционерного общества «Бумажная фабрика «Коммунар» на земельный участок с кадастровым номером 47:24:0103001:611, общей площадью 97668 кв.м. по адресу: <...>, определив размеры долей в праве общей долевой собственности в следующем порядке: за акционерным обществом «Коммунарские электрические сети» право собственности на 845/97668 долей, за акционерным обществом «Бумажная фабрика «Коммунар» право собственности на 96823/97668 долей, с прекращением права единоличной собственности акционерного общества «Бумажная фабрика «Коммунар» на земельный участок с кадастровым номером 47:24:0103001:611.

Осуществить выдел земельного участка (образование земельного участка) имеющего следующие уникальные характеристики – площадь 845 кв.м., текстовое описание границ:

Обозначение земельного участка 47:24:0103001:ЗУ1

Обозначение характерных точек границ (номер точек)

Координаты

X
Y

1
401004,73

2219160,25

2
400984,29

2219190,56

3
400981,10

2219191,10

4
400974,92

2219194,12

5
400964,06

2219186,94

6
400973,94

2219171,14

7
400987,64

2219149,24

                                                                                                         S = 845 кв.м.

необходимого для использования нежилого здания ОПУ, ОРУ 35/6 кВ, инв.28-1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 47:24:0103001:358, общей площадью 71 кв.м., этажность 1, а также относящихся к нему объектов электроэнергетики (отдельно стоящий силовой трансформатор ТНДС-10000 кВА 35/6кВ (Т-1), иное комплектующее оборудование), выделив в натуре долю акционерного общества «Коммунарские электрические сети» из земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:611, общей площадью 97668 кв.м. по адресу: <...>, пропорционально площади выделенного (образованного) земельного участка, что соответствует 845 кв.м.

Признать за акционерным обществом «Коммунарские электрические сети» право единоличной собственности на выделенный (образованный) земельный участок, расположенный по адресу (местоположение): <...>, имеющий следующие уникальные характеристики – площадь 845 кв.м., текстовое описание границ:

Обозначение земельного участка 47:24:0103001:ЗУ1

Обозначение характерных точек границ (номер точек)

Координаты

X
Y

1
401004,73

2219160,25

2
400984,29

2219190,56

3
400981,10

2219191,10

4
400974,92

2219194,12

5
400964,06

2219186,94

6
400973,94

2219171,14

7
400987,64

2219149,24

                                                                                                         S = 845 кв.м.

необходимый для использования нежилого здания ОПУ, ОРУ 35/6 кВ, инв.28-1, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 47:24:0103001:358, общей площадью 71 кв.м., этажность 1, а также относящихся к нему объектов электроэнергетики (отдельно стоящий силовой трансформатор ТНДС-10000 кВА 35/6кВ (Т-1), иное комплектующее оборудование), оставив в собственности акционерного общества «Бумажная фабрика «Коммунар» земельный участок общей площадью 96823 кв.м.

Взыскать с акционерного общества «Бумажная фабрика «Коммунар» в пользу акционерного общества «Коммунарские электрические сети» судебные расходы: 25000 руб. по уплате землеустроительной экспертизы, 6000 руб. по уплате государственной пошлины по первоначальному иску.

Взыскать с Администрации муниципального образования Гатчинский муниципальный округ Ленинградской области в пользу акционерного общества «Коммунарские электрические сети» судебные расходы: 25000 руб. по уплате землеустроительной экспертизы, 6000 руб. по уплате государственной пошлины по первоначальному иску.

Взыскать по встречному иску с акционерного общества «Коммунарские электрические сети» в пользу акционерного общества «Бумажная фабрика «Коммунар» неосновательное обогащение в сумме 47108,88 руб. из которых: 21605 руб. 38 коп. часть выкупной цены за часть земельного участка с кадастровым номером 47:24:0103001:611, 25503 руб. 50 коп. расходы, понесенные акционерным обществом «Бумажная фабрика «Коммунар», как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за 2022 и 2023 г., 635 руб. 82 коп. расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску.

В остальной части встречного иска – отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья                                                                            Новикова Е.В.